万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红(hóng)，让这(zhè)个位于北京海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论关(guān)注，起因中(zhōng)赫集团成了(le)共同债务人被中国信达追债，中(zhōng)国(guó)信达(dá)为(wèi)了收回钱款(kuǎn)不得不将(jiāng)中赫抵押的75套(tào)万柳(liǔ)书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子(zi)早(zǎo)已售出，业主并非中(zhōng)赫集团(tuán)，那些(xiē)真(zhēn)正斥(chì)巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地(dì)被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿(gǎo)，暂(zàn)未看到(dào)这些业主的维权信息(xī)，难(nán)怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的姿(zī)势都那(nà)么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事件(jiàn)背后，可(kě)能没你想(xiǎng)象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收(shōu)割？

　　最惨的(de)可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万(wàn)柳书(shū)院”，但谁都没想(xiǎng)到，这(zhè)个位于(yú)海(hǎi)淀核心区位(wèi)，名校(xiào)环绕的顶级(jí)豪宅，竟然(rán)暴雷(léi)了(le)！

　　近日，有网友(yǒu)发现(xiàn)，中国信达(dá)在京东拍卖上，上架了(le)“北(běi)京(jīng)赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)房地(dì)产开发有限公司不良债权转让项目(mù)”，债权总(zǒng)额高达近47亿(yì)，该项(xiàng)目(mù)的抵押物中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债(zhài)权转让项目(mù)的处置主体(tǐ)是中国信(xìn)达资产管理股(gǔ)份有限公司北京(jīng)市(shì)分公司(sī)（下称中(zhōng)国信达(dá)北分），处置(zhì)的(de)是对北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不(bù)良债(zhài)权(quán)。截(jié)至2023年1月(yuè)31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有(yǒu)限公司是共同(tóng)债务(wù)人。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一(yī)起中国信达北分讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此前媒(méi)体(tǐ)报道，万柳书院总共301户，而(ér)且早已(yǐ)售罄(qìng)。如果该报(bào)道属(shǔ)实，说明这些(xiē)房子实际上都是卖出去了(le)的，是有人住的(de)。

　　那为什么(me)中国信达的拍卖页面上又注明(míng)这75套房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财(cái)经的报道证实了(le)上(shàng)述(shù)内容。有(yǒu)豪(háo)宅中介透(tòu)露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房(fáng)子抵押(yā)出去(qù)，现在还没资金(jīn)解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基(jī)本都(dōu)是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大(dà)佬也是万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)。另(lìng)据地产(chǎn)自媒体“地产八卦(guà)女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少(shǎo)中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也(yě)被精(jīng)准收割了！”

　　不(bù)过，如果这(zhè)些业主确(què)实已(yǐ)经支付价款并(bìng)实际占有，那么，中国信达转让这笔不(bù)良债权回(huí)本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖(mài)损失最大(dà)的，没准还是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执行中(zhōng)，业主已经支付价款并实际占有，但(dàn)未办理过户手续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法(fǎ)院不得查(chá)封、扣押、冻结(jié)，已经(jīng)查封的可以向法院提出执行异议申请(qǐng)，请求法(fǎ)院(yuàn)解(jiě)除(chú)查封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商，要求退还购房(fáng)款或办(bàn)理房(fáng)产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院(yuàn)报公布《最高(gāo)人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批(pī)复(fù)》，以司法解释的方式明(míng)确了购房人的(de)优先(xiān)权：

　　商品房(fáng)消费者(zhě)以(yǐ)居住为目(mù)的购买房屋(wū)并已支付全部价(jià)款(kuǎn)，主张(zhāng)其房屋(wū)交付请求权(quán)优(yōu)先于建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及其他债权的(de)，人民法院(yuàn)应当(dāng)予以支(zhī)持。只(zhǐ)支付了部分价款的商品(pǐn)房消费者(zhě)，在一审法庭辩论终结前已实际(jì)支付(fù)剩(shèng)余价(jià)款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为(wèi)“已(yǐ)售未(wèi)网签”，那么(me)这笔不(bù)良债(zhài)权(quán)，实际上是个烫手山芋(yù)。可能(néng)不仅不(bù)能卖出去回(huí)本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公蜂王浆吃了容易得癌，蜂王浆吃出一身病司中国信达申(shēn)请不良债权转让(ràng)，可以追溯到金(jīn)谷信托踩(cǎi)雷(léi)赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示(shì)，目前中国信达已经成为赫华(huá)恒瑞(ruì)唯(wéi)一股(gǔ)东。但此前(qián)，赫(hè)华恒瑞为中赫(hè)集(jí)团(tuán)旗下子公司(sī)。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选择(zé)退出(chū)了(le)赫华恒瑞的(de)股东行列，中(zhōng)国金谷国际信托有限责任公司(sī)成(chéng)为了唯一股东，后者(zhě)由中国信(xìn)达资产管理股份(fèn)有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开(kāi)发商，相(xiāng)较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但(dàn)却在(zài)北京豪(háo)宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团进入北京的(de)第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米(mǐ)的天价，成(chéng)为(wèi)当时京(jīng)城(chéng)最贵(guì)的(de)楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的(de)万柳书院(yuàn)，更是被(bèi)誉(yù)为“北京(jīng)海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万(wàn)柳(liǔ)地(dì)块，成为(wèi)北京当年的“双料地王”。很(hěn)快，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)就以神(shén)秘(mì)高(gāo)端的姿(zī)态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平(píng)米20万元的价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西宸的(de)缸、霄(xiāo)八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平府的院儿。”从(cóng)这句(jù)顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对手是(shì)当时有名的融创观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大(dà)华府等，现如今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院(yuàn)一套300平(píng)米的法拍(pāi)房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的(de)36万元(yuán)/平(píng)米，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大(dà)豪(háo)宅的成功奠定了中赫集(jí)团的(de)“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外(wài)界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的(de)房，拿(ná)北京城(chéng)最贵(guì)的(de)地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后(hòu)，这个地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯(sī)”却多次成为被执行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为(wèi)履行能(néng)力(lì)而(ér)拒不(bù)履(lǚ)行(xíng)生效(xiào)法律文书确定(dìng)义(yì)务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如(rú)今(jīn)沦落到这个地步，其实是(shì)有迹(jì)可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初(chū)“万(wàn)柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝(lán)财经就曾深挖(wā)出背后的(de)中赫集团，发现其(qí)深(shēn)陷财(cái)务(wù)危机(jī)。

　　从知名(míng)豪宅的开发商(shāng)到沦(lún)为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集团(tuán)实(shí)控人周金(jīn)辉(huī)的(de)人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点(diǎn)，就在(zài)于收(shōu)购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了(le)多(duō)元化转型(xíng)，但转型之路(lù)并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进(jìn)军(jūn)能源市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金(jīn)辉将转型的(de)目光(guāng)，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后(hòu)，中赫集(jí)团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为(wèi)国安的新(xīn)东家。接着蜂王浆吃了容易得癌，蜂王浆吃出一身病(zhe)在2021年6月(yuè)，中赫集团从(cóng)中(zhōng)信集(jí)团手中拿下(xià)北京(jīng)国安(ān)俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如(rú)果北京(jīng)国安(ān)的估值一直没(méi)变，那(nà)么中赫集(jí)团(tuán)拿下(xià)北京(jīng)国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫(hè)集团及(jí)其(qí)实控人周金辉夫(fū)妇将(jiāng)其手中的(de)中赫(hè)集(jí)团(tuán)股(gǔ)份质押(yā)陆(lù)续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权出质记(jì)录。质权(quán)人包括海(hǎi)金商业(yè)保理(lǐ)、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安(ān)的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅(jǐn)国安的经(jīng)营(yíng)状况(kuàng)没有得到(dào)改善，中赫集(jí)团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱(jù)乐部实(shí)现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还(hái)在持(chí)续质押手(shǒu)中的中赫集(jí)团(tuán)股份，但(dàn)国安和中(zhōng)赫的经(jīng)营状(zhuàng)况(kuàng)却持续没有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫(hè)集(jí)团被5次列被执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北京国(guó)安也3次与(yǔ)中赫集(jí)团、中赫(hè)置地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞(xiá)等(děng)共(gòng)同成(chéng)为被执行(xíng)人(rén)，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行生效法律(lǜ)文书(shū)确定义务，上述被(bèi)执行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸(xìng)免(miǎn)于难。不过在(zài)实控人(rén)都成为(wèi)老赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿(yì)的北京国安，又(yòu)如何能(néng)独善其身？

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