OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技，引发了(le)公募(mù)REITs扩募风(fēng)波，如(rú)今，二级市场的影响(xiǎng)仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日(rì)，华安(ān)张江光大园REIT开盘继续延续(xù)此前几日的下跌走势，午(wǔ)后(hòu)跌幅一度(dù)扩大，尾盘有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园(yuán)REIT曾发(fā)布(bù)公(gōng)告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其(qí)扩募拟(nǐ)新购(gòu)入基(jī)础设施(shī)资产(chǎn)张(zhāng)润大厦的重要(yào)承租方之一，目(mù)前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关(guān)于(yú)停止执行(xíng)已签租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中(zhōng)，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将继续密(mì)切(qiè)关注哲(zhé)库(kù)科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应(yīng)对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项(xiàng)目的(de)原始权(quán)益人相关(guān)负责人也表(biǎo)示，近期已(yǐ)同步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租(zū)户，积极应对(duì)哲库提前退租(zū)的可(kě)能事(shì)项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度重视(shì)，浦公元1世纪是哪一年到哪一年，公元1世纪是什么年代东(dōng)新区国资委也高度关注。

　　多(duō)位(wèi)业内人士表(biǎo)示，华安(ān)张江光大园REIT近(jìn)期市场波动较大，但其(qí)实(shí)不动产公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会从根本上影响其内外价值，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二(èr)级市(shì)场价格(gé)继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技(jì)的事件(jiàn)继续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数公元1世纪是哪一年到哪一年，公元1世纪是什么年代(shù)据显示(shì)，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的(de)价(jià)格小(xiǎo)幅低开，此后二级市(shì)场价格开始震(zhèn)荡(dàng)走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回(huí)升，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利(lì)消息(xī)影响(xiǎng)，华安张江光大园REIT最近(jìn)几个交易日二级市场(chǎng)价(jià)格表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易(yì)日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅(fú)7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市(shì)场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场(chǎng)整体表现上看，目前(qián)上市的8只产业(yè)园(yuán)区基础设施REITs中，仅博(bó)时(shí)招(zhāo)商蛇(shé)口产业园REIT微幅上(shàng)涨，其余(yú)7只均有不(bù)同程度下跌，8只产业园区基(jī)础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中已经(jīng)披露张江光大园项目出租(zū)率有所下降，如(rú)今拟扩募的(de)项目(mù)又(yòu)遭遇(yù)突发(fā)事(shì)件(jiàn)，因此导致二级(jí)市场价格出现(xiàn)波(bō)动(dòng)。”一位业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上述人(rén)士看来(lái)，尽管出于风险规避(bì)的原(yuán)因(yīn)，最近(jìn)几个交易(yì)日场内资金有所流(liú)出，但(dàn)是，不动(dòng)产公(gōng)募(mù)REITs项目短期出租率(lǜ)下(xià)跌并不会从根本上影(yǐng)响其内外价(jià)值(zhí)。

　　他也同时(shí)表示，目前随着二级市场(chǎng)价格下跌，风(fēng)险也得到一定释放，但是价格涨(zhǎng)跌会受(shòu)到(dào)基本面(miàn)、情(qíng)绪面(miàn)等多重因素(sù)影响，不好判断(duàn)价(jià)格是不是已经完全(quán)触(chù)底。

　　此(cǐ)外，还(hái)有(yǒu)一位(wèi)业内人士(shì)表示，今(jīn)年整体(tǐ)REITs市场表现低(dī)迷，不少产品年内二级市场(chǎng)跌幅较大(dà)，其(qí)实有(yǒu)些(xiē)隐含收(shōu)益率高的(de)产品具备一定的投资(zī)价值(zhí)，很适(shì)合稳健类(lèi)投资(zī)者。此(cǐ)外，伴随(suí)着经济复(fù)苏的(de)步伐，产(chǎn)业园区、物流类等REITs产品(pǐn)具(jù)备一定的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执行董事高如星对此表示(shì)，若张江园区最终能(néng)顺利(lì)解决招商，平(píng)稳过度(dù)对经(jīng)营现金流没有造成(chéng)大的影响，“事件性利(lì)空(kōng)下调至得这么急、这么深，加上(shàng)前(qián)期本身园区类资产就回调不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金收(shōu)入受(shòu)不受影响(xiǎng)，影响多大，估计园区会(huì)最终解决。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧(jǐn)急(jí)回应

　　扩(kuò)募路上(shàng)再迎(yíng)接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下芯片(piàn)子公(gōng)司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园(yuán)REIT发布公(gōng)告(gào)，紧(jǐn)急回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟(nǐ)新购(gòu)入基础设施资产张润大厦的(de)重要承租方(fāng)之一(yī)，目前未收到(dào)哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执(zhí)行已签租赁(lìn)协议的(de)通知(zhī)。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步(bù)表示(shì)，原始(shǐ)权益人将继续密(mì)切(qiè)关注哲库科(kē)技后续情(qíng)况，积(jī)极做好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季报中披露的(de)张江(jiāng)光大园项目出租率下(xià)降(jiàng)事项，一度二(èr)级市场价格(gé)出现回落。在随后召开的业绩说明会中管(guǎn)理人就相关事项进(jìn)行了解释(shì)说明(míng)，市场信(xìn)心得(dé)到了一定提振，二级市场价格表现也趋于平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日(rì)召开的线(xiàn)上和线下的扩募说明会上(shàng)，运营(yíng)团(tuán)队表(biǎo)示(shì)了对(duì)张江(jiāng)光大园(yuán)项目的信心，预(yù)计签(qiān)署意向(xiàng)书和(hé)合同谈(tán)判中(zhōng)的储备租户(hù)正常转化(huà)后，项(xiàng)目(mù)出租率将得到回(huí)升。没想到(dào)仅过了不(bù)到三周的时间，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎(yíng)来(lái)了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公告引(yǐn)起了(le)市场各方的广(guǎng)泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益(yì)人相关负责(zé)人坦言，事(shì)发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技消息的第一时间即奔(bēn)赴现(xiàn)场进(jìn)行了沟(gōu)通和核实工作(zuò)，并同(tóng)步启动(dòng)了应(yīng)急预案，排摸储备租户(hù)，积极应(yīng)对哲(zhé)库提前退租的可(kě)能事项。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报(bào)扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视，据悉新区国资(zī)委(wěi)也高(gāo)度关注。

　　当(dāng)谈及储备租户情(qíng)况，相关负责人介绍说，目前储备租(zū)户(hù)还是比(bǐ)较丰富的(de)，覆盖了(le)芯(xīn)片(piàn)测(cè)试(shì)、人工智能、航(háng)天产业(yè)、信(xìn)息技(jì)术等产业客(kè)户，租赁意向面积超过(guò)了2万(wàn)方。从(cóng)意向储备转(zhuǎn)化(huà)为(wèi)实际租户需(xū)要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在着手通(tōng)过(guò)签署租赁意向书来(lái)尽快锁定(dìng)一些(xiē)重要(yào)租户。虽然收了三个(gè)月履约保证金给了我们一些(xiē)空间(jiān)，但(dàn)本着对首批扩募、对市场负责的态度，我(wǒ)们(men)肯定要(yào)全力与时间赛跑，把(bǎ)这些面积在短期内(nèi)完(wán)成(chéng)去化。”相关负(fù)责人(rén)说道(dào)。

　　张(zhāng)江REIT已(yǐ)持有的同(tóng)区(qū)域的张江(jiāng)光大园项目一季度(dù)末也有(yǒu)将近30％的空置率，原始(shǐ)权(quán)益人有那么多储备租户，之(zhī)前的空置率为何(hé)未能得到解(jiě)决。

　　对此(cǐ)相关(guān)负(fù)责人(rén)解释(shì)，张江光大(dà)园一直以来(lái)都(dōu)坚(jiān)持以市场化(huà)运营为导向(xiàng)，历史运营表(biǎo)现稳定(dìng)，租(zū)户的(de)调租和换租(zū)都属(shǔ)于正常情况，而(ér)这次项目的大租户退租正好发生在市(shì)场(chǎng)活跃度的短期(qī)低点(diǎn)，目前市(shì)场情况已有(yǒu)所好转。在(zài)看到出租率下滑情况没有得到(dào)及时修复后，张江(jiāng)这边(biān)也作了一定的资源调配和倾斜，引入了(le)一(yī)些储备租(zū)户。

　　另外(wài)，张润大厦和张江光大园项目在给租户的分隔空间、交付标准、租(zū)金水平等方面(miàn)也有一些(xiē)差异化，张润大(dà)厦多是两千多平的(de)大平层，楼(lóu)的成新(xīn)度高一些(xiē)，单价(jià)也(yě)贵一些(xiē)，张江光大园单层以一(yī)千(qiān)平的(de)面积为主(zhǔ)，还有一(yī)些独栋形态(tài)的物业。租户(hù)自身也会有诉(sù)求，也会根据自身(shēn)需求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理人(rén)都(dōu)变成了一家(jiā)，后续我们在资源(yuán)共享和联合营(yíng)销方面能更(gèng)加充分发挥协同效应(yīng)，相信可以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江(jiāng)REIT的定位(wèi)和展望，相关负责人表示，张江集团和张江高科目前(qián)在(zài)管资产(chǎn)约五百万方，还(hái)有一些其他在开发的储备(bèi)项目，这些都将成为张江REIT实现打造张江(jiāng)园(yuán)区产业空间资产(chǎn)上市平台目标的坚实后(hòu)盾和储(chǔ)备(bèi)资源。“我们非常重视(shì)张江REIT这个资(zī)本平台(tái)和它未来(lái)的(de)发展。”相(xiāng)关负(fù)责人表(biǎo)示，“这次扩募(mù)是我们实现基金扩容的第一步(bù)，也是至关重(zhòng)要的一步，眼下我们可能面临了一些突(tū)发情(qíng)况需要解决，但是这和我们在张江科学城这(zhè)三(sān)十年(nián)建设发展过程中(zhōng)所经历的相比，只能算是一(yī)个(gè)非常小的插(chā)曲(qū)。我们有信心(xīn)排除(chú)万难，尽一切可能化解当前突发事件(jiàn)的所有负(fù)面影响(xiǎng)，维持预期和市场的信心。”

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