导读

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地产(chǎn)市(shì)场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿(yì)平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘(lí)清中国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据(jù)此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲(xuàn)染中国地(dì)产存量极度过(guò)剩(shèng)，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，第(dì)七次人口普查调查数据显示城镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的(de)过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建部(bù)披露的近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到(dào)一(yī)成，其中还(hái)包括大量(liàng)城镇非(fēi)住(zhù)宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学(xué)校(xiào)等，因此6亿(yì)栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普(pǔ)显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适(shì)不是(shì)人均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面积、配套(tào)设(shè)施(shī)等因素(sù)密切相关。中国的人均(jūn)住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间(jiān)数大于(yú)1同样不意味(wèi)着(zhe)中国住宅(zhái)市场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居(jū)民户均(jūn)1套房，其中每(měi)户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅(zhái)套数、商(shāng)品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户有房，然而事实上(shàng)中国住宅(zhái)市场供需并不平(píng)衡。

　　国际(jì)数据显示(shì)，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为(wèi)户均一套房(fáng)无法满足流动人口的租(zū)赁和置(zhì)业需(xū)求(qiú)。全国(guó)总人口的近三成都是(shì)流动人口(kǒu)，流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户(hù)均(jūn)一套房(fáng)，中(zhōng)国未来地产仍有四(sì)大新增(zēng)需(xū)求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断(duàn)增加，导致家庭(tíng)户数(shù)增多。小家庭(tíng)化趋势将延续(xù)，带来(lái)新户购房需求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经济(jì)板块(kuài)的分化日益明显，区域经济资(zī)源(yuán)分配的再集中吸(xī)引着人口流入，人口净迁入城(chéng)市的新(xīn)增住宅(zhái)需求有望(wàng)持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万(wàn)家庭、81亿平(píng)方(fāng)米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的(de)改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均住(zhù)宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积均较发达国(guó)家有(yǒu)着不小差(chà)距(jù)，“住上更大房子(zi)”的改善(shàn)性需(xū)求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地(dì)产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在(zài)不足(zú)，这是过(guò)去(qù)二十(shí)年房价快速上(shàng)涨基(jī)石。那(nà)么当下(xià)房地产(chǎn)大分化时代(dài)已至(zhì)，大分化时代(dài)下地(dì)产(chǎn)矛盾则更多体(tǐ)现在(zài)住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同能级(jí)城市(shì)之间，不同区(qū)域板块之间，不同品质(zhì)住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披露全(quán)国已有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房(fáng)挂牌量突然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁(jìn)担心，中国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需(xū)平衡(héng)，或是仍(réng)然(rán)存在不足？可惜(xī)由于住宅存量数据并(bìng)未公布，我们无法(fǎ)直(zhí)接知(zhī)晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们(men)测算出中国城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)住(zhù)宅套数，回答当前的(de)房子(zi)是否(fǒu)真(zhēn)的过(guò)剩(shèng)了？据(jù)此判断未来房地产市(shì)场会如何(hé)发展。

　　一(yī)、如(rú)何(hé)有效观察中国户(hù)均拥有住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然(rán)灾害综合(hé)风险普查工作情(qíng)况为主题的(de)新闻发布(bù)会上(shàng)，负责人(rén)对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获取了全(quán)国(guó)近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑数(shù)据(jù)以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成(chéng)以(yǐ)上(shàng)，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多(duō)万(wàn)栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅(zhái)。总的(de)算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了中国城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市(shì)家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间数大于1，看(kàn)似意味着人人都有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间(jiān)数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施等因素密切(qiè)相关。单单从(cóng)人均住宅间数不(bù)能完全反(fǎn)映出城镇居民的(de)居住(zhù)水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为(wèi)单(dān)位购(gòu)买成(chéng)套住宅，一套设施齐(qí)全的住(zhù)宅才是(shì)城镇居(jū)民(mín)宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的(de)测算思(sī)路、数据和(hé)方法

　　中国城镇(zhèn)居(jū)民住(zhù)宅主要分两(liǎng)大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是(shì)保障房(fáng)、原公有住宅(zhái)、自建房(fáng)等(děng)非商品住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计数据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有两处(chù)可以直接公布，一是每(měi)年商品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普查数(shù)据）。计算中国(guó)居民(mín)户均住宅(zhái)数量，我们(men)主要(yào)用到上述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极(jí)少，可忽略不(bù)计。估算城(chéng)镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年(nián)以来每年商(shāng)品住宅销售套数相加，我们(men)就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步(bù)，根据城镇居民拥有(yǒu)的(de)商品住宅(zhái)和(hé)非商品住宅比例(lì)，推算得(dé)到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅总数除(chú)以家庭(tíng)户数，我(wǒ)们(men)就能(néng)够得(dé)到城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住(zhù)宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅(zhái)占比

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量(liàng)到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大(dà)致测算(suàn)得到中国存量房地产套数，并进一步推算(suàn)中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包(bāo)含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销(xiāo)售以期房为(wèi)主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比(bǐ)近9成。本文(wén)去(qù)除商品(pǐn)住宅累计销售套数里的期房销售，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们(men)需要进一步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据显示中国城镇居(jū)民的住宅(zhái)结构特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商(shāng)品住宅(zhái)占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我们假定(dìng)租(zū)赁其(qí)他住宅和购买二手房都(dōu)是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅(zhái)与购(gòu)买二手房加(jiā)总，得到商品(pǐn)住宅占居民所有住宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品(pǐn)住宅增幅(fú)为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变(biàn)化比例，从而(ér)我(wǒ)们估(gū)算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中(zhōng)国(gu起飞前多久停止登机，起飞前多久停止登机口ó)平(píng)均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺利(lì)，已(yǐ)购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一套房的三(sān)点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了(le)户均一(yī)套房的程(chéng)度，“户户有房(fáng)”是否(fǒu)意味着中国(guó)城镇化进展终结(jié)，甚(shèn)至意味着中国(guó)地产(chǎn)存量(liàng)供给(gěi)绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着(zhe)住宅市场供需平(píng)衡

　　需要(yào)有(yǒu)多余(yú)住(zhù)宅来满足因人口流动、居民换房(fáng)等(děng)因素产生(shēng)的住宅(zhái)需(xū)求。因此(cǐ)，成熟(shú)房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国(guó)际经(jīng)验来看，美国(guó)、英国和日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国(guó)为(wèi)1.11。德国和韩国分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成(chéng)人口净流入地的住宅市场供不(bù)应求，造成房(fáng)价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国(guó)的流动人(rén)口3.76亿，省内(nèi)流动人(rén)口(kǒu)和省际流动人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人口会(huì)选择在大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大学2017年的(de)中国城乡(xiāng)人(rén)口流动调查数据显(xiǎn)示(shì)，在上海(hǎi)、杭州以及南(nán)京工作的流动人口在老家拥(yōng)有住(zhù)宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高(gāo)房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在(zài)高(gāo)房(fáng)价的(de)大城市租(zū)赁(lìn)一(yī)套(tào)房，在房价较低的县城购买(mǎi)一套房。所(suǒ)以说户均(jūn)一(yī)套房(fáng)无法满足庞大(dà)流动人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)品质仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国的城镇(zhèn)住宅中(zhōng)依(yī)然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就是约(yuē)9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年(nián)以(yǐ)前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设(shè)施(shī)陈旧、安(ān)全(quán)隐患大等问题，如(rú)电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈(chén)旧(jiù)，给住户的生(shēng)活带来(lái)了(le)很大的不便和安全隐患，并且(qiě)居(jū)住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的(de)老旧住宅面积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数拥有的住宅(zhái)面积(jī)占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有独(dú)立(lì)卫(wèi)浴和厨房。这类(lèi)上(shàng)世纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足现代生活需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成(chéng)的(de)家庭(tíng)住宅为一居室和二(èr)居(jū)室，户型(xíng)偏小。其(qí)中一(yī)居(jū)室(shì)占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城市(shì)土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩(kuò)张是未来(lái)地(dì)产(chǎn)的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进城和老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)拆迁(qiān)，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及(jí)全国人均水平(píng)的(de)一(yī)半。若去除20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用(yòng)的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米。上海市将(jiāng)人均住宅(zhái)建筑面积低于(yú)15平方米的(de)家庭(tíng)界定为住宅(zhái)存在困难，若按这(zhè)个标准(zhǔn)算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家庭户起飞前多久停止登机，起飞前多久停止登机口人数(shù)，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发(fā)达(dá)国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的(de)人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来(lái)地产还会(huì)有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户(hù)均(jūn)1套房，看似已经(jīng)户户(hù)有房。即便(biàn)如此，中国人口静态结构(gòu)和动态趋势演(yǎn)绎，决(jué)定了(le)中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)需求释放(fàng)。户(hù)均(jūn)1套住宅现实之下，中国未(wèi)来(lái)城镇住宅需求主要来自于四(sì)个方面。

　　第一(yī)，户均人(rén)口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户数增多，新户购(gòu)房需(xū)求扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我国城(chéng)镇家庭户均人口数不断下(xià)降，六普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一(yī)人户(hù)、二人户(hù)的占(zhàn)比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户数会因户均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁(qiān)移导致(zhì)经济发展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的(de)分化日益明显，资(zī)源和生(shēng)产要素逐步(bù)向经济带(dài)、都(dōu)市圈中(zhōng)心城(chéng)市流入(rù)，区域(yù)经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到买房(fáng)租(zū)房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出(chū)生(shēng)人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人，其(qí)人口增(zēng)长主要受(shòu)益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需(xū)求(qiú)依(yī)然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅(zhái)的家庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万(wàn)家(jiā)庭(tíng)户，自建住宅和(hé)原公有住宅减少(shǎo)了(le)1282万户，住宅(zhái)净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购买(mǎi)二(èr)手房。在新(xīn)增住宅(zhái)需求中(zhōng)，有7成家庭购(gòu)买(mǎi)了(le)商品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购买经济(jì)适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城(chéng)改造(zào)，商品住宅的(de)占比势(shì)必会进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅(zhái)建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇(zhèn)家庭约9000万户(hù)。破旧的城中(zhōng)村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设(shè)施配套差、没有(yǒu)或少有物业(yè)管(guǎn)理，居民(mín)追求美好、宜(yí)居生活的环(huán)境，背后的改(gǎi)善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需求还将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于(yú)中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议(yì)明(míng)确指出支(zhī)持(chí)住(zhù)宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数较其他国家依旧存在(zài)不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着密切(qiè)正向联系。随着经济发展水平(píng)的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积将(jiāng)随(suí)之增长。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年是中国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住宅供(gōng)给存在(zài)不(bù)足(zú)，供需(xū)出现错配，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基(jī)石。那么未来将是住宅质量的供(gōng)需(xū)冲突。房地(dì)产(chǎn)大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局(jú)限(xiàn)于城市(shì)能级之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之间的(de)差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查(chá)数据调(diào)查的(de)是(shì)人，并不是针对住宅，因此可(kě)能存在统计偏(piān)差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增(zēng)速可能(néng)超预期。

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