万柳(liǔ)书院，暴(bào)雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让(ràng)这个(gè)位于北京海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾宣称要(yào)做地产(chǎn)界“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而(ér)如(rú)今，万柳书院再次受到舆论关注，起(qǐ)因(yīn)中赫集团成了共同(tóng)债务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不(bù)将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子(zi)早(zǎo)已售出(chū)，业主并(bìng)非中(zhōng)赫(hè)集团，那(nà)些真正斥巨资购入房(fáng)产的有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业(yè)主的维(wéi)权信息，难(nán)怪(guài)有网友调侃：“富人被(bèi)割韭(jiǔ)菜的(de)时候，他们的(de)姿势都(dōu)那么(me)优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人(rén)被精(jīng)准收(shōu)割(gē)？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这(z厦门面积多少万平方公里，厦门岛内多大面积hè)个位于海淀核(hé)心区(qū)位，名校环(huán)绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友发现，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上(shàng)架了“北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地产开发(fā)有限公司不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目(mù)”，债权(quán)总(zǒng)额高达近47亿，该项目(mù)的(de)抵(dǐ)押(yā)物中，包括(kuò)75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不(bù)良债权转让项目(mù)的处(chù)置主体(tǐ)是中(zhōng)国信达(dá)资(zī)产管(guǎn)理股份有限(xiàn)公司北京(jīng)市分公司（下称中国信达北分），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华(huá)恒瑞(ruì)）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金(jīn)额(é)约为(wèi)46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是(shì)共同债务人。目前，该项目已有1万次围观(guān)，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上(shàng)看，这就(jiù)是一起中国信(xìn)达北分讨债的故(gù)事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏(cáng)秘(mì)密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体(tǐ)报道(dào)，万柳书院总(zǒng)共30厦门面积多少万平方公里，厦门岛内多大面积1户，而且早已售(shòu)罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上都(dōu)是卖出去了的，是(shì)有人(rén)住(zhù)的(de)。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售(shòu)”的状(zhuàng)态呢？只能说明(míng)这些房子根本没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经的报道证实了(le)上述内容。有豪宅中(zhōng)介(jiè)透(tòu)露，中赫集(jí)团早就(jiù)把这75套房子抵押出去，现在(zài)还(hái)没资金解抵押(yā)，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书(shū)院的业主基本都是(shì)北(běi)京(jīng)的高(gāo)端人士，柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬也是万柳书(shū)院的业主。另据(jù)地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳(liǔ)书院的(de)业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收(shōu)割(gē)了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已经支付价(jià)款(kuǎn)并实际占有，那么，中国(guó)信(xìn)达(dá)转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是(shì)债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民(mín)事(shì)执行中，业(yè)主已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占有，但未办理过户手(shǒu)续的，如果业(yè)主没有(yǒu)过错，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经(jīng)查封的可以向法(fǎ)院提出执行异议申请，请求法院(yuàn)解除(chú)查(chá)封，同时(shí)可以联合起(qǐ)诉(sù)开发商，要求(qiú)退还购房(fáng)款或办理房产证，并承担违约责(zé)任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院(yuàn)报(bào)公布(bù)《最高人民(mín)法院(yuàn)关于商品房消(xiāo)费者权利(lì)保护问题的(de)批复》，以司法(fǎ)解释(shì)的方式明确了购房(fáng)人的(de)优先权：

　　商品房消费者以居(jū)住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付(fù)请(qǐng)求权(quán)优先于建设工程价款优(yōu)先受偿权、抵押权(quán)以(yǐ)及其他(tā)债权的(de)，人(rén)民法院(yuàn)应当予以支持。只支付(fù)了部分(fēn)价款的商品房消费者(zhě)，在一审(shěn)法庭辩(biàn)论终结(jié)前已(yǐ)实(shí)际支(zhī)付剩(shèng)余价款的(de)，可以适用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这(zhè)75套(tào)房(fáng)子均为(wèi)“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债权(quán)，实(shí)际上是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖出去回(huí)本(běn)，抵押(yā)的这75套房子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫(fū)人(rén)又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次(cì)债(zhài)权(quán)公司中(zhōng)国信(xìn)达申请不良债权转让(ràng)，可以追(zhuī)溯到(dào)金谷(gǔ)信托踩雷赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示，目(mù)前中国信(xìn)达已经(jīng)成为赫华恒(héng)瑞(ruì)唯一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择(zé)退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限责任公司成(chéng)为了(le)唯一股东(dōng)，后者(zhě)由中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地(dì)产(chǎn)开发(fā)商(shāng)，相较其(qí)他房企，中赫集团既没(méi)有很大规模，也(yě)没(méi)有很高的国民知名度，但却(què)在北(běi)京豪宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为(wèi)中赫集团进入北京(jīng)的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大(dà)型知(zhī)名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北(běi)京当(dāng)年的(de)“双料地(dì)王(wáng)”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场，无(wú)论是一块块从荷兰(lán)运回(huí)来的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的成(chéng)年银杏树，还是每平米20万元的价(jià)格，都令(lìng)业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末上市的(de)它，对手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华(huá)府等，现(xiàn)如今，它(tā)远远超过(guò)这些(xiē)对(duì)手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书院一套(tào)300平(píng)米的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明(míng)万柳书院虽然已经推出了8年(nián)之(zhī)久，但(dàn)其依(yī)旧在北京豪宅(zhái)圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫(hè)集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了(le)不少(shǎo)知名(míng)人(rén)士，如(rú)知名(míng)演员(yuán)宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定(dìng)了中(zhōng)赫集团的“高(gāo)端路(lù)线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵(guì)的房，拿北(běi)京城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光(guāng)环(huán)的背后，这个(gè)地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行人，被执行标(biāo)的高达11亿(yì)。

　　今年年初(chū)，因(yīn)为(wèi)履行能(néng)力而拒不履行(xíng)生效法律(lǜ)文书确定义(yì)务，中(zhōng)赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫(hè)集团(tuán)如今(jīn)沦落到这个(gè)地步，其实是有(yǒu)迹可(kě)循的。

　　事(shì)实上，早在今(jīn)年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的中赫集团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪(háo)宅的开发商(shāng)到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金(jīn)辉(huī)的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在于(yú)收购北京国(guó)安。

　　近十(shí)年来，房企(qǐ)纷纷开始了(le)多元(yuán)化转型，但转型(xíng)之路并(bìng)不好走(zǒu)。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试(shì)过多元(yuán)化业务，先(xiān)后进(jìn)军能源市场(chǎng)、团购网站(zhàn)，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参(cān)股国(guó)安(ān)足(zú)球俱乐部(bù)64％股权，成为国安(ān)的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手中拿(ná)下北京国安俱(jù)乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿下北京国(guó)安俱乐部全部股(gǔ)权(quán)。如果北京(jīng)国安的估(gū)值一(yī)直没变，那(nà)么(me)中赫集团拿下北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什么又(yòu)要质(zhì)押(yā)股权呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇(fù)将其手中的中赫集团股(gǔ)份质押(yā)陆续质押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫集团(tuán)共有11条股权(quán)出质记录(lù)。质权人包括海(hǎi)金商业(yè)保理、北(běi)京建工、山东国际信(xìn)托、中(zhōng)融(róng)信(xìn)托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国(guó)安后(hòu)，不仅国安的经营状况没(méi)有得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至2020年末(mò)，该(gāi)俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资(zī)金压(yā)力，中赫集团(tuán)和周金(jīn)辉夫(fū)妇(fù)还在(zài)持(chí)续质押手中的中(zhōng)赫集(jí)团股份厦门面积多少万平方公里，厦门岛内多大面积，但国安(ān)和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执行人，执行标的高达11亿，北(běi)京(jīng)国安也3次(cì)与(yǔ)中赫集(jí)团(tuán)、中赫置(zhì)地(dì)、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定(dìng)义务，上(shàng)述(shù)被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北京国安，目(mù)前幸(xìng)免于难(nán)。不过在实控人都成(chéng)为老(lǎo)赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿(yì)的(de)北(běi)京国安(ān)，又(yòu)如(rú)何能独善其身？

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