饱受争议的二(èr)手房交易中(zhōng)介费问题，正逐(zhú)渐得到监(jiān)管部门的重视。

　　5月(yuè)8日(rì)，住建部(bù)、市场监管总局联合发布(bù)了关于规范(fàn)房(fáng)地产经纪服务的意见。意见提及(jí)，近年(nián)来，部分房地产(chǎn)经纪机构(gòu)存(cún)在利(lì)用房源(yuán)客(kè)源优势收(shōu)取(qǔ)过高费用、未明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个(gè)人信息等问题(tí)，加重交易(yì)当事人负担、侵(qīn)害(hài)其合法权益(yì)。

　　基于上述背景，两部门(mén)从加强(qiáng)从业主体管理(lǐ)、明(míng)确经纪服(fú)务内容、合理(lǐ)确定(dìng)经纪服务收费、严格实(shí)行明码标(biāo)价等(děng)十方(fāng)面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产(chǎn)首席分析(xī)师张大(dà)伟称，随(suí)着(zhe)城市发展，一二(èr)线(xiàn)城市二手房交(jiāo)易(yì)占比逐(zhú)渐(jiàn)增加。以北京、上海为(wèi)例，二手房占市场(chǎng)成交(jiāo)比例超过(guò)80％，大量(liàng)二手(shǒu)房成交依(yī)赖中介(jiè)居间(jiān)成交，房地产(chǎn)调(diào)控重心逐(zhú)渐从开(kāi)发商过渡(dù)到中介公(gōng)司。

　　广(guǎng)东省城规院(yuàn)住房(fáng)政策研究中心首(shǒu)席研究员李宇嘉表示，买房对居民来(lái)说(shuō)属(shǔ)于(yú)金(jīn)额(é)不低的大宗交易，由于二手房交易成(chéng)本较高(gāo)、交易周期较(jiào)长，具有非常强的专业性，居民往往通(tōng)过中介来完成。但很多中(zhōng)介利用信息不对称等问题，将非(fēi)必要的收费夹带其中，如收(shōu)取过桥融资、按揭费、担保费等(děng)，对居民(mín)造成额外的负担，而且这(zhè)些(xiē)服务事(shì)项并未明码(mǎ)标(biāo)价。

　　对于二手房市(shì)场交(jiāo)易(yì)过程中存在的(de)“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出(chū)，对包(bāo)括(kuò)经纪(jì)服(fú)务在内(nèi)的(de)相关市场交易行(xíng)为及(jí)其主(zhǔ)体进(jìn)行规范(fàn)和秩序整顿(dùn)，是房地产(chǎn)市(shì)场管理和调控的主题。“当下(xià)，推进这项(xiàng)工作的意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收(shōu)费问题(tí)成监管重(zhòng)点(diǎn)

　　二手房市场中，历来对房(fáng)地产经纪服务行业关注最多的一个话(huà)题(tí)，便是(shì)房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相关部门主(zhǔ)要(yào)监管(guǎn)的(de)重(zhòng)点，将(jiāng)是对房地产经(jīng)纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在热点城市(shì)，二手房屋交易(yì)过(guò)程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金额不低的中介费(fèi)。以北(běi)京某房(fáng)地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一(yī)套1000万元的房(fáng)屋(wū)，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理确定经纪服务(wù)收费上，两部门在(zài)此次意见中(zhōng)提及(jí)，房地产(chǎn)经纪机(jī)构要合(hé)理降低住房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按(àn)照成(chéng)交价格(gé)越高、服务费(fèi)率(lǜ)越低(dī)的(de)原则实行分档定价。引(yǐn)导由交易双(shuāng)方共同承担经(jīng)纪服务费用(yòng)。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目(mù)前房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服务收费标(biāo)准的最早依据是(shì)1995年国家(jiā)计委建设部下发的《关(guān)于房地产中介服(fú)务(wù)收费的通知》（971号文），其中第六条(tiáo)规(guī)定：房屋买卖代(dài)理收费，按成交价(jià)格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目(mù)前北京市执(zhí)行的2014年更新后的收费标准，即根据这样的规定：“少数特别(bié)复杂的住(zhù)宅买卖(mài)经纪服务，经交易(yì)各方(fāng)协(xié)商同意，可(kě)在规定的收费标准基础上(shàng)适当上浮(fú)，上浮幅(fú)度最高不得超(chāo)过(guò)10％。”这(zhè)意味着，当(dāng)前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政(zhèng)放权”的精神，北京2015年取消了(le)房地(dì)产中(zhōng)介服务等57个(gè)政府(fǔ)定价，房地产经纪服务收(shōu)费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在(zài)实际收取费用过程中，相关监(jiān)管(guǎn)部门当(dāng)前并(bìng)未明确具体(tǐ)的中介费率，中介机构仅需在(zài)服务过程中对收费标准进行明码标价(jià)即可。而房地产经纪服务机构(gòu)在具体收(shōu)取过程中，会结合房屋价值(zhí)及工资标准，综合(hé)计算出合适的中(zhōng)介费率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两(liǎng)部门在此(cǐ)次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机(jī)构(gòu)应当在经营门店、网站、客户端等场所或渠(qú)道，公示服务(wù)项目、服务(wù)内容和收(shōu)费标(biāo)准，不得(dé)混(hùn)合标(biāo)价和捆绑收费。房地产(chǎn)经纪机构(gòu)提供的基本服务(wù)和延伸服务，应当(dāng)分(fēn)别明确服务项目和收费标(biāo)准(zhǔn)。房地产经纪机构收费(fèi)前应当向(xiàng)交(jiāo)易当事人出具收费清单，列明收费标准(zhǔn)、收(shōu)费(fèi)金额，由当(dāng)事(shì)人签字确认。

　　另外，对收费明显高于(yú)市(shì)场平均水(shuǐ)平的房地产(chǎn)经(jīng)纪机构，住房(fáng)和城乡建设部门将会同市场监管等(děng)部门采取约(yuē)谈等综(zōng)合措施进行(xíng)重点监(jiān)管。市场监管部门会同有关部门(mén)依(yī)法查处不按规定明码(mǎ)标价、操纵经(jīng)纪服(fú)务收费等违反价(jià秋以为期句式特点，秋以为期句式判断)格和(hé)反垄(lǒng)断法律法(fǎ)规的行为。对房地产(chǎn)经纪机构相关违(wéi)法违(wéi)规信息(xī)，市场监管部门要依法依规纳入国家企业信(xìn)用信息公示(shì)系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定价，是否意味着，未来(lái)豪(háo)宅的中介(jiè)费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原(yuán)地(dì)产(chǎn)华南(nán)区总裁兼深圳中原总(zǒng)经理郑叔伦称，住建部发文鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定价，合理降低住房(fáng)买卖和租赁(lìn)经纪(jì)服务费用，主要还是规范行(xíng)业，打(dǎ)击收费过高的经纪机构(gòu)，但对市场影响有(yǒu)限，“以(yǐ)深圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅和普宅(zhái)本(běn)来收费就(jiù)不同，各家收费普遍在合理范围内，加上经纪(jì)服务费(fèi)用对市场(chǎng)的(de)影(yǐng)响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前两部门提出(chū)的(de)意见仅秋以为期句式特点，秋以为期句式判断为(wèi)鼓(gǔ)励(lì)性质，即(jí)只是纲领性文件而(ér)非规定，未(wèi)来如何(hé)具体认定其中的细则(zé)，还(hái)需(xū)要看各城市落地执行(xíng)情况(kuàng)。

　　不过，张(zhāng)大伟表示(shì)，“从目前市场看，经纪(jì)服务领域的调整(zhěng)改善、规范化，有利于(yú)行(xíng)业健(jiàn)康(kāng)发展。同时，由于二手房很多房源在(zài)产权方面(miàn)有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能对交(jiāo)易产生影响，这对房(fáng)地产经(jīng)纪服务行业(yè)的专业性提出(chū)更高的要(yào)求(qiú)。”

　　58安(ān)居客(kè)研究(jiū)院研究(jiū)总监陆骑麟指(zhǐ)出(chū)，在二手(shǒu)房买卖(mài)过程(chéng)中，原(yuán)本应(yīng)该由上下家各(gè)支(zhī)付一半的中(zhōng)介费，但在一些热(rè)点城市(shì)的二(èr)手房交易过程中，往往会有这(zhè)样的(de)情形，因部分购房者(zhě)处于弱势地位，从(cóng)而会出现(xiàn)中介费及税费均由购房者来承担。即使一些房(fáng)东愿意(yì)承担中介费，这部分费用也可能通(tōng)过转嫁的方式(shì)，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给下家(jiā)，市场(chǎng)这种所谓‘约定俗成’的情况，一(yī)些房产中介公司将其视为向购房(fáng)者单边收费(fèi)的行为。部分(fēn)中介公(gōng)司(sī)可能会(huì)利用其(qí)支配(pèi)地位，在原(yuán)先(xiān)经纪(jì)服务收费的基础上，再次向房东收取费用，而这(zhè)部分费(fèi)用(yòng)，房(fáng)东往往会将其转再(zài)次(cì)转(zhuǎn)嫁给购房(fáng)者，这实(shí)际上相当于变相推高(gāo)了房价。两部门提出严禁(jìn)操(cāo)纵经纪服(fú)务收费，不仅有利于提高交易中操作的透明度，也有利于房价的(de)稳定。”陆(lù)骑麟称(chēng)。

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