OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩(kuò)募风波，如(rú)今，二(èr)级市(shì)场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT开盘继续延(yán)续此前几(jǐ)日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT曾发布公(gōng)告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购入基(jī)础设(shè)施资产张(zhāng)润大厦的重(zhòng)要(yào)承租方之一(yī)，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁协议的通知(zhī)。同时(shí)，在公(gōng)告中，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进一步表示(shì)，原始权益人将继续(xù)密切关注哲库(kù)科技后续情况，积极做(zuò)好相关(guān)应(yīng)对。

　　此外(wài)，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入项(xiàng)目的原始权益(yì)人(rén)相关负责(zé)人也表示(shì)，近期已同(tóng)步启动了应急预(yù)案(àn)，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库提(tí)前退租(zū)的可能事项。由(yóu)于张(zhāng)润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高(gāo)度重(zhòng)视，浦东新区(qū)国资委也高度关注。

　　多位业内人士表示，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT近期(qī)市场(chǎng)波(bō)动较大，但(dàn)其实不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不(bù)会从根本(běn)上影响(xiǎng)其内外价值，投资者应理(lǐ)性看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲(zhé)库(kù)科(kē)技的事件(jiàn)继续(xù)扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的价格小幅低开，此(cǐ)后(hòu)二级市(shì)场价格开始震荡走低，午盘(pán)收(shōu)跌6.17％。午后(hòu)，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT跌幅(fú)一度扩大到(dào)8.30％，随(suí)后价格有所回升，最终报(bào)收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不(bù)利消息影响，华安(ān)张江光大园REIT最近(jìn)几个(gè)交易(yì)日二级市场价格表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来(lái)，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT累(lèi)计(jì)涨幅超过24％，在(zài)全市场公(gōng)募(mù)REITs中(zhōng)位居前列(liè)。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整(zhěng)体表现(xiàn)上看，目前上市(shì)的8只产业(yè)园区基础(chǔ)设施(shī)REITs中，仅博(bó)时招商(shāng)蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有(yǒu)不同程度(dù)下跌，8只产业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一(yī)季报中已经披(pī)露(lù)张江光大园(yuán)项目(mù)出租率有所下(xià)降，如今拟(nǐ)扩募(mù)的项目又(yòu)遭遇(yù)突发事件，因此导(dǎo)致二级(jí)市场价(jià)格出现波动(dòng)。”一位业(yè)内(nèi)人(rén)士分析称。

　　不过(guò)，在上述人(rén)士看来，尽管出于(yú)风险规(guī)避的(de)原因，最近几个交易日场内资(zī)金有(yǒu)所流出，但是，不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从(cóng)根本上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同时(shí)表示，目前随着二级市场价格下跌，风(fēng)险也得到一定释(shì)放，但是价格涨跌会受(shòu)到基本面、情绪面等多重(zhòng)因素影响，不好判(pàn)断(duàn)价格(gé)是不(bù)是已经完全触底。

　　此外，还有一位(wèi)业内人(rén)士表示，今(jīn)年整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不(bù)少产品年(nián)内二级市(shì)场跌(diē)幅较大，其(qí)实(shí)有些隐(yǐn)含收益率高的产(chǎn)品具备一定(dìng)的投资价值，很适合(hé)稳健类(lèi)投资者。此(cǐ)外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物流类(lèi)等(děng)REITs产品具备一定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞(ruì)驰私(sī)募基金执行董事高如(rú)星对此表(biǎo)示，若(ruò)张江园区最(zuì)终能顺利解决招商，平(píng)稳(wěn)过度对经营现金流没有造成(chéng)大的(de)影响，“事件性(xìng)利空下调至得这么急、这么深，加上前期本(běn)身园区类(lèi)资产就(jiù)回调不少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终还是落(luò)到租金(jīn)收(shōu)入受不受(shòu)影响(xiǎng)，影(yǐng)响多大，估计园区(qū)会(huì)最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上再迎(yíng)接考(kǎo)验

　　5月12日，OP亚洲48个国家的名字，亚洲包含哪几个国家组成PO宣布关(guān)停旗(qí)下芯片子公司哲库科(kē)技。随后5月(yuè)12日晚，华安张江光大(dà)园REIT发布(bù)公(gōng)告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其(qí)扩募拟(nǐ)新购入(rù)基础设施资产张润(rùn)大厦(shà)的重(zhòng)要承租方之一，目(mù)前未收到哲库(kù)科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签(qiān)租赁协议的通(tōng)知。同时，在(zài)公告(gào)中(zhōng)，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科(kē)技后(hòu)续情(qíng)况(kuàng)，积极(jí)做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报中(zhōng)披露(lù)的(de)张江光大园(yuán)项(xiàng)目(mù)出(chū)租率(lǜ)下降事项，一(yī)度(dù)二级市场价格出现回落(luò)。在随后召开(kāi)的业绩说明会中管(guǎn)理人就(jiù)相关事项进行了解释(shì)说明，市(shì)场信(xìn)心得到了一定提振，二级市场(chǎng)价格表现也趋于平稳。据了(le)解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上(shàng)和线下的扩募说明会(huì)上，运(yùn)营团(tuán)队表示了对张(zhāng)江光大园项(xiàng)目的(de)信(xìn)心，预计(jì)签署意向书和合同谈判中的储备租户正常转化(huà)后，项(xiàn亚洲48个国家的名字，亚洲包含哪几个国家组成g)目出租率将得到回升(shēng)。没想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的(de)扩(kuò)募之路又迎来(lái)了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了(le)市场各(gè)方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的(de)原(yuán)始权益人相关负责人(rén)坦言(yán)，事发突(tū)然确实(shí)始(shǐ)料(liào)未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技(jì)消息的第(dì)一时(shí)间即奔赴现场(chǎng)进(jìn)行了沟通和核(hé)实工(gōng)作(zuò)，并同步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积(jī)极应对哲库提(tí)前退租(zū)的可能(néng)事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公(gōng)司领导高度重视，据悉新(xīn)区国资委也高度关(guān)注(zhù)。

　　当谈(tán)及储备租户(hù)情况，相关(guān)负责人介(jiè)绍(shào)说，目前储备(bèi)租(zū)户还是比较(jiào)丰富(fù)的，覆(fù)盖了芯片测(cè)试、人工智能(néng)、航天产业、信息技术等产业客(kè)户，租赁意向面(miàn)积超过(guò)了2万方。从意(yì)向储备转化(huà)为(wèi)实(shí)际租户需要一些时间(jiān)。

　　“我(wǒ)们正在着(zhe)手通(tōng)过签署(shǔ)租赁(lìn)意向书来尽快(kuài)锁定一些重要租户。虽然收了(le)三个(gè)月(yuè)履约保证(zhèng)金给了(le)我们一些(xiē)空间，但(dàn)本着对首(shǒu)批扩募、对市场(chǎng)负(fù)责的态(tài)度，我们肯定要(yào)全(quán)力(lì)与时间赛跑，把这些(xiē)面(miàn)积在短期内完成去(qù)化。”相关负(fù)责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域的张江光(guāng)大园项(xiàng)目一季度末也(yě)有将近30％的空置率(lǜ)，原始(shǐ)权(quán)益人有那(nà)么多储备租户，之前的空置(zhì)率为(wèi)何未(wèi)能得到解(jiě)决。

　　对此相关负责(zé)人解释，张江光大园一直以(yǐ)来都坚持以市场化运营为导向，历史运营表现稳定，租户的调租(zū)和换租(zū)都属于正常情(qíng)况，而(ér)这次项目的大租户退(tuì)租正好(hǎo)发生在市场活(huó)跃度(dù)的短期低点，目前市场情(qíng)况已有所好转。在看到出租率(lǜ)下滑情况(kuàng)没(méi)有得到及时修复(fù)后，张江这边也(yě)作了一定的资源调配和(hé)倾(qīng)斜，引入了一些储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在(zài)给(gěi)租户的分隔(gé)空间、交付标准、租(zū)金(jīn)水平等方(fāng)面也(yě)有一些(xiē)差异化，张(zhāng)润大厦(shà)多是两千多(duō)平的大平层，楼的成新度高一些(xiē)，单(dān)价也(yě)贵一(yī)些(xiē)，张江光大园单层以(yǐ)一千平(píng)的面积为(wèi)主，还有一些独(dú)栋形态的物业(yè)。租户自身也会(huì)有诉求，也会(huì)根据自身需求和(hé)预算挑选区域内的不同物业(yè)。

　　“如果扩募(mù)完(wán)成以(yǐ)后，新老(lǎo)资(zī)产的管理(lǐ)人都变成了一家，后续我们在资源共享和联合(hé)营(yíng)销方面能更加充分发(fā)挥协同效应，相(xiāng)信(xìn)可(kě)以做得更好。”上述负责人补充(chōng)说道。

　　最后谈及(jí)对于张(zhāng)江REIT的(de)定位和展望(wàng)，相关负责人(rén)表(biǎo)示，张(zhāng)江集团和张江高科目(mù)前在管资产约(yuē)五百万方(fāng)，还有(yǒu)一些其他在(zài)开发(fā)的储(chǔ)备项目，这些都将成为张江REIT实现(xiàn)打造张江园(yuán)区产(chǎn)业空(kōng)间资产上(shàng)市(shì)平(píng)台目标的坚实后盾和储备(bèi)资源。“我(wǒ)们(men)非(fēi)常重(zhòng)视张江(jiāng)REIT这个资本平(píng)台和它未(wèi)来的发(fā)展。”相关(guān)负责(zé)人表示，“这次扩募是我们实(shí)现基金扩容的(de)第(dì)一步，也是至关重要的一步，眼下我们可能(néng)面临了一些突发情况需要解决(jué)，但是这(zhè)和我们在张江科(kē)学城这三(sān)十(shí)年(nián)建(jiàn)设发展(zhǎn)过亚洲48个国家的名字，亚洲包含哪几个国家组成(guò)程(chéng)中(zhōng)所经历(lì)的相(xiāng)比，只能(néng)算(suàn)是一个非常小的插曲(qū)。我们有(yǒu)信心排除万(wàn)难，尽一切可能化解当前突发事件(jiàn)的(de)所(suǒ)有负面影(yǐng)响(xiǎng)，维持预期(qī)和市场(chǎng)的(de)信心(xīn)。”

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