5月以来，房地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表(biǎo)的机(jī)构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示(shì)，以南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例(lì)，5月(yuè)9日时所公(gōng)布(bù)的总份额(é)均较4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金一季报统(tǒng)计，龙(lóng)头与地方(fāng)国企央企获得增(zēng)持(chí)，持仓数量(liàng)占流通股(gǔ)比重增幅(fú)五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业红利时(shí)代已过 精(jīng)耕(gēng)细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置(zhì)看，2019年(nián)末(mò)，公募所持有的房地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房地产公(gōng)司市值在股(gǔ)票资产中(zhōng)的占比却断(duàn)崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步(bù)降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来(lái)的首次回(huí)升，年底这一(yī)数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有(yǒu)房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发(fā)现，公募对(duì)于(yú)房地产的投资愈发(fā)有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地(dì)产板块排(pái)名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇(shé)口(kǒu)，排(pái)在第78位。而(ér)老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对比去(qù)年四(sì)季报(bào)，变化之处首(shǒu)先在于几只房地(dì)产龙头股从(cóng)排位上看均(jūn)有(yǒu)退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是金地集团退出百(bǎi)大之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上最后一(yī)环，且首季并非行业销(xiāo)售旺季，其(qí)传导到二级市(shì)场(chǎng)乃至(zhì)机构持仓上还需(xū)要时间周(zhōu)期。

　　形成共1h等于多长时间怎么算，1h等于多少时间识(shí)的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入大分化时代，一二线城市好于三(sān)四(sì)线城(chéng)市。而映射(shè)到二级市场投资(zī)上(shàng)，配置房地(dì)产行业轻松(sōng)收获(huò)行(xíng)业贝塔的红(hóng)利期一去(qù)不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类(lèi)，包括(kuò)房地产等(děng)几(jǐ)类(lèi)行(xíng)业在盖特纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于成熟期或者(zhě)衰(shuāi)退期的行业，传统认知上没(méi)有什(shén)么投(tóu)资机会的(de)。但在这几年特殊的行情(qíng)里包(bāo)括煤炭(tàn)、电解铝等类(lèi)似的(de)行业也(yě)出现了一些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧(cè)发(fā)生了更大的变化。”一不愿具名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也(yě)有公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的(de)年销售面积很(hěn)难再出现了，2022年(nián)光是居民(mín)存款数量增加了(le)15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存量(liàng)地产的(de)更新，也有近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一定(dìng)的政策出来去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房(fáng)地产研(yán)究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至今(jīn)日(rì)，无论从城镇化的(de)进程(chéng)，还是人均住房(fáng)面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺(quē)时代，而目前居民的(de)杠(gāng)杆率和房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额(é)，以及过快(kuài)上行的(de)房(fáng)价，因而行(xíng)业(yè)高增的时(shí)代已经过(guò)去(qù)，未来行业的需求或(huò)将回落(luò)，在此过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属(shǔ)性，就很容(róng)易(yì)出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营(yíng)地产爆(bào)雷），行(xíng)业进入到(dào)供给侧(cè)出清(qīng)的过程(chéng)。这个过程中，综合竞(jìng)争力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获(huò)得市(shì)占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回落时，行业(yè)的贝(bèi)塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有投资机(jī)会，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应到股票(piào)投资(zī)，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的(de)认(rèn)识转变，精耕细作(zuò)个股(gǔ)成(chéng)为(wèi)公募(mù)乃至整体(tǐ)机(jī)构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产(chǎn)“风(fēng)物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区(qū)域性(xìng)标的(de)成香饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地(dì)产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具(jù)体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产(chǎn)板块个股，在纳入统(tǒng)计(jì)的(de)124只房地产类标的股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上述时间段(duàn)恰(qià)好(hǎo)排名(míng)前五的公(gōng)司(sī)月内涨幅(fú)超(chāo)过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸(xìng)福、荣安(ān)地产。排名第(dì)一的(de)上实发展，五一(yī)假期(qī)归来后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日(rì)收出(chū)涨停。从该股的基(jī)本(běn)面来看，上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)的主营(yíng)业(yè)务为房地(dì)产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房(fáng)地产销售、房地产租(zū)赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看(kàn)，各类(lèi)机构都有对其布(bù)局的例子。以3月31日时的首季十(shí)大流通(tōng)股股(gǔ)东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司等(děng)都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房(fáng)企，其第一季度的收入利润规(guī)模大幅度(dù)复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司后疫情时代(dài)出租(zū)率复苏(sū)至近(jìn)年(nián)来最高，另一方面则(zé)是(shì)公司(sī)拿地结(jié)算持(chí)续(xù)性向好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸(xī)引了(le)知名(míng)机构在其中持(chí)续驻足。从(cóng)第一季(jì)度十(shí)大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十中(zhōng)，这也是连续第三个(gè)季(jì)度(dù)他有的两只产品(pǐn)杀(shā)入(rù)前十。同时榜单中还有一(yī)支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局(jú)，其当季还(hái)小(xiǎo)幅增(zēng)加(jiā)了持(chí)股。

　　除去(qù)上述两家(jiā)上海(hǎi)区域(yù)性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在(zài)深圳的地(dì)产公司，一季报交出(chū)的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首(shǒu)季公司实现营(yíng)业(yè)收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指(zhǐ)基(jī)首季(jì)新(xīn)杀(shā)入十(shí)大(dà)流通股股东(dōng)行列。具体说来(lái)， 南方中证(zhèng)全(quán)指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国(guó)中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强则(zé)排名第九(jiǔ)位，此外联袂(mèi)出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金(jīn)相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙头(tóu)的价值更为笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿地端看(kàn)，2022年(nián)土地市(shì)场大幅降温，优(yō1h等于多长时间怎么算，1h等于多少时间u)质土地(dì)供给较多(duō)（券(quàn)商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房(fáng)企受(shòu)限于信用问题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成(chéng)本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金(jīn)额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他房企的净负债(zhài)率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠(gāng)杆空间有(yǒu)限，从融(róng)资成本看，龙头房企的融资(zī)成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到(dào)2023年的销售(shòu)，龙头房企(qǐ)明显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企的销(xiāo)售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的是，在(zài)当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在发展的大好(hǎo)机会(huì)。中信证券(quàn)指出(chū)：“房地(dì)产行业(yè)的结(jié)构(gòu)性机会依然存(cún)在，少部分公司(sī)尤(yóu)其是央企占据显(xiǎn)著(zhù)优势(shì)，其(qí)主要又体现(xiàn)为库存的优势。央企地产公(gōng)司，现(xiàn)阶(jiē)段表现(xiàn)出较(jiào)低(dī)的融资(zī)成本(běn)，优质的开发(fā)资源和(hé)良好的不动产资产运(yùn)营(yíng)能力(lì)的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中(zhōng)特估，国(guó)央企相较于民营(yíng)地(dì)产公司(sī)也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资(zī)源债权债(zhài)务关系等问(wèn)题，市场对民(mín)营房开企业的资产会有更多(duō)担忧(yōu)和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过(guò)程中，央(yāng)国(guó)企(qǐ)相较于(yú)民(mín)企(qǐ)来说估值(zhí)的修(xiū)复更(gèng)明显。中特(tè)估的角度从中长期的维(wéi)度看，行业(yè)的逻辑在于集中度提(tí)升后，行业进入高质量发展阶段，具(jù)备较快速发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)更(gèng)稳定且(qiě)可预(yù)期的盈利和现(xiàn)金流创造能(néng)力(lì)，以此带来(lái)估值中(zhōng)枢的提升，应1h等于多长时间怎么算，1h等于多少时间(yīng)该关(guān)注估值(zhí)相对较低，企业(yè)自身资产的质量好、运营(yíng)能力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率比较低，行业(yè)内部(bù)将出现分化，要(yào)关(guān)注(zhù)将受益(yì)于行(xíng)业集中度(dù)提(tí)升的头部公司。”星石(shí)投资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一思(sī)路(lù)的话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口等国资(zī)背(bèi)景龙头前(qián)途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金投资部副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观察(chá)国企央企在三个方面(miàn)是否(fǒu)可以维持，首先是融资成本(běn)保持低(dī)位，其(qí)次是销售份额持续(xù)提升，再(zài)次(cì)是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢(màn)

　　机(jī)构(gòu)需要多给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根据(jù)房企一季报梳(shū)理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一(yī)季(jì)度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利(lì)发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的(de)回(huí)正，甚至是较大增速(sù)的增长(zhǎng)。而(ér)这些公(gōng)司(sī)也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民(mín)营房企不(bù)怎么(me)投资拿地(dì)之(zhī)后，国(guó)有企业仍(réng)在持(chí)续性地拿地，且主要集(jí)中在核心城市，投资(zī)力度较大(dà)。投资(zī)的(de)驱动能够(gòu)推动(dòng)房企销售业绩的(de)增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍(réng)处于(yú)调整的过程(chéng)中，能够保(bǎo)有一个(gè)正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏过(guò)程中，还面临(lín)着一些不确(què)定性。其实整个市场从四月份开始又(yòu)在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月(yuè)相对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上(shàng)海(hǎi)在内的绝大多数城市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的市(shì)场表现也不太(tài)乐(lè)观。按(àn)照现(xiàn)在的(de)经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场(chǎng)的(de)去库存(cún)压力、企业的资(zī)金面压力，可(kě)能会出现，到六(liù)月份房(fáng)企为(wèi)了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外(wài)的一个市(shì)场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的(de)压(yā)力仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出(chū)，现在整个房地(dì)产以及其上(shàng)下游产业链(liàn)的复苏速度(dù)都比想象的(de)要(yào)慢(màn)很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个时候，在(zài)房(fáng)地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候(hòu)，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意(yì)味着(zhe)，只有极(jí)为少数的、做得比同行好得多的企业，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待(dài)它(tā)的基(jī)本面不断地凸显出来，这需要时(shí)间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊发(fā)于(yú)5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 1h等于多长时间怎么算，1h等于多少时间