导读

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分化时(shí)代而非(fēi)停滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二十年是(shì)中国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售(shòu)面(miàn)积超(chāo)15亿(yì)平(píng)，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否(fǒu)过(guò)剩的讨论日(rì)益热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾，本(běn)文试(shì)图厘清中国(guó)城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据(jù)此判断中国未来地(dì)产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极度过(guò)剩，事(shì)实是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披(pī)露全(quán)国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七(qī)次人口普查(chá)调查(chá)数(shù)据显示城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的(de)过剩(shèng)？

　　事实上住建部(bù)披露(lù)的近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅(zhái)建(jiàn)筑，如商业办公(gōng)楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七(qī)普显示中(zhōng)国(guó)城镇居民人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间房(fáng)所能满足，它(tā)与(yǔ)房(fáng)屋(wū)质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等因素密切相关。中(zhōng)国的人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)较(jiào)发(fā)达国家还有很大差距(jù)。人均住宅间(jiān)数(shù)大于1同样不意味着(zhe)中国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现中国城镇居(jū)民户均1套(tào)房，其中每(měi)户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家庭户均住(zhù)宅(zhái)的数据，我们根据(jù)商品住宅套(tào)数(shù)、商(shāng)品住宅占比(bǐ)和城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭住宅套(tào)户(hù)比。

　　测算(suàn)结果显示，目(mù)前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中(zhōng)国每户城(chéng)镇家庭(tíng)才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户有房，然而(ér)事(shì)实(shí)上(shàng)中国(guó)住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数(shù)据显示(shì)，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会大(dà)于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不(bù)平(píng)衡，是因为户均一套房无法满足流动人口(kǒu)的租赁和置业需求(qiú)。全(quán)国总人(rén)口的近三成都是流动人口，流动人口会(huì)选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户(hù)均一(yī)套房(fáng)，中国(guó)未来地(dì)产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带(dài)来(lái)新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益(yì)明显，区域(yù)经济资(zī)源分配的(de)再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入，人口(kǒu)净迁(qiān)入城市的新(xīn)增住宅需求有望(wàng)持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年(nián)以前建成的住(zhù)宅(zhái)中(zhōng)，涉及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅的改造势在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较(jiào)发达国家(jiā)有(yǒu)着不(bù)小差(chà)距，“住上更大房子”的改善(shàn)性需(xū)求正在不(bù)断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步入大(dà)分(fēn)化时代(dài)而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二(èr)十(shí)年是中国(guó)地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给(gěi)存在(zài)不足，这是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么当(dāng)下房(fáng)地(dì)产大分(fēn)化时(shí)代已至(zhì)，大分化时代(dài)下地产矛盾则(zé)更多体现在(zài)住宅质量(liàng)供需(xū)冲突(tū)。

　　地产大(dà)分(fēn)化(huà)必将体现在(zài)不同能级城市之间，不同区域板块之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全(quán)国已(yǐ)有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从(cóng)2月以来，各大城市(shì)二手房挂(guà)牌量突然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子(zi)是否已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅(zhái)到底是(shì)供给过剩，还是供需平(píng)衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并未(wèi)公布，我(wǒ)们无(wú)法直接知晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算(suàn)出中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)住宅套(tào)数，回(huí)答当前的(de)房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房地产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月，在以全国(guó)自然灾害综合(hé)风(fēng)险(xiǎn)普(pǔ)查工(gōng)作情况为(wèi)主题(tí)的新闻发布会(huì)上(shàng)，负责人(rén)对(duì)外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全(quán)国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)数(shù)据以及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场(chǎng)看(kàn)似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)中，农村房(fáng)屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼(lóu)、学(xué)校、医院等(děng)非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了中国(guó)城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间(jiān)数(shù)大于1，看似意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有关，更(gèng)与房屋(wū)质量、居(jū)住面积、配套设(shè)施等因素(sù)密(mì)切相关。单单(dān)从(cóng)人(rén)均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中(zhōng)国主要是以(yǐ)家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐(qí)全(quán)的住宅(zhái)才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思(sī)路、数(shù)据和(hé)方(fāng)法

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)住宅主要分(fēn)两大类(lèi)，一(yī)类是商品住(zhù)宅，另一类是保障房(fáng)、原(yuán)公有住宅(zhái)、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有两处可以直接公布，一是每(měi)年商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二是居民(mín)住(zhù)宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算(suàn)中国居民户均住宅数(shù)量(liàng)，我们主要用(yòng)到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于(yú)1998年，1998年之(zhī)前(qián)商(shāng)品住宅数量极少，可(kě)忽略不(bù)计。估算(suàn)城镇居民户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每(měi)年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数(shù)相加，我们就能(néng)够得到当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根(gēn)据城镇(zhèn)居民(mín)拥(yōng)有的商品住宅和非商品住宅比例，推(tuī)算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商(shāng)品(pǐn)住宅总数(shù)除以家庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套(tào)户(hù)比=住宅(zhái)总(zǒng)套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅存(cún)量到底(dǐ)有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们利用既有(yǒu)统计(jì)数据，大致测算得(dé)到(dào)中(zhōng)国存量房地产套数，并进一(yī)步(bù)推算中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中国(guó)的房地产销售(shòu)以期房为主，从2019年(nián)开始，新(xīn)房销售中(zhōng)期房占(zhàn)比近(jìn)9成(chéng)。本(běn)文(wén)去除商(shāng)品住宅累(lèi)计(jì)销售套数里的期房销售，得到(dào)商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数计(jì)算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额(é)。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装(zhuāng)修的时间，取最(zuì)大值3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套数(shù)除(chú)以家庭户数感应电流公式3个公式推导，感应电流公式3个公式图解，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来(lái)我们需要进一步推算中国城镇居(jū)民拥(yōng)有(yǒu)的户均(jūn)住宅(zhái)套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数据显示中国城镇(zhèn)居(jū)民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭(tíng)拥有住宅(zhái)。其中自建住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁(lìn)廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅和(hé)购买(mǎi)二手房(fáng)都是商品(pǐn)住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二(èr)手房加总(zǒng)，得(dé)到商品(pǐn)住(zhù)宅占居民(mín)所(suǒ)有住宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占比为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去十年(nián)变化幅(fú)度的20％，计算2011年(nián)-2020年商(shāng)品住宅的实际(jì)变化比(bǐ)例，从而(ér)我(wǒ)们估算(suàn)出(chū)2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末(mò)，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到(dào)2024年，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的(de)三(sān)点含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户均一套房的程度，“户户(hù)有房(fáng)”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味(wèi)着(zhe)中国(guó)地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满足因(yīn)人口流动、居民换(huàn)房等因素产生的住(zhù)宅需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟房地产市(shì)场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和(hé)日本的住宅套(tào)户(hù)比均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩(hán)国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人(rén)口净流入地(dì)的(de)住(zhù)宅市场供不应(yīng)求(qiú)，造成房价或房(fáng)租(zū)迅速上涨。

　　七(qī)普指出中(zhōng)国(guó)的(de)流动人口3.76亿(yì)，省内流动人(rén)口和省际(jì)流动人(rén)口分别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流动(dòng)人(rén)口(kǒu)会(huì)选(xuǎn)择(zé)在(zài)大城市租(zū)房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城(chéng)乡(xiāng)人口(kǒu)流动调查数(shù)据显示，在上海、杭州以及南京工作的(de)流动人口(kǒu)在(zài)老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸(xī)引(yǐn)打工人，但(dàn)高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口(kǒu)实(shí)际上会占据两套房，在高(gāo)房价(jià)的大(dà)城市(shì)租赁一套房，在房(fáng)价较低(dī)的县城购买(mǎi)一套(tào)房(fáng)。所以说户均(jūn)一(yī)套房无(wú)法满足庞(páng)大流(liú)动人(rén)口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住(zhù)宅(zhái)品(pǐn)质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧(jiù)、安(ān)全隐患大等问(wèn)题(tí)，如电(diàn)线老化、管道等基础设(shè)施陈(chén)旧，给住户的(de)生活带来了很大的不(bù)便(biàn)和安全(quán)隐患，并(bìng)且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住(zhù)宅面积(jī)小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的(de)家(jiā)庭住宅(zhái)为一居室和(hé)二居(jū)室，户型(xíng)偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型(xíng)更小，当然(rán)这(zhè)与城市土地资源(yuán)紧张有关(guān)。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅面(miàn)积扩张(zhāng)是(shì)未(wèi)来(lái)地产的需求驱动(dòng)力(lì)

　　根(gēn)据七(qī)普数(shù)据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积(jī)为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农(nóng)民带房进城和老(lǎo)旧小区(qū)拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的(de)家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)小于均值，近(jì感应电流公式3个公式推导，感应电流公式3个公式图解n)4成(chéng)家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积在30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及全国人(rén)均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊(tān)，可使用(yòng)的(de)住宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住宅建筑(zhù)面积(jī)低于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅(zhái)存(cún)在困难，若(ruò)按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均(jūn)可(kě)使(shǐ)用住宅(zhái)面积(jī)为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人(rén)数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至少(shǎo)新增82亿(yì)平(píng)。

　　对(duì)比发达(dá)国(guó)家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住宅总量(liàng)会(huì)更(gèng)多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还会(huì)有需求(qiú)么(me)？

　　我们(men)测算(suàn)得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即(jí)便如此(cǐ)，中国人口静态(tài)结(jié)构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍(réng)有需求释(shì)放。户均(jūn)1套(tào)住宅现(xiàn)实之下，中国(guó)未来城镇住(zhù)宅需求主要来(lái)自于四(sì)个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数(shù)增多，新(xīn)户购(gòu)房(fáng)需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明(míng)显上升，人(rén)口小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)继续延续，导(dǎo)致户数会因户均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移导致经济发展带来(lái)的新(xīn)增住宅需求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向经济(jì)带(dài)、都(dōu)市圈(quān)中(zhōng)心城市流入，区域经济资源(yuán)分配的(de)再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及(jí)到买房租(zū)房(fáng)，给迁入(rù)地住宅市场带来新的(de)增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人(rén)口增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人(rén)，死亡人口为(wèi)38.4万人，自(zì)然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人(rén)口增长(zhǎng)主要(yào)受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅的(de)家庭拆迁改建最多(duō)。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公有(yǒu)住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造(zào)时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年(nián)间新增(zēng)8473万家庭户，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住宅减(jiǎn)少了(le)1282万户，住宅净需求增(zēng)加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购(gòu)买二手房(fáng)。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和其(qí)他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村(cūn)和旧城(chéng)改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的(de)城(chéng)中村(cūn)、老(lǎo)公有住宅(zhái)，建筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础设施(shī)配(pèi)套(tào)差、没有或少有物业管理，居民追求美(měi)好、宜(yí)居生活(huó)的环(huán)境(jìng)，背后的(de)改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的中央经济工作会(huì)议明确指出支持(chí)住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国(guó)的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数较其他(tā)国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平(píng)的提高(gāo)，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发(fā)展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分(fēn)化不单局限于城市能(néng)级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实(shí)际值可(kě)能偏低，其增速可能(néng)超预期(qī)。

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