文(wén)：任泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消(xiāo)预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住(zhù)房(fáng)和(hé)城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条(tiáo)件(jiàn)的可以(yǐ)进行(xíng)现房(fáng)销(xiāo)售”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确表态(tài)，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了(le)，用你的(de)钱(qián)，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还烂尾(wěi)了，这是对(duì)购房(fáng)者的不(bù)公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了(le)，不能(néng)把包(bāo)袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是(shì)房地产从大开发时代步入高质量(liàng)发展阶(jiē)段(duàn)的必然趋势，也(yě)是对购房老百姓的(de)最大(dà)保护(hù)。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户(hù)比超过1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时代，对(duì)购房民众不(bù)公(gōng)平的预售制已经过(guò)时了(le)，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经地(dì)义。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市(shì)场信(xìn)心以(yǐ)及长效机(jī)制，长效机(jī)制四(sì)大(dà)关键(jiàn)是推动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。如果按(àn)照经济规律办(bàn)事，中(zhōng)国一定能实现(xiàn)房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关，解好(hǎo)这道世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消预售(shòu)制、改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝(jué)大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担了(le)所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付(fù)的风(fēng)险。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者非常不(bù)公平，比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银(yín)行利息(xī)，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，这(zhè)样(yàng)有(yǒu)助(zhù)于(yú)落实中央房住不(bù)炒(chǎo)精神、有助于保障购房老(lǎo)百(bǎi)姓权(quán)益、有助(zhù)于房企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预售制度(dù)怎么(me)来的(de)？国外什(shén)么情况？简单科普(pǔ)一(yī)下：商品房预售最早源(yuán)于中国(guó)香港，俗(sú)称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改(gǎi)，由于商(shāng)品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存(cún)在预售制(zhì)。但是，重点来了(le)！发达国家一般有(yǒu)严格的(de)监管保障措(cuò)施，开(kāi)发商(shāng)在项目获得政府(fǔ)批准后才可以开(kāi)始(shǐ)销售，买家在购买期房后并非像中国一样在(zài)支付完首付(fù)款后从银行一次性贷款支付(fù)剩余全(quán)部房款(kuǎn)，而是根据开发商工程(chéng)进(jìn)度在完全交房前(qián)进行分(fēn)期(qī)支(zhī)付(fù)。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分(fēn)期支付(fù)以及违约处(chù)罚措施作为(wèi)保(bǎo)障的(de)，如果没(méi)有这些保障措施，一(yī)定(dìng)会触发(fā)风险，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平，所以(yǐ)不如(rú)借机取消预(yù)售制(zhì)度，以后改为(wèi)现(xiàn)房销售。客观讲预售制度有一定(dìng)历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存(cún)量(liàng)时(shí)代，取(qǔ)消(xiāo)预售制度有助于降负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再(zài)把烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和(hé)社(shè)会，当然(rán)这需(xū)要配(pèi)套(tào)房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和房地产长效机制(zhì)。这是(shì)个技术活，只要(yào)坚持市场(chǎng)化改革，中国一(yī)定(dìng)能(néng)化(huà)解这个(gè)难题，让孙正义为什么是中国姓 孙正义有中国血统吗(ràng)房(fáng)地产回归实体经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。所有(yǒu)商业的(de)本质(zhì)是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地(dì)产也不(bù)能例(lì)外(wài)，老百姓买房子(zi)是天(tiān)大的(de)事，烂(làn)尾(wěi)毁三(sān)代，好房幸福一(yī)家人。从这(zhè)个角度(dù)，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业(yè)、社会长治久安(ān)、行业企业健康发展的(de)重(zhòng)大措施。在当前(qián)的情况(kuàng)下，取(qǔ)消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持(chí)当(dāng)期(qī)三(sān)好生、新模式(shì)等综合(hé)施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发(fā)展研究中(zhōng)心(xīn)参与财(cái)税改革方案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后(hòu)来形(xíng)成(chéng)的专著《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房(fáng)预售(shòu)制的前(qián)世(shì)今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预(yù)售资金第三(sān)方全程(chéng)监管，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年(nián)代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但有着转让难、出(chū)租资(zī)金周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育(yù)而(ér)生。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港还(hái)未推行公共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或(huò)者其他临时住宅，住(zhù)房的需求是相当高，不(bù)过大多(duō)数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租(zū)是中国香港地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题。针对(duì)这一(yī)系列(liè)问题，不少(shǎo)地(dì)产商开始探求新的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分(fēn)层出(chū)售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市(shì)民数量有所(suǒ)增(zēng)加，开发(fā)商资(zī)金周转加(jiā)快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将(jiāng)“按(àn)揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立(lì)信置(zhì)业有(yǒu)限公司，凭(píng)借商业直(zhí)觉和多年(nián)经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商(shāng)品流(liú)通(tōng)、资(zī)金周转有着独(dú)到的见解，在努力寻求方(fāng)法加(jiā)快自身资金周转。当时其在购下(xià)九龙的一(yī)块地盘(pán)后，除(chú)了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文(wén)字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价(jià)格(gé)、订(dìng)购(gòu)方(fāng)法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即(jí)先收取买(mǎi)家(jiā)的订金(jīn)，采用类似租金的分(fēn)期付款(kuǎn)形式(shì)，等新楼落成(chéng)时(shí)，收齐(qí)买(mǎi)家的钱，买家就拥(yōng)有(yǒu)了自己的房(fáng)产。这种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力(lì)，加(jiā)速了房屋(wū)的建(jiàn)造(zào)和销售，也解决了(le)制造(zào)商的(de)资(zī)金问题，降低(dī)投资(zī)风险(xiǎn)，在当时(shí)可(kě)谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售(shòu)模式成为当时(shí)中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)房地产(chǎn)市(shì)场的一大特色，纵(zòng)观中国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核心的住(zhù)房供不应(yīng)求的问题，使房(fáng)市发展进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部(bù)门不断(duàn)完善、规范化(huà)，建(jiàn)立健(jiàn)全的监管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停(tíng)工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在1961年后(hòu)，中国香港(gǎng)管(guǎn)理部(bù)门提升了对于(yú)预售楼花(huā)制度的监管(guǎn)，即(jí)要(yào)求(qiú)开发商在(zài)预(yù)售前(qián)，确(què)保(bǎo)地价款(kuǎn)已经全部(bù)支(zhī)付，还要证明(míng)自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需(xū)律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等(děng)造假，套(tào)取监管账户资(zī)金，中国香(xiāng)港要(yào)求律师行(xíng)在银行开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全透(tòu)明化机制，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银(yín)行将(jiāng)成最大(dà)风险(xiǎn)方，后(hòu)续需自身推(tuī)动项(xiàng)目完工(gōng)。随(suí)着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地(dì)面临(lín)住(zhù)房需(xū)求大(dà)和供给量(liàng)短缺(quē)问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内(nèi)地(dì)优先发展重工业，强调(diào)基础建设，这一导向使前期(qī)发展工业化的进程大于(yú)城市化进(jìn)程(chéng)，唯有解决住(zhù)房(fáng)基(jī)础(chǔ)等(děng)城(chéng)市化配套(tào)问题，才能进(jìn)一步(bù)推进城市化。但当时(shí)推行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以(yǐ)租养(yǎng)房”的(de)福(fú)利分房制度，住房市(shì)场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出(chū)现(xiàn)了(le)分配(pèi)不(bù)公(gōng)、效率低、配(pèi)套差等问题，因(yīn)此福(fú)利分房制度不再适用于当(dāng)时的国情。叠加房(fáng)地产市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而社(shè)会缺少大型房地产开发商(shāng)，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地产市场的一(yī)针(zhēn)强心剂。从1994年(nián)起，中国(guó)内(nèi)地逐步引进中国香港(gǎng)预售(shòu)商品房制度，先后(hòu)出台(tái)多项文件，大力支(zhī)持国内房地产市(shì)场改革。例(lì)如，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台《关于进一步深化(huà)城(chéng)镇住房制(zhì)度改革，加快住房建设的通知》文(wén)件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分(fēn)配，逐(zhú)步实(shí)行住房分配货币化、住房(fáng)供给商品化、社(shè)会化的住房新(xīn)体制，从计划经济下(xià)的福利(lì)分房转向市场(chǎng)经济的商(shāng)品房。房(fáng)地产市场采用预售制，允许(xǔ)开发(fā)商卖(mài)期房，解决了(le)房企缺少资金和开发时间周(zhōu)期长的两(liǎng)大难题，开发商(shāng)以预(yù)售款撬动下一(yī)个项(xiàng)目的开发，形成滚(gǔn)动开(kāi)发模(mó)式，住房供(gōng)应速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银(yín)行等多方迅速(sù)出台(tái)相关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极(jí)大作用(yòng)推动了(le)房地产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式(shì)后(hòu)，经调整形成契合(hé)中国内(nèi)地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金压力，加快城镇住(zhù)房建设(shè)。具体来说，是指房地产开发企(qǐ)业将正在建设中的房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者支付定金或房(fáng)款(kuǎn)的行为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地实践过程中，商品房(fáng)预(yù)售流程为(wèi)：房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发(fā)商办理预(yù)售许可(kě)证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进(jìn)行备案登记(jì)和预告登记(jì)-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购(gòu)房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形式一次性(xìng)付(fù)清剩余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可(kě)能已(yǐ)拿(ná)到了(le)全部购房款，这点与中国香港的按照工(gōng)程进度付款有所不同。对(duì)中国内地的开发(fā)商而言，预售制(zhì)商品房也开启了高周转、高杠杆的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动城市(shì)化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售的最(zuì)主(zhǔ)要方式，预(yù)售制极大缩(suō)短房(fáng)企现金回笼周期(qī)，同时增(zēng)加市场商品房供应(yīng)，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对(duì)中国内地房地产市场的稳(wěn)步发(fā)展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发(fā)展阶段的资金需求，也提高(gāo)了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城(chéng)镇居(jū)民从(cóng)筒(tǒng)子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居(jū)到基本适(shì)居(jū)，住房事业取得巨大进步，数十(shí)年时(shí)间走完发达国(guó)家几百(bǎi)年城镇(zhèn)化(huà)路程。改革(gé)开放(fàng)以(yǐ)来(lái)，城镇化进程进入快速(sù)发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面(miàn)积由7438平(píng)方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万(孙正义为什么是中国姓 孙正义有中国血统吗wàn)套增(zēng)至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在(zài)当(dāng)前已成为中国内(nèi)地(dì)商品房销售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销售面(miàn)积(jī)占总销售面积的(de)比重为(wèi)63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房(fáng)地产行(xíng)业的发展。中国内地房地产历经二十(shí)多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标(biāo)大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资(zī)完(wán)成额(é)从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿(yì)平(píng)增至(zhì)17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房地产企(qǐ)业从无到有(yǒu)、从国(guó)企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地(dì)产也成为拉动中国内地经济高(gāo)增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游(yóu)产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建(jiàn)材的(de)带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完(wán)全拉动(dòng)的投资占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开发(fā)投(tóu)资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银(yín)行各项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等(děng)通道业务，占(zhàn)比超(chāo)过(guò)三分之一。从房地产(chǎn)融资存(cún)量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大(dà)面(miàn)积违约，将导致(zhì)银(yín)行不(bù)良率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠(qú)道(dào)，根据我们的(de)《中国住房市值测算报(bào)告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大于(yú)美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住(zhù)房市值占股(gǔ)债房市值的比例(lì)看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国(guó)的(de)49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债房市值(zhí)的比(bǐ)例较(jiào)高，主要(yào)是因为住房市值高，以(yǐ)及中国资本市(shì)场发育尚不(bù)成(chéng)熟(shú)，直接融资比例较低(dī)，股(gǔ)票、债券市值较低，居民(mín)投资(zī)渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏(cáng)的风险确(què)实(shí)存在(zài)，当前(qián)的负面效(xiào)应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人层面看(kàn)，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的(de)单(dān)方(fāng)面(miàn)不公(gōng)平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能交付的风险(xiǎn)。比如(rú)，交(jiāo)房(fáng)等(děng)待期(qī)一(yī)般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚(shèn)至不(bù)能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商(shāng)之间的(de)购(gòu)房合同、购(gòu)房者和银行的按(àn)揭贷款(kuǎn)合同是两个独(dú)立的合(hé)同(tóng)关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开发商(shāng)主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按时(shí)向银(yín)行进行贷款偿(cháng)还，因此(cǐ)购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系(xì)列风险，进(jìn)行影响自身信用(yòng)和(hé)购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的(de)发放方(fāng)，一旦房(fáng)企因为市(shì)场(chǎng)波动或经营不善，出现资金链断裂(liè)等一(yī)系列问题，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情况，而房企通过(guò)与购房者(zhě)签订的(de)预售合同和按揭合同，已经(jīng)从(cóng)银行(xíng)获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完全由(yóu)银(yín)行承担(dān)，银行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售(shòu)监管(guǎn)资金去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结(jié)底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版(bǎn)的《城市(shì)商品房(fáng)预售管(guǎn)理办法》中(zhōng)明确规定了开发(fā)企业预(yù)售商品房所得款项应当(dāng)用(yòng)于有关的工程建设，商品房(fáng)预(yù)售款(kuǎn)监管的具体办(bàn)法，由房地(dì)产管(guǎn)理部门制定(dìng)。但多(duō)年以(yǐ)来全国并没有统一的预售资金监管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城(chéng)市(shì)重(zhòng)点监管资金(jīn)比例(lì)为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的(de)建安(ān)成(chéng)本乘以建筑面积或者(zhě)项目工程总额报价(jià)计算重(zhòng)点资金。而(ér)事实是，不(bù)少(shǎo)购房款未(wèi)进入监管账户、或进入监管(guǎn)账户后被(bèi)挪(nuó)用，导致(zhì)楼(lóu)盘没有资金(jīn)继续(xù)建设(shè)。收(shōu)楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监管账(zhàng)户资金(jīn)如何(hé)被挪走的？实(shí)际上，在过(guò)去房地产大开(kāi)发时代的高周转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调(diào)预售款监管账(zhàng)户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方(fāng)，以工程建设(shè)名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需(xū)。通(tōng)过这些方式套取的资金，在(zài)房企各(gè)地项目间(jiān)流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提(tí)供了资金(jīn)流动(dòng)性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和(hé)楼盘(pán)建设(shè)，形成一种资金循(xún)环高周转模式，但一定(dìng)程度(dù)上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈(chéng)现以下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保护：对(duì)于购房者(zhě)预付资金，一(yī)般设有定金或预付款保护机制(zhì)，如(rú)英国、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)重：要求购房(fáng)者(zhě)支付的(de)预付(fù)款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在(zài)房(fáng)屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一般以定金方(fāng)式支付，或按工程(chéng)进度(dù)分期支付，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种方式发放按揭贷(dài)款，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋(wū)交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品(pǐn)房提供期房(fáng)烂尾保险，在商(shāng)品房(fáng)出现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护(hù)：房屋(wū)交付(fù)质量的(de)保障(zhàng)有两(liǎng)种方(fāng)式，一是期房由政府或第三方(fāng)验收(shōu)合格(gé)并提供(gōng)验收凭(píng)证后，开发(fā)商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得购房者支(zhī)付的房(fáng)款。二(èr)是开发商为购房者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期(qī)限内无条件(jiàn)返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其余房款交付后按(àn)揭还款，交付(fù)前资(zī)金由第三方(fāng)全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一般为(wèi)房款的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例(lì)最(zuì)低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付(fù)外，购房(fáng)者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开发(fā)商(shāng)挪用资金，购房者的定(dìng)金及首付款由第三方公(gōng)证行或产权(quán)保险公司(sī)的信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房者资金可通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发(fā)商在(zài)房屋(wū)建设过(guò)程中的资金全部来自银行，银(yín)行(xíng)根(gēn)据(jù)工(gōng)程进度向开发商提供一定(dìng)比例的贷款，由于(yú)开发商(shāng)挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银行有充分动机监管开(kāi)发商(shāng)施工进度(dù)。开发(fā)商(shāng)在房屋交(jiāo)付时需取得由政府相关(guān)部门经(jīng)审查后发放(fàng)的验(yàn)收凭证，通过验(yàn)收凭(píng)证向银行得(dé)到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按(àn)建造(zào)工期(qī)进(jìn)度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发商(shāng)或(huò)购房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批后(hòu)即可(kě)预售房屋。签署购房合同前(qián)，购房者需支(zhī)付(fù)约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签订合(hé)同后定(dìng)金退还。如由于任何原因不能(néng)购买，定金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和(hé)土地交易税，分别(bié)为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包含在(zài)购(gòu)房(fáng)款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付(fù)方面，德国没(méi)有规定最低首付(fù)比例(lì)，可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工期(qī)支付房(fáng)款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点(diǎn)、比(bǐ)例因项(xiàng)目(mù)而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分(fēn)为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完工、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在(zài)支付房款前申请房贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，银行(xíng)按(àn)施工节奏分(fēn)多次(cì)发(fā)放贷款，每(měi)笔(bǐ)贷款给予购房(fáng)者一定使用期限(xiàn)，期限结束(shù)后(hòu)，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德(dé)国保险公(gōng)司(sī)针对期房设计了两种保险，保险的(de)功(gōng)能是(shì)当房屋(wū)出现重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时(shí)，保险公(gōng)司保证开(kāi)发商赔偿或(huò)修复(fù)，开(kāi)发商破产，由(yóu)保险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　英(yīng)国预(yù)售(shòu)制设有(yǒu)10％定金保险保护机(jī)制，交房前(qián)付款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合同等各个(gè)环节，各环(huán)节内容确(què)认无误后签订(dìng)首付交换合同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的(de)定(dìng)金由(yóu)保险公(gōng)司赔付，而超出(chū)10％的(de)部分(fēn)较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需(xū)要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环(huán)节，英国采取按(àn)工程进度付款的方式，但是交(jiāo)房前付款比例相对较低，一(yī)般会在合(hé)同签(qiān)订6-24个月(yuè)分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房(fáng)屋必须(xū)经过房产公证(zhèng)公(gōng)司的(de)检(jiǎn)验验收(shōu)后才(cái)能交付，交付(fù)后方可按(àn)揭还贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环(huán)节，英国(guó)期房预售资金监(jiān)管(guǎn)极为严格，资(zī)金也由律(lǜ)师监管(guǎn)，在确认工(gōng)程进度、支付相(xiāng)关(guān)款项过程中(zhōng)，由买房律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资(zī)金在进入开发商账户前经过两道关(guān)口，有利于保障购(gòu)房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付(fù)款保全(quán)措施(shī)

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日元时(shí)，开发商必须完成(chéng)“预售房(fáng)定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束(shù)后由于房屋供给(gěi)严(yán)重失衡，叠(dié)加法律空白，社(shè)会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅(zhái)地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一(yī)一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地(dì)建物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购房者支付定(dìng)金超(chāo)过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求(qiú)开发商必须完成定(dìng)金保全措施才可预售。什(shén)么是定(dìng)金保全措施(shī)？即买卖(mài)双方签订购房(fáng)合同时，开发商向金融机构或(huò)指定保证机构(gòu)或保险(xiǎn)机构签订定金保证(zhèng)委托合同，设置购房者定金(jīn)的(de)保证(zhèng)或(huò)保险(xiǎn)，并将相应(yīng)的保证金证明书交付(fù)给购(gòu)房者。除定(dìng)金外(wài)，其他预先支(zhī)付的购房款也受(shòu)该(gāi)措施保护。若开发商(shāng)倒(dào)闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书(shū)向金融机构或保证机构或保险公司兑(duì)付(fù)，同时，开发商(shāng)需向购(gòu)房者赔付违约(yuē)金，一般约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支付最多不(bù)超20％的定金，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购房(fáng)者即(jí)可向银(yín)行申请贷款，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除(chú)定(dìng)金外的剩(shèng)余房款(kuǎn)在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡期(qī)房(fáng)购(gòu)房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房(fáng)款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所(suǒ)有资金进银行专门(mén)项目资(zī)金(jīn)账(zhàng)户，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商有(yǒu)统一的选购权合同以及订金返还(hái)机(jī)制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则(zé)进一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方(fāng)面(miàn)，签订购房合(hé)同(tóng)后(hòu)，购房者需支付(fù)15％的(de)首付及印花税，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡(pō)期房同样采(cǎi)取按工程(chéng)进(jìn)度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付(fù)款(kuǎn)流程做了统一(yī)详(xiáng)细规定，要求所有开发(fā)商遵守，支付节(jié)点(diǎn)一般(bān)为(wèi)合同(tóng)签(qiān)订后(hòu)、地基完(wán)工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进度放款，月供在此(cǐ)过程中随着放出(chū)贷(dài)款的增加而增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金与付款会存入银(yín)行专门的项目(mù)资金(jīn)账(zhàng)户(hù)，账(zhàng)户资金(jīn)提取须与房(fáng)屋建设(shè)有关。房(fáng)屋交付后，购(gòu)房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了政策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一(yī)方面，加大对刚(gāng)需和改(gǎi)善型需求的(de)支(zhī)持力(lì)度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保(bǎo)复工保民(mín)生，给予(yǔ)强有力的金融工(gōng)具支持。另一方(fāng)面，从现(xiàn)在(zài)起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加大支持力(lì)度，由优质房企牵头(tóu)并购(gòu)重组(zǔ)整(zhěng)个(gè)行业，为(wèi)每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充(chōng)分估计(jì)形(xíng)势复杂性和人(rén)性(xìng)复杂性，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以及长效机制。长效(xiào)机制四大(dà)关键是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约(yuē)后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保(bǎo)障购房者定金安全。签(qiān)订(dìng)合同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重(zhòng)大延(yán)期以及(jí)重大缺陷(xiàn)等情况提供(gōng)充分的保障。余款支(zhī)付环节，建立按工程进度付款(kuǎn)机制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保(bǎo)护购房者的权益。资金监管环节(jié)，引(yǐn)入孙正义为什么是中国姓 孙正义有中国血统吗(rù)独立于开发商(shāng)、银行的第三方(fāng)资(zī)金监管机(jī)构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪(nuó)用(yòng)现(xiàn)象。交付(fù)环节，建立(lì)商品房保修期制度。保修期内(nèi)，开发(fā)商(shāng)应对房屋质量(liàng)问(wèn)题全权负责、免费(fèi)维修，购(gòu)房者(zhě)在保修期(qī)结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制(zhì)是大(dà)势所趋。一(yī)方面(miàn)，98年房改(gǎi)时，全(quán)国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存(cún)量时代(dài)，对购房民(mín)众不公平(píng)的(de)预售制(zhì)已经过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。另一(yī)方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。

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