近两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表(biǎo)示，强制(zhì)分红机制是(shì)公(gōng)募(mù)REITs主要特征之一(yī)，稳(wěn)定分红体现(xiàn)出该类产品长期投资价值(zhí)，通过观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底(dǐ)层(céng)资产运营情况的(de)“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者注意，与产(chǎn)权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营(yíng)REITs项目在经营权(quán)到(dào)期后不再(zài)产生现(xiàn)金收(shōu)益，特(tè)许经营权分红(hóng)目前已包含了(le)利润(rùn)分配和本金的归还，在选择投资标的(de)时应了解资产类(lèi)型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比(b美国为什么打伊拉克，伊拉克现在归美国管吗ǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚(shàng)有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可供分(fēn)配金额比例(lì)平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大部分分(fēn)配比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表(biǎo)示，投资公(gōng)募(mù)REITs的(de)主要收益来源为(wèi)持有(yǒu)期分红收(shōu)益，以及基金份(fèn)额交易价(jià)格的变(biàn)化。基金份额(é)二级市(shì)场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素(sù)的综合影响(xiǎng)，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自(zì)基(jī)础设施资产的经营(yíng)现金流(liú)，投资人(rén)通过基金募集材料和(hé)信息披露(lù)文件，结合行业及市(shì)场情况，可以(yǐ)分(fēn)析基础设施项目的经营业绩(jì)，作为(wèi)进(jìn)行投(tóu)资(zī)决策(cè)的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场价格(gé)变化导(dǎo)致的(de)浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金(jīn)份额(é)持有(yǒu)人(rén)实际获得的(de)现金收(shōu)益，对于长期(qī)投资者更具(jù)参考价(jià)值(zhí)。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基(jī)础设施基金应当(dāng)将90％以上合并后基金年度可分(fēn)配金额(é)以现金形(xíng)式分配给投资者，强制分(fēn)红机(jī)制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分(fēn)红(hóng)机(jī)制体现出REITs产品长期(qī)投资价(jià)值。

　　中航(háng)基金也认(rèn)为(wèi)，从(cóng)投(tóu)资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价格(gé)反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似于债(zhài)券(quàn)派息，但不等同于债券(quàn)的固定利息回报，而是由可供分配(pèi)现金决(jué)定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机(jī)构投(tóu)资(zī)者的投资品(pǐn)类，为资产配置多(duō)元化(huà)提供抓(zhuā)手(shǒu)，具有(yǒu)较(jiào)强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助(zhù)机构投资者稳(wěn)定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投资债券相对高的收益(yì)性，在有效控制(zhì)风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于(yú)未来分红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二(èr)级市(shì)场价格走(zǒu)势的关键因素之一(yī)。

　　从(cóng)近(jìn)期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截(jié)至4月21日，今(jīn)年(nián)以来中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点，年(nián)内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产(chǎn)品受(shòu)宏观经济(jì)的(de)影响，可分(fēn)配金额完成(chéng)率不达预期(qī)，一(yī)定程(chéng)度(dù)上影响了公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格。”李华平(píng)称(chēng)，公募(mù)REITs二(èr)级市场的(de)价格波(bō)动受多重因(yīn)素的(de)影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场价(jià)格的主(zhǔ)要(yào)因(yīn)素之一，而(ér)稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的投资。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人也表示，近期经(jīng)济预期恢复(fù)，一方(fāng)面市场(chǎng)热点呈现(xiàn)向股票和债券回归(guī)的过程；另一方面，基(jī)础设施(shī)项目的经营(yíng)业绩相对经济活力的(de)改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红除权日(rì)，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根(gēn)据单位基金份额的分红金(jīn)额进行计算。除(chú)权操(cāo)作是对(duì)分红前(qián)后基(jī)金份额(é)净值变化的修正，使投资人(rén)在基金分红(hóng)前(qián)后均可以获得公平(píng)的(de)投资(zī)机会(huì)。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投(tóu)资的(de)信心，同时需(xū)结合持有(yǒu)产品的(de)特性(xìng)，关(guān)注二(èr)级市场(chǎng)扰动对(duì)整(zhěng)体(tǐ)收益的影响程(chéng)度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分配(pèi)和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了(le)解底层(céng)资产情(qíng)况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是(shì)本金(jīn)之上(shàng)的增(zēng)值部分不同，特(tè)许经营(yíng)权REITs基金(jīn)运作期间的“分(fēn)红(hóng)”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的(de)是(shì)本金与增值两个部分，两个部分之(zhī)间的(de)比例是变(biàn)动(dòng)的，与现有(yǒu)公募基金分红差异很大(dà)，大多数普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)可能把“分(fēn)派”金额误认为是(shì)持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金价值面临极大不确定性，这是该(gāi)类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经营权类和(hé)产权类两大资产类型，持有产权类产品(pǐn)的收益主要包括每年的(de)现金分红(hóng)及资(zī)产增值的收(shōu)益，而持有特(tè)许经营类(lèi)产品(pǐn)的收益主要来自(zì)项(xiàng)目每年的现(xiàn)金分红。其中，特(tè)许经营权类资产的(de)分红包括了利润分(fēn)配和本(běn)金的归还，两者的比率也(yě)是变动的，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可(kě)以(yǐ)内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益(yì)。普通投资(zī)者在选择投资标的(de)时，应了解(jiě)公募(mù)REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分(fēn)来看，各类公募(mù)REITs分(fēn)红因(yīn)底层(céng)资产属性不同(tóng)而形成区别。特(tè)许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包(bāo)含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债(zhài)性偏强。而产(chǎn)权类的(de)公(gōng)募(mù)REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资产的价(jià)值增(zēng)值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性(xìng)，对(duì)所选择产(chǎn)品的(de)二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营项目在(zài)经营权到(dào)期后不再能产生现(xiàn)金收益，因此将可(kě)供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经(jīng)营项目(mù)，通(tōng)常(cháng)具(jù)备更高的分(fēn)派率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经(jīng)营权项目，即使分派率相对较低，也有足(zú)够年限收回(huí)本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人(rén)提(tí)醒(xǐng)投资者(zhě)注(zhù)意，特许经营权(quán)项目的(de)分派金额包含了投资本(běn)金，在不进行扩募的(de)情况下，基金份额单价(jià)随着分派(pài)进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投(tóu)资特许(xǔ)经营权美国为什么打伊拉克，伊拉克现在归美国管吗(quán)REITs的收益来(lái)自项目剩余(yú)期(qī)限产生(shēng)的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑(zhù)的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加上到期后(hòu)通过对建筑(zhù)的更新(xīn)改造或补缴土(tǔ)地出让金等追加投(tóu)资，有机(jī)会进一步延(yán)长经营期限(xiàn)。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反映在基础(chǔ)资产(chǎn)的估值上(shàng)，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测(cè)内部收益(yì)率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在(zài)基(jī)金(jīn)分红的时点，多(duō)位业内人(rén)士还表示，在产品分红期，投资者(zhě)可以观测经营活动(dòng)现金流(liú)、可供(gōng)分配现(xiàn)金、内(nèi)部收(shōu)益(yì)率等指(zhǐ)标，来观察和评(píng)估项目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航(háng)基(jī)金表示(shì)，年报指标中(zhōng)，跟现金(jīn)相关的(de)指标(biāo)有两个(gè)：一是年报(bào)中披露的(de)经营活(huó)动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流(liú)，二是可供分配现金(jīn)，二者存在本质性区别。经营活动(dòng)产(chǎn)生(shēng)的(de)现金净(jìng)流(liú)量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的(de)现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项(xiàng)目(mù)进行调(diào)整，加期初现(xiàn)金(jīn)，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新(xīn)选择，投资价值体(tǐ)现在相对股(gǔ)债市场独(dú)立的资(zī)产(chǎn)配置功能，比(bǐ)较(jiào)适合长期持有。建议(yì)投资者对经营权类的(de)资产可以更(gèng)多关(guān)注(zhù)内部(bù)收益率的(de)高低，对产权类的(de)资产更多关注分派率(lǜ)高低。因为(wèi)公募REITs可分配收(shōu)益主要来(lái)自底层(céng)资产的经营净现(xiàn)金流，所以底层资(zī)产运(yùn)营情况直接(jiē)影响投资(zī)回报，投(tóu)资者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构(gòu)实力、公募基金管理人实(shí)力等(děng)多重因素来选(xuǎn)择投资(zī)标的(de)。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集(jí)分红期，由于分红交(jiāo)易(yì)带(dài)来的短(duǎn)期博弈机会仍在(zài)，叠加此前市场(chǎng)接连(lián)回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可(kě)观(guān)的个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明(míng)书均会载明REITs在(zài)发行(xíng)首年及次年的可(kě)供分(fēn)配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与(yǔ)募集材料中披(pī)露预(yù)测进行比较分(fēn)析，结合经济及市(shì)场的实际环境，对(duì)基础设(shè)施(shī)项目的运(yùn)营业(yè)绩及(jí)REITs的管理能(néng)力(lì)进行判断(duàn)。”中金基金上述负(fù)责人(rén)也(yě)称(chēng)。

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