文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和(hé)城乡(xiāng)建设工(gōng)作会议提出“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不(bù)足一个(gè)月时间，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂(làn)尾了(le)，这是对购房者的不公平(píng)。以后谁(shuí)有钱谁(shuí)建(jiàn)房，没(méi)钱没(méi)实力的别(bié)建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房地产从(cóng)大(dà)开发时(shí)代步入高(gāo)质量发展阶(jiē)段(duàn)的必然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全(quán)国(guó)套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的(de)预售制(zhì)已经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为现房销售(shòu)。以后一(yī)手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复(fù)工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长(zhǎng)效机(jī)制，长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济规(guī)律办事，中国一定能实现房地产(chǎn)软着陆和(hé)长期平(píng)稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解(jiě)好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对(duì)购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商(shāng)品不能(néng)交付的风险。从个(gè)人层面看，预售制对(duì)购房者(zhě)非常不(bù)公(gōng)平，比如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息(xī)，还要(yào)承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期办(bàn)理甚至(zhì)不能(néng)交房的(de)风险。从行业层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，这(zhè)样有助于落实(shí)中(zhōng)央房(fáng)住(zhù)不炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳(wěn)健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什么(me)建议(yì)取消预(yù)售制度？预(yù)售制(zhì)度(dù)怎么来的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房(fáng)预售最(zuì)早(zǎo)源于中国(guó)香港，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠(gāng)杆的方式(shì)。98年房改(gǎi)，由于商(shāng)品(pǐn)房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了(le)商品(pǐn)房预售(shòu)制度。其实，当(dāng)前世界不少国家存在(zài)预售制(zhì)。但是，重点来了！发达(dá)国家一般有严格(gé)的监(jiān)管保障措施(shī)，开发商在(zài)项目获得政(zhèng)府批(pī)准后才(cái)可以(yǐ)开始销售，买家在(zài)购买期房(fáng)后并非像中国一样在支付(fù)完首付款后从银(yín)行(xíng)一次性贷(dài)款(kuǎn)支付剩余全(quán)部房款(kuǎn)，而是(shì)根据开(kāi)发商工程进度在完全交(jiāo)房前进行分期支付(fù)。所以，预(yù)售制(zhì)度是需要严格(gé)的资金监管、分(fēn)期支(zhī)付以及违(wéi)约处罚措(cuò)施作(zuò)为保障(zhàng)的，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不公平(píng)，所以不如借机取消预售制度(dù)，以后改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)。客观(guān)讲预售制(zhì)度有一定历(lì)史(shǐ)阶(jiē)段性，现在中国住房进(jìn)入(rù)存(cún)量时代，取(qǔ)消(xiāo)预售制度有助于(yú)降(jiàng)负债(zhài)降杠杆，不(bù)再把烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套房企(qǐ)债务(wù)重(zhòng)组、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢(huī)复市场信心和房地(dì)产长效机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持(chí)市场化(huà)改革，中(zhōng)国一定(dìng)能(néng)化解这个难题，让房地产回归实体经济(jì)和居住属(shǔ)性，安(ān)居(jū)乐(lè)业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是(shì)五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民众的(de)最根本最实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本(běn)质(zhì)是(shì)向事竟成的前面一句是什么二年级，成功金句名言短句(xiàng)善，是以客户为(wèi)中心(xīn)，房(fáng)地产也不(bù)能例(lì)外(wài)，老百姓买房子是(shì)天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家(jiā)人。从这个(gè)角度，取消预售(shòu)制、实施现(xiàn)房销(xiāo)售是(shì)实现老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业、社会长治久(jiǔ)安(ān)、行业企业(yè)健(jiàn)康(kāng)发展的重(zhòng)大措施(shī)。在当前(qián)的情(qíng)况(kuàng)下，取(qǔ)消预售制(zhì)要(yào)结合稳楼(lóu)市、房(fáng)地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通(tōng)金(jīn)融支(zhī)持当期三好生、新模式(shì)等综合(hé)施策。

　　作者十年(nián)前在国务(wù)院发展研究(jiū)中心参与财税(shuì)改革方(fāng)案研究(jiū)时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率(lǜ)等进行(xíng)过(guò)长期系(xì)统(tǒng)的专(zhuān)项研(yán)究。（参考(kǎo)后(hòu)来形成的(de)专(zhuān)著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期(qī)房预(yù)付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品房预售(shòu)制的前(qián)世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出租是(shì)地(dì)产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还(hái)未推行公(gōng)共房屋制(zhì)度，许多人(rén)栖身于木(mù)屋(wū)或者其(qí)他临(lín)时住(zhù)宅，住房的需求是(shì)相当高(gāo)，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资(zī)金实力才能购(gòu)买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出(chū)租是中(zhōng)国香港地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问题。针(zhēn)对这一系列问(wèn)题，不少地产(chǎn)商开(kāi)始探求新的(de)方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的(de)市民数(shù)量有所(suǒ)增加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售(shòu)的(de)基础上，将“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东(dōng)创(chuàng)办立信置业(yè)有限(xiàn)公(gōng)司，凭借商业(yè)直觉(jué)和多年经营杂货铺(pù)、海上驳运(yùn)业(yè)务(wù)的经验，对于商(shāng)品流(liú)通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在(zài)努(nǔ)力寻(xún)求方法加快自身资金周转。当(dāng)时其在购下(xià)九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地(dì)势(shì)环境(jìng)、建筑材(cái)料、分层价(jià)格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外(wài)一个(gè)亮点(diǎn)，即(jí)先收取买家的订金，采用类似租金的(de)分期付款形(xíng)式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的(de)钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻(qīng)了民(mín)众(zhòng)购房的资金压力，加速了房屋的建造和(hé)销(xiāo)售，也解决了制造商的资金问(wèn)题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期(qī)付款”的销售模(mó)式成为当时(shí)中国香港房地(dì)产市(shì)场的一大特(tè)色，纵观中国香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决了核心的住(zhù)房供不应(yīng)求的(de)问题，使房(fáng)市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推动了(le)中国(guó)香港楼市几十年繁(fán)荣(róng)，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监管部门不断完善、规范化，建立健全(quán)的监管(guǎn)机制，促(cù)进市(shì)场健康发(fā)展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求(qiú)开发商在(zài)预(yù)售前，确保地价款已经全部支(zhī)付，还要证明自身(shēn)有资金(jīn)等(děng)能力把项目完成(chéng)，资金(jīn)需放入(rù)律师所(suǒ)托管，支(zhī)取时(shí)需律(lǜ)所和建筑师的核(hé)准。为了防(fáng)止开(kāi)发(fā)商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等造假(jiǎ)，套取监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资金，中国香(xiāng)港要求律师行在银行开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发(fā)商操作等采取(qǔ)全透(tòu)明化(huà)机制，且银行(xíng)的责任上升，如出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情况，银(yín)行将成最大风险方，后续需自(zì)身推动项目完工。随着监管体系(xì)逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供(gōng)给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地(dì)面临住房需求大和供(gōng)给量短(duǎn)缺(quē)问(wèn)题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来(lái)，中(zhōng)国内地优先(xiān)发(fā)展重(zhòng)工业，强调基础建(jiàn)设(shè)，这一导向使前期发展工业(yè)化的进程大(dà)于城(chéng)市化进程，唯有解决住(zhù)房基(jī)础等城市(shì)化(huà)配套问(wèn)题，才能进一步推进城市化。但当时(shí)推(tuī)行的是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一(yī)分配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也出现(xiàn)了分(fēn)配(pèi)不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套(tào)差等问题，因此(cǐ)福利分房制(zhì)度不再(zài)适用(yòng)于当时的国情。叠加房(fáng)地(dì)产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少(shǎo)大(dà)型房地(dì)产开发商，商(shāng)品(pǐn)房供应量小的困境(jìng)，此时引入中国(guó)香(xiāng)港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房(fáng)地产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进(jìn)中国香(xiāng)港预售商品(pǐn)房制度，先后出台多项(xiàng)文件，大力(lì)支(zhī)持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关(guān)于进一步深化城镇住房(fáng)制(zhì)度改革(gé)，加(jiā)快住房建设的(de)通知(zhī)》文(wén)件(jiàn)，决定停止住房无偿实物(wù)分配，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住房供(gōng)给(gěi)商品化、社会(huì)化的住房新体制(zhì)，从(cóng)计划经济下(xià)的福利(lì)分房转向(xiàng)市场经济的商品房。房地产市场采用(yòng)预售制，允许开(kāi)发(fā)商(shāng)卖期(qī)房，解(jiě)决了房(fáng)企缺少(shǎo)资金和开发时间周期长的两大(dà)难题，开发商以预售款撬动下一个(gè)项目(mù)的开发，形成(chéng)滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度(dù)加快。自(zì)此中国(guó)内(nèi)地(dì)开始房改货币(bì)化，中国人(rén)民银行等多方(fāng)迅速出台相关的信贷(dài)政(zhèng)策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合(hé)中国内地(dì)的商品房预(yù)售制度。预售制的初衷是为了(le)缓解(jiě)房企(qǐ)资金压力(lì)，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来(lái)说，是指房地产开(kāi)发(fā)企业将正(zhèng)在建设中的(de)房屋预(yù)先出售给购(gòu)房(fáng)者，由购房者支(zhī)付(fù)定(dìng)金(jīn)或房款的(de)行为。区别(bié)于中国香港(gǎng)，在中国内(nèi)地实践过(guò)程中，商品房预(yù)售流程为：房(fáng)地产(chǎn)开发商办理预售许可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进(jìn)行备案登(dēng)记和预告登记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者(zhě)需(xū)要一次性付清首付(fù)款(kuǎn)，并采用银行贷(dài)款(kuǎn)的(de)形(xíng)式一次性付(fù)清剩余房款(kuǎn)，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能(néng)已(yǐ)拿(ná)到了全部购房(fáng)款，这(zhè)点与中(zhōng)国香港的按照(zhào)工程进度付款有所不同。对中国内(nèi)地(dì)的开发(fā)商而言，预(yù)售(shòu)制商品房也开启了高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实(shí)存(cún)在

　　作(zuò)为中国内地商品房销售的(de)最主要方式(shì)，预(yù)售制极大缩短房企现金回(huí)笼周期，同(tóng)时增加市(shì)场商品房供应，推(tuī)动了(le)城镇化发展进程。预售制在过去(qù)20多年(nián)对中(zhōng)国内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要作(zuò)用，不(bù)仅解决了(le)房(fáng)地产市场快速发(fā)展阶段的资金需(xū)求，也提高了(le)居民居(jū)住水(shuǐ)平，中国内地城镇(zhèn)居民(mín)从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大(dà)进(jìn)步，数十年时间(jiān)走完发(fā)达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进(jìn)入(rù)快(kuài)速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成区面积(jī)由(yóu)7438平方(fāng)公里增长至60721平(píng)方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们(men)发(fā)布的(de)《中(zhōng)国(guó)住(zhù)房存量(liàng)报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从(cóng)约3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国(guó)内地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国(guó)内地商(shāng)品住宅期房销售面积占总销(xiāo)售面积(jī)的(de)比重为63％，而2021年(nián)期(qī)房(fáng)累计销售面积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房地(dì)产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年(nián)长(zhǎng)周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿(yì)平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开(kāi)发投资完(wán)成额从(cóng)0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合(hé)增速(sù)17.8％。商(shāng)品房销售面(miàn)积和销(xiāo)售(shòu)金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从(cóng)国企先行到民企(qǐ)崛(jué)起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房地(dì)产企(qǐ)业数量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产(chǎn)也成为拉动中国内地经济(jì)高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动的上下游产业链特别(bié)长，高达(dá)50多个(gè)行业(yè)。2020年房地产及其(qí)产业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡(gòng)献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地(dì)产对金融(róng)、批发(fā)、建材(cái)的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地(dì)产完全拉(lā)动(dòng)的投资(zī)占全社会固定资产投(tóu)资(zī)的(de)51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开发投资(zī)占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托(tuō)等通道业务，占比超过(guò)三分之一。从房(fáng)地产融资存量(liàng)占社融存量比(bǐ)重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我们的(de)《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万(wàn)亿美(měi)元、英(yīng)法德三国合计(jì)的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房(fáng)市值的(de)比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的64％。中国住(zhù)房(fáng)市值(zhí)与股(gǔ)债(zhài)房市值的比例(lì)较高，主要(yào)是(shì)因为住房(fáng)市值高(gāo)，以及中国资本市场发育(yù)尚(shàng)不(bù)成(chéng)熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券(quàn)市值较(jiào)低(dī)，居民投资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效(xiào)应愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝(jué)大(dà)部分(fēn)商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是对购买者的单(dān)方面不(bù)公(gōng)平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所有商品不能交付(fù)的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟(chí)交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房等风(fēng)险。另(lìng)外，购房者和开发商之间的购(gòu)房合同(tóng)、购房者和(hé)银行(xíng)的按揭贷款(kuǎn)合同是(shì)两个独立的合同关系，如果开(kāi)发商(shāng)发生(shēng)违约，购(gòu)房(fáng)者只(zhǐ)能根据购房合同向开发商主张权力，但(dàn)依旧需(xū)要根据(jù)按揭贷款(kuǎn)合同按(àn)时向银行进行(xíng)贷(dài)款偿还(hái)，因(yīn)此购房者承(chéng)担的风(fēng)险较大。

　　从(cóng)行业(yè)层面看(kàn)，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若(ruò)遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风险，进行影响自身信用和购房(fáng)者(zhě)对(duì)行业(yè)的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为(wèi)市场波(bō)动或(huò)经(jīng)营不善(shàn)，出现(xiàn)资金链(liàn)断裂(liè)等一系列(liè)问(wèn)题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情况，而(ér)房企通过(guò)与购房者签订的预售合同和按(àn)揭合同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购(gòu)房者丧(sàng)失还款能(néng)力或短(duǎn)期不能(néng)还(hái)款(kuǎn)等，则风险完(wán)全(quán)由银行承担，银行将面(miàn)临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的(de)预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个(gè)字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商品房预(yù)售管理办法》中明确规定了开(kāi)发企业预售商品房所(suǒ)得款(kuǎn)项应当(dāng)用于有关的工程(chéng)建设，商品房预售款监管的具体(tǐ)办法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但(dàn)多年以来(lái)全国并没有统一的预售资金监管规定，各地实(shí)行(xíng)“一城(chéng)一策(cè)”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比(bǐ)例为总预售(shòu)款的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥等城市则(zé)按照(zhào)项目的建安(ān)成本乘(chéng)以建筑面积或者(zhě)项目工程总额报价计算重点资(zī)金。而事实(shí)是，不少购房款未(wèi)进入监管账户、或(huò)进入监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月(yuè)供却被迫(pò)继续还款。那么(me)，监管(guǎn)账户资(zī)金如(rú)何(hé)被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产大(dà)开发时(shí)代(dài)的高周转背景(jǐng)下(xià)，抽调预(yù)售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账户(hù)拨付资金(jīn)，再由(yóu)工程方将(jiāng)资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方式套取的资(zī)金，在房企各(gè)地(dì)项目(mù)间流(liú)动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动性，房企抽(chōu)调资(zī)金(jīn)统筹拿地、还款和楼(lóu)盘(pán)建设，形成一(yī)种资金循环高周转模式，但一定程度上(shàng)把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现(xiàn)以下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对于购房者(zhě)预付资(zī)金，一般设有定金或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重：要求购房者支付的预付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，绝(jué)大(dà)部分房款在房屋交(jiāo)付后(hòu)开(kāi)始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方式：预付(fù)款一般(bān)以定金(jīn)方式(shì)支(zhī)付，或按(àn)工程进度分(fēn)期(qī)支(zhī)付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般采(cǎi)用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发放(fàng)，购房者开始月(yuè)供；二是(shì)房屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预(yù)售商(shāng)品房提(tí)供期房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在(zài)商品房出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质量(liàng)的保障有(yǒu)两种方式，一(yī)是期房由政(zhèng)府(fǔ)或第三方(fāng)验收合(hé)格(gé)并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)购房者支(zhī)付的房款。二是开发商为购房(fáng)者提(tí)供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定金一定期限内无条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其(qí)余房款(kuǎn)交(jiāo)付(fù)后按(àn)揭(jiē)还款，交付前资(zī)金由第三(sān)方全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验(yàn)收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比(bǐ)例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可(kě)低(dī)于3.5％，根据美国(guó)官方数据(jù)，2021年美(měi)国平(píng)均(jūn)首付(fù)比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金(jīn)或(huò)首付外，购房者在房(fáng)屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美(měi)国(guó)为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的(de)定金及首(shǒu)付(fù)款由第三方(fāng)公(gōng)证行(xíng)或产权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致(zhì)楼盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者资金可通过(guò)申请仲裁取回(huí)，且(qiě)不承担(dān)任何责任与(yǔ)损失。而开发商在(zài)房屋(wū)建设过程(chéng)中(zhōng)的资金(jīn)全部来(lái)自(zì)银行(xíng)，银行根据(jù)工程进度向开(kāi)发商提(tí)供一定(dìng)比例的贷(dài)款，由于开发商挪(nuó)用资(zī)金(jīn)直接损害银行利益，银行(xíng)有充(chōng)分(fēn)动机监管开(kāi)发(fā)商施工进度。开发(fā)商在房屋交(jiāo)付时(shí)需取得由政(zhèng)府相(xiāng)关(guān)部门经审查后发放(fàng)的验收凭证，通过(guò)验(yàn)收凭证向(xiàng)银(yín)行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零(líng)首付购房，房款按建造工期进(jìn)度支付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期(qī)房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在(zài)项目(mù)获(huò)批后(hòu)即可预售房(fáng)屋。签(qiān)署(shǔ)购(gòu)房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预(yù)约公(gōng)证(zhèng)，签订(dìng)合同(tóng)后定金退还。如(rú)由于任何原因(yīn)不能购买，定(dìng)金按照德国(guó)法(fǎ)律(lǜ)全(quán)部(bù)退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需(xū)支付公证(zhèng)费(fèi)和土地(dì)交易税，分别为房(fáng)屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低首付(fù)比(bǐ)例，可(kě)零首付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国也采取按(àn)工期(qī)支付房款的制度(dù)，一般(bān)分7笔进行支付，具(jù)体支付节(jié)点、比例因项(xiàng)目而异(yì)。一般来(lái)说，支付(fù)节点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部(bù)水暖电路完(wán)工、窗(chuāng)户(hù)玻璃完(wán)工、室内清洁及(jí)墙面(miàn)完工、地板完(wán)工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者(zhě)可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利率，银行(xíng)按(àn)施工节(jié)奏(zòu)分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定使用(yòng)期限，期限结束后，购房者(zhě)开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对(duì)期房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险的(de)功(gōng)能是当房屋出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保险公司(sī)保证开(kāi)发商赔(péi)偿或修(xiū)复，开(kāi)发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一(yī)名(míng)律师(shī)，负(fù)责沟通(tōng)期房交易中的(de)房产、资(zī)金(jīn)、合同等各(gè)个环节，各环节内容确认无误后(hòu)签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的(de)定金由保险公(gōng)司赔付，而超(chāo)出10％的部(bù)分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付(fù)比例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订(dìng)21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国(guó)采取按工程进度(dù)付款的方式，但是交房(fáng)前付款比例相对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项(xiàng)交房后(hòu)支付。

　　交付环节(jié)，英国规(guī)定房屋事竟成的前面一句是什么二年级，成功金句名言短句必(bì)须经过房产(chǎn)公证公司(sī)的(de)检验验收后才(cái)能交(jiāo)付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售(shòu)资金(jīn)监管极为严格，资金也由律师(shī)监管，在确认工程进度、支付相关(guān)款项(xiàng)过程(chéng)中(zhōng)，由买房律师(shī)将资(zī)金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金(jīn)在进(jìn)入开发商账户(hù)前(qián)经过两道(dào)关口(kǒu)，有利于保(bǎo)障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须(xū)完成“预售房定(dìng)金(jīn)保全措(cuò)施”，交房前(qián)付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价(jià)并(bìng)赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本(běn)二战结束后由(yóu)于(yú)房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多(duō)次修订，目前(qián)是唯一(yī)一部规范期房交易的(de)法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的部分，法律(lǜ)要求开发商(shāng)必须完成(chéng)定金保全措(cuò)施才可预售。什么是定金(jīn)保全(quán)措施？即买(mǎi)卖双方(fāng)签订购房合同时，开发(fā)商向金融机(jī)构或指(zhǐ)定保证机构或保险机构签订(dìng)定金保证委托合(hé)同，设置购(gòu)房者(zhě)定金的保证或保险，并将相应的保证金证明书交付给(gěi)购房(fáng)者。除定金外，其他(tā)预先(xiān)支付的(de)购房(fáng)款也受该措(cuò)施保护。若开发(fā)商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向金融机构或保证(zhèng)机构(gòu)或(huò)保险(xiǎn)公(gōng)司兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金，一(yī)般约为房价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节，交房前只需支(zhī)付最(zuì)多(duō)不超(chāo)20％的(de)定金，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者即可(kě)向(xiàng)银行申(shēn)请贷款，但交房后(hòu)才(cái)开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房(fáng)者违约可返(fǎn)还相(xiāng)当于3.75％房款的(de)订金，首付比例(lì)20％，余款按工(gōng)程进(jìn)度支付，所有(yǒu)资金进银行专门(mén)项目资金账户，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金支(zhī)付环节，新加坡开(kāi)发商(shāng)有统一的选购权合同(tóng)以及(jí)订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付(fù)及(jí)印花税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样采取按工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，《发展商条例》对期房付(fù)款流程做了统一(yī)详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守，支付(fù)节点一(yī)般为合(hé)同签订(dìng)后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门(mén)窗等完工等(děng)，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款(kuǎn)也依(yī)照工程进度放款，月供在此过程中(zhōng)随着(zhe)放(fàng)出贷款的增加(jiā)而增加(jiā)，未放(fàng)款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金与付(fù)款会(huì)存(cún)入(rù)银行(xíng)专门的项目资金(jīn)账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建(jiàn)设有关。房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房(fáng)者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了(le)政策出(chū)手(shǒu)临界点，重(zhòng)点是保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对(duì)刚(gāng)需和(hé)改善型需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部(bù)停贷(dài)现(xiàn)象，重点是(shì)保交楼保复工保民生，给(gěi)予强有力(lì)的金融工具(jù)支持。另(lìng)一(yī)方(fāng)面，从(cóng)现在起，对还在正常运转的房企包括民营(yíng)企业(yè)，加大支持力(lì)度，由优质房企牵头并(bìng)购(gòu)重(zhòng)组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估(gū)计(jì)形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心(xīn)以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是(shì)推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护(hù)机制，如将已支付定金冻(dòng)结至(zhì)房屋(wū)交付阶段，保(bǎo)障购房(fáng)者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公(gōng)司介入，为房(fáng)屋重大延期以及(jí)重大缺(quē)陷(xiàn)等情况提供充分(fēn)的(de)保(bǎo)障。余款支付环节(jié)，建立按(àn)工程(chéng)进(jìn)度付款机制或交(jiāo)房(fáng)后(hòu)按(àn)揭贷款机(jī)制，充分(fēn)保(bǎo)护购房(fáng)者的权益。资金监管环节，引入独立(lì)于开发商、银行的第(dì)三方(fāng)资(zī)金监管机构，或由政府(fǔ)相关部门直(zhí)接监管(guǎn)，以(yǐ)此(cǐ)防止资金挪用(yòng)现象。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立商品房(fáng)保修期制(zhì)度。保修期内(nèi)，开发(fā)商应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免费维修，购房(fáng)者在保(bǎo)修期结束(shù)后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房(fáng)预售制是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另(lìng)一方面(miàn)，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是(shì)对购(gòu)房民众的最(zuì)根本最(zuì)实(shí)质的保障，这样将极大(dà)的提升开发(fā)商的建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。

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