5月(yuè)以来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出(chū)现小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一(yī)板块已经在悄然布(bù)局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总份额均较(jiào)4月28日时有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据(jù)基金一(yī)季报统计，龙(lóng)头与地方国企(qǐ)央企(qǐ)获得增(zēng)持，持仓数量占流(liú)通股比重增幅五只个(gè)股(gǔ)分别(bié)为(wèi)华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或(huò)“底部回(huí)升”

　　行业(yè)红利时代已过 精(jīng)耕(gēng)细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置看(kàn)，2019年(nián)末，公募所持有(yǒu)的房(fáng)地(dì)产行业标的(de)市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票(piào)市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持房地产公司市值(zhí)在股票(piào)资产中的(de)占比(bǐ)却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出(chū)现了三年来的首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募对(duì)房地(dì)产行(xíng)业的持股比(bǐ)例(lì)也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似乎(hū)在今年一季度得以延续(xù)。数据统计(jì)显示，公募重仓持(chí)有(yǒu)房(fáng)地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集(jí)团(tuán)，持仓市值占板(bǎn)块比重合(hé)计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地产的投资愈发(fā)有(yǒu)集(jí)中于(yú)龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金(jīn)一(yī)季报汇总的(de)重仓(cāng)股中，房(fáng)地(dì)产板块(kuài)排名最(zuì)高的是保利发展，在基金(jīn)重(zhòng)仓第33位。排(pái)名第二的是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第78位。而(ér)老牌龙头股(gǔ)万科A排在(zài)第96位(wèi)。对比(bǐ)去年四(sì)季报(bào)，变化之处首先(xiān)在于几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙(lóng)头(tóu)股从排(pái)位(wèi)上(shàng)看均有退步，尤其是万科(kē)最(zuì)为明显；其次是金地集团退(tuì)出百(bǎi)大之列。但(dàn)考(kǎo)虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季并非行(xíng)业销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要(yào)时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判(pàn)断(duàn)房地产已经(jīng)进入(rù)大分化时代，一二线城(chéng)市(shì)好于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业(yè)轻松收(shōu)获行业贝(bèi)塔的红利(lì)期一去不(bù)返了。“如果按照产业周期(qī)来分(fēn)类(lèi)，包括房地产等几类行业在盖(gài)特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退期(qī)的(de)行业，传统认知上(shàng)没(méi)有(yǒu)什(shén)么投资机会的。但在这几年(nián)特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了(le)一(yī)些机会(huì)，背后的(de)逻(luó)辑是供(gōng)给侧发生了更(gèng)大(dà)的变化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的(de)上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也(yě)有(yǒu)公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行(xíng)业前(qián)几年17亿～18亿(yì)平方米的年(nián)销售(shòu)面积很(hěn)难再出现了(le)，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面(miàn)积，考虑存量(liàng)地产(chǎn)的更新(xīn)，也有近10亿(yì)平方(fāng)米。需求端还需要有(yǒu)一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论(lùn)从城镇化(huà)的进程，还(hái)是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺时代，而(ér)目前居民的(de)杠杆(gān)率和房价收入(rù)也不(bù)支撑每(měi)年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上行的房价(jià)，因而行业高增的时(shí)代已经过去，未来行业(yè)的需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的(de)高杠杆(gān)属性，就很(hěn)容易出现(xiàn)信用风险(xiǎn)问(wèn)题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入到(dào)供给(gěi)侧出清(qīng)的(de)过程(chéng)。这(zhè)个过程(chéng)中，综合竞争力(lì)强的公司(sī)就(jiù)能够通过大(dà)鱼吃小鱼的(de)方式，获得市(shì)占率的(de)提(tí)升。当行(xíng)业需求见顶回落时(shí)，行(xíng)业的贝塔已(yǐ)经过(guò)去了，但(dàn)不代表没有投(tóu)资机会，机会在于(yú)城市(shì)、位(wèi)置、产品的(de)阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力公司的(de)阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是(shì)基于这样(yàng)的认识转变，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整体机构的(de)务实(shí)之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置房(fáng)地(dì)产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优(yōu)质(zhì)区域性标(biāo)的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。从(cóng)具体的(de)个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房(fáng)地产板块(kuài)个(gè)股(gǔ)，在纳入统计(jì)的124只(zhǐ)房(fáng)地(dì)产类标(biāo)的股中，本月以来实现股价上(shàng)涨的达到了81家。<白面水鸡是几级保护，白面水鸡是保护动物吗/p>

　　其中，上述时间段恰好排名前五的(de)公司月内涨幅超(chāo)过了(le)10％，它们分别是上(shàng)实发(fā)展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假期归来后日成交量(liàng)明显放大(dà)，4日(rì)、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发展的主营业务为房地(dì)产开发(fā)与(yǔ)经营(yíng)。公司的主要产品(pǐn)及服务(wù)为房地产销售(shòu)、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店(diàn)经(jīng)营。从业(yè)绩数据来看(kàn)，2022年(nián)，其(qí)实现(xiàn)营业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿(yì)元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看，各(gè)类机构(gòu)都有对(duì)其布局(jú)的例子。以(yǐ)3月31日时(shí)的首季十大流通(tōng)股股东来看， 具体包括公募(mù)的(de)上银基(jī)金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管理公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东金桥也是上海本(běn)地房企，其(qí)第一季(jì)度的收入利润规模大(dà)幅度复(fù)苏。究(jiū)其原因，一方(fāng)面是该公司后疫(yì)情(qíng)时代(dài)出租率复苏至近年(nián)来(lá白面水鸡是几级保护，白面水鸡是保护动物吗i)最高，另一方(fāng)面则是公司拿(ná)地结(jié)算持续性向好，从数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然(rán)也吸引了知名(míng)机构(gòu)在其中持续驻足(zú)。从第一季(jì)度十大流通股股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的(de)两只产品依(yī)然在前(qián)十中，这也是连(lián)续第(dì)三个季(jì)度他有的两只产(chǎn)品(pǐn)杀入前十。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投(tóu)资(zī)局，其当(dāng)季还小幅(fú)增加(jiā)了持(chí)股(gǔ)。

　　除(chú)去上述(shù)两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是(shì)主要布(bù)局在深圳(zhèn)的地产(chǎn)公司，一季报交(jiāo)出的(de)也是一(yī)份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于(yú)上市公司股东的净(jìng)利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季新杀(shā)入(rù)十大流通股股东行列。具(jù)体说来， 南(nán)方中证全指房(fáng)地(dì)产ETF上(shàng)榜排名(míng)第(dì)七位，富国中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排名第九位，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和(hé)私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时(shí)，兴证全球(qiú)基(jī)金相关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和(hé)兼并重组后(hòu)，龙头的价值更(gèng)为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降(jiàng)温，优质土地供给较多（券商测(cè)算对(duì)应潜在毛利率在(zài)25％以(yǐ)上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧张没(méi)法拿(ná)地(dì)，龙头房企趁机获取低(dī)成本土地，龙头房企的(de)拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆(gān)率较低(dī)，净负债率基本(běn)在70％以下，而(ér)其他房(fáng)企的(de)净负债率普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆(gān)空间有(yǒu)限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资(zī)成(chéng)本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销(xiāo)售额增(zēng)速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前(qián)中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或(huò)存在发展的大好机会。中信证券指出(chū)：“房(fáng)地产行业的(de)结构(gòu)性(xìng)机会依然存(cún)在，少部分公(gōng)司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其(qí)主要(yào)又体现为库(kù)存的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出(chū)较低的(de)融资成本，优质的开发资(zī)源和良好的(de)不动(dòng)产资(zī)产运营能(néng)力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中特估，国央企相较于民(mín)营地产公司(sī)也是更有优势(shì)的(de)。”吕功(gōng)绩强调，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地(dì)资源债权债务关系等问题，市场对民营房开企业的资(zī)产会有更多担忧和质疑(yí)，所(suǒ)以在这(zhè)一轮行业出清(qīng)的过程(chéng)中，央国(guó)企相(xiāng)较于民企(qǐ)来说估值的(de)修复更(gèng)明(míng)显。中特估的角度(dù)从中长期的维(wéi)度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业进(jìn)入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定且可(kě)预期(qī)的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提(tí)升，应(yīng)该关注估值相对较低，企业(yè)自身(shēn)资(zī)产的质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行业普(pǔ)涨的(de)概率比较低，行(xíng)业内部将(jiāng)出(chū)现(xiàn)分化，要关(guān)注(zhù)将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席(xí)研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这(zhè)一(yī)思路的话，或许还是(shì)保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头(tóu)前途更为光明(míng)。不过国投瑞(ruì)银基金(jīn)投资(zī)部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需(xū)要客观(guān)地去持(chí)续观察(chá)国企央企在三个方(fāng)面(miàn)是否可以维持，首先是融资成本保持(chí)低位，其次是销售份额持续(xù)提升(shēng)，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要(yào)多(duō)给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳(shū)理(lǐ)发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋(qū)明显，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团等(děng)房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增(zēng)速的增长。而这(zhè)些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产(chǎn)业内(nèi)人士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明(míng)显改善(shàn)的房(fáng)企，主要是因为(wèi)过去(qù)两三年时间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年(nián)下(xià)半年(nián)民(mín)营(yíng)房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性(xìng)地拿地(dì)，且主(zhǔ)要集中在(zài)核心城市，投资力(lì)度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处(chù)于调整的过(guò)程中，能(néng)够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地产的复苏过程中，还(hái)面(miàn)临着一些不确定性。其(qí)实整个市场从四月份(fèn)开始又在往下掉(diào)。除了杭(háng)州、成都等极个(gè)别(bié)城(chéng)市四月环(huán)比(bǐ)三月(yuè)相对表(biǎo)现较好之外(wài)，包括北(běi)京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的(de)情况。而现(xiàn)在五月的市场表现也(yě)不太(tài)乐观。按照现在的(de)经济状况、收(shōu)入情况，以及市(shì)场的去库存压力、企业的资金面压力(lì)，可能会出(chū)现，到六月份(fèn)房企为了半(bàn)年报冲业(yè)绩出现市场(chǎng)的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度(dù)、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀(tán)投(tóu)资(zī)董事长陈(chén)昊扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其上下游产业链的(de)复苏(sū)速度都比想(xiǎng)象的要慢(màn)很多(duō)，我们要多(duō)给一(yī)些耐(nài)心，这个时候，在房(fáng)地(dì)产(chǎn)以及上下游(yóu)就不是(shì)赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本面的(de)钱(qián)。但这(zhè)也(yě)意味着，只有(yǒu)极为少数的、做(zuò)得比同行好得多的企业(yè)，会(huì)伴(bàn)随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只能耐心地去等(děng)待它的基本面不断地凸显出(chū)来，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月(yuè)13日《红周刊》，文中(zhōng)提(tí)及个(gè)股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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