5月以(yǐ)来，房(fáng)地(dì)产板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅(fú)上涨(zhǎng)，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代(dài)表的机(jī)构对于这一板块(kuài)已经在悄(qiāo)然布局(jú)。数据显示，以南(nán)方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时(shí)所(suǒ)公布的总份(fèn)额(é)均较4月(yuè)28日时(shí)有小幅增长。根据(jù)基金一(yī)季(jì)报统计，龙(lóng)头与(yǔ)地方国(guó)企央企(qǐ)获(huò)得增持(chí)，持仓数(shù)量占流通股比重增幅五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时(shí)代已过 精耕细作成(chéng)共(gòng)识(shí)

　　从公(gōng)募基金对(duì)房(fáng)地(dì)产的配(pèi)置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产行(xíng)业标的(de)市值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募(mù)所(suǒ)持房地(dì)产公司市(shì)值在股票资产中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三(sān)年来的(de)首次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对(duì)房地产行(xíng)业(yè)的(de)持股比例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季(jì)度得(dé)以延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有房地(dì)产板块(kuài)一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五(wǔ)个股(gǔ)分别为保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口、万(wàn)科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓(cāng)市值(zhí)占板块比重(zhòng)合计(jì)达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公(gōng)募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块(kuài)排名最高的是(shì)保利发(fā)展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处(chù)首先在于几只房(fáng)地产龙(lóng)头(tóu)股从(cóng)排位上看均有退步(bù)，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是(shì)金地(dì)集团退出百(bǎi)大之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房(fáng)地产是复苏(sū)链上最(zuì)后一环(huán)，且(qiě)首季并非(fēi)行(xíng)业(yè)销售旺季，其传导到二级市(shì)场(chǎng)乃至机构(gòu)持仓上还(hái)需要时(shí)间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房地产已经进入(rù)大分化时代，一二线(xiàn)城市好于(yú)三四(sì)线城市(shì)。而映射(shè)到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获(huò)行业贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如果按照产业(yè)周期来分类，包括房地产等几类行业在(zài)盖特纳曲线里(lǐ)属于(yú)成熟(s广药董事长什么级别，广药集团董事长是什么级别hú)期(qī)或者衰退期的行业，传(chuán)统认(rèn)知上(shàng)没有什么(me)投资机会的。但在(zài)这几年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似的行业也出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑是(shì)供给(gěi)侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募(mù)基金经理指出。

　　不(bù)过(guò)也(yě)有公(gōng)募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销(xiāo)售面积很难(nán)再出(chū)现了，2022年(nián)光是(shì)居民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方(fāng)米建筑面积(jī)，考虑存(cún)量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来(lái)去刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研(yán)究员吕功(gōng)绩也指出(chū)：“时至(zhì)今日，无论从(cóng)城镇化的(de)进程，还是人均住房面(miàn)积（接近(jìn)30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺(quē)时(shí)代，而目前居民的(de)杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿(yì)元(yuán)的(de)销售额，以及过快上行的房(fáng)价，因而行业高增的(de)时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很(hěn)容易出(chū)现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧(cè)出清的(de)过(guò)程(chéng)。这个过程中，综合竞(jìng)争(zhēng)力(lì)强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式(shì)，获得市占率(lǜ)的(de)提升。当行业需(xū)求见顶(dǐng)回落时，行业(yè)的贝塔已经过去了(le)，但不代(dài)表没有(yǒu)投资机会，机会(huì)在(zài)于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精(jīng)耕(gēng)细作个股(gǔ)成为公募乃至整体机(jī)构的务(wù)实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物(wù)长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头部(bù)央国(guó)企、优(yōu)质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地(dì)产(chǎn)指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万房(fáng)地产板(bǎn)块个股，在纳入统计(jì)的124只房(fáng)地(dì)产类(lèi)标的(de)股中(zhōng)，本月(yuè)以来实(shí)现股价上涨的(de)达到了(le)81家。

　　其(qí)中，上述(shù)时间段恰(qià)好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一的(de)上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两(liǎng)个(gè)交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实(shí)发展的(de)主营业(yè)务为房地产(chǎn)开发与经营。公(gōng)司的主要产品及服(fú)务为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业(yè)管理(lǐ)服务、工程项目、酒(jiǔ)店经(jīng)营(yíng)。从(cóng)业绩数据(jù)来看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营业收入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净(jìng)利润2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过(guò)从(cóng)十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东来看，各类(lèi)机构都有对其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包(bāo)括公募的(de)上银基金(jīn)、私募的(de)迎水(shuǐ)文(wén)龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长城资(zī)产管理公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第(dì)一(yī)季度的收入利(lì)润规模大(dà)幅度(dù)复苏。究其(qí)原因(yīn)，一方面(miàn)是该公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近(jìn)年来最高，另一方面则是公司拿(ná)地结算持续性向(xiàng)好，从数(shù)字(zì)上(shàng)看，一季度(dù)新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样(yàng)的业(yè)绩势头向好背景(jǐng)下，自然(rán)也吸引(yǐn)了(le)知名机构在其(qí)中(zhōng)持续驻(zhù)足。从第一(yī)季度十大流通股股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的(de)两(liǎng)只产品依然在(zài)前十中，这也是(shì)连续第三个(gè)季度他有的(de)两(liǎng)只产(chǎn)品杀(shā)入(rù)前十。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季(jì)还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地(dì)产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一(yī)季报(bào)交出的也是一份(fèn)报喜的成(chéng)绩单：首季公司实(shí)现营业收入(rù)51.85亿(yì)元，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市公司股东的(de)净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来(lái)看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通(tōng)股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证(zhèng)全(quán)指房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜(bǎng)排名(míng)第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位(wèi)，此外(wài)联袂出(chū)现的机构(gòu)还(hái)有QFII高盛国际(jì)和(hé)私募(mù)迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分(fēn)析：“经历过行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突(tū)出；从拿地(dì)端看，2022年(nián)土地(dì)市场(chǎng)大幅降温，优质土地(dì)供给较(jiào)多（券商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大(dà)多(duō)数房(fáng)企受(shòu)限于(yú)信用(yòng)问题或者资金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁(chèn)机获取(qǔ)低成本(běn)土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上(shàng)看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资(zī)成本看，龙头(tóu)房企的融资成(chéng)本不断(duàn)下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的销售额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企(qǐ)地产股(gǔ)或存在发展的(de)大好机会。中信证券指出(chū)：“房地产行(xíng)业的(de)结构性机会(huì)依(yī)然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要(yào)又体现为库存的优势。央(yāng)企(qǐ)地产公司，现阶段表现出(chū)较低的融资成本，优(yōu)质(zhì)的开发(fā)资源和良好(hǎo)的不(bù)动产(chǎn)资(zī)产运(yùn)营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企(qǐ)相(xiāng)较于(yú)民营地产公司(sī)也是更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债(zhài)务(wù)关系等(děng)问题，市场对民(mín)营房开企业的资(zī)产会有更多(duō)担(dān)忧和(hé)质(zhì)疑，所以在这(zhè)一轮行业出清的(de)过程中(zhōng)，央国(guó)企相较于民(mín)企来说估值的修复更明显。中(zhōng)特估的角度(dù)从中长期的维(wéi)度看(kàn)，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具备较快速(sù)发展阶段(duàn)更稳定且可(kě)预期的盈利和现(xiàn)金流创造能(néng)力，以此带(dài)来估值中(zhōng)枢的(de)提升，应(yīng)该关注估值相对(duì)较低，企业自身(shēn)资产的(de)质量好、运营能力强、可以(yǐ)创(chuàng)造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普(pǔ)涨的概率比较低，行(xíng)业内(nèi)部(bù)将(jiāng)出(chū)现(xiàn)分(fēn)化，要关(guān)注将受益于行业(yè)集中度提升的头(tóu)部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口等国(guó)资(zī)背景龙头前途(tú)更(gèng)为(wèi)光(guāng)明。不过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏(péng)表示：“需要客观(guān)地去持续观察国企央(yāng)企(qǐ)在三(sān)个方面是(shì)否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售份(fèn)额持续提升，再次是拿(ná)地(dì)份额持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一(yī)些耐心

广药董事长什么级别，广药集团董事长是什么级别　　而《红(hóng)周刊》也根据房(fáng)企(qǐ)一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业(yè)绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是(shì)较大增速(sù)的增长。而这些公司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周刊》分析(xī)表示(shì)，业绩(jì)出(chū)现明(míng)显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年(nián)下半年民(mín)营房企不(bù)怎么投资拿地之后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿(ná)地，且主要集中(zhōng)在核心(xīn)城市，投(tóu)资力(lì)度较大(dà)。投资的驱动能(néng)够推(tuī)动房企(qǐ)销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季(jì)度市场恢复(fù)但仍处(chù)于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同时也提醒表示(shì)，在房地产的(de)复苏过程中，还面临着一些(xiē)不(bù)确定性(xìng)。其实(shí)整(zhěng)个市场从四月份开始又在往下(xià)掉(diào)。除了杭州、成都等极(jí)个别(bié)城(chéng)市四月环比(bǐ)三月相对表现较(jiào)好之(zhī)外，包括北京、上(shàng)海(hǎi)在内的绝(jué)大多数城市(shì)都出现(xiàn)环比下(xià)滑的(de)情(qíng)况。而现在五(wǔ)月的市场表现(xiàn)也(yě)不(bù)太(tài)乐观(guān)。按照现在的(de)经济(jì)状况(kuàng)、收入情况，以及市场的(de)去库存压(yā)力、企业的资(zī)金(jīn)面压力，可能会出(chū)现，到(dào)六(liù)月份房(fáng)企为(wèi)了半年报冲(chōng)业绩出(chū)现(xiàn)市场的短期反弹外(wài)的一个(gè)市(shì)场乏力现象。也就(jiù)是广药董事长什么级别，广药集团董事长是什么级别说，第二(èr)季度、第三季度(dù)增长不确(què)定性(xìng)的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房(fáng)地产以及其(qí)上下游产业链的复苏速度都比想象的要(yào)慢很多，我(wǒ)们(men)要(yào)多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及(jí)上下(xià)游就(jiù)不是赚快钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他(tā)基(jī)本面(miàn)的钱(qián)。但这也意味着，只有(yǒu)极(jí)为少数的、做(zuò)得(dé)比同行好(hǎo)得多的企业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩(jì)会逐(zhú)步(bù)体现出(chū)来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的基本面不(bù)断地(dì)凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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