近两年(nián)火爆的创新(xīn)产(chǎn)品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除息(xī)日，公募(mù)REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出(chū)高比例稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示(shì)，强制(zhì)分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体现出(chū)该类产品长期(qī)投资价值，通过观测(cè)经(jīng)营(yíng)活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现(xiàn)金等(děng)指标，也是观察REITs项目(mù)底(dǐ)层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资(zī)者注意，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期(qī)后不再产生现金收益，特(tè)许(xǔ)经营权分红(hóng)目前已包(bāo)含了利润分配和本(běn)金的归还，在(zài)选择投资标的时应了解资产类型和(hé)分红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配(pèi)金(jīn)额(é)占可供分(fēn)配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中秋节月饼的古诗10首，关于中秋节月饼的诗ed="f" type="#_x0000_t75">

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人(rén)对(duì)此表示(shì)，投(tóu)资(zī)公募REITs的主要(yào)收益来源(yuán)为持有期分红收益，以及基金份额交(jiāo)易价格(gé)的变(biàn)化。基金份额二级(jí)市(shì)场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的(de)综合(hé)影响，较(jiào)易引起波(bō)动。与此(cǐ)相(xiāng)比，基金分红预期则(zé)更有(yǒu)规律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的分(fēn)红主要来自基础设(shè)施资(zī)产(chǎn)的经营现金流，投资(zī)人(rén)通(tōng)过基金募集(jí)材料和信息披露文件(jiàn)，结合行业及市(shì)场情况，可以分(fēn)析基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为(wèi)进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级(jí)市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分(fēn)红作为(wèi)基金份额持有人实际获得的(de)现金收益(yì)，对于长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金(jīn)基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高级副总监李华(huá)平(píng)也表示，根(gēn)据《公(gōng)开(kāi)募集基(jī)础设施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施基金应当(dāng)将90％以上(shàng)合并后(hòu)基金年度可分配金额以现金(jīn)形式分配(pèi)给投资者，强制分红机制(zhì)是(shì)公募(mù)REITs的(de)主要特征之一，稳(wěn)定的分红(hóng)机制体现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基(jī)金(jīn)也(yě)认(rèn)为，从投资角(jiǎo)度来看，基(jī)础设施(shī)公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的一(yī)面，分红体现了这(zhè)类产(chǎn)品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似(shì)于债券派息，但不等同(tóng)于债券的固定利息回(huí)报(bào)，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构(gòu)投资者的(de)角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构(gòu)投(tóu)资者的投资(zī)品类，为资产(chǎn)配(pèi)置多元化提供抓手，具有较(jiào)强的配置(zhì)价值。另一方面，公(gōng)募(mù)REITs的分(fēn)红(hóng)能(néng)够(gòu)帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机构投资(zī)者(zhě)公募REITs能够通过(guò)分红获取(qǔ)相对于投资债券(quàn)相对高(gāo)的收益性，在有效控制(zhì)风险的(de)前(qián)提(tí)下，增(zēng)厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于(yú)未来分红水(shuǐ)平的预期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的(de)二级(jí)市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)看(kàn)，截至4月21日，今年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经(jīng)济的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，可(kě)分(fēn)配金额完成率不达预(yù)期，一定程度上影响了(le)公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价格波动受多重因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级(jí)市场价格的主要因素之(zhī)一，而(ér)稳定的分红有利于吸引投(tóu)资者参(cān)与公募REITs二级市(shì)场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示(shì)，近(jìn)期经(jīng)济预(yù)期恢复，一方面市(shì)场热点呈现向(xiàng)股票(piào)和债券回归的过(guò)程；另一方面，基础设施(shī)项(xiàng)目的(de)经营业绩相对(duì)经济活力的改(gǎi)善有一(yī)定的(de)滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分(fēn)红除权日(rì)，将(jiāng)对(duì)基(jī)金(jīn)份额的开(kāi)盘指(zhǐ)导价做(zuò)调(diào)减(jiǎn)处理，调减金(jīn)额根据单(dān)位基(jī)金份额的分红金(jīn)额进行计算。除权(quán)操作(zuò)是对(duì)分红前(qián)后基金(jīn)份额(é)净值变化的修正(zhèng)，使投资人(rén)在基金分红前(qián)后均(jūn)可(kě)以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投(tóu)资的信(xìn)心，同时需结合持有产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收益(yì)的影响程(chéng)度(dù)。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分配和(hé)本(běn)金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层(céng)资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前提是本金之上的增值(zhí)部分(fēn)不同，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基金运(yùn)作期(qī)间的(de)“分红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更(gèng)为准确，分派的(de)是本金与增值两个部分(fēn)，两个部分之间的比例是变(biàn)动(dòng)的，与现有公募基金分红差异很大(dà)，大多数普通(tōng)投资者可(kě)能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期(qī)后(hòu)基金价值面(miàn)临极(jí)大不(bù)确定性，这是该类投资者(zhě)应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有特许经(jīng)营(yíng)权类和产权类(lèi)两大资产类型，持有产权类产品的收益主要包(bāo)括每年(nián)的现金(jīn)分红及资产(chǎn)增值(zhí)的(de)收(shōu)益(yì)，而持(chí)有(yǒu)特许经营类(lèi)产品的(de)收益(yì)主(zhǔ)要(yào)来自项目(mù)每年的现金(jīn)分(fēn)红。其中，特许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)资(zī)产的分红包括了利润分配和本金的(de)归(guī)还(hái)，两者的比率(lǜ)也是变动(dòng)的，对特许经营(yíng)权类资(zī)产的公(gōng)募REITs可以内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投资(zī)收(shōu)益。普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)在(zài)选(xuǎn)择投资标(biāo)的时，应(yīng)了解公募REITs底(dǐ)层(céng)资产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不(bù)同(tóng)而形成区别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产权类的(de)公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重底层(céng)资产的价值增值，所以相对股(gǔ)性(xìng)偏强。普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者在选(xuǎn)择(zé)公募(mù)REIT时(shí)，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所选择(zé)产品的(de)二级市场价格和分(fēn)红(hóng)有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特(tè)许经营项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不(bù)再(zài)能产(chǎn)生(shēng)现金收益(yì)，因此将可(kě)供分配金额(é)的(de)分配理解(jiě)为“分(fēn)派”比“分红”更加(jiā)准确。基于(yú)这个特(tè)点，剩(shèng)余经营期(qī)限(xiàn)较短的(de)特许经营项目，通(tōng)常(cháng)具备更高的分派(pài)率(lǜ)水平(píng)。对于剩余期限较长的特许经营权(quán)项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也(yě)有(yǒu)足够年(nián)限收中秋节月饼的古诗10首，关于中秋节月饼的诗回本金并(bìng)取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责(zé)人提醒投资者(zhě)注意，特许经营权项(xiàng)目的(de)分派(pài)金额包(bāo)含了投资本金，在(zài)不(bù)进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐年下(xià)降是正常现象，投资特许经(jīng)营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特(tè)许经营项目相(xiāng)比，产权(quán)类项目(mù)的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过(guò)对(duì)建(jiàn)筑的(de)更新改造或补缴土地出让金等追加(jiā)投资，有机会(huì)进一步延(yán)长经营期限(xiàn)。这种类似永续经营的假设反映在(zài)基(jī)础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该(gāi)负(fù)责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时(shí)点，多位业(yè)内人(rén)士还表示，在产品分红期，投(tóu)资者(zhě)可以(yǐ)观测经营活动(dòng)现金(jīn)流(liú)、可供分(fēn)配现金(jīn)、内部收(shōu)益率等(děng)指标，来观察和评估项目底层资产的(de)运营情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示(shì)，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一是年报中披(pī)露的经营活动现金流(liú)，二是可供分配现金，二(èr)者存(cún)在(zài)本质性区别。经营活动产生的现金净流量是指中秋节月饼的古诗10首，关于中秋节月饼的诗(zhǐ)企业(yè)经营、筹资(zī)、投资产生的(de)现(xiàn)金流，基(jī)于企业本身经营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现(xiàn)金影响利(lì)润表的项目进行调整，加期(qī)初现金(jīn)，最终(zhōng)得到的账面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择(zé)，投资价(jià)值体现在(zài)相对股债市(shì)场独立的资产(chǎn)配置(zhì)功能，比较(jiào)适合长期持(chí)有。建议投(tóu)资者(zhě)对经营(yíng)权类(lèi)的(de)资产(chǎn)可以(yǐ)更(gèng)多关注内部收益率的高低，对产权类的资(zī)产更多(duō)关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来(lái)自(zì)底层(céng)资(zī)产的(de)经营净现金流(liú)，所以底层资产运营情况直接影响投资回(huí)报，投资者可综合考(kǎo)虑原始(shǐ)权益人综合实力(lì)、运营管理(lǐ)机构实力(lì)、公募基金管理(lǐ)人实(shí)力等(děng)多重(zhòng)因素来选择投资(zī)标(biāo)的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集(jí)分红期，由于分(fēn)红交易带来(lái)的短期(qī)博弈机(jī)会仍在，叠(dié)加此前市场接连(lián)回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效(xiào)应相(xiāng)对明(míng)显、同时分(fēn)红(hóng)规模较(jiào)为(wèi)可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书均会载明REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红(hóng)金额与募集材料(liào)中披露预测进行比(bǐ)较分析(xī)，结(jié)合经济及(jí)市(shì)场的实(shí)际环境，对基础设施项(xiàng)目的运营(yíng)业绩及(jí)REITs的(de)管理能(néng)力进行判断。”中金基金(jīn)上(shàng)述负责人(rén)也(yě)称。

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