导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房(fáng)地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商(shāng)品住宅销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积(jī)超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关中国(guó)地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清(qīng)中国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中(zhōng)国(guó)地(dì)产存(cún)量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)，第(dì)七次人口普查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入(rù)怀(huái)疑，中国房子(zi)是否真的(de)过剩(shèng)？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建(jiàn)筑(zhù)占比不到一成，其中还包(bāo)括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民(mín)人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适不是人均一间房所能(néng)满足(zú)，它与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等(děng)因素(sù)密切相关。中国的人均住宅间数较发达(dá)国家还有很(hěn)大差距(jù)。人均(jūn)住宅间数大(dà)于1同(tóng)样(yàng)不意味着中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户(hù)均1套房，其中每(měi)户持有商品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并无直(zhí)接公布中国(guó)家庭(tíng)户均住宅的数(shù)据，我们根(gēn)据(jù)商品住宅套数、商(shāng)品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算(suàn)出城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比。

　　测算结(jié)果显(xiǎn)示，目前(qián)城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅。若期房(fáng)顺利交付，直(zhí)至(zhì)2024年(nián)，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套(tào)户比会(huì)大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为(wèi)户均一套房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近(jìn)三成都是流动人(rén)口(kǒu)，流动人口会(huì)选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中(zhōng)国未来地产仍(réng)有四(sì)大(dà)新增需求动力(lì)。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占(zhàn)比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增(zēng)多。小家庭化(huà)趋(qū)势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益(yì)明显，区域经济资(zī)源分配的再(zài)集中吸引着人口流入，人口净(jìng)迁(qiān)入城市的新增住宅需求(qiú闯关东三个儿子的结局，闯关东三个媳妇的结局)有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭(tíng)住(zhù)在2000年(nián)以前(qián)建成的(de)住宅中(zhōng)，涉及超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑(zhù)面积。促成“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅的改造势(shì)在必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积(jī)均较发达国(guó)家有着不小差距，“住上更大(dà)房子”的改善性需(xū)求正在(zài)不断增加。

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当下中国(guó)地产步入大(dà)分化(huà)时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是(shì)中国(guó)地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在(zài)不足，这是(shì)过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么当下房地(dì)产大分化时代已至，大(dà)分化时(shí)代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住(zhù)宅(zhái)质(zhì)量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同能(néng)级城市之间，不(bù)同区域板块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁(jìn)担心(xīn)，中国(guó)的房子是(shì)否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给(gěi)过(guò)剩，还是供需(xū)平衡(héng)，或(huò)是仍然(rán)存在不足？可(kě)惜由于住(zhù)宅存量数据并未公布，我们无法(fǎ)直(zhí)接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有住(zhù)宅(zhái)套数，回答当前的房子是否真(zhēn)的过(guò)剩了？据(jù)此判断未来房地(dì)产市场会如何(hé)发(fā)展。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效观(guān)察中(zhōng)国户均拥有(yǒu)住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅(zhái)数量(liàng)过剩的(de)直观判(pàn)断站不住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全国自(zì)然灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻(wén)发布会(huì)上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获(huò)取了全国(guó)近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑数据以(yǐ)及80多(duō)万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建(jiàn)筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已(yǐ)经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋(dòng)数计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商(shāng)业楼、写(xiě)字楼、学(xué)校、医院(yuàn)等(děng)非住宅(zhái)。总的(de)算下来，住宅(zhái)占比并(bìng)不大。

　　第(dì)七次(cì)人口普查(chá)数据公布(bù)了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间(jiān)数量有关，更与房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单(dān)从人均住宅间数不能完全反(fǎn)映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的(de)住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住(zhù)宅的测算(suàn)思路、数据和方(fāng)法

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)住宅主要分(fēn)两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏(fá)统计(jì)数据，并没有(yǒu)直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数(shù)据有两处可以直(zhí)接公布，一是每(měi)年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅来(lái)源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国(guó)居民户均住宅数(shù)量，我(wǒ)们主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数相加，我们就能够得到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥(yōng)有的商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得到(dào)居(jū)民住宅总套(tào)数。

　　第(dì)三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住(zhù)宅总数除以家庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅(zhái)总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多(duō)少(shǎo)，目前缺乏一(yī)个准确(què)统计(jì)。我们利(lì)用既(jì)有统计数据，大致测算得到(dào)中国存(cún)量房地产(chǎn)套数(shù)，并进一步推(tuī)算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售(shòu)以期房(fáng)为主，从2019年(nián)开始，新(xīn)房销售中期房(fáng)占(zhàn)比近9成(chéng)。本文去除(chú)商品住宅累计销售套数里的期房销(xiāo)售(shòu)，得到(dào)商品住宅现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销售套数(shù)-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额(é)。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套(tào)数除以家庭户数(shù)，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国(guó)城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接下来我(wǒ)们需(xū)要进一步(bù)推算(suàn)中国城(chéng)镇居民拥(yōng)有的(de)户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结构(gòu)特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有住(zhù)宅(zhái)。其(qí)中自建住宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济(jì)适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次(cì)，我们(men)假定(dìng)租赁其(qí)他住宅和购买二手房都是商品(pǐn)住宅，因(yīn)此(cǐ)将租赁其他住(zhù)宅(zhái)、购买商品住宅与购买二(èr)手(shǒu)房加(jiā)总，得到商品住宅占居民所有住宅的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的实际变化比例(lì)，从而我(wǒ)们估算(suàn)出2022年(nián)商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺(shùn)利(lì)，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)都(dōu)会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点含(hán)义(yì)

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展终(zhōng)结(jié)，甚至(zhì)意味(wèi)着中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)存量供给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要(yào)有多(duō)余住(zhù)宅来满(mǎn)足因人口流动、居民换(huàn)房等因素产生的(de)住宅(zhái)需求。因此(cǐ)，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套(tào)户比均高于(yú)1.1，其(qí)中，英国(guó)的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房(fáng)，就会造(zào)成人口净流(liú)入地的住宅市(shì)场(chǎng)供不(bù)应求，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国(guó)的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际(jì)流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人口会选择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南(nán)京工作(zuò)的流动人口在(z闯关东三个儿子的结局，闯关东三个媳妇的结局ài)老家(jiā)拥有住宅(zhái)比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人，但(dàn)高(gāo)房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会占据(jù)两套(tào)房(fáng)，在高房价的大城市租赁一套(tào)房，在房价较低的县城购买一套房。所以(yǐ)说户均一套房无(wú)法满足(zú)庞(páng)大流动人口的(de)租赁与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中(zhōng)依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构(gòu)松(sōng)散(sàn)、设(shè)施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如(rú)电线老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户的生活带来了(le)很大的不便和安全隐患，并且居(jū)住体验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成的老旧住(zhù)宅面(miàn)积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭(tíng)户(hù)数拥(yōng)有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭没有独立卫浴(yù)和(hé)厨房(fáng)。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满(mǎn)足现(xiàn)代生活需(xū)求，在未来大都会(huì)被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的(de)家庭住宅为一居(jū)室和二(èr)居室，户(hù)型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这(zhè)与城市(shì)土地资源紧(jǐn)张有关。

　　闯关东三个儿子的结局，闯关东三个媳妇的结局lt="中国(guó)户均几(jǐ)套房？| 民生·周君芝团队" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161808508.png">

　　（三）人均(jūn)住宅面(miàn)积扩(kuò)张是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)住宅存(cún)量总(zǒng)面积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间(jiān)农民(mín)带房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存(cún)量总面积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一(yī)半(bàn)的家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足(zú)19平方米，不及(jí)全国人均水平的一(yī)半(bàn)。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家(jiā)庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在(zài)住宅困(kùn)难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即(jí)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿(yì)平，较目前(qián)至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国(guó)家(jiā)人均(jūn)住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英(yīng)国都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除(chú)公摊面积(jī)后(hòu)，中国(guó)的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家(jiā)庭户均1套房(fáng)，看似已(yǐ)经(jīng)户(hù)户有房。即便如(rú)此(cǐ)，中国人口静态(tài)结构和动态(tài)趋势演绎，决定了中国未来地(dì)产仍有(yǒu)需求(qiú)释放。户(hù)均(jūn)1套住宅(zhái)现(xiàn)实(shí)之下(xià)，中国未来(lái)城镇(zhèn)住宅需求主要来(lái)自于四个(gè)方面(miàn)。

　　第一，户均人口(kǒu)缩(suō)小，家(jiā)庭户数增多，新(xīn)户购(gòu)房需求(qiú)扩张。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均人口数(shù)不断下降，六普显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人(rén)/户，一人(rén)户、二人户(hù)的占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将(jiāng)继续延续(xù)，导致户数会因户均人口规(guī)模的(de)缩(suō)小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二，人(rén)口迁(qiān)移导致经济发展带(dài)来的新增住宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块的(de)分化(huà)日益明显，资源和生(shēng)产要(yào)素逐步向经济(jì)带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经(jīng)济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入(rù)地住(zhù)宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例(lì)，2021年常住人口增(zēng)量为(wèi)72万，而(ér)出(chū)生(shēng)人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人，其人口(kǒu)增长主(zhǔ)要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅的家庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最多。自建房家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的(de)比例(lì)（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的(de)家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住(zhù)宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用(yòng)房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积(jī)还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施配套差(chà)、没有(yǒu)或少有物业管理(lǐ)，居民追求美好(hǎo)、宜居生活(huó)的环境，背后的改善性(xìng)需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受(shòu)限于资(zī)金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有(yǒu)住宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议(yì)明确指出支持(chí)住(zhù)宅改善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素(sù)，中国的人均住宅间数较(jiào)其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密(mì)切正向联(lián)系。随着经(jīng)济发展水平的提(tí)高，中国的人(rén)均住宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积将随之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过(guò)去二十年是中国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地(dì)产(chǎn)矛盾(dùn)更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存在(zài)不(bù)足，供需出现错配，这是过去二十年(nián)房价(jià)快速上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质(zhì)量(liàng)的供需冲突(tū)。房(fáng)地产大分化时(shí)代(dài)已至，这种(zhǒng)分化不单局限(xiàn)于(yú)城市能级(jí)之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房(fáng)之(zhī)间(jiān)的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查的是人，并不是(shì)针对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏(piān)差(chà)。商品住宅占比实际(jì)值可能偏低(dī)，其增速可能超预期。

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