导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地(dì)产步入大分化(huà)时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房(fáng)地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续(xù)三年商(shāng)品住宅销售面积超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地(dì)产(chǎn)持续低景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩的讨(tǎo)论(lùn)日(rì)益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量(liàng)住(zhù)宅(zhái)真实情况，据此判断中(zhōng)国(guó)未(wèi)来地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染中国(guó)地产存量极(jí)度过(guò)剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全(quán)国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑，中国房子(zi)是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部(bù)披(pī)露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇(zhèn)建筑(zhù)占比(bǐ)不到一成，其中还(hái)包括大(dà)量(liàng)城镇(zhèn)非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋(wū)中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住(zhù)舒适(shì)不是人均(jūn)一(yī)间房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等(děng)因(yīn)素(sù)密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不(bù)意味着中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民(mín)户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭户均(jūn)住宅的数据，我们根(gēn)据商品住(zhù)宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示(shì)，目(mù)前城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至(zhì)2024年(nián)，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套(tào)住(zhù)宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有(yǒu)房(fáng)，然而(ér)事实上中国住宅市场供需并(bìng)不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套户比(bǐ)会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平衡，是因为户均一套(tào)房无法(fǎ)满(mǎn)足流动人口(kǒu)的租赁和置业需(xū)求。全(quán)国总人口的近三成都是(shì)流(liú)动人口，流动人(rén)口会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两人户占比不(bù)断增加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来新户(hù)购(gòu)房需求增长。

　　第(dì)二(èr)，经济(jì)板(bǎn)块的分化(huà)日益明显，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入(rù)，人口(kǒu)净迁(qiān)入城市的新(xīn)增住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭(tíng)住(zhù)在2000年以(yǐ)前建成的(de)住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积均较发(fā)达国家有着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性(xìng)需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国(guó)地(dì)产步(bù)入大分化时(shí)代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果说过(guò)去二(èr)十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石(shí)。那(nà)么当下房地产大(dà)分化时代已(yǐ)至，大(dà)分化时代(dài)下地产(chǎn)矛盾则(zé)更多体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地(dì)产大分(fēn)化必将体现在不同(tóng)能级城市之(zhī)间，不同区(qū)域(yù)板(bǎn)块(kuài)之间，不同(tóng)品质住宅(zhái)之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露(lù)全国已有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂(guà)牌量(liàng)突然激(jī)增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁(jìn)担心，中国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给(gěi)过剩(shèng)，还是供需平衡，或是(shì)仍然存在不(bù)足？可惜由(yóu)于住(zhù)宅(zhái)存量数据并(bìng)未公布(bù)，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有住宅套数，回(huí)答(dá)当前的房子是否真的过(guò)剩了？据此判断未来房地产市场会如(rú)何(hé)发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的(de)直观判断(duàn)站不住脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以(yǐ)全国自(zì)然灾(zāi)害综合风(fēng)险普查工作情况为(wèi)主题(tí)的新闻发布会上，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市(shì)政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住(zhù)不(bù)到3人，住宅市场看似已经(jīng)过(guò)剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房(fáng)屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业(yè)楼(lóu)、写(xiě)字(zì)楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的(de)算下来(lái)，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七(qī)次人口普查(chá)数据公布了中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数(shù)大于1，看似意味着(zhe)人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数(shù)量有关，更与房屋(wū)质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。单单从(cóng)人均住宅间数不能完全反映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位(wèi)购买成(chéng)套(tào)住宅(zhái)，一套设施齐全(quán)的住宅才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均住宅的(de)测算思(sī)路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没(méi)有(yǒu)直接(jiē)公布城镇住宅数量。居(jū)民(mín)住(zhù)宅(zhái)相关数据有(yǒu)两处可(kě)以(yǐ)直(zhí)接(jiē)公布，一是每年商品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源(yuán)（人口普查数据(jù)）。计算中国居(jū)民(mín)户(hù)均住宅(zhái)数量，我们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅(zhái)数量极少(shǎo)，可忽略不(bù)计(jì)。估算城镇居民户均(jūn)住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销(xiāo)售套(tào)数相加(jiā)，我们就能够得到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居(jū)民拥有的(de)商品(pǐn)住(zhù)宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的(de)商品住宅(zhái)总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计(jì)算公式(shì)如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅(zhái)总套(tào)数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户(hù)数(shù)）/（商品(pǐn)住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏一(yī)个准确统(tǒng)计。我们利(lì)用既有统计数(shù)据(jù)，大致测(cè)算(suàn)得到中国存(cún)量房地产(chǎn)套数，并进一(yī)步推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅（包(bāo)含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为主，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房销售中期房(fáng)占(zhàn)比近(jìn)9成。本(běn)文去(qù)除(chú)商品住宅累计销售套(tào)数里的期房销售(shòu)，得到(dào)商(shāng)品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到20电池充到80好还是100好 充电到80真的能保护电池吗22年商品(pǐn)住宅累计销售套数-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取(qǔ)最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现房套数除电池充到80好还是100好 充电到80真的能保护电池吗以家(jiā)庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.54套商品(pǐn)现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算(suàn)中国城镇(zhèn)居(jū)民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城(chéng)镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他(tā)住宅。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定租赁其他住(zhù)宅和购买二手房都是(shì)商品住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二(èr)手(shǒu)房加总，得(dé)到商品住宅(zhái)占(zhàn)居(jū)民所有住(zhù)宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的实际(jì)变化(huà)比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了(le)户均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味(wèi)着(zhe)中(zhōng)国城(chéng)镇化进展终结，甚(shèn)至意味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因人口流(liú)动、居民换房等因素产生的住宅需(xū)求。因此，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的(de)住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来(lái)看，美国、英(yīng)国和日(rì)本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅(zhái)套户(hù)比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩(hán)国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造成人口净(jìng)流(liú)入地的(de)住宅市(shì)场供不应(yīng)求，造成(chéng)房价或房(fáng)租迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流(liú)动人口(kǒu)和省际(jì)流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口(kǒu)会选择在大(dà)城市租(zū)房(fáng)挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口流动调查数据显示(shì)，在上海、杭(háng)州以及南京工作的流(liú)动人(rén)口在老(lǎo)家拥有(yǒu)住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据两(liǎng)套(tào)房(fáng)，在高房价的大城市租赁一套(tào)房(fáng)，在房价较低的县城(chéng)购买一套(tào)房。所(suǒ)以说(shuō)户均一套房(fáng)无法(fǎ)满足庞大流(liú)动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家(jiā)庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目(mù)前(qián)，中国(guó)的城镇住宅(zhái)中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民住宅(zhái)是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批(pī)存在着建筑结(jié)构松(sōng)散、设施陈旧、安(ān)全隐(yǐn)患(huàn)大(dà)等问题，如电线老化、管(guǎn)道等(děng)基础设(shè)施陈旧，给住户(hù)的生活(huó)带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨(chú)房(fáng)。这类(lèi)上世(shì)纪修建的老旧小区(qū)很难满足现(xiàn)代生活需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居(jū)室和二(èr)居(jū)室，户(hù)型(xíng)偏小(xiǎo)。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资(zī)源紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人(rén)均(jūn)住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带房(fáng)进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅存量(liàng)总面(miàn)积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的(de)家(jiā)庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积小于均值，近(jìn)4成家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)不(bù)足19平方米，不及全国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公(gōng)摊，可使用(yòng)的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海(hǎi)市(shì)将(jiāng)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的(de)家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算(suàn)的话(huà)，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平(píng)，较目前至少新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面(miàn)积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若(ruò)去除公(gōng)摊面积后，中国的(de)人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变(biàn)得明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的(de)住宅总量会(huì)更(gèng)多。

　　四(sì)、户均(jūn)已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们(men)测算得到中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)1套房(fáng)，看(kàn)似已经户户有房。即便如(rú)此，中国人口静态结(jié)构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套(tào)住(zhù)宅现(xiàn)实(shí)之下，中国未来城镇住宅需求主要(yào)来自于(yú)四个方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户(hù)均人(rén)口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户(hù)均人口(kǒu)数不断下降，六普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规(guī)模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明(míng)显(xiǎn)上(shàng)升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化(huà)趋(qū)势将继续延续，导致(zhì)户(hù)数会(huì)因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展带来(lái)的新增(zēng)住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益(yì)明显，资(zī)源和生产要素(sù)逐步向(xiàng)经济(jì)带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入。人(rén)口迁移势必涉及到买房(fáng)租(zū)房，给(gěi)迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为(wèi)例(lì)，2021年常住人口增(zēng)量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增(zēng)长主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善(shàn)性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅的家庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最多(duō)。自(zì)建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减(jiǎn)少了(le)1282万(wàn)户，住宅净需(xū)求增加9755万户(hù)。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的(de)家庭(tíng)购买二手房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家(jiā)庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房(fáng)和(hé)其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建造的(de)住宅(zhái)建筑面(miàn)积还有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后(hòu)的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性需(xū)求(qiú)还(hái)将(jiāng)有所增加。

　　刚需购(gòu)房受(shòu)限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅家庭(tíng)希望提高(gāo)生(shēng)活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央(yāng)经(jīng)济工作会议明确指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.71间，无(wú)论是(shì)否考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅因素，中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)较其他国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有(yǒu)着密切正向联系(xì)。随(suí)着经(jīng)济发展水平(píng)的提高，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积将随(suí)之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供(gōng)给存(cún)在(zài)不足，供(gōng)需出现错配，这是过(guò)去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么未来(lái)将(jiāng)是住宅质量的供需(xū)冲突。房地产大分化时代已至，这种分化(huà)不单局限于城市能级之间差异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间的(de)差(chà)异也将越发(fā)扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据(jù)调查(chá)的(de)是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比(bǐ)实际值(zhí)可能偏低(dī)，其增速可能超预期。

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