近两(liǎng)年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日(rì)，公募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高比例稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长期投资(zī)价值，通(tōng)过观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金等指标(biāo)，也(yě)是观(guān)察REITs项目底层(céng)资产运(yùn)营情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们也提醒(xǐng)普(pǔ)通投资(zī)者注意，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产生(shēng)现金收益，特许(xǔ)经营权分红(hóng)目前已(yǐ)包含了利润分(fēn)配(pèi)和本金的归(guī)还，在选择投资标的(de)时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情(qíng)况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年分配金(jīn)额占(zhàn)可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人对(duì)此表示，投资公(gōng)募REITs的主要(yào)收益来源(yuán)为持有(yǒu)期(qī)分红收益，以及基金份额交易(yì)价格(gé)的变(biàn)化。基(jī)金份额(é)二级市场价格受到公募REITs资(zī)产运营情(qíng)况及市场因素的(de)综合影响，较易引起(qǐ)波(bō)动(dòng)。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更(gèng)有规(guī)律可(kě)循(xún)。公募REITs的(de)分红主要(yào)来自基础(chǔ)设施资(zī)产的经(jīng)营现金流，投资人通过(guò)基金募集材(cái)料(liào)和信息(xī)披(pī)露文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以分(fēn)析基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份额二级市场价格(gé)变化导致的(de)浮盈或(huò)浮(fú)亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收益，对(duì)于长期投(tóu)资者更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营(yíng回族女人为什么离婚少)高级副总监李华(huá)平也表示，根据《公(gōng)开募集基(jī)础设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基(jī)金应当将90％以上合并后基(jī)金年(nián)度可分配(pèi)金额(é)以现金形式分配给(gěi)投(tóu)资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红(hóng)机(jī)制(zhì)体(tǐ)现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金(jīn)也认为(wèi)，从投资角度来看，基础设施(shī)公募(mù)REITs同(tóng)时具(jù)备“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双重特(tè)点。二级市场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的一(yī)面，分红体现(xiàn)了这类产品的(de)“债性”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于(yú)债券(quàn)派息，但不等同(tóng)于债券的固定利息(xī)回报，而是(shì)由(yóu)可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角(jiǎo)度(dù)来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富(fù)了机构投(tóu)资者(zhě)的投资品(pǐn)类(lèi)，为(wèi)资产配(pèi)置(zhì)多元化(huà)提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机(jī)构投资者稳定收(shōu)益。机构投资者(zhě)公募REITs能够(gòu)通过(guò)分红获取相对于投资债券相对高的收(shōu)益性，在有效控制(zhì)风(fēng)险的(de)前提(tí)下，增厚(hòu)资产包收益(yì)，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资(zī)收益“落(luò)袋为安”外，市场对(duì)于未来分红水平的预(yù)期，也是影(yǐng)响REITs基金二(èr)级(jí)市(shì)场价格走势的(de)关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二(èr)级市场表(biǎo)现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部(bù)分(fēn)产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金(jīn)额完成率不达预期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级市场的(de)价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多重(zhòng)因素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市(shì)场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有(yǒu)利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)也表示，近期经济预期恢复，一(yī)方(fāng)面(miàn)市场(chǎng)热点呈现向股(gǔ)票和债券回归的过(guò)程；另一方面(miàn)，基础设施项目的(de)经营业(yè)绩相(xiāng)对经(jīng)济活力的改善有一定的(de)滞后性(xìng)。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额(é)的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减金(jīn)额根据单(dān)位基(jī)金份额的分红(hóng)金(jīn)额(é)进(jìn)行计算。除(chú)权操(cāo)作(zuò)是对分红前(qián)后基金份额净值(zhí)变(biàn)化的修正，使(shǐ)投(tóu)资人在基金分红前后均(jūn)可以(yǐ)获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投资的信心，同时(shí)需(xū)结合持有产品(pǐn)的特性，关注二级市场(chǎng)扰动(dòng)对整(zhěng)体(tǐ)收益的影响程度。”中航(háng)基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和(hé)本金归还

　　普通(tōng)投资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多(duō)位业内(nèi)人士还(hái)提醒，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红(hóng)前提是本金之(zhī)上(shàng)的增值部(bù)分不(bù)同(tóng)，特(tè)许(xǔ)经营权(quán)REITs基(jī)金运作(zuò)期间(jiān)的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确(què)，分(fēn)派的(de)是本金(jīn)与增值两个部分，两个部分之间(jiān)的比例是(shì)变动(dòng)的(de)，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通投(tóu)资者可能把“分派”金额误(wù)认为(wèi)是(shì)持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同年限到(dào)期后(hòu)基金(jīn)价值面临(lín)极大不确定性，这(zhè)是该类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营(yíng)权类和(hé)产权类两大(dà)资(zī)产类型，持(chí)有产权类产品的收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红及资产增值(zhí)的收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收(shōu)益主(zhǔ)要来自项目每年的现金(jīn)分(fēn)红(hóng)。其中(zhōng)，特许经营权类(lèi)资产的分红(hóng)包括了利润分配和本(běn)金的归还(hái)，两(liǎng)者(zhě)的比(bǐ)率(lǜ)也(yě)是变动的，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可(kě)以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来(lái)看(kàn)，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性(xìng)不同而(ér)形(xíng)成区(qū)别。特(tè)许经(jīng)营权类的公(gōng)募(mù)REITs产品因其(qí)分红相当于包含(hán)“本(běn)金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产权(quán)类的公募REITs分(fēn)红主要(yào)为(wèi)“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底层资(zī)产的价值增值，所以相对(duì)股性偏(piān)强。普通(tōng)投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资(zī)产(chǎn)属性(xìng)，对所选择产品(pǐn)的二级市场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权(quán)类项目相比，特许经营项目(mù)在经营权到期后不再能(néng)产(chǎn)生现金(jīn)收益，因此将可供分配金额的分配(pèi)理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩(shèng)余经营期(qī)限较短的特许经营(yíng)项(xiàng)目(mù)，通常具备更(gèng)高的(de)分派率(lǜ)水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经营权(quán)项目，即(jí)使分派率相对较低，也有足(zú)够年限收回本金(jīn)并取得(dé)收益。

　　中金(jīn)基金该负(fù)责人提醒投资者注意，特许经营权(quán)项目的分派金额(é)包含(hán)了投资本金，在不进(jìn)行扩募的情况下，基金份(fèn)额单价随着分派进度(dù)逐年下降(jiàng)是正常现象，投资(zī)特(tè)许经营(yíng)权(quán)REITs的收益来自项(xiàng)目剩(shèng)余期限(xiàn)产生(shēng)的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目(mù)相比，产权类项目(mù)的(de)土(tǔ)地或建(jiàn)筑的(de)剩余使用(yòng)年(nián)限(xiàn)一般较长，再加上到期后通过(guò)对建筑(zhù)的(de)更新改造或补(bǔ)缴(jiǎo)土地(dì)出让金等追加(jiā)投(tóu)资，有机会进一步延(yán)长(zhǎng)经营期限。这种类似永续经营的假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的资产投(tóu)资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)等指标

　　评(píng)估项目(mù)底层资产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)

　　在基金分红的时(shí)点(diǎn)，多(duō)位业内人士(shì)还表(biǎo)示，在产品分红期，投(tóu)资者(zhě)可以观测经营(yíng)活动现金流、可(kě)供分配现金、内部收益率等(děng)指标(biāo)，来观(guān)察和(hé)评估(gū)项目(mù)底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年(nián)报(bào)指标中(zhōng)，跟现金相关的(de)指标有(yǒu)两(liǎng)个(gè)：一是年报中披露的经营活动(dòng)现金流，二是(shì)可(kě)供分配现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经营(yíng)活动产(chǎn)生(shēng)的(de)现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于(yú)企业本身(shēn)经(jīng)营活(huó)动产(chǎn)生；可供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华(huá)平也表示，公(gōng)募REITs作为资(zī)产配置新选择，投资价值体现在相对(duì)股债市场独立的资产配置功(gōng)能，比较适合(hé)长期持(chí)有。建议投资者对经营(yíng)权类的资(zī)产可(kě)以(yǐ)更多关(guān)注(zhù)内部收益(yì)率的高低(dī)，对产权类的(de)资产更多关(guān)注分派率高(gāo)低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要来(lái)自底层资产(chǎn)的经营净(jìng)现金流，所以底层(céng)资产运营(yíng)情(qíng)况直接影(yǐng)响(xiǎng)投资回报(bào)，投资者可(kě)综合(hé)考虑原始权益人综合(hé)实力、运营(yíng)管理机(jī)构实力(lì)、公募(mù)基金管理(lǐ)人(rén)实力(lì)等多(duō)重(zhòng)因素来选择投资标的(de)。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的(de)短期博弈机会(huì)仍在，叠(dié)加此前市场(chǎng)接连(lián)回调(diào)，建议投资者关注有基本面支撑、填权效(xiào)应相(xiāng)对(duì)明显、同时(shí)分红规模(mó)较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说(shuō)明书均会载(zài)明REITs在发行(xíng)首(shǒu)年及次年的(de)可供分配金(jīn)额(é)预测(cè)。投(tóu)资(zī)者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额(é)与募集材(cái)料中披露预(yù)测(cè)进行比较分析(xī)，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能(néng)力进行判断(duàn)。”中金基金上述负责(zé)人(rén)也称。

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