近两年火爆的(de)创(chuàng)新产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对(duì)此表示(shì)，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体现出(chū)该类产品(pǐn)长(zhǎng)期投(tóu)资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也(yě)是观察(chá)REITs项目(mù)底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者(zhě)注意，与产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期后不再产生现金收益，特(tè)许经(jīng)营权分红目前已包(bāo)含了利润分(fēn)配(pèi)和本金的归还，在(zài)选择投资标的时应了解资产类型和分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈(chéng)现出了(le)高比例的稳(wěn)定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可供(gōng)分配金(jīn)额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人(rén)对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收(shōu)益来源(yuán)为(wèi)持有期(qī)分红收益，以及基金份额交易(yì)价格的变化。基金份额二级(jí)市(shì)场价(jià)格受到(dào)公募REITs资产运营情况及市(shì)场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分(fēn)红预期则(zé)更有(yǒu)规律可(kě)循。公(gōng)募REITs的分红主要来自(zì)基础设施(shī)资(zī)产的经(jīng)营现金流(liú)，投资(zī)人通过基(jī)金募集材料(liào)和信息(xī)披露文件，结(jié)合行(xíng)业及市场情(qíng)况，可以分析(xī)基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化(huà)导(dǎo)致的浮盈或浮(fú)亏，分红(hóng)作为基金份额(é)持有人(rén)实(shí)际获得的现金收益，对于(yú)长期投资者更具参(cān)考价值。”中金(jīn)基金相关(guān)负(fù)责人称(chēng)。

　　平安基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心运营(yíng)高级副总监李华平(píng)也表(biǎo)示，根据《公开(kāi)募(mù)集基(jī)础设施证券投资基金指引（试行）》及(jí)相关(guān)法规要(yào)求，基础设(shè)施基金应当将90％以上合并后(hòu)基金年度可分配(pèi)金(jīn)额(é)以现金(jīn)形(xíng)式(shì)分(fēn)配给投资者，强制分(fēn)红(hóng)机制是(shì)公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产(chǎn)品长期(qī)投资价值。

　　中航基(jī)金也认为(wèi)，从(cóng)投(tóu)资角(jiǎo)度来(lái)看，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格反映(yìng)这类产品“股性”的(de)一面，分红体现了这类产品的“债性”特(tè)点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于(yú)债券派息(xī)，但(dàn)不等同于债券的固定利息(xī)回报(bào)，而是(shì)由可供(gōng)分配现金决定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者的角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投(tóu)资者的投资(zī)品类，为资产配置多元化提供(gōng)抓手，具有较(jiào)强(qiáng)的配置(zhì)价(jià)值。另(lìng)一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者稳定(dìng)收益。机构投资者(zhě)公(gōng)募REITs能够通(tōng)过(guò)分红获取相对于投资债券(q上技校要多少钱学费，在技校上学一般要花多少学费uàn)相对高(gāo)的收益(yì)性，在有效控制风险的(de)前提下，增厚资产(chǎn)包(bāo)收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未(wèi)来分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市(shì)场价格走势(shì)的关键(jiàn)因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票(piào)和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了(le)2022年年报，部(bù)分(fēn)产品受宏(hóng)观经济的影响，可分配金额完(wán)成(chéng)率不达预期(qī)，一定程度上影(yǐng)响了(le)公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市(shì)场的(de)价格(gé)波动(dòng)受多重因素的(de)影(yǐng)响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因(yīn)素之(zhī)一，而稳(wěn)定的分红(hóng)有利(lì)于吸(xī)引投资(zī)者(zhě)参与(yǔ)公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人也表示，近期经济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈(chéng)现向股票和债(zhài)券回归的过程；另一(yī)方面，基础设(shè)施项(xiàng)目的经营业绩相对(duì)经济活力(lì)的改善有一定的(de)滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金(jīn)份额的(de)开盘指导价做(zuò)调减处理，调减金额根据单位基金份(fèn)额的分红金额进行计算。除权操作是对(duì)分红前后基金份额净值变化的修(xiū)正，使(shǐ)投资人在基金分红前后均可以获(huò)得公(gōng)平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长(zhǎng)期投资(zī)的(de)信心，同时需结合持(chí)有产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰动对(duì)整体收益(yì)的影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关人(rén)士(shì)也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营权分红(hóng)包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投资者应了(le)解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的(de)增(zēng)值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为“分(fēn)派”更(gèng)为准确(què)，分派(pài)的是本金与(yǔ)增值两个部(bù)分，两个部(bù)分之间(jiān)的比(bǐ)例是变动的，与现有公募基金分红(hóng)差异很(hěn)大，大多数普通投(tóu)资(zī)者可能把(bǎ)“分派(pài)”金额误(wù)认为是持(chí)续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金价值面临极大不确定(dìng)性，这是该(gāi)类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公(gōng)募(mù)RE上技校要多少钱学费，在技校上学一般要花多少学费ITs主要(yào)有特许经营(yíng)权类(lèi)和(hé)产权类两大资(zī)产(chǎn)类型，持有产(chǎn)权类产品的(de)收益(yì)主要包括(kuò)每年的现金分红及资(zī)产增(zēng)值的收益，而持有(yǒu)特许(xǔ)经(jīng)营类产品的收益主(zhǔ)要来自(zì)项目(mù)每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营(yíng)权类资产的分(fēn)红包括了(le)利(lì)润分配和本金的(de)归还，两(liǎng)者的比率(lǜ)也是变动(dòng)的，对特许经营权类资产的(de)公(gōng)募REITs可以内部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来(lái)衡(héng)量(liàng)投资收益(yì)。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看，各(gè)类(lèi)公募(mù)REITs分红因(yīn)底层(céng)资产属性不同而(ér)形成区别。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对(duì)较(jiào)多，债性偏强。而产权类(lèi)的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资(zī)者在选择公募(mù)REIT时，需要(yào)考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产品的二(èr)级(jí)市场价(jià)格(gé)和分红有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人也认为(wèi)，与产权类项目相比，特许经(jīng)营项目在经营权到期后不再能产生现金收(shōu)益，因此将可供分配金(jīn)额的(de)分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确(què)。基(jī)于这(zhè)个特(tè)点，剩余(yú)经营期限(xiàn)较短的(de)特(tè)许经营项目，通常具备更高(gāo)的(de)分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对(duì)于剩余(yú)期限较长的特许经营权项目，即使分派率(lǜ)相(xiāng)对较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负责人提醒投资者注(zhù)意(yì)，特许经营权项(xiàng)目的分(fēn)派(pài)金额包含了投资(zī)本金，在不进行扩募的(de)情况下，基(jī)金(jīn)份额单价随着分派进度(dù)逐(zhú)年下降是正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益(yì)来自项目剩(shèng)余期(qī)限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项(xiàng)目相比，产权类项目的(de)土(tǔ)地或建筑的(de)剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑(zhù)的更(gèng)新(xīn)改造或补缴土地(dì)出(chū)让金等追加(jiā)投资，有机会进(jìn)一步(bù)延长经营期限。这种类似永续经营的假设反(fǎn)映在(zài)基(jī)础资(zī)产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资(zī)属性(xìng)。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益(yì)率等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在(zài)基金(jīn)分红的(de)时(shí)点，多位业内(nèi)人(rén)士还表示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观测(cè)经营活(huó)动现金流、可供分配现金、内部(bù)收益率等指标(biāo)，来观察和评估项目(mù)底层(céng)资(zī)产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟(gēn)现金(jīn)相关的指标有两个：一是(shì)年报中披露的经(jīng)营(yíng)活动现金(jīn)流(liú)，二是可供分配(pèi)现金，二者(zhě)存在本质性区别。经营活(huó)动产生的现金(jīn)净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流(liú)，基于企业本身(shēn)经营活动产生(shēng)；可供分配的(de)现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响(xiǎng)利(lì)润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面(miàn)现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价值体现在相对(duì)股债市场(chǎng)独立(lì)的资产配置功能，比较适合长期(qī)持有。建议投资者对经营权类的资产可以更多关(guān)注内部收益率(lǜ)的高低，对产(chǎn)权(quán)类的资产更多关注分(fēn)派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来自(zì)底层(céng)资产的(de)经(jīng)营(yíng)净现金(jīn)流，所以底(dǐ)层(céng)资(zī)产运(yùn)营情况直接影(yǐng)响投资回报，投(tóu)资者可综(zōng)合考虑原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管(guǎn)理人实(shí)力等(děng)多重因(yīn)素来选(xuǎn)择投资标(biāo)的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于分红交(jiāo)易带来的短期博弈(yì)机(jī)会仍在，叠(dié)加此前市场接连回调，建议投(tóu)资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明(míng)书均(jūn)会载明REITs在发(fā)行首年(nián)及次年的可供(gōng)分(fēn)配金额预测。投资(zī)者可(kě)以将REITs的实际(jì)分红金额与募(mù)集材料(liào)中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实际环(huán)境(jìng)，对基础设施项目的运营业绩及REITs的(de)管(guǎn)理能力进行判(pàn)断。”中金(jīn)基金上述(shù)负(fù)责人也(yě)称(chēng)。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 上技校要多少钱学费，在技校上学一般要花多少学费