5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表(biǎo)的机构对(duì)于这一板块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌(pái)ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增(zēng)持，持(chí)仓(cāng)数量(liàng)占流通(tōng)股比(bǐ)重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个股分别(bié)为华发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地(dì)产(chǎn)或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占(zhàn)其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出色(sè)，但公募(mù)所(suǒ)持房(fáng)地产(chǎn)公司(sī)市值在(zài)股票资产中的占(zhàn)比(bǐ)却断崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年(nián)来的首次回升，年底这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募对房地产行(xíng)业(yè)的持股(gǔ)比例(lì)也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高到(dào)2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似乎在今(jīn)年(nián)一季度得以延续(xù)。数据统计显示，公募重仓持(chí)有房地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板(bǎn)块比(bǐ)重合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现，新手适合用散粉还是粉饼，全球公认最好用的10大散粉公募对于房地(dì)产的(de)投(tóu)资愈发有集中于(yú)龙头的(de)趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总的(de)重仓(cāng)股中，房(fáng)地产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排(pái)在第96位(wèi)。对比去年四(sì)季报，变化(huà)之处首先在于(yú)几只(zhǐ)房地产龙头股(gǔ)从排位(wèi)上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最(zuì)为明显；其次(cì)是(shì)金地集团退出(chū)百大之列。但考虑到房地产是(shì)复苏链上最后一(yī)环，且首季并非(fēi)行业销售旺(wàng)季(jì)，其传(chuán)导到(dào)二级市(shì)场乃(nǎi)至机构持仓(cāng)上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房地产已经进入大分化(huà)时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行(xíng)业轻松收获行业(yè)贝塔的红利(lì)期一去不(bù)返了(le)。“如果按照产业周期来分(fēn)类(lèi)，包(bāo)括(kuò)房地产等几类(lèi)行业在(zài)盖(gài)特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰退(tuì)期的行(xíng)业，传统认知上没有什(shén)么投资机(jī)会的。但在这几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现了(le)一些(xiē)机会，背后的逻(luó)辑(jí)是供给侧发(fā)生了(le)更(gèng)大的(de)变(biàn)化。”一(yī)不愿具(jù)名的上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人(rén)士持(chí)谨慎乐观态度：“行(xíng)业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出(chū)现了，2022年光(guāng)是(shì)居(jū)民存款数(shù)量(liàng)增加了(le)15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需(xū)求(qiú)端还(hái)需要(yào)有一定的(de)政策出来去刺(cì)激(jī)购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇(zhèn)化的(de)进程，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代(dài)，而目(mù)前居民的杠(gāng)杆率和房价收入也不(bù)支撑每年18万亿元的销售额，以及(jí)过快上(shàng)行的房价，因而行业高增的时代已经过(guò)去，未来行业的需求或将回落，在此过(guò)程(chéng)中，伴(bàn)随着(zhe)地产的高(gāo)杠杆(gān)属性(xìng)，就很容易(yì)出现信用风(fēng)险问(wèn)题（类似(shì)2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进入(rù)到供给侧出清的过(guò)程。这(zhè)个(gè)过程中，综合竞(jìng)争力(lì)强的公司(sī)就能(néng)够通过大鱼(yú)吃(chī)小鱼的方(fāng)式，获得市占率的(de)提(tí)升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过(guò)去(qù)了，但不代表没有投资(zī)机会(huì)，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而(ér)对(duì)应到股票(piào)投资，就是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基于这样的(de)认(rèn)识转变(biàn)，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优质(zhì)区域性标的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入(rù)统计的124只(zhǐ)房地产类标的(de)股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上(shàng)述时(shí)间段恰好(hǎo)排(pái)名前五的公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超过(guò)了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排(pái)名(míng)第一的上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归来后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连(lián)续两个交易日(rì)收出涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上实发(fā)展的主营业务为房地(dì)产开发(fā)与经营。公司的主要(yào)产品及服务为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物新手适合用散粉还是粉饼，全球公认最好用的10大散粉业管理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看(kàn)，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东来(lái)看，各类机构都有(yǒu)对其(qí)布局的例(lì)子(zi)。以3月31日时(shí)的首季十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银(yín)基金(jīn)、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产(chǎn)管理公司等都(dōu)跻身前(qián)十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名第(dì)二的浦东(dōng)金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面(miàn)是该公司(sī)后(hòu)疫(yì)情时代出租率复(fù)苏至近年(nián)来最高(gāo)，另(lìng)一方(fāng)面则是公司(sī)拿(ná)地结算持续性向(xiàng)好(hǎo)，从(cóng)数字(zì)上看，一季(jì)度新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的(de)业绩势头向(xiàng)好背(bèi)景下，自然也吸引了知名机构(gòu)在其中持续驻足。从第一季度十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，知名(míng)私募高毅(yì)邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前十(shí)中，这也是(shì)连(lián)续第三(sān)个季(jì)度他有(yǒu)的两(liǎng)只(zhǐ)产(chǎn)品杀入前十。同时榜单(dān)中还有(yǒu)一支(zhī)大名(míng)鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比投资(zī)局，其(qí)当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去(qù)上述(shù)两家上(shàng)海区(qū)域性(xìng)地(dì)产(chǎn)公(gōng)司外，荣安地(dì)产则是(shì)主(zhǔ)要布(bù)局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季(jì)公司实(shí)现营(yíng)业收入(rù)51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指(zhǐ)基首(shǒu)季新(xīn)杀入十(shí)大流通股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时(shí)，兴证全球基金相关(guān)人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿(ná)地(dì)端看，2022年土地市场大幅(fú)降温(wēn)，优质土(tǔ)地(dì)供给较多（券(quàn)商测(cè)算对应潜(qián)在毛利(lì)率在25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低(dī)成本土地(dì)，龙(lóng)头房企(qǐ)的(de)拿(ná)地力度（拿地金额/销售金(jīn)额(é)）基本在30％以上(shàng)；从融(róng)资上看，龙(lóng)头房企杠杆(gān)率(lǜ)较(jiào)低，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他(tā)房企的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空(kōng)间有(yǒu)限，从(cóng)融资成本看(kàn)，龙头(tóu)房(fáng)企的融资(zī)成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中(zhōng)特估的(de)浪潮下(xià)，央国企地产(chǎn)股(gǔ)或存(cún)在发展的大好机会(huì)。中(zhōng)信证(zhèng)券指出(chū)：“房地产行业的(de)结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据(jù)显著优势，其主要又体现为库(kù)存(cún)的优势(shì)。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出较低的(de)融(róng)资成(chéng)本，优(yōu)质的开发资源和(hé)良好的不(bù)动产(chǎn)资产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相(xiāng)较于民(mín)营地(dì)产公司也是更有优(yōu)势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地(dì)资源债权(quán)债务(wù)关(guān)系等问题(tí)，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业出清的(de)过程(chéng)中，央国企相较(jiào)于民企(qǐ)来(lái)说估值的修复更明显。中特(tè)估的角(jiǎo)度从中(zhōng)长期(qī)的维度(dù)看，行业的逻(luó)辑(jí)在于集中度提升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定且可预(yù)期的盈利和(hé)现(xiàn)金流创造(zào)能力，以(yǐ)此带(dài)来估(gū)值中(zhōng)枢的提升，应该(gāi)关注估值相对较(jiào)低，企业(yè)自(zì)身资产的质量好、运营能力强、可(kě)以(yǐ)创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的(de)概(gài)率比较低，行业内部将出(chū)现分化，要关注将受益于行业集(jí)中度提升的头部公司。”星石投资首(shǒu)席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或(huò)许还是保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国投(tóu)瑞(ruì)银基金投资(zī)部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持(chí)续观察(chá)国企央企在(zài)三(sān)个方面是否可以维持，首(shǒu)先是融资(zī)成本保持低位，其次是销售份额(é)持(chí)续提升，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根(gēn)据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分(fēn)化(huà)更趋明(míng)显(xiǎn)，保利(lì)发展、滨江(jiāng)集团等房企营(yíng)收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这(zhè)些公司也是(shì)机(jī)构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名(míng)房地产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善(shàn)的房(fáng)企，主要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资拿地之(zhī)后(hòu)，国有(yǒu)企业仍在(zài)持续性地拿(ná)地，且主要集中在核心城市，投资(zī)力度(dù)较大。投资的驱(qū)动能(néng)够推动房企(qǐ)销(xiāo)售(shòu)业绩(jì)的增长(zhǎng)，从而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍(réng)处于调整(zhěng)的过程(chéng)中，能够(gòu)保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临着一些(xiē)不(bù)确(què)定性。其(qí)实整个市场从四月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都(dōu)等极(jí)个别(bié)城市四月环(huán)比三月(yuè)相对表现较(jiào)好之外(wài)，包括北京、上(shàng)海在内的绝(jué)大多数(shù)城市都(dōu)出现环比下滑的(de)情况。而现在五月的市(shì)场表现(xiàn)也(yě)不(bù)太乐观。按照现在的经济(jì)状况、收(shōu)入情(qíng)况，以及市场的去库存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出现，到(dào)六月份房企为了半年报(bào)冲业绩(jì)出现市场的短期反弹(dàn)外的(de)一个(gè)市(shì)场乏力(lì)现象。也就是(shì)说，第二季(jì)度、第三季度增长(zhǎng)不确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以(yǐ)及(jí)其上(shàng)下游产业链(liàn)的复(fù)苏(sū)速度都比(bǐ)想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时(shí)候，在房地产以及上(shàng)下游(yóu)就(jiù)不是赚快钱(qián)的时(shí)候，只(zhǐ)能(néng)赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行好得多的企(qǐ)业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地(dì)去等待它的基本面不断地(dì)凸显出来，这(zhè)需(xū)要(yào)时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文(wén)中提及个股仅(jǐn)为(wèi)举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 新手适合用散粉还是粉饼，全球公认最好用的10大散粉