文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡建设工(gōng)作会议提出(chū)“有条件的可以进(jìn)行现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商(shāng)品房预(yù)售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾(wěi)了(le)，这是对(duì)购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房地产从(cóng)大开发时代步入高质(zhì)量发(fā)展阶段的必然趋势，也(yě)是对购房老百姓的最大(dà)保护(hù)。98年(nián)房(fáng)改时，全(quán)国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是(shì)权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超过(guò)1，从(cóng)大开发(fā)进入存量(liàng)时代(dài)，对购房(fáng)民(mín)众不公平(píng)的预(yù)售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制，长效机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照(zhào)经(jīng)济规律办事，中(zhōng)国(guó)一定(dìng)能(néng)实现房(fáng)地(dì)产软着(zhe)陆和(hé)长(zhǎng)期平稳健康(kāng)发(fā)展，跨过这(zhè)道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消(xiāo)预(yù)售制、改为现(xiàn)房销(xiāo)售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不(bù)能交(jiāo)付的风(fēng)险。从个人层(céng)面看，预售制对购房者非(fēi)常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银行利息(xī)，还(hái)要承担(dān)延迟(chí)交房、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至不能交房(fáng)的风险。从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这(zhè)样有助(zhù)于落实中央(yāng)房住不炒(chǎo)精(jīng)神(shén)、有助于保障购房老百姓权益(yì)、有助于房(fáng)企(qǐ)稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消(xiāo)预售制度？预售(shòu)制度怎么(me)来的？国外什(shén)么情况？简单科普一下：商(shāng)品房(fáng)预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼(lóu)花(huā)，卖期房(fáng)，是一种开(kāi)发商放(fàng)杠杆的方式(shì)。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴(jiàn)中国香港，引入(rù)了商品(pǐn)房预售制度。其实(shí)，当前(qián)世(shì)界不少国(guó)家存在(zài)预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家(jiā)一般有严格的监(jiān)管(guǎn)保障措施，开发商在(zài)项目(mù)获得政府批准后才可以开始销(xiāo)售，买家(jiā)在购(gòu)买期(qī)房后(hòu)并非像中国一(yī)样在支付完首付款后(hòu)从银行一次(cì)性贷款支付剩余全部(bù)房款，而是根据开(kāi)发商工程进度(dù)在完全交房前进行(xíng)分(fēn)期支付(fù)。所以，预售(shòu)制度是(shì)需要严格(gé)的资金(jīn)监管、分期支付以及违(wéi)约处罚措施(shī)作为保障的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触发(fā)风险，对购房民众不公平，所以不(bù)如借机取消(xiāo)预售制(zhì)度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史(shǐ)阶段(duàn)性(xìng)，现(xiàn)在中国住房进入(rù)存量时代，取消预售制(zhì)度(dù)有(yǒu)助于降负债降杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，当然(rán)这需要(yào)配套房企(qǐ)债务(wù)重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技(jì)术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革(gé)，中国一定能化解这个(gè)难题(tí)，让房地产回归(guī)实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房(fáng)民众的(de)最根本最实质的(de)保(bǎo)障，这样(yàng)将极大(dà)的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币(bì)。所有商业的(de)本质(zhì)是(shì)向(xiàng)善(shàn)，是以客(kè)户为(wèi)中心(xīn)，房(fáng)地(dì)产也(yě)不(bù)能例(lì)外，老百姓买房子(zi)是天大(dà)的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个(gè)角度(dù)，取消预售制(zhì)、实施(shī)现房(fáng)销售是实(shí)现老百姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行业企业健康发展(zhǎ戴自动蝴蝶去上班感受，被要求带着玩具上班n)的重(zhòng)大措(cuò)施(shī)。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制要结合(hé)稳楼市(shì)、房地产软着陆(lù)、打通金融支持当期(qī)三好(hǎo)生(shēng)、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院(yuàn)发展(zhǎn)研究中心参与财(cái)税改(gǎi)革方案(àn)研究时，对预售制、房地产税、人戴自动蝴蝶去上班感受，被要求带着玩具上班地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率(lǜ)等进(jìn)行(xíng)过长期(qī)系统(tǒng)的(de)专(zhuān)项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售(shòu)制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三(sān)方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立(lì)法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监(jiān)管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼宇出租是(shì)地产行(xíng)业(yè)盛行的(de)方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分(fēn)层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木(mù)屋或者其他临时(shí)住宅，住(zhù)房的(de)需求是相当高(gāo)，不过大多(duō)数居(jū)民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出(chū)租是中国香港地产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式(shì)，但有着转让难(nán)、出租(zū)资金周转期(qī)长等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产商(shāng)开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出(chū)售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的(de)市(shì)民数量(liàng)有(yǒu)所增(zēng)加(jiā)，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产(chǎn)销售(shòu)，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有限公司(sī)，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂(zá)货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于商(shāng)品流通、资金周转有着(zhe)独到的见解，在努力(lì)寻求方法加快自身资金周转。当时其(qí)在购下九(jiǔ)龙的(de)一块地(dì)盘(pán)后(hòu)，除了(le)分层(céng)出售、还(hái)印发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的(de)地势环境、建筑材料(liào)、分(fēn)层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖(mài)楼花”是另(lìng)外一个(gè)亮点，即先收取(qǔ)买家的(de)订金，采用(yòng)类似(shì)租金的(de)分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的(de)房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资金(jīn)压力，加速(sù)了(le)房(fáng)屋的建(jiàn)造和销(xiāo)售(shòu)，也(yě)解决(jué)了制造商的资金问题(tí)，降低投资风险，在当(dāng)时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期付(fù)款”的销售模式(shì)成为当时中国香港房地(dì)产市场(chǎng)的一大特色，纵(zòng)观中国香港房地产市场的(de)改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模式高效率地(dì)解(jiě)决了核心的住房供不应求的(de)问题，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香(xiāng)港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部(bù)门(mén)不断完善、规范化，建立健全(quán)的监管机制，促(cù)进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超(chāo)支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部(bù)门(mén)提升了对于预售楼花制(zhì)度(dù)的监管，即要求开发商在预售前，确(què)保地(dì)价款(kuǎn)已(yǐ)经全部(bù)支付，还(hái)要证明(míng)自身有资金等能(néng)力把项目完成，资金(jīn)需放(fàng)入(rù)律师所托管(guǎn)，支取时需律(lǜ)所和建(jiàn)筑师(shī)的核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑(zhù)师(shī)等造假，套取监(jiān)管(guǎn)账户(hù)资金，中国香港要求律师行在(zài)银行(xíng)开(kāi)设的(de)信托(tuō)账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等(děng)采取全(quán)透明化机制，且银行的(de)责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动(dòng)项目完工。随着监(jiān)管体(tǐ)系(xì)逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地面临住房需求(qiú)大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强调基(jī)础(chǔ)建设(shè)，这一导向使(shǐ)前(qián)期(qī)发展工业化的进程大(dà)于(yú)城(chéng)市化(huà)进程(chéng)，唯有解(jiě)决住房基础等城市化配套问(wèn)题(tí)，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福利分房制度(dù)，住房市场发展起步较(jiào)晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出现了分配(pèi)不公(gōng)、效率低(dī)、配(pèi)套差等问题，因此福利分房(fáng)制度(dù)不再适用于当时的国情。叠加房地(dì)产市场面临商(shāng)品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大型房(fáng)地产(chǎn)开发商，商品房供(gōng)应量小的(de)困境，此时(shí)引入中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场(chǎng)的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐(zhú)步引进中国香(xiāng)港预售(shòu)商品(pǐn)房制(zhì)度，先后出台(tái)多项文件，大力支持国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年(nián)，国务(wù)院出台《关于进一步深化城(chéng)镇住房制度改革，加快(kuài)住房建设(shè)的通知》文件，决(jué)定停止(zhǐ)住房无偿(cháng)实物(wù)分(fēn)配，逐步实行住房分配(pèi)货币化(huà)、住房供给(gěi)商品化(huà)、社(shè)会化(huà)的(de)住房新体制(zhì)，从(cóng)计划经济下的福利分房(fáng)转向市场(chǎng)经济的商品房(fáng)。房地(dì)产市场(chǎng)采(cǎi)用预售制，允许(xǔ)开发商卖(mài)期房，解(jiě)决了房企缺少资金(jīn)和开发(fā)时(shí)间周(zhōu)期(qī)长的两大难题，开发商以预售款撬(qiào)动下一个项目的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住(zhù)房供(gōng)应速(sù)度(dù)加快。自此中(zhōng)国内地(dì)开始房(fáng)改(gǎi)货币化，中国人(rén)民(mín)银(yín)行等多方迅速(sù)出(chū)台相(xiāng)关(guān)的信贷政策(cè)，支持购房者，极大作(zuò)用(yòng)推(tuī)动(dòng)了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合中国内地的(de)商品(pǐn)房预售制度。预售(shòu)制的初衷是为(wèi)了缓解房企(qǐ)资(zī)金压力，加快(kuài)城镇住房建(jiàn)设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将正在建设(shè)中的房屋(wū)预先出售给(gěi)购房者，由购房者支付(fù)定金(jīn)或房(fáng)款(kuǎn)的行为。区别(bié)于中国香(xiāng)港，在中国内地实践过程(chéng)中，商品(pǐn)房预(yù)售流程为(wèi)：房地产开发(fā)商办(bàn)理预售许可证-签订商品房买卖(mài)合同-进行备案登记和(hé)预告登记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购房过(guò)程中，购房者需(xū)要一次性付(fù)清首付款，并(bìng)采用(yòng)银行(xíng)贷款的形式(shì)一次性付清(qīng)剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能(néng)已拿(ná)到了(le)全(quán)部购房款，这(zhè)点(diǎn)与(yǔ)中国(guó)香港的按照工程进度付款有所不(bù)同。对中国内地的开发(fā)商(shāng)而言，预售制商(shāng)品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的(de)风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地(dì)商品房销售的最主要方(fāng)式，预售制极大缩(suō)短(duǎn)房(fáng)企现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场商品房供应(yīng)，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国(guó)内地房地产(chǎn)市场的稳步(bù)发(fā)展起(qǐ)到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产(chǎn)市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求，也提高了居(jū)民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇(zhèn)居(jū)民从筒子楼住到住(zhù)宅小区(qū)，从全民(mín)蜗居到基本适(shì)居(jū)，住房事业(yè)取得(dé)巨(jù)大进步，数十年时间走完发达(dá)国家几百年城镇化路程。改革(gé)开(kāi)放(fàng)以来，城镇(zhèn)化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国(guó)住房(fáng)存(cún)量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房(fáng)建筑(zhù)面积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在(zài)当前已(yǐ)成(chéng)为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售(shòu)最主(zhǔ)要(yào)方式(shì)，2005年(nián)中(zhōng)国内地商品住宅(zhái)期房销(xiāo)售面积占总销售面积的比重(zhòng)为(wèi)63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计(jì)销售面积达(dá)15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推(tuī)动了中国内地(dì)房地产行业的(de)发展。中国内地房地产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资(zī)完成(chéng)额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从(cóng)国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地(dì)产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉动中国内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠(qú)道，房地产带动(dòng)的上(shàng)下游(yóu)产业(yè)链特(tè)别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行业。2020年(nián)房(fáng)地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对(duì)金融、批发(fā)、建材的带(dài)动最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占全社(shè)会固定资产投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托(tuō)等通道业务，占比超过三分之一。从房地(dì)产(chǎn)融资存量(liàng)占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致(zhì)银(yín)行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效应(yīng)渠(qú)道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的(de)33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿(yì)美(měi)元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住房市值(zhí)占(zhàn)股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国(guó)的(de)64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值的(de)比例较高，主要是因(yīn)为住(zhù)房市(shì)值高，以及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟(shú)，直(zhí)接融资比例(lì)较(jiào)低，股票、债(zhài)券市(shì)值较低，居民投资渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在，当前(qián)的负(fù)面效应愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不(bù)能(néng)交付的风险。比如(rú)，交(jiāo)房等待(dài)期一般(bān)为(wèi)两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一(yī)房二卖(mài)”、房(fáng)屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购房(fáng)者和开发商之间(jiān)的购房(fáng)合同、购房者和银行的按(àn)揭贷款合(hé)同(tóng)是两个(gè)独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生(shēng)违约(yuē)，购房者只能根据购房合同向开发商主(zhǔ)张权力(lì)，但依旧(jiù)需(xū)要根据(jù)按揭(jiē)贷款合同(tóng)按时向银行进行贷(dài)款偿(cháng)还(hái)，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂(liè)、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风(fēng)险，进行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭贷款的(de)发(fā)放(fàng)方，一旦房企因(yīn)为(wèi)市(shì)场(chǎng)波动或经营不善，出现资金(jīn)链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过(guò)与购房者(zhě)签订的预售合(hé)同和(hé)按揭合同(tóng)，已经从(cóng)银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期(qī)不能还(hái)款等，则风(fēng)险完全由银行承担，银行将面临较(jiào)大的坏(huài)账(zhàng)压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度(dù)看，购房者(zhě)的预售(shòu)监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底(dǐ)两(liǎng)个(gè)字那就(jiù)是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商(shāng)品房预售管理(lǐ)办(bàn)法》中(zhōng)明确规定(dìng)了开(kāi)发(fā)企(qǐ)业预(yù)售(shòu)商(shāng)品房所得款项应当用于有(yǒu)关的工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多年以来全国并没(méi)有统一的预(yù)售资金监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照项目的(de)建安成本乘(chéng)以建筑(zhù)面积(jī)或者项(xiàng)目(mù)工程总额报价(jià)计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入(rù)监管账户(hù)、或进入监管(guǎn)账户(hù)后被挪用，导致楼盘(pán)没(méi)有资金继续(xù)建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却(què)被(bèi)迫继续还款。那么(me)，监管(guǎn)账户资金如何被(bèi)挪(nuó)走的？实际上，在(zài)过去房地产大(dà)开发时代的高周转背(bèi)景下，抽调(diào)预售款监管账(zhàng)户资金，是(shì)行业“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工程(chéng)总承包方，以工程(chéng)建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由工(gōng)程方将资金转给房(fáng)企，而拨付的工(gōng)程款，远超(chāo)工程进度所(suǒ)需。通过这些方(fāng)式套取(qǔ)的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资(zī)金(jīn)流动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建设，形成一(yī)种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度(dù)上(shàng)把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预(yù)售制度(dù)呈现(xiàn)以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于(yú)购房(fáng)者预付资(zī)金，一般设有定(dìng)金(jīn)或预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要求购房者支付的预付款比例相对(duì)较低，绝(jué)大(dà)部分(fēn)房(fáng)款在房屋交付(fù)后开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付方(fāng)式：预(yù)付款(kuǎn)一般以定金方(fāng)式支付，或按工程进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按(àn)揭贷款(kuǎn)，一是按(àn)工程进度付(fù)款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二(èr)是房(fáng)屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预(yù)售商品房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保(bǎo)护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种方(fāng)式，一是(shì)期房由政府或(huò)第三方验收合格并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的房款。二是开发商为购房者提(tí)供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返(fǎn)还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付(fù)，其余(yú)房款交(jiāo)付后按揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前资金由第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年(nián)美国平均首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通(tōng)过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开(kāi)发商(shāng)挪(nuó)用(yòng)资金，购(gòu)房者(zhě)的定(dìng)金及首付款由第三(sān)方公证行或产权保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)的信(xìn)托账户(hù)监管。如(rú)果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁(cái)取回，且不(bù)承(chéng)担任(rèn)何(hé)责任与损失(shī)。而开(kāi)发商在房(fáng)屋建设(shè)过程中的资金全部来(lái)自银行，银(yín)行根据工程(chéng)进度(dù)向开发(fā)商提供一定比例的贷款，由(yóu)于(yú)开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动(dòng)机监管开发(fā)商(shāng)施工进(jìn)度。开发商在(zài)房屋交付时需(xū)取得由政府相关部门经审查后发放的验收(shōu)凭(píng)证，通(tōng)过验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)向银行(xíng)得到购房者支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房(fáng)，房款按建造(zào)工期进度(dù)支付，按揭(jiē)按工期放款后还贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定利(lì)率，开发商或购房者(zhě)可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面，德国开(kāi)发商在(zài)项目获批后(hòu)即可预售房(fáng)屋。签(qiān)署购(gòu)房合同前(qián)，购房(fáng)者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定(dìng)金退还。如由(yóu)于(yú)任何原(yuán)因(yīn)不能购买(mǎi)，定(dìng)金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付(fù)公证费和土地交易(yì)税(shuì)，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中，属于购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国没有规定最低首(shǒu)付比例，可(kě)零(líng)首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具(jù)体支(zhī)付节点、比例因项目(mù)而异(yì)。一般来说，支付(fù)节点(diǎn)可分(fēn)为(wèi)公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房款前(qián)申请房贷(dài)，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利(lì)率(lǜ)，银行按施工(gōng)节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给(gěi)予购房者(zhě)一定使用期限，期限结束(shù)后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对(duì)期房设计了两种保险，保险的(de)功(gōng)能是当房(fáng)屋出现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证(zhèng)开发商赔偿或(huò)修复，开发(fā)商破(pò)产(chǎn)，由保(bǎo)险公(gōng)司负责(zé)相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖双方(fāng)律师严(yán)格监管。

　　订立(lì)合(hé)同前，买卖双方(fāng)均(jūn)有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的(de)房产、资金、合同等(děng)各(gè)个(gè)环节，各环节内容确认无(wú)误(wù)后(hòu)签(qiān)订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设(shè)置了10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护(hù)机制，当(dāng)开(kāi)发(fā)商出现(xiàn)财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的(de)定金由保险(xiǎn)公司(sī)赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余款支付环节，英(yīng)国(guó)采取按工程进度付(fù)款的方式，但是交(jiāo)房前付款比例相戴自动蝴蝶去上班感受，被要求带着玩具上班(xiāng)对较(jiào)低，一般会(huì)在合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余款项(xiàng)交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英(yīng)国规(guī)定房屋必(bì)须经(jīng)过房产(chǎn)公证公司(sī)的检验(yàn)验收(shōu)后才能(néng)交付(fù)，交付后(hòu)方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售资金监(jiān)管极为严(yán)格，资金也由律(lǜ)师(shī)监管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买房律师(shī)将(jiāng)资金转给卖(mài)方律(lǜ)师，卖方(fāng)律师转给开(kāi)发商，即资金在进入开发商(shāng)账户前经过两道关口，有利(lì)于保障(zhàng)购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期(qī)房交易立法(fǎ)，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前付(fù)款比例(lì)不(bù)超房(fáng)款的20％，开(kāi)发商违约(yuē)需返还定价并(bìng)赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一(yī)房二卖(mài)”现(xiàn)象普(pǔ)遍(biàn)，为此(cǐ)，日(rì)本政府1952年出台《宅地(dì)建(jiàn)筑(zhù)物交易法》，经(jīng)多(duō)次修订，目前(qián)是唯一(yī)一部规范期房交易的(de)法律。

　　定金保(bǎo)护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房者支付定(dìng)金超过(guò)5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要(yào)求开发商必须完成定金保全措(cuò)施(shī)才可(kě)预(yù)售。什么是定(dìng)金(jīn)保全措施？即买卖双方(fāng)签订购房(fáng)合同时，开(kāi)发商(shāng)向(xiàng)金(jīn)融机构或指(zhǐ)定保证机构或(huò)保(bǎo)险机构签订定(dìng)金保证委托(tuō)合同，设(shè)置购房者定金(jīn)的保证或保(bǎo)险，并将(jiāng)相应的保证金证(zhèng)明书交(jiāo)付给购房者。除(chú)定金(jīn)外，其他预先支付的购房(fáng)款也受该措施保护。若开发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购(gòu)房者(zhě)可凭保证金证明书向金融机构或(huò)保证机构或(huò)保险公司兑(duì)付(fù)，同时(shí)，开(kāi)发商需(xū)向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交(jiāo)房前只需(xū)支付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合(hé)同后(hòu)，购房者即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后(hòu)才开始按揭贷(dài)款(kuǎn)，除(chú)定(dìng)金外(wài)的剩(shèng)余房款(kuǎn)在交房(fáng)后开始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返(fǎn)还相当(dāng)于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付(fù)，所(suǒ)有资金(jīn)进银行专门项目资金账户(hù)，交房后满1年保(bǎo)修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新(xīn)加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合同以(yǐ)及(jí)订金返还机(jī)制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签(qiān)订(dìng)购买(mǎi)合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印(yìn)花税，同时购房者向银(yín)行申(shēn)请按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对(duì)期房付款流程做了统一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付节点一(yī)般为合(hé)同签订(dìng)后、地(dì)基完(wán)工(gōng)、框架(jià)完工、管道门窗等完工(gōng)等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放(fàng)款，月供在(zài)此(cǐ)过程中随着放出贷款的增加而增加，未(wèi)放(fàng)款(kuǎn)部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金与(yǔ)付款会存入银行专(zhuān)门的项目资金(jīn)账户(hù)，账户资金提取须与房(fáng)屋(wū)建设有关。房(fáng)屋交付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来(lái)看，当(dāng)前房(fáng)地产(chǎn)到了政(zhèng)策出手临(lín)界点，重点是(shì)保交楼和房(fáng)企重组。一方(fāng)面，加大对刚(gāng)需(xū)和改善型需(xū)求(qiú)的支持力度，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支(zhī)持。另一方(fāng)面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的房企包(bāo)括民营(yíng)企(qǐ)业(yè)，加(jiā)大支持力度，由(yóu)优质房(fáng)企牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看，应充分估(gū)计(jì)形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制。长效机(jī)制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产税。定(dìng)金(jīn)环节，建立开(kāi)发商(shāng)违约后(hòu)定金保护机制(zhì)，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购(gòu)房(fáng)者定金(jīn)安全(quán)。签订(dìng)合同环节，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司(sī)介(jiè)入，为(wèi)房屋重大延期以及重大(dà)缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款支付环(huán)节(jié)，建立按工程(chéng)进度付款机制或交房后按(àn)揭贷款机(jī)制(zhì)，充(chōng)分保护购房者(zhě)的权益。资(zī)金监管环节，引入独立(lì)于开发商、银行的第三方(fāng)资(zī)金监管机构，或由政府(fǔ)相关(guān)部(bù)门直接监管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资(zī)金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保(bǎo)修期内(nèi)，开发商应对(duì)房屋质量(liàng)问题全权负责(zé)、免(miǎn)费维修，购(gòu)房者在(zài)保修(xiū)期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取(qǔ)消商(shāng)品房预售(shòu)制是大势所趋。一(yī)方(fāng)面，98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售(shòu)制已经过(guò)时了，该(gāi)取消(xiāo)了(le)，改为(wèi)现(xiàn)房销售。另(lìng)一(yī)方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商(shāng)将拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的(de)产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。

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