“现在的房地产很难再(zài)出(chū)现像过去十(shí)年(nián)的(de)系统(tǒng)性行情。”思(sī)睿集团(tuán)合伙人、首席经济(jì)学家(jiā)洪灏(hào)向《红周刊》表示，房地产行业分化的愈加明(míng)显，让机构和投(tóu)资(zī)者的关注(zhù)度从板块向单(dān)个标的(de)转(zhuǎn)移(yí)。上海利檀投资董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬向《红周(zhōu)刊》指出(chū)，从行业来看，无论是(shì)业绩，还是(shì)估值，房(fáng)地产都已经双杀(shā)到(dào)了最底部，而且是(shì)反(fǎn)复地杀到了底部，再往下(xià)的空(kōng)间(jiān)已(yǐ)敷面膜前要擦水和乳液吗，正确的护肤顺序七步经不(bù)大了。

　　三道红线等指标

　　成(chéng)挖(wā)掘个(gè)股阿尔法重要参考(kǎo)

　　那么如何寻找房(fáng)地产(chǎn)个(gè)股的阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在房地产赛道中(zhōng)进行选(xuǎn)择，需(xū)要(yào)非常小心，避免选(xuǎn)了半天(tiān)，标的公司(sī)出现(xiàn)爆雷的情况。除此之外(wài)，洪(hóng)灏指(zhǐ)出(chū)，需要(yào)满足(zú)以下三(sān)个基(jī)准：有(yǒu)大的国资背景的、杠杆率较(jiào)低的、此(cǐ)前没有踩过(guò)红(hóng)线的。

　　他(tā)还表示，如果关注(zhù)一下今年房(fáng)地产(chǎn)的开发资金来源，可(kě)以(yǐ)发(fā)现，其实(shí)银行(xíng)的信贷倾向是不太(tài)愿(yuàn)意给房(fáng)企(qǐ)贷款的(de)，房企的主要(yào)资(zī)金来源(yuán)来自新盘的销(xiāo)售。但今(jīn)年(nián)新房的(de)销售情况(kuàng)相较一般。再关(guān)注一下，哪些(xiē)房企能从银行拿到钱，其(qí)实(shí)主要(yào)还是那(nà)些有国企背景(jǐng)的房企，民营房企相对比(bǐ)较困难，所(suǒ)以整个(gè)行业出现了一个很明显的分(fēn)化，无论(lùn)是在销售(shòu)，还(hái)是融资等各个方(fāng)面都非常明显(xiǎn)。现(xiàn)在有国资背景(jǐng)的房(fáng)企(qǐ)在资本市场表(biǎo)现(xiàn)相(xiāng)对较(jiào)好(hǎo)，但没有(yǒu)国资背景的民营房企(qǐ)股价大(dà)多表现很一般。

　　陈昊扬则向《红(hóng)周刊》表(biǎo)示，在房地产行业内，我(wǒ)们的逻辑是，“寻找最(zuì)后的(de)赢家”。而具体到如何(hé)挖(wā)掘，我们会(huì)特别重(zhòng)视(shì)企业的(de)成本优势，更具体一点(diǎn)，就是(shì)它的净(jìng)借(jiè)贷水平（净负债(zhài)率）是不是行业(yè)内的最低(dī)水平；利润率是不是行业内最高的；融资成本是否是行业内最低(dī)的；建(jiàn)安成本(běn)是否也是业(yè)内(nèi)最低的；这(zhè)些(xiē)都是我们看重的一家房企的(de)综合成本(běn)。

　　需要注意的是，能够同时满足上述(shù)条件(jiàn)的房企并不(bù)多。即便是在国央企中，仍有(yǒu)部分房企出现了(le)“三道红线”的“踩线”情况，且有逐渐恶化的趋势。以A股(gǔ)为例，《红周刊》根据(jù)Wind数据整理发现，截至2022年末，天(tiān)房(fáng)发展、陆家嘴、格力地(dì)产、西(xī)藏城投、中交地(dì)产、中(zhōng)国武夷等国央企“三道红线(xiàn)”全踩。

　　除此之外，城(chéng)建发展、京(jīng)投(tóu)发(fā)展、光(guāng)明地产、云(yún)南城投、首开股份、珠(zhū)江(jiāng)股(gǔ)份、城(chéng)投控股(gǔ)等国央企房企也踩了(le)“三道(dào)红线”中的两条(tiáo)。

　　2022年(nián)激(jī)进扩张房企(qǐ)

　　需警惕其(qí)重蹈覆辙(zhé)

　　不难看出，即(jí)便(biàn)是有着较稳健特色的国央企房企，其财务指标称得(dé)上完(wán)全健康(kāng)的仍(réng)是(shì)少(shǎo)数。而更加值得注意的是(shì)，在2022年，不(bù)少(shǎo)国企，甚至地方(fāng)国(guó)企开始大(dà)举(jǔ)扩张。而这(zhè)无疑(yí)又进一步(bù)考验(yàn)着国央企的资金链情况。

　　对房企而言(yán)，扩张(zhāng)速度的张弛(chí)有度尤为重要，节奏把握准确，有助于房(fáng)企储(chǔ)备优质“弹药”；但(dàn)过于乐观的预判未来市场，以(yǐ)及过于激进(jìn)的(de)扩张(zhāng)拿地节奏也有可(kě)能让房企重蹈此前的高杠杆(gān)覆辙。

　　陈(chén)昊扬以其配置的一家房(fáng)企(qǐ)进行举例，它(tā)从(cóng)2018年开(kāi)始到(dào)2021年，连续4年的净(jìng)借(jiè)贷比例都维(wéi)持在33％左右，完全没有增加(jiā)杠杆(gān)比例。而到2022年，这家房(fáng)企明(míng)显感觉到(dào)机会来了，其开(kāi)始在一线城(chéng)市进行大举(jǔ)拿地，净负债率也(yě)由此前(qián)的33％左右(yòu)水准提(tí)高到45％左右(yòu)，涨(zhǎng)了接(jiē)近三分之一。与此同时，该房企(qǐ)新购入(rù)地(dì)块也实(shí)现(xiàn)了快(kuài)速(sù)的(de)开盘利用率，预(yù)计今年会有更多的楼盘入市。像这(zhè)类企(qǐ)业就(jiù)符(fú)合“最后的赢家”的(de)特点。一方(fāng)面(miàn)，在于它本(běn)身储(chǔ)备(bèi)了很多弹(dàn)药，去年拿(ná)地超1000亿元，且(qiě)其中(zhōng)一半(bàn)在一线城(chéng)市，另外一半也主要集中(zhōng)在强二线和二(èr)线城(chéng)市(shì)；另一方面，它(tā)的扩(kuò)张是有节制地(dì)扩张。

　　陈昊扬同样(yàng)提(tí)醒道，与之相反，有些房企的扩张速(sù)度(dù)让人感(gǎn)觉又回(huí)到了2016年、2017年(nián)，或者说看到了2016年(nián)～2020年期间扩张的(de)民营企业的(de)影子。虽(suī)然(rán)说(shuō)，见到机会时要出手(shǒu)，但出手的章法仍要小心，如(rú)果(guǒ)负债率扩张得太快，但未来的两年市场没(méi)有想象(xiàng)得那么好，可能会(huì)重蹈覆辙。

　　那么如何来衡量一家房企的扩张速度是否激进(jìn)？陈昊扬(yáng)向(xiàng)《红(hóng)周刊》表示，主要(yào)还是看房企的净负(fù)债率水平(píng)，在我看来，这(zhè)个比例如果(guǒ)超过60％，就是扩张得过于快速了。

　　不难看出，这一(yī)标准(zhǔn)要比(bǐ)“三道红线”对(duì)房(fáng)企的净负债(zhài)率要(yào)求不得(dé)高于100％要更(gèng)加严格(gé)。陈昊扬(yáng)解释(shì)，当(dāng)前房地产行业的复(fù)苏速度并没有那么(me)快，所(suǒ)以要规避公司净负债率(lǜ)提高到一(yī)个比较危险的水(shuǐ)平。

　　《红周刊》对在(zài)2022年拿地较积极的房(fáng)企(qǐ)梳理发现，中(zhōng)交地产、中(zhōng)国金(jīn)茂、华发(fā)股(gǔ)份、越秀(xiù)地产、绿城中(zhōng)国(guó)、保利(lì)发(fā)展等房企(qǐ)2022年净负债率(lǜ)都在60％之上。其中，中(zhōng)交地产净负(fù)债(zhài)率持续(xù)居高不下，在2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形(xíng)成鲜明对比的是，华润置地、中(zhōng)国海外发(fā)展、万科A、滨江集团、招(zhāo)商蛇口、龙湖集团等房企在践行较积(jī)极的拿地策略的同时，也较好地控制了公司的扩张速度与净负债率水平（见附表）。

　　滨江集团等个别民营房企

　　或具备(bèi)“最后赢家”的黑(hēi)马特质

　　陈(chén)昊扬(yáng)指出，实际上，他们是以(yǐ)同一筛选(xuǎn)标(biāo)准来看国(guó)央企与(yǔ)民营(yíng)房企，但在各维度的(de)实际表(biǎo)现上，国央企确(què)实会更胜一筹。如国央(yāng)企的融(róng)资成(chéng)本更低，融资渠(qú)道也更顺(shùn)畅，能够做到想(xiǎng)融就融，这样，国央企自然而然就具(jù)有天然优势。

　　虽然对比民营房企(qǐ)，机构更加(jiā)看好国央企，但这也并不意(yì)味着，民营(yíng)企业中就没有(yǒu)“黑马”的存在。

　　据《红周刊(kān)》梳(shū)理发(fā)现，仍有(yǒu)少数(shù)民营房企(qǐ)同样受到机构的青睐(lài)。比(bǐ)如，根据2023年一季报，滨(bīn)江集团(tuán)的十大流通股东中新进(jìn)了“中(zhōng)国工商银行(xíng)股份有限公司－景顺长城中国回报灵(líng)活配置混(hùn)合(hé)型证券投资基金(jīn)”“全国(guó)社保基金一一六(liù)组(zǔ)合”等(děng)。

　　除此之(zhī)外，自2021年开(kāi)始(shǐ)，百亿私(sī)募珠(zhū)海(hǎi)阿巴马资产(chǎn)管理有限公(gōng)司就长(zhǎng)期持有滨江集团。根(gēn)据一季报，该资(zī)产公司的几只产品合计持(chí)有滨江(jiāng)集团9543万(wàn)股，约(yuē)占流(liú)通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐(lài)，和(hé)其自身的(de)基本(běn)面表现(xiàn)存(cún)在一定关系(xì)。2020年(nián)以来的近三(sān)年时间，房(fáng)地产(chǎn)市场整体在(zài)走“下坡路(lù)”，但作为(wèi)杭州本土房(fáng)企的(de)滨江集团(tuán)仍是表现出较(jiào)强的韧劲，2020年以(yǐ)来(lái)，滨江集团(tuán)在业(yè)绩表现、销(xiāo)售规(guī)模、新(xīn)增土储(chǔ)、股价表现等多维(wéi)度都表现了较强的增(zēng)长势头。

　　业绩(jì)方面(miàn)，2020年～2022年期间，滨江集团扣非归母净利(lì)润依次为(wèi)21.27亿元、29.87亿元(yuán)、37.22亿元；依次(cì)实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发(fā)布的(de)2023年一季报，今年一季(jì)度，滨(bīn)江集团更是实现了扣非归母(mǔ)净利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在(zài)房地(dì)产(chǎn)“青(qīng)铜时代”仍能保持自身业绩的持续(xù)增长，和滨江集团扎根杭(háng)州的战(zhàn)略布(bù)局关系密(mì)切。根据2022年年报，滨江(jiāng)集团有近七成(chéng)营收来自杭州地(dì)区，而在2021年，杭州地区(qū)的营收比重只占到近六成。近三年持续(xù)稳(wěn)居杭(háng)州(zhōu)房企销售排名第(dì)一。

　　与此同时(shí)，滨(bīn)江(jiāng)集团在杭州的土储补充(chōng)同样较(jiào)为(wèi)积极，根据诸葛找房、住(zhù)在(zài)杭(háng)州(zhōu)网数据显示(shì)，2020年、2021年、2022年在杭(háng)拿(ná)地金额依次为(wèi)404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样(yàng)持续稳居杭州的本(běn)土第一(yī)。

　　而滨江集团在杭州(zhōu)的较突出表现，也让滨(bīn)江集团(tuán)的房(fáng)企排名迅速提升。到(dào)2023年(nián)，滨江(jiāng)集团的(de)房企排(pái)名已冲进前(qián)十，根据(jù)中指数据，2023年(nián)前(qián)4月，滨(bīn)江集团实现(xiàn)销(xiāo)售额607.3亿(yì)元，位(wèi)列房企第九位。

　　值得注意的是，2020年至今，滨江集(jí)团股(gǔ)价翻了超一倍以(yǐ)上，而近期，滨江集团更是(shì)迎来多家(jiā)机构的(de)集中(zhōng)调研(yán)。滨江集团(tuán)发布公(gōng)告(gào)表(biǎo)示，公司于5月10日接受了信(xìn)达证券、金鹰基(jī)金(jīn)、建(jiàn)信养老、新华养(yǎng)老等18家机构调研。

　　产业链布局重点移至存量赛(sài)道

　　机(jī)构(gòu)在(zài)下游(yóu)家纺、家居、物业觅α

　　实际上房(fáng)地产(chǎn)开发只是房(fáng)地产产业链(liàn)上(shàng)的中游环(huán)节，其上游主(zhǔ)要为(wèi)钢铁、水(shuǐ)泥、建材、玻纤等材(cái)料供应商，而下游应用(yòng)行业主要包括中介(jiè)服(fú)务、家用(yòng)电器、物业管理、家居用品(pǐn)。综合(hé)《红周刊(kān)》的采(cǎi)访，房地产开发环(huán)节与上(shàng)游材(cái)料端息息相关，新盘开工不(bù)足导致(zhì)上游不(bù)被(bèi)看(kàn)好，机构寻觅个(gè)股阿尔(ěr)法的思路渐渐移至下游。“中国房地产行业(yè)在进入(rù)存(cún)量房(fáng)时代，所(suǒ)以对地产产业(yè)链，尤其是(shì)偏消费属性的家装家居领域，我们相对看(kàn)好(hǎo)，因为居民保有的住(zhù)房(fáng)规模越来越(yuè)大，随着时间的(敷面膜前要擦水和乳液吗，正确的护肤顺序七步de)增(zēng)加(jiā)，内装更新的需求也会越(yuè)来越多。美国(guó)过去的数据充分说明(míng)了(le)这一(yī)点，在新房(fáng)销售见(jiàn)顶之(zhī)后，家具消费的(de)增长却一直都(dōu)很好。对于地产产业链，我(wǒ)们相对看好和(hé)内(nèi)装相关的行业，例如消费(fèi)建材、家居装(zhuāng)饰等。”万家(jiā)基金人士表示。

　　而根据《红周刊》对下游细(xì)分(fēn)中(zhōng)相关(guān)赛道龙头年内表现的统计(jì)，目前暂居(jū)前两位的都(dōu)是来(lái)自家纺(fǎng)赛(sài)道(dào)的公司，它(tā)们分别是(shì)富安娜(nà)和水星家纺，特别是(shì)前者在(zài)月线连收七根阳线(xiàn)的基(jī)础上(shàng)，年内迄今涨幅已经逼近30％。

　　以前者为例(lì)，富安娜主要从事纺织家居、睡眠家(jiā)居、生(shēng)活类产品的(de)研发、设计、生产及销售，旗下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨(xīn)而乐”和“酷奇(qí)智”自有品牌。第一季度报告显示，报告期(qī)内，富安娜(nà)实现营业收入约6.2亿(yì)元，同比减(jiǎn)少7.57％；不过实现归属(shǔ)于上市公司(sī)股东的净利(lì)润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而(ér)从上市公司一季(jì)报的十大流通股(gǔ)股东来看，能(néng)够发(fā)现该股早已成为基金重仓股的天下，彼时包括公(gōng)募的中欧价(jià)值(zhí)发现、中欧(ōu)潜(qián)力(lì)价(jià)值、工(gōng)银(yín)瑞信(xìn)灵动价(jià)值、宝盈新价值和私(sī)募的明(míng)河2016，都在(zài)其中(zhōng)出现，占据了半壁江山。需要强调的是，中欧的两(liǎng)只基金都是价值派基金经(jīng)理曹名长(zhǎng)在管的产(chǎn)品，首季其(qí)同时重仓的房(fáng)地产产业链(liàn)股(gǔ)票还(hái)有金地(dì)集团和大(dà)亚圣象。

　　对比(bǐ)而(ér)言(yán)，前几年曾经风(fēng)光一时(shí)的家居板块也(yě)因疫情、消费复苏(sū)进程缓慢等多因素一度沉(chén)寂，不过好在(zài)困境反转露出曙光，家居板(bǎn)块(kuài)中(zhōng)年内表现最好的是志邦家居。同一时间段，该股年内(nèi)上涨已经超过23％，从业绩(jì)来看(kàn)，无论是营收还是归母净利润，公司都实现了同比双升。

　　从公司的十大流通(tōng)股(gǔ)股东来(lái)看，《红(hóng)周刊》发现(xiàn)广(guǎng)发基金经理罗洋慧眼独具(jù)，一季报中(zhōng)他管理的广发策略优选和广发(fā)安宏回报(bào)均增加了持股，而这两(liǎng)只(zhǐ)产品也成为志邦(bāng)家居十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股东中仅有的两只公募。有意思的(de)是，他似乎对于定(dìng)制(zhì)家居类标的情有独钟，在另一家赛道公(gōng)司金牌(pái)橱(chú)柜中，他管理的全部三(sān)只产品均登榜十(shí)大流通(tōng)股股(gǔ)东，其也成为(wèi)他的(de)独门重仓股。

　　除去家居家纺(fǎng)外，下游(yóu)的物业(yè)股也越(yuè)来越被机构所青睐(lài)，不过这类标(biāo)的大多(duō)在香港上市(shì)，如何选择成为难题。对此(cǐ)，前述上海(hǎi)公募基金经理举例分(fēn)析：“物业服务不是(shì)一个高毛利的行(xíng)业，挣钱(qián)很(hěn)辛苦，我选(xuǎn)公(gōng)司还是希望挣(zhēng)的是(shì)市场(chǎng)化应该(gāi)挣的钱，以(yǐ)我曾经(jīng)买(mǎi)的绿城服务为例，它在中高端楼盘占(zhàn)比是比较高的，每(měi)年到期的合同里提价成功率在30％～40％。它能做到滚动的大(dà)部(bù)分项目到(dào)期之后，经过两(liǎng)三轮合同周(zhōu)期还能(néng)做到产品提价。”

　　“行(xíng)业里真正能(néng)做到产品(pǐn)提价的公司很少(shǎo)，因为物业(yè)公司(sī)很容易一开始是(shì)挣钱的，后面因为(wèi)保(bǎo)安这些固定人(rén)员成本的(de)年度增长(zhǎng)，不过服务没有特别(bié)好，客户(hù)没有那么满意(yì)，能做到提(tí)价(jià)难度是(shì)非常(cháng)大的。但是该公司能在业内(nèi)做(zuò)到到期(qī)之后(hòu)提价率比较高，这跟它的(de)定位(wèi)和比较好的服务是有(yǒu)关系(xì)的。”他进一步强调(diào)。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 敷面膜前要擦水和乳液吗，正确的护肤顺序七步