5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为(wèi)代表(biǎo)的(de)机(jī)构对于这一板(bǎn)块已(yǐ)经在(zài)悄然布局。数据显示，以南方和华夏(xià)的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日时所公布的(de)总份(fèn)额(é)均较4月28日时有小(xiǎo)幅(fú)增长(zhǎng)。根据基(jī)金(jīn)一季报统(tǒ学跆拳道考级国家认可吗知乎，学跆拳道考级国家认可吗女生ng)计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增持，持仓数量(liàng)占(zhàn)流通股比重(zhòng)增幅五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持(chí)有的房(fáng)地产(chǎn)行业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)出色(sè)，但公(gōng)募所(suǒ)持房(fáng)地(dì)产公司市值在股票(piào)资产中的占比却(què)断崖式下(xià)跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数值更(gèng)是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业的(de)持股比例(lì)也同(tóng)步(bù)回升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延(yán)续。数据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一(yī)季度(dù)市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五个股(gǔ)分别为(wèi)保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比重合计(jì)达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现(xiàn)，公(gōng)募对于房地(dì)产的投资愈发有集(jí)中(zhōng)于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季(jì)报(bào)汇总(zǒng)的重仓股中(zhōng)，房地产板块(kuài)排名最高的是保利发展(zhǎn)，在(zài)基金重(zhòng)仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌(pái)龙头股(gǔ)万(wàn)科(kē)A排在第96位(wèi)。对比去年四季报(bào)，变化(huà)之处首先(xiān)在于几(jǐ)只房地产(chǎn)龙(lóng)头(tóu)股从排位上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次(cì)是金地(dì)集团退出百大之列。但考虑到房地产是(shì)复苏链上最后一环，且首季并非行业销售(shòu)旺季(jì)，其传(chuán)导到二级市场乃至机构持仓上(shàng)还需(xū)要时(shí)间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈(quān)判断房地产已(yǐ)经进入大分化时代，一(yī)二(èr)线城市好于三(sān)四线城市。而映射到(dào)二(èr)级市场投资(zī)上(shàng)，配置房(fáng)地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几类(lèi)行业在盖特(tè)纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于成熟(shú)期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上没(méi)有什么投(tóu)资机(jī)会的(de)。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了(le)一些机(jī)会(huì)，背后的逻辑(jí)是供给侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿(yuàn)具名的上海公募基(jī)金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人(rén)士持谨(jǐn)慎乐观态度(dù)：“行业前(qián)几年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的年销售面积(jī)很(hěn)难再(zài)出(chū)现了，2022年光是居民(mín)存(cún)款数量增加了15万亿(yì)元(yuán)。中国存量有400亿(yì)平方米建筑(zhù)面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需要有一定(dìng)的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无(wú)论从(cóng)城镇(zhèn)化的进(jìn)程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收(shōu)入也不支撑每年(nián)18万(wàn)亿元的销售额，以及(jí)过快上行(xíng)的(de)房(fáng)价，因而行业高增的时(shí)代(dài)已经过去(qù)，未来行业的需(xū)求或将回落，在此(cǐ)过(guò)程中，伴随(suí)着(zhe)地产的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用风险(xiǎn)问(wèn)题（类似2022年的民(mín)营地(dì)产爆雷(léi)），行业进入到供给侧(cè)出(chū)清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞(jìng)争力强(qiáng)的公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率的(de)提升。当行业(yè)需(xū)求(qiú)见顶回落时，行(xíng)业(yè)的贝(bèi)塔已经过去了，但(dàn)不代(dài)表(biǎo)没(méi)有投资机(jī)会，机(jī)会在于(yú)城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到(dào)股票投资，就是强竞(jìng)争力(lì)公司(sī)的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作个(gè)股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物(wù)长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性(xìng)标的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地(dì)产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房地产类标的(de)股中，本月以来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间(jiān)段恰好排名前(qián)五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是(shì)上实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸福、荣安(ān)地产。排名第一(yī)的上(shàng)实发展，五一假期归来(lái)后日成交量明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连(lián)续(xù)两个(gè)交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来(lái)看，上实发展的(de)主营(yíng)业(yè)务为房(fáng)地产开发与经营。公(gōng)司(sī)的(de)主(zhǔ)要产品及服(fú)务为(wèi)房地(dì)产销售、房(fáng)地产租赁、物(wù)业管理服务、工(gōng)程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看，各类机构都(dōu)有(yǒu)对其(qí)布局的例子。以3月31日时(shí)的首季十大流通(tōng)股股东(dōng)来看(kàn)， 具体包括公募的(de)上银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金(jīn)、长城资产管理公(gōng)司等(děng)都跻(jī)身(shēn)前十(shí)的行列(liè)。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时(shí)排(pái)名第二(èr)的浦东(dōng)金桥也是上海本地(dì)房企(qǐ)，其第一(yī)季(jì)度的收入(rù)利润规模大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代(dài)出租率复苏至(zhì)近年来最高，另(lìng)一方面则是公司拿地结(jié)算持续性向好，从数字上看(kàn)，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约(yuē)54万平方米。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机构在其(qí)中(zhōng)持(chí)续驻足(zú)。从第(dì)一季(jì)度十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在(zài)前(qián)十(shí)中，这也是连(lián)续第三个季度他(tā)有的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还(hái)有一(yī)支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季(jì)还小(xiǎo)幅(fú)增加了持股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述两家上海(hǎi)区域性(xìng)地产公司外，荣安地(dì)产则是主(zhǔ)要(yào)布(bù)局在深圳的地(dì)产公司，一季报交出的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上(shàng)市公司股东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具(jù)体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排(pái)名第(dì)九位，此外联袂(mèi)出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和(hé)私募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人士(shì)分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重组(zǔ)后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从(cóng)拿(ná)地(dì)端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问题或者资金(jīn)紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额(é)/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆率较低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他(tā)房企的(de)净(jìng)负(fù)债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头房(fáng)企(qǐ)的(de)融资成本不断下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是(shì)，在当前中(zhōng)特估的(de)浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存在发(fā)展(zhǎn)的(de)大好(hǎo)机会。中信(xìn)证券指出：“房地产(chǎn)行(xíng)业的结(jié)构性机会依然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显著优(yōu)势，其主要(yào)又体现为库存的(de)优势。央企地(dì)产公司，现阶段表现出较低的融资(zī)成本，优质的开发(fā)资源和良好的不动产资产运(yùn)营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营(yíng)地产(chǎn)公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债权(quán)债(zhài)务关系等问题，市场对民营房开企业的资产(chǎn)会有更(gèng)多担忧(yōu)和质疑，所以(yǐ)在这一轮(lún)行业出清的(de)过程中，央(yāng)国企相较于民(mín)企(qǐ)来(lái)说估值(zhí)的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度(dù)从中长期的维度看(kàn)，行业(yè)的逻辑在于集中度提(tí)升后，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段(duàn)更(gèng)稳定(dìng)且可(kě)预期(qī)的盈利和现(xiàn)金流创造能力(lì)，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应(yīng)该关注估(gū)值相对较低，企(qǐ)业自身资产的(de)质量好、运(yùn)营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流的(de)企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中(zhōng)行业普涨的概率比较低(dī)，行(xíng)业内部将出现分化，要(yào)关注将受益于行(xíng)业集中度提升的头部公(gōng)司(sī)。”星石投资首席研(yán)究官(guān)方磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许还(hái)是保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口(kǒu)等国资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过(guò)国(guó)投瑞(ruì)银基金(jīn)投资部副总监綦傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需要客观(guān)地去持续观察国企央企在(zài)三(sān)个方面是否可以维持，首(shǒu)先是融资成(chéng)本保持(chí)低位，其次是销售份额持续提(tí)升，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐(nài)心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据(jù)房(fáng)企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度(dù)的业绩分(fēn)化更趋明(míng)显，保利(lì)发展、滨江集团等房(fáng)企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的(de)回正，甚至是较(jiào)大增速的增长。而这些公司(sī)也是机构的重(zhòng)仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表(biǎo)示(shì)，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过(guò)去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投(tóu)资(zī)拿地之(zhī)后，国(guó)有企业(yè)仍在持续(xù)性地拿地，且(qiě)主要集(jí)中在核(hé)心(xīn)城市，投资(zī)力度较大。投(tóu)资的驱动(dòng)能够推动房企销售业(yè)绩(jì)的增长，从而(ér)在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于调(diào)整的过程中，能够保有一个(gè)正增(zēng)长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏(hóng)伟同时(shí)也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临着一(yī)些(xiē)不确定性。其实整(zhěng)个(gè)市场从四月(yuè)份开始又在往下(xià)掉。除了(le)杭州、成都等极个别城(chéng)市四月环比(bǐ)三(sān)月相(xiāng)对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海在内(nèi)的绝大多数城市(shì)都出现环(huán)比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不(bù)太乐观。按照现在的(de)经济(jì)状况、收入(rù)情况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业的资(zī)金面(miàn)压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报(bào)冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹外(wài)的一个市(shì)场乏力现象。也就是说，第二季度(dù)、第三季(jì)度增长不确定(dìng)性的压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投(tóu)资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产以及(jí)其(qí)上下(xià)游产业(yè)链的(de)复苏速(sù)度都比想象的要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及上下游就不是赚快钱的(de)时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味(wèi)着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例(lì)分析，不(bù)做买(mǎi)卖推荐。）

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