文：任泽平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取(qǔ)消预售制(zhì)了。 1月17日召开的(de)全国住房和城(chéng)乡建设(shè)工作会议提出“有条(tiáo)件的可以进(jìn)行现房销售”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没(méi)实(shí)力(lì)的(de)别(bié)建(jiàn)了，不(bù)能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地产从大(dà)开(kāi)发(fā)时代(dài)步入高(gāo)质量(liàng)发展阶段的必然趋势(shì)，也(yě)是对购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓的(de)最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的(de)预(yù)售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一(yī)手交(jiāo)房，天经地(dì)义。当然(rán)二次房(fáng)改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心(xīn)以及长效机制(zhì)，长效机制四大(dà)关键是推动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房(fáng)地产(chǎn)税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一定能实现房地(dì)产(chǎn)软着(zhe)陆和(hé)长期(qī)平稳健康发展，跨过(guò)这道(dào)关，解好这道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么(me)要取消(xiāo)预(yù)售制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不能交付的(de)风(fēng)险(xiǎn)。从个(gè)人层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售(shòu)制对(duì)购房者(zhě)非常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利(lì)息，还(hái)要承担延迟交房、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚至不能交房的风险。从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风险。取消预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，这样(yàng)有助于落实中央房住不(bù)炒精(jīng)神、有助(zhù)于保障(zhàng)购房老百姓权(quán)益、有助于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来(lái)的(de)？国外什(shén)么情况？简(jiǎn)单科(kē)普(pǔ)一下(xià)：商(shāng)品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商放(fàng)杠(gāng)杆(gān)的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房(fáng)预售制度。其(qí)实(shí)，当前(qián)世界(jiè)不少国家存在预售制(zhì)。但是，重点来了！发达国家一(yī)般有严格的监管保障措施，开(kāi)发(fā)商在项目获得政府批(pī)准(zhǔn)后才(cái)可以开始销售，买家在购买期(qī)房后并非(fēi)像中国(guó)一样在(zài)支付(fù)完首付款后从银行一次性贷(dài)款支付剩余(yú)全部(bù)房款，而是根(gēn)据开发商工程进度在(zài)完全交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是需(xū)要严(yán)格的(de)资金监管、分(fēn)期支付以及(jí)违约处罚措(cuò)施(shī)作为保障的，如果没有(yǒu)这些(xiē)保障措(cuò)施，一定会触发(fā)风险，对购房民众不公平，所以不如(rú)借机取消预售制度，以(yǐ)后改为现房销(xiāo)售。客观讲(jiǎng)预(yù)售制度有一(yī)定历史阶(jiē)段性，现在中(zhōng)国(guó)住房进(jìn)入存(cún)量时(shí)代，取消预售制度有助于(yú)降负债降杠(gāng)杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会，当然这需(xū)要配(pèi)套房企(qǐ)债(zhài)务(wù)重组、复工保交楼、恢(huī)复市场(chǎng)信(xìn)心和(hé)房(fáng)地产(chǎn)长效(xiào)机制。这是个技术(shù)活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难(nán)题，让房地产回归(guī)实体经(jīng)济和居(jū)住属(shǔ)性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不(bù)是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得(dé)的过硬(yìng)的产品质(zhì)量(liàng)和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是向善，是以客户(hù)为中心，房地产(chǎn)也(yě)不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施(shī)现房销售是(shì)实现老百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安(ān)、行业企业健(jiàn)康发(fā)展的重大措施。在(zài)当前的(de)情况下(xià)，取消预(yù)售制要(yào)结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持(chí)当期(qī)三好生、新模式等(děng)综(zōng)合施策。

　　作者十年(nián)前(qián)在国务院发展(zhǎn)研究中(zhōng)心参与财税改革方案研究时，对(duì)预(yù)售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来(lái)形成的专著《房(fáng)地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付(fù)前预售(shòu)资金第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租资金周转期(qī)长等问(wèn)题(tí)，分层销(xiāo)售孕(yùn)育(yù)而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的需求(qiú)是相当高，不(bù)过(guò)大多(duō)数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多(duō)数以一(yī)整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的(de)资金(jīn)实力才能(néng)购买(mǎi)。虽然楼宇出租(zū)是中(zhōng)国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不(bù)少地产商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层(céng)出售。这模式一经推(tuī)行(xíng)，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市民(mín)数量有所增加，开(kāi)发商资金(jīn)周转加快。

　　在(zài)分层(céng)出售的(de)基础上，将(jiāng)“按(àn)揭”模式引入(rù)房(fáng)地产销售，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底霍英东创(chuàng)办立(lì)信置业有限(xiàn)公司，凭借(jiè)商业直觉和多(duō)年(nián)经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验(yàn)，对(duì)于(yú)商品(pǐn)流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻求方(fāng)法加(jiā)快(kuài)自身(shēn)资金周转。当时(shí)其(qí)在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明(míng)楼(lóu)宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即(jí)先收取买(mǎi)家的订金，采(cǎi)用(yòng)类似租金的(de)分期(qī)付款形(xíng)式，等新楼落成(chéng)时，收(shōu)齐买(mǎi)家的(de)钱(qián)，买(mǎi)家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻(qīng)了民众购(gòu)房的资金压力，加速了房屋的(de)建造和销售(shòu)，也解决了制造商的(de)资金问(wèn)题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款(kuǎn)”的(de)销售模式成为当时中国香港房地(dì)产市场的一大特(tè)色(sè)，纵观中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模(mó)式(shì)高效率(lǜ)地解决了(le)核心的住房供(gōng)不应(yīng)求的(de)问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了(le)中(zhōng)国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监(jiān)管(guǎn)部门不断(duàn)完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年(nián)，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部(bù)门提升了对于预(yù)售(shòu)楼(lóu)花(huā)制(zhì)度(dù)的监管，即(jí)要求开发商在预售前，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还要(yào)证明自身有资金等能力把项(xiàng)目完成(chéng)，资金需放入(rù)律师所托(tuō)管，支(zhī)取时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造假，套取监(jiān)管账(zhàng)户资金，中国(guó)香港要求律师行在(zài)银(yín)行开设(shè)的信(xìn)托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等(děng)采取全透明(míng)化机制，且银行(xíng)的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将(jiāng)成(chéng)最大风(fēng)险方(fāng)，后续(xù)需自身推动项(xiàng)目(mù)完工(gōng)。随着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地(dì)版预(yù)售制(zhì)”

　　二(èr)十(shí)世纪九十年代，中国内地面临(lín)住房需求大(dà)和供给量短缺(quē)问题，引入(rù)“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调(diào)基(jī)础建设，这一导向使(shǐ)前期(qī)发展工业化的(de)进程大于(yú)城市化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城(chéng)市化配套问题(tí)，才(cái)能(néng)进一步推进城(chéng)市化。但(dàn)当时推行的是(shì)“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养(yǎng)房(fáng)”的福利分房制度(dù)，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了(le)分配不公、效(xiào)率低、配套差(chà)等(děng)问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面(miàn)临(lín)商品房的需求量(liàng)大(dà)，而社会缺少(shǎo)大型房(fáng)地产开发商，商品房(fáng)供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是(shì)对内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场的一(yī)针强心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地逐步引进中国(guó)香港预售(shòu)商品(pǐn)房制度(dù)，先(xiān)后出(chū)台多项文件，大力支持国内(nèi)房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场改革。例如(rú)，1998年(nián)，国务(wù)院出台《关(guān)于进一步(bù)深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实(shí)物(wù)分配，逐步实(shí)行住(zhù)房(fáng)分配(pèi)货币化(huà)、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房新体制(zhì)，从(cóng)计划经(jīng)济下的(de)福利分房转向市场经(jīng)济的(de)商品房。房(fáng)地(dì)产市场采用预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺少资金(jīn)和(hé)开发时间周期长的两大难题，开(kāi)发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应速度(dù)加快。自此中国(guó)内地(dì)开始房(fáng)改货币化，中(zhōng)国人民银行(xíng)等(děng)多方迅速(sù)出台相(xiāng)关的信贷政策，支(zhī)持购房(fáng)者，极大作用推动(dòng)了(le)房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花(huā)”模式后，经(jīng)调整形成契合中国(guó)内地(dì)的商品房预售制度。预售制(zhì)的(de)初衷是为了缓解房企(qǐ)资金压(yā)力(lì)，加快(kuài)城镇住房(fáng)建设。具(jù)体来(lái)说，是(shì)指房地产开发企业(yè)将正(zhèng)在建设中的房屋预先出售给(gěi)购(gòu)房者，由购房者支付(fù)定金或房款的(de)行为。区别于(yú)中国(guó)香港(gǎng)，在中国内(nèi)地(dì)实践过(guò)程中，商品房预售流(liú)程为：房(fáng)地产开发商办理(lǐ)预(yù)售许可证(zhèng)-签订(dìng)商品房(fáng)买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告(gào)登记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购房过程(chéng)中(zhōng)，购房者需要一次性付清首(shǒu)付款(kuǎn)，并采用银行(xíng)贷款(kuǎn)的形式一(yī)次性付清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能(néng)已(yǐ)拿到了全部购房款，这点与中国香港的按(àn)照工(gōng)程(chéng)进度付款有所不同。对中(zhōng)国内地的开(kāi)发(fā)商而言(yán)，预售(shòu)制商品(pǐn)房也开启了(le)高周(zhōu)转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售的最主要方(fāng)式，预售制极(jí)大缩(suō)短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房供(gōng)应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多(duō)年对中国内地房地(dì)产市场的稳步发展起到了(le)重要(yào)作用，不仅解(jiě)决了房地产(chǎn)市场快速发(fā)展阶(jiē)段的资金需求，也提高了居民居住(zhù)水平，中国内地城镇居民从(cóng)筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得巨大(dà)进(jìn)步，数十年时间走完(wán)发达国家几百年(nián)城镇化路程。改革(gé)开放以(yǐ)来，城(chéng)镇(zhèn)化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城(chéng)镇住宅(zhái)存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房(fáng)套数(shù)从(cóng)约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售制在当(dāng)前已成为(wèi)中国内地(dì)商品房销售最主要方(fāng)式(shì)，2005年(nián)中国(guó)内地商品住宅期房销售面积占总销售(shòu)面积的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年(nián)期(qī)房累计销售面积(jī)达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动了中(zhōng)国内地房(fáng)地(dì)产行业的发展。中国内地房(fáng)地产历经(jīng)二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积(jī)从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国(guó)企先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉(lā)动(dòng)中国内地经(jīng)济高增长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动的上(shàng)下(xià)游(yóu)产业链(liàn)特别(bié)长(zhǎng)，高达50多个(gè)行业(yè)。2020年房地(dì)产及(jí)其(qí)产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房(fáng)地产对(duì)金(jīn)融、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房(fáng)地产完全拉(lā)动的投资占全(quán)社会固定(dìng)资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从(cóng)房(fáng)地产贷款占银行各(gè)项(xiàng)贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占比超过三分(fēn)之一(yī)。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根(gēn)据(jù)我们(men)的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国(guó)住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于(yú)美(měi)国的(de)33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与(yǔ)股债房(fáng)市值的比例(lì)较高，主(zhǔ)要是因为住房市(shì)值(zhí)高，以及中国资本市场发(fā)育尚不成(chéng)熟(shú)，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层(céng)面看，绝大(dà)部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的单(dān)方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品(pǐn)不(bù)能交付的风险。比如，交房等待期一(yī)般(bān)为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房等风险。另外(wài)，购房者和开(kāi)发商之间的购房合(hé)同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独(dú)立的合同关系，如果开发商发生违约，购房(fáng)者只能根据购(gòu)房合(hé)同(tóng)向开(kāi)发商(shāng)主张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较(jiào)大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇(yù)到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)，进行(xíng)影响自(zì)身信用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行(xíng)作为按(àn)揭贷款的发放(fàng)方，一旦(dàn)房企(qǐ)因为市场波动或经(jīng)营不善，出现资(zī)金链断裂等一系(xì)列问题(tí)，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与购房者签订(dìng)的预(yù)售(shòu)合同和按(àn)揭合同，已经从(cóng)银行(xíng)获(huò)得房款，如果购(gòu)房者丧(sàng)失还款能(néng)力(lì)或短期不能还款等(děng)，则风险(xiǎn)完全由银行承(chéng)担，银行将面临(lín)较(jiào)大的坏账压力(lì)。

　　从监管角(jiǎo)度看，购(gòu)房者的预售监管资金去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中(zhōng)明确规定了(le)开发(fā)企业预售商(shāng)品房所(suǒ)得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于(yú)有关的工程(chéng)建设，商品房预售款监管的具(jù)体办法，由(yóu)房地产管理部门制定(dìng)。但多(duō)年以来全(quán)国并没有统一的预售(shòu)资金监管(guǎn)规(guī)定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城(chéng)市(shì)重点(diǎn)监管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合(hé)肥等(děng)城市则(zé)按照项(xiàng)目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积(jī)或者项目工程总额报价(jià)计算重(zhòng)点资金。而事(shì)实是，不少购房(fáng)款未进入(rù)监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资(zī)金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续还款。那么，监管账户资(zī)金如何被挪走的？实(shí)际(jì)上，在过去房地(dì)产大开发(fā)时代(dài)的高周(zhōu)转背(bèi)景下，抽调预售款(kuǎn)监管(guǎn)账(zhàng)户资金(jīn)，是行业(yè)“潜(qián)规则”。比如工程(chéng)总承包(bāo)方，以工(gōng)程(chéng)建设(shè)名义(yì)，获(huò)得监管账(zhàng)户拨付资金(jīn)，再(zài)由(yóu)工(gōng)程方将(jiāng)资金转给房企(qǐ)，而(ér)拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过(guò)这些方式套取的资金，在房企各地项目(mù)间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提(tí)供了资(zī)金(jīn)流动性，房企抽调(diào)资金统(tǒng)筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和(hé)楼盘(pán)建设，形成一种资金循环(huán)高周转模式，但(dàn)一定(dìng)程度(dù)上把(bǎ)风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　知道直径怎么求圆的周长公式，直径乘以3.14是周长吗rong>1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付资金，一(yī)般设有定(dìng)金(jīn)或预(yù)付款保(bǎo)护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支付的(de)预(yù)付款比(bǐ)例相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，绝(jué)大部(bù)分房款(kuǎn)在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方(fāng)式：预付款一般以定金方式支(zhī)付，或按工程进(jìn)度(dù)分(fēn)期支付，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式(shì)：一般采用两种方式发放(fàng)按揭贷(dài)款，一是按(àn)工程进度(dù)付(fù)款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发放(fàng)，购房(fáng)者开始月供；二(èr)是房屋(wū)交付后(hòu)发放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预(yù)售商品房提(tí)供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量的(de)保(bǎo)障有(yǒu)两种方式，一(yī)是期(qī)房由政府或第(dì)三方验收合格并提供验(yàn)收凭证后，开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证取得购(gòu)房者支付的房款。二(èr)是开发(fā)商为购房者提供一定的保(bǎo)修(xiū)期(qī)，通常1-5年(nián)，保修期满，购(gòu)房者支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款

　　美国期(qī)房定金一定期限内无条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交付后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交付前(qián)资(zī)金(jīn)由第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金(jīn)及(jí)首付(fù)环节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国(guó)官方(fāng)数据，2021年美(měi)国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付外，购(gòu)房者在房(fáng)屋交付后(hòu)通(tōng)过按揭贷款支(zhī)付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开发(fā)商挪(nuó)用资金，购房者的定(dìng)金及(jí)首付(fù)款由(yóu)第三方公(gōng)证行(xíng)或产(chǎn)权保险公(gōng)司的(de)信(xìn)托账(zhàng)户监管。如果(guǒ)开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申(shēn)请仲裁取回(huí)，且不承(chéng)担(dān)任何责任与损失。而(ér)开发商在房屋建设过(guò)程(chéng)中(zhōng)的资金全(quán)部来自银行，银行根据(jù)工程进度向开发商提供(gōng)一定比例的贷款，由于开发(fā)商挪用资金直接损害银(yín)行(xíng)利益(yì)，银(yín)行有充分动机监管开发商施(shī)工进度。开发商在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付时需取得由政府相关部(bù)门经审(shěn)查后发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房(fáng)，房(fáng)款按(àn)建(jiàn)造工期进(jìn)度支付(fù)，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房(fáng)烂尾(wěi)保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预(yù)售(shòu)门槛方面，德国开发商在(zài)项目获批后(hòu)即可预售房屋(wū)。签署购房(fáng)合同前，购房者(zhě)需支(zhī)付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签订合同后定金(jīn)退还。如由(yóu)于任何原因不(bù)能购买，定金按照德国法(fǎ)律全部退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房合同(tóng)后，购房(fáng)者(zhě)需(xū)支付公证(zhèng)费(fèi)和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不(bù)包含(hán)在购房款中，属于购(gòu知道直径怎么求圆的周长公式，直径乘以3.14是周长吗)房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定(dìng)最低首付比(bǐ)例，可零首付购房(fáng)。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德(dé)国也采取按工期支付房款的制(zhì)度(dù)，一般分7笔进(jìn)行支付，具(jù)体支(zhī)付节点、比例因项(xiàng)目(mù)而异。一般来说，支付节点可(kě)分为公证(zhèng)后、主体完工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路(lù)完工(gōng)、窗户(hù)玻璃(lí)完工、室(shì)内清洁及墙(qiáng)面完工(gōng)、地板(bǎn)完工(gōng)、全(quán)部完工，支付比例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购房(fáng)者(zhě)可在(zài)支付(fù)房(fáng)款前申请房贷(dài)，房贷(dài)利(lì)率(lǜ)采用(yòng)固定(dìng)利率，银(yín)行按施(shī)工(gōng)节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使(shǐ)用期(qī)限，期限结(jié)束后，购房(fáng)者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设(shè)计(jì)了(le)两种保险，保险的功能是当房(fáng)屋出现重大(dà)延期或重大缺陷时(shí)，保险公(gōng)司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发(fā)商(shāng)破产，由保险公司负责(zé)相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　英国(guó)预售(shòu)制设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方(fāng)律师严格(gé)监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均(jūn)有(yǒu)一(yī)名律师，负(fù)责沟通(tōng)期房(fáng)交易中的房产、资金(jīn)、合同等(děng)各个环节，各环(huán)节内容确认无误后签(qiān)订首(shǒu)付交换(huàn)合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置(zhì)了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发商出现财务(wù)、经营问题(tí)时，购(gòu)房者10％的定金由(yóu)保(bǎo)险公司赔(péi)付，而超出10％的(de)部分较难追(zhuī)回(huí)。

　　首付方面(miàn)，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合(hé)同签订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节(jié)，英国采(cǎi)取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是(shì)交房前(qián)付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分(fēn)别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房前付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋(wū)必须经过房(fáng)产公证(zhèng)公司的检验(yàn)验(yàn)收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国(guó)期房预(yù)售资(zī)金监管极为严格，资金(jīn)也由律师监管，在(zài)确认(rèn)工程进度、支(zhī)付相(xiāng)关(guān)款项(xiàng)过程中，由买房律(lǜ)师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发商(shāng)，即资金在进入开(kāi)发商账户(hù)前(qián)经过(guò)两道关口，有(yǒu)利于(yú)保障购房者(zhě)资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范(fàn)期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开发商必(bì)须完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交(jiāo)房前付(fù)款比例不超(chāo)房款的(de)20％，开发商(shāng)违约需返还(hái)定价并赔(péi)偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二(èr)战(zhàn)结(jié)束后由(yóu)于房屋供给严重失(shī)衡(héng)，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普(pǔ)遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物(wù)交(jiāo)易法》，经多次(cì)修(xiū)订(dìng)，目前(qián)是(shì)唯一(yī)一部规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护(hù)方面(miàn)，根据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元(yuán)的部分，法律(lǜ)要(yào)求开(kāi)发(fā)商必须完成定金保全(quán)措施才可预售。什么是定金(jīn)保全(quán)措施？即买卖双方签订购房(fáng)合同时，开发商向金融机构或指定保证机(jī)构或保险机构签订定金(jīn)保证委托合同，设置购房者定金的保(bǎo)证(zhèng)或保险，并将(jiāng)相(xiāng)应的保证(zhèng)金(jīn)证明书交付给购房者。除定金外(wài)，其(qí)他预(yù)先支(zhī)付的购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)也受该(gāi)措施(shī)保护。若开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融机构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付(fù)，同(tóng)时，开发商(shāng)需向购房者(zhě)赔(péi)付违约金(jīn)，一般约为房价(jià)的(de)10％。

　　房款支付环(huán)节，交房(fáng)前只需支付(fù)最(zuì)多不超20％的(de)定金(jīn)，签订购房合同后，购房(fáng)者即可向银行申请贷(dài)款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交(jiāo)房(fáng)后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金(jīn)，首(shǒu)付(fù)比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资金(jīn)进(jìn)银(yín)行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商有统一的选购(gòu)权合同以及订(dìng)金返(fǎn)还机制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支付5％房(fáng)款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一(yī)步签(qiān)订购(gòu)买合同(tóng)，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方面，签订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及(jí)印花税，同(tóng)时购房者向(xiàng)银(yín)行申请按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上，新加(jiā)坡期(qī)房同样采取按工程进(jìn)度付款的方式(shì)，《发展商条例》对期房付款流程做(zuò)了(le)统一详细(xì)规定(dìng)，要(yào)求(qiú)所有开(kāi)发商遵守(shǒu)，支付(fù)节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进度放款，月(yuè)供在(zài)此过程中随着放(fàng)出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，购(gòu)房者的订(dìng)金(jīn)与付款会存入(rù)银行(xíng)专门(mén)的项目资(zī)金账(zhàng)户(hù)，账户资(zī)金提取须与(yǔ)房屋建(jiàn)设有关。房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购房者支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产(chǎn)到了政策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和(hé)房(fáng)企重组。一(yī)方面(miàn)，加大对(duì)刚(gāng)需和改善型需求的支持力(lì)度，长短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给(gěi)予强(qiáng)有力的金(jīn)融工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在(zài)正常运转的房(fáng)企包括民营企(qǐ)业，加大(dà)支持力度，由优质房企牵(qiān)头(tóu)并购(gòu)重(zhòng)组整个行(xíng)业，为每(měi)个(gè)房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工(gōng)具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势复杂性和人性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制(zhì)。长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是推动城市群战略(lüè)、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建立开发(fā)商违约(yuē)后定金保(bǎo)护机(jī)制，如将已支(zhī)付(fù)定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全(quán)。签订合同环(huán)节(jié)，鼓励保(bǎo)险公(gōng)司(sī)介(jiè)入，为(wèi)房(fáng)屋(wū)重大延期以及重大缺(quē)陷等情况提供充(chōng)分的(de)保障。余款支付(fù)环(huán)节，建立按(àn)工程进度(dù)付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机(jī)制，充分保(bǎo)护购房者(zhě)的权益。资金监(jiān)管环(huán)节，引入独立于开发(fā)商、银(yín)行的第三(sān)方资(zī)金监管机构，或由政府相(xiāng)关(guān)部门(mén)直接(jiē)监管，以此防止(zhǐ)资(zī)金挪(nuó)用现(xiàn)象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期制(zhì)度。保修期内，开发商应对房屋质量问(wèn)题(tí)全权负责(zé)、免费(fèi)维修，购(gòu)房(fáng)者在保修期结(jié)束后支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国(guó)缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在(zài)全国(guó)套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了(le)，改为现房销(xiāo)售(shòu)。另一(yī)方(fāng)面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发商将拼的(de)不是五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑现的(de)营销手段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是(shì)对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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