万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于北京(jīng)海淀的(de)豪宅被全国(guó)知晓，其背后(hòu)曾宣称要做(zuò)地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳书院再次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成了共同债务人被中国(guó)信(xìn)达(dá)追债，中国(guó)信(xìn)达为了收(shōu)回钱款不得(dé)不将中(zhōng)赫抵(dǐ)押(yā)的75套万柳书(shū)院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早已售出(chū)，业主并非中(zhōng)赫集团，那(nà)些真(zhēn)正斥巨资(zī)购入房产的(de)有钱(qián)人(rén)，房子现在莫名(míng)奇妙(miào)地被拍卖(mài)，算是被割了(le)！

　　截至发稿(gǎo)，暂(zàn)未(wèi)看到这些(xiē)业主的维权(quán)信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没(méi)你想(xiǎng)象的(de)那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁(shuí)都(dōu)没想到，这个位于海淀核心区(qū)位，名校(xiào)环绕的顶级豪(háo)宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发(fā)现(xiàn)，中国信(xìn)达在京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有(yǒu)限公(gōng)司不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目(mù)”，债权总额(é)高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物(wù)中，包括(kuò)75套(tào)万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良(liáng)债权(quán)转让项目的处置(zhì)主体是中国(guó)信达资产管理股份有限(xiàn)公司北(běi)京(jīng)市分公司（下称中国信达(dá)北分(fēn)），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截(jié)至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权金(jīn)额约(yuē)为46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是共同债务人。目前，该(gāi)项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这(zhè)就是一起中国信(xìn)达(dá)北(běi)分讨债的(de)故事(shì)，但实(shí)际上，75套豪(háo)宅的背后(hòu)暗藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院总共301户(hù)，而且(qiě)早(zǎo)已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说(shuō)明这(zhè)些房子(zi)实际上(shàng)都是卖出去了的，是有(yǒu)人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖页面上又注(zhù)明(míng)这(zhè)75套房子(zi)是“未出售”的状态呢？只能说明(míng)这些房(fáng)子根本没有(yǒu)网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的报道证(zhèng)实了上述内容(róng)。有豪宅(zhái)中(zhōng)介(jiè)透露，中(zhōng)赫集(jí)团早就把这75套房子抵押出去，现在(zài)还没资金解抵押，所以(yǐ)不能网签(qiān)、没办(bàn)房(fáng)本(běn)。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的(de)业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的(de)业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋(péng)友等(děng)。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人(rén)也被精准(zhǔn)收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实(shí)已经支(zhī)付价款并实际占有，那么，中(zhōng)国(guó)信(xìn)达(dá)转让(ràng)这笔不良(liáng)债权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次(cì)拍(pāi)卖损失最大的，没准还是(shì)债主(zhǔ)中国(guó)信达(dá)。

　　根据相关法(fǎ)律规(guī)定，民事执行中(zhōng)，业主已(yǐ)经支(zhī)付价(jià)款并实际占有，但未办(bàn)理过户(hù)手续的，如(rú)果业主没有过错(cuò)，人民(mín)法(fǎ)院不得查(chá)封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的(de)可以向法院提(tí)出(chū)执行异议申(shēn)请，请求(qiú)法院解(jiě)除查(chá)封，同(tóng)时可以联(lián)合起诉开发(fā)商，要(yào)求退还购(gòu)房款或办理房产证，并承(chéng)担(dān)违约责(zé)任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最(zuì)高(gāo)人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，以司法解释的方式明确了购房人的(de)优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住(zhù)为(wèi)目的(de)购买房屋并已支付全(quán)部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权优先于建设工(gōng)程价款优先受(shòu)偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以(yǐ)支(zhī)持。只支(zhī)付了部分价款的(de)商(shāng)品(pǐn)房消费者(zhě)，在一审法庭辩论终结前已实际支(zhī)付剩余价款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这(zhè)75套房子均为“已(yǐ)售(shòu)未(wèi)网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上是个(gè)烫(tàng)手山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还(hái)会被业主讨回(huí)去。

　　中国(guó)信达，将会赔(péi)了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信(xìn)达(dá)申请(qǐng)不良债权转让(ràng)，可以追(zhuī)溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查(chá)显示，目(mù)前(qián)中国信达已经成(chéng)为赫华恒(héng)瑞(ruì)唯一(yī)股(gǔ)东。但此(cǐ)前，赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞为(wèi)中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)等选(xuǎn)择(zé)退出(chū)了赫华(huá)恒瑞的股东(dōng)行列，中国(guó)金谷国际信(xìn)托有限责任(rèn)公司(sī)成为了唯一(yī)股(gǔ)东，后者由中国信达(dá)资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他房企，中(zhōng)赫(hè)集团既没有很大规模，也没有(yǒu)很高青金石价格一般多少，青金石价格一般多少一克的国民(mín)知名(míng)度(dù)，但却(què)在北京(jīng)豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集(jí)团进入(rù)北京的第一(yī)个豪(háo)宅项目(mù)，2011年，中赫置(zhì)地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成(chéng)为当时京城最(zuì)贵的楼盘(pán)，引发(fā)了(le)市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发的万柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀(diàn)顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地(dì)以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型(xíng)知(zhī)名房企手中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为北京当(dāng)年的“双(shuāng)料(liào)地(dì)王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端(duān)的姿(zī)态杀入(rù)市场，无论是一块块从荷兰运回(huí)来的灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的(de)成(chéng)年(nián)银杏树，还是每平米20万元的(de)价格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西宸的(de)缸(gāng)、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这(zhè)句顺口(kǒu)溜中，就可(kě)看出其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如(rú)今，它远(yuǎn)远超过这(zhè)些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一(yī)套(tào)300平(píng)米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽(suī)然已经(jīng)推(tuī)出了(le)8年(nián)之久，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名(míng)人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住(zhù)在钓(diào)鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居住在(zài)万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪宅(zhái)的成(chéng)功奠定了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它(tā)被(bèi)外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的(de)房，拿(ná)北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开(kāi)发商光环的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯(sī)”却(què)多次成为被执行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今(jīn)年年初(chū)，因为履行能力(lì)而拒(jù)不(bù)履行(xíng)生效法律文书(shū)确定义(yì)务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集(jí)团如(rú)今沦落到这个地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实(shí)上，早在今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的(de)开(kāi)发商到(dào)沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金(jīn)辉(huī)的人(rén)生轨迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯源，这个(gè)转(zhuǎn)折点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路(lù)并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就(jiù)尝试过多元化业务(wù)，先后进军(jūn)能源市场(chǎng)、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退(tuì)出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国(guó)安足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安(ān)的新东(dōng)家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从中信集团手(shǒu)中拿下(xià)北京国安(ān)俱乐(lè)部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的(de)估值一(yī)直没变，那么中赫集团拿下(xià)北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹(tàn)：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什么又要质押股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团及其实控人周金辉(huī)夫妇将其手(shǒu)中的中赫(hè)集团(tuán)股份质(zhì)押陆续质押，据企查(chá)查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记(jì)录。质权(quán)人包括(kuò)海(hǎi)金商业保理、北京(jīng)建工、山东国际信(xìn)托、中融(róng)信托(tuō)、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京国安(ān)的时(shí)间完(wán)全吻合。

　　然(rán)而，入(rù)主北京国安后(hòu)，不(bù)仅国安(ān)的经(jīng)营状况没有(yǒu)得到改善(shàn)，中赫(hè)集团也被拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网信(xìn)息(xī)显示，2020年(nián)，北京国安(ān)足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资金压力，中赫(hè)集团和周金(jīn)辉夫妇还(hái)在持(chí)续质押手中(zhōng)的中赫集(jí)团股份，但(dàn)国安和中(zhōng)赫的经营状况却持续(xù)没(méi)有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执行(xíng)人，执行标的高达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集(jí)团股东周金辉(huī)、李彩霞等(děng)共同成(chéng)为被执行人(rén)，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而(ér)拒不履行生(shēng)效法律文书确定义(yì)务，上述被执行(xíng)人(rén)成为“老赖(lài)”。只有北(běi)京国安，目前幸免于难(nán)。不(bù)过(guò)在实(shí)控(kòng)人都(dōu)成为(wèi)老赖(lài)的情况下，被执行(xíng)10个多亿的北京(jīng)国安，又(yòu)如何能独善其身？

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