5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募(mù)基(jī)金(jīn)为代表的机构对(duì)于这(zhè)一板(bǎn)块已经在悄然(rán)布(bù)局。数据显示，以南方和华夏的(de)两(liǎng)只老牌ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据基金一季(jì)报统(tǒng)计(jì)，龙头与地方(fāng)国企(qǐ)央企获得(dé)增(zēng)持，持仓数量占流(liú)通股(gǔ)比重(zhòng)增幅五只个股(gǔ)分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的(de)房地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所(suǒ)持股票市(shì)值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募(mù)所(suǒ)没有罩子的瑜伽老师，瑜伽老师没带胸罩持(chí)房地产(chǎn)公司(sī)市值在股票资产中(zhōng)的占比却断崖式下(xià)跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出(chū)现了(le)三年来的(de)首次(cì)回升，年底这一(yī)数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募对房地(dì)产(chǎn)行业的持股(gǔ)比例也同步(bù)回(huí)升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季度得以延续(xù)。数据统计(jì)显示，公(gōng)募重仓持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年四季(jì)度提升(shēng)6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为(wèi)保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块(kuài)比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募(mù)对于(yú)房地(dì)产的投(tóu)资愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公募基金一季报汇(huì)总的重仓(cāng)股中(zhōng)，房地产板块排名(míng)最(zuì)高的(de)是保利发(fā)展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变化(huà)之处首先在于几只房地产(chǎn)龙头股从排位上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次是金地(dì)集团(tuán)退出百大之列。但(dàn)考(kǎo)虑到房地产(chǎn)是复苏链上最(zuì)后一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺季，其(qí)传导到(dào)二级市场乃至机构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断房地(dì)产已经进入大(dà)分(fēn)化时代(dài)，一二线城市好于三四线城市。而映射到二(èr)级市场投资上，配(pèi)置房(fáng)地产行业(yè)轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期(qī)来(lái)分类，包括(kuò)房地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期(qī)或者(zhě)衰退期的行业(yè)，传统认知上没(méi)有什么投资机会的。但在(zài)这几年特殊的行情里(lǐ)包括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝(lǚ)等类似(shì)的(de)行业也(yě)出(chū)现了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的(de)变化(huà)。”一不愿具名的上(shàng)海公(gōng)募基(jī)金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平(píng)方米的年销售面积很难再出现了(le)，2022年光(guāng)是居民存款数(shù)量增加(jiā)了15万亿元(yuán)。中国存(cún)量有(yǒu)400亿平(píng)方米建筑面积(jī)，考虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还(hái)需要(yào)有一定的政策出来去刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕(lǚ)功(gōng)绩也指出(chū)：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进程，还(hái)是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告(gào)别(bié)住房短缺时代，而目(mù)前(qián)居民的杠杆率和房(fáng)价(jià)收(shōu)入也(yě)不支撑(chēng)每年18万亿(yì)元的销(xiāo)售(shòu)额，以及过(guò)快(kuài)上行的(de)房价，因而行业高(gāo)增的时代(dài)已经(jīng)过去，未来行业的(de)需(没有罩子的瑜伽老师，瑜伽老师没带胸罩xū)求或(huò)将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地(dì)产的高杠杆属性，就很容易(yì)出现信用(yòng)风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进(jìn)入(rù)到供给侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争力(lì)强(qiáng)的公(gōng)司(sī)就能(néng)够通过大鱼吃小鱼(yú)的(de)方式，获(huò)得市占率的(de)提升。当行业(yè)需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经(jīng)过去了(le)，但(dàn)不(bù)代表没有投资(zī)机会，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到(dào)股(gǔ)票投资，就是强(qiáng)竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风(fēng)物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质(zhì)区域性(xìng)标的成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从具体的(de)个股来看(kàn)，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申(shēn)万(wàn)房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产(chǎn)类标的股中(zhōng)，本(běn)月以(yǐ)来实现股(gǔ)价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排(pái)名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实(shí)发展(zhǎn)，五一假期归(guī)来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发展的主营(yíng)业务为房地产开发(fā)与经营。公(gōng)司(sī)的主要产品及(jí)服务为房地产销售(shòu)、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年(nián)，其实(shí)现(xiàn)营业收(shōu)入(rù)52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，各(gè)类机构都(dōu)有(yǒu)对(duì)其布(bù)局的例子。以3月31日时(shí)的首(shǒu)季十(shí)大流通股股东来看(kàn)， 具(jù)体包括公(gōng)募的上银基金、私募的(de)迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名(míng)第二的浦东(dōng)金桥也是上海本地房企，其第一季度的收(shōu)入利润规模大幅(fú)度复苏。究其原(yuán)因，一方面(miàn)是该公(gōng)司(sī)后疫情时代出租率(lǜ)复苏(sū)至近年来最(zuì)高，另一方(fāng)面则是公(gōng)司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数(shù)字(zì)上(shàng)看(kàn)，一(yī)季度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总(zǒng)建筑(zhù)面积(jī)约(yuē)54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势(shì)头(tóu)向(xiàng)好背景下(xià)，自然(rán)也(yě)吸引了知名机构(gòu)在其中持续驻足。从第一季度十(shí)大流通股股东(dōng)来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的(de)两只产(chǎn)品(pǐn)依然在前十(shí)中(zhōng)，这也是连续第三(sān)个(gè)季度他有的两只产(chǎn)品(pǐn)杀入前十(shí)。同时榜单(dān)中还有(yǒu)一支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比(bǐ)投资局(jú)，其(qí)当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公(gōng)司外(wài)，荣安地产(chǎn)则是(shì)主要布局(jú)在深圳(zhèn)的(de)地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单(dān)：首季(jì)公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只(zhǐ)公募指基首(shǒu)季新(xīn)杀入十(shí)大流通股股东(dōng)行(xíng)列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外(wài)联袂(mèi)出现的机构还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年土地市(shì)场(chǎng)大幅(fú)降温，优质(zhì)土地供给较多(duō)（券商测算对应潜在(zài)毛利率(lǜ)在25％以上，目(mù)前房(fáng)企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信(xìn)用问(wèn)题或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低(dī)成(chéng)本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠(gāng)杆率(lǜ)较(jiào)低，净(jìng)负债率基本(běn)在(zài)70％以下，而(ér)其他房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆(gān)空(kōng)间(jiān)有限，从融(róng)资成(chéng)本看，龙(lóng)头房企(qǐ)的融(róng)资(zī)成本不(bù)断下滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企地(dì)产股或存(cún)在发展(zhǎn)的大好(hǎo)机会。中信(xìn)证(zhèng)券指出：“房地产行业的(de)结构性机会依然存在(zài)，少部分公司尤(yóu)其是央企占据显著优(yōu)势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶(jiē)段(duàn)表现(xiàn)出较低的融资成本(běn)，优质的(de)开发资源(yuán)和良好(hǎo)的(de)不(bù)动产资(zī)产运营(yíng)能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特(tè)估(gū)，国央(yāng)企(qǐ)相较于民营地(dì)产公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于(yú)减值(zhí)、土地资(zī)源债权债务(wù)关系(xì)等问题，市场对民(mín)营(yíng)房开(kāi)企业(yè)的资产会有更(gèng)多担忧和(hé)质(zhì)疑(yí)，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮行业出(chū)清的过程中(zhōng)，央国企(qǐ)相较(jiào)于民企来说估(gū)值的修复更明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的(de)维(wéi)度看，行业的逻(luó)辑在于集中(zhōng)度提升后，行(xíng)业(yè)进(jìn)入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳(wěn)定(dìng)且可(kě)预期的(de)盈利和现金(jīn)流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应(yīng)该关注估值相对较低，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营能力(lì)强、可以(yǐ)创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概率比较(jiào)低(dī)，行业(yè)内(nèi)部将出现(xiàn)分化，要关注将受益于行业集中度(dù)提升的头部公司。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许还(hái)是保利发(fā)展、招商(shāng)蛇(shé)口等国(guó)资背景(jǐng)龙头前途更为光明(míng)。不过国投瑞银基金(jīn)投(tóu)资部(bù)副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客(kè)观地去持续观察(chá)国企央企在(zài)三个方面是否可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持(chí)低位，其次是销售份额持续提升，再次是(shì)拿地份额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多(duō)给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的(de)整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明(míng)显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房(fáng)企营收(shōu)、净利均实(shí)现了业绩的回(huí)正，甚至是较大增(zēng)速(sù)的增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士(shì)张宏(hóng)伟向《红周刊》分(fēn)析(xī)表示，业(yè)绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要是(shì)因为(wèi)过去两三年时(shí)间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房企不(bù)怎么(me)投(tóu)资拿地之后，国(guó)有(yǒu)企业(yè)仍在持(chí)续性地拿地，且主要集中在(zài)核(hé)心城市(shì)，投资力度较大。投(tóu)资的驱动(dòng)能够推动房企销(xiāo)售(shòu)业绩的(de)增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢(huī)复但仍(réng)处于调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时(shí)也(yě)提醒表示，在房地产的复(fù)苏过程中，还(hái)面(miàn)临(lín)着(zhe)一些不确定性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了(le)杭州、成都等极个(gè)别城市四月环比三月相对表现较好之外，包(bāo)括北京、上(shàng)海(hǎi)在内的绝(jué)大多数城市都(dōu)出现环比下滑(huá)的情(qíng)况。而(ér)现(xiàn)在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状(zhuàng)况、收入(rù)情况(kuàng)，以及市场(chǎng)的(de)去库存压力、企业的资金面压力，可(kě)能(néng)会出现，到六(liù)月份(fèn)房企为了半年报冲业绩出现市(shì)场的(de)短期反弹外(wài)的一个市(shì)场乏力现象。也就是说，第(dì)二季(jì)度、第(dì)三季度增长不确(què)定(dìng)性的压力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其上下游(yóu)产业(yè)链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们(men)要多(duō)给一(yī)些耐心，这个时候，在(zài)房地产(chǎn)以及上下游就不(bù)是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味着(zhe)，只有极(jí)为少数(shù)的、做得比(bǐ)同行(xíng)好得多的(de)企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会(huì)逐步体现出来。所以只能(néng)耐(nài)心地去(qù)等(děng)待它的(de)基本面不断地凸显出(chū)来(lái)，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发(fā)于5月(yuè)13日《红周刊》，文(wén)中提及(jí)个股(gǔ)仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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