文(wén)：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取消预售(shòu)制(zhì)了(le)。 1月(yuè)17日召开的(de)全国住房和城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件(jiàn)的可以(yǐ)进行(xíng)现房(fáng)销售(shòu)”，不足(zú)一个月(yuè)时间，已(yǐ)有山(shān)东、安徽(huī)、河南(nán)、四川、广(guǎng)东等地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的(de)房(fáng)子(zi)，还烂尾了，这(zhè)是(shì)对购房者的(de)不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别(bié)建了(le)，不能把包袱(fú)甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，这是(shì)房(fáng)地产从大开发时代(dài)步(bù)入(rù)高(gāo)质(zhì)量发(fā)展阶段的(de)必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国(guó)缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。以后一(yī)手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交房，天经地(dì)义。当(dāng)然二次房改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长效机(jī)制，长效机制四(sì)大关键(jiàn)是推动城市群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如(rú)果按照经济(jì)规律办事，中国一定能实(shí)现房地产软着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解(jiě)好(hǎo)这(zhè)道世(shì)界难题。

　　2、为什么(me)要取消(xiāo)预售(shòu)制、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商品不能交付(fù)的风险。从(cóng)个(gè)人层面看，预售制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业(yè)层面看，预(yù)售制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精(jīng)神、有助于(yú)保(bǎo)障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议(yì)取消预售制(zhì)度？预(yù)售制度(dù)怎(zěn)么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普(pǔ)一下：商品(pǐn)房预售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖(mài)期房，是一种开发(fā)商(shāng)放杠杆(gān)的方式。98年(nián)房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借(jiè)鉴中国香港(gǎng)，引(yǐn)入了商品房预(yù)售制(zhì)度(dù)。其实(shí)，当前世(shì)界不少国家存(cún)在预售制。但是，重点来了！发达国家一(yī)般有(yǒu)严格(gé)的监(jiān)管保障措(cuò)施，开发商在项目获得政(zhèng)府(fǔ)批准后才可以(yǐ)开始销售(shòu)，买家在购买期房(fáng)后并(bìng)非(fēi)像中国一样在支付完首付款(kuǎn)后从银行一次性贷款支(zhī)付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制(zhì)度(dù)是需要严格的资(zī)金监管、分期(qī)支付以(yǐ)及违约处(chù)罚措施作为保障的，如果(guǒ)没(méi)有这些保障(zhàng)措施(shī)，一定会(huì)触发风险(xiǎn)，对购房民众不公(gōng)平，所(suǒ)以(yǐ)不如借机取(qǔ)消预售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度(dù)有一定历史阶段性，现(xiàn)在中(zhōng)国(guó)住房进(jìn)入存量时代，取消预售(shòu)制度有(yǒu)助于降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会，当(dāng)然这需要配套(tào)房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场(chǎng)信心和(hé)房(fáng)地产长(zhǎng)效机制。这是个(gè)技术(shù)活，只要坚持市场(chǎng)化改(gǎi)革(gé)，中国一定能(néng)化解这个难题，让房地产回归实体经济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手(shǒu)段，而(ér)是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房民众的最(zuì)根本最(zuì)实质的(de)保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币(bì)驱逐(zhú)劣币。所有商业(yè)的本(běn)质是(shì)向善，是以客户(hù)为中心，房(fáng)地(dì)产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家(jiā)人。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房销售(shòu)是实现老百姓安(ān)居乐(lè)业(yè)、社会长治久安、行业企业健康发展的重大(dà)措施(shī)。在当前的(de)情况下，取消预(yù)售制要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支持当(dāng)期三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者十(shí)年前在国务(wù)院发展研究(jiū)中心参与财税(shuì)改革方案研(yán)究时，对预售(shòu)制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统(tǒng)的专项研究(jiū)。（参考后来形(xíng)成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法，设(shè)置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世(shì)纪五十(shí)年代在中国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的(de)方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问(wèn)题，分层(céng)销售孕育(yù)而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未(wèi)推行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅，住房的(de)需求是(shì)相当高，不过(guò)大多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租(zū)是中国香(xiāng)港地(dì)产行业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题。针(zhēn)对(duì)这一(yī)系(xì)列问题，不少(shǎo)地产商开始探(tàn)求新的(de)方式，如把楼宇(yǔ)契(qì)约切开，即“分(fēn)契”，然(rán)后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立(lì)信(xìn)置业有限公司，凭(píng)借商业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流(liú)通、资(zī)金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独(dú)到的见解，在(zài)努力(lì)寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙(lóng)的一块地盘(pán)后(hòu)，除了分层出售、还(hái)印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的(de)订(dìng)金，采用类似租(zū)金的分期付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民(mín)众购房的资金(jīn)压力，加速了房屋的建造(zào)和(hé)销售，也解(jiě)决了制(zhì)造商的资金问题，降低投资风险，在当(dāng)时可谓(wèi)是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销(xiāo)售模式成为(wèi)当(dāng)时中(zhōng)国香港房地(dì)产市场的一大(dà)特(tè)色，纵(zòng)观中国香港房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了核心的住房供不应求(qiú)的(de)问题，使房市(shì)发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期(qī)间也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况，但(dàn)监管部门不(bù)断完善、规范(fàn)化，建立健全的(de)监管(guǎn)机制，促进市场健康(kāng)发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门(mén)提(tí)升(shēng)了对(duì)于预售楼花(huā)制度的监(jiān)管，即要(yào)求开发商在预售前(qián)，确保地价款已经全部支付(fù)，还要证明(míng)自(zì)身有资金等能力把项目完(wán)成(chéng)，资(zī)金需放入(rù)律师所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的(de)核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑师(shī)等(děng)造假，套(tào)取(qǔ)监管(guǎn)账(zhàng)户资金(jīn)，中国香港(gǎng)要求律师(shī)行(xíng)在(zài)银(yín)行开设(shè)的信托账(zhàng)户（监管账(zhàng)户(hù)）、开(kāi)发(fā)商操作等采(cǎi)取全透明化机制，且银行(xíng)的责任(rèn)上升，如出现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行(xíng)将(jiāng)成最大风(fēng)险方，后续需自(zì)身推动项目(mù)完工(gōng)。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地面临(lín)住房需(xū)求大和(hé)供(gōng)给量短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建(jiàn)国(guó)以(yǐ)来，中国(guó)内地优先发展重工业，强调基础建设，这一(yī)导向使前期(qī)发展工业化的(de)进程大于城市化进(jìn)程，唯有解决住(zhù)房基础等城市化配套问(wèn)题，才能进一步推进城市化。但(dàn)当时(shí)推行的是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住(zhù)房(fáng)市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也(yě)出(chū)现了分配不公、效率低(dī)、配套(tào)差等问题(tí)，因此福利分房制度(dù)不再适(shì)用于当(dāng)时的国(guó)情(qíng)。叠加房地产市场面临商品房(fáng)的需(xū)求量大，而社会缺(quē)少大型房(fáng)地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一(yī)针强心剂。从(cóng)1994年(nián)起，中国内(nèi)地逐(zhú)步引进中国香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内(nèi)房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的(de)通知》文件，决定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分配货币化(huà)、住房供给商品(pǐn)化、社会(huì)化的住房(fáng)新(xīn)体制(zhì)，从计划经(jīng)济下的福利分房转向市场(chǎng)经济的商品房(fáng)。房(fáng)地产(chǎn)市场采用(yòng)预售(shòu)制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金(jīn)和开发时(shí)间周期(qī)长的(de)两大难题，开发商以预售(shòu)款撬动下一个项目的开发，形(xíng)成滚动开发模式(shì)，住房供(gōng)应速度加快。自此中国内地(dì)开始房改货币化，中(zhōng)国人民银(yín)行等多方(fāng)迅(xùn)速出台相关的信贷(dài)政(zhèng)策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契合中国内地的商品房预售(shòu)制度。预(yù)售制的初(chū)衷(zhōng)是为了缓解房企(qǐ)资金(jīn)压力，加快(kuài)城镇住(zhù)房建设。具(jù)体(tǐ)来说，是指房地(dì)产开发企业(yè)将正在(zài)建设中的房(fáng)屋预(yù)先出售给购房者(zhě)，由购房(fáng)者支付(fù)定金或(huò)房款的行为。区别(bié)于中国香(xiāng)港，在中国(guó)内地(dì)实践过程(chéng)中，商(shāng)品房预售流程(chéng)为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖(mài)合同-进行备案(àn)登(dēng)记和预告登记-交付房屋(wū)。在(zài)购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿(ná)到了(le)全部购房款，这(zhè)点与中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港的(de)按照工程进度付款(kuǎn)有所(suǒ)不同。对(duì)中国内(nèi)地的开发商而言，预售制商品房也开启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城市(shì)化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险确(què)实存在(zài)

　　作为中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售(shòu)的最主要方式(shì)，预售制极大缩短(duǎn)房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场商(shāng)品房供应，推动了城镇化发(fā)展进程。预售(shòu)制在过去(qù)20多年对中国内地房地产市场(chǎng)的稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产(chǎn)市(shì)场快(kuài)速发展阶段的资金需求，也(yě)提高(gāo)了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区(qū)，从全(quán)民(mín)蜗(wō)居到基本适居，住房事(shì)业(yè)取得巨(jù)大进步，数十年时(shí)间走完(wán)发达国家几百年城镇化路程。改革开放(fàng)以来(lái)，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区(qū)面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发布的《中国住(zhù)房(fáng)存量(liàng)报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已(yǐ)成为中国(guó)内地商品房销售(shòu)最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积(jī)占总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期(qī)房累计销售面积达15.6亿(yì)平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地(dì)产(chǎn)行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项(xiàng)指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍，年复(fù)合增(zēng)速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无(wú)到有、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房地(dì)产也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动(dòng)的上下(xià)游产(chǎn)业链特(tè)别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增(zēng)加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地(dì)产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产(chǎn)对(duì)金融、批(pī)发(fā)、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年(nián)房(fáng)地产完(wán)全拉(lā)动的投资(zī)占(zhàn)全社(shè)会固(gù)定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资(zī)占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余(yú)额的(de)比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托(tuō)等(děng)通道业(yè)务，占比超过三(sān)分之一。从(cóng)房地产融(róng)资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致银行(xíng)不良率大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效(xiào)应渠(qú)道(dào)，根据我们的(de)《中国住房市值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大(dà)于(yú)美国的(de)33.6万亿(yì)美元、日本(běn)的10.8万亿美(měi)元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿(yì)美(měi)元。从住房市值(zhí)占股债房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国住房市值与(yǔ)股债房(fáng)市值的比例(lì)较(jiào)高(gāo)，主要是因为住房市值(zhí)高，以及中国(guó)资本市场(chǎng)发(fā)育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市(shì)值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的(de)负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面看，绝大(dà)部(bù)分商品是(shì)一手交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是对购买者的(de)单方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等(děng)待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理甚至不(bù)能(néng)交房等(děng)风险。另外(wài)，购房(fáng)者和开发商之(zhī)间(jiān)的购房合同(tóng)、购(gòu)房者和银行(xíng)的(de)按揭贷款合同是两个独(dú)立的合同关(guān)系，如果开发商(shāng)发(fā)生违约(yuē)，购房(fáng)者只能根(gēn)据(jù)购房合同向开发商主(zhǔ)张权(quán)力，但依旧需要(yào)根据按(àn)揭贷款(kuǎn)合(hé)同按时向银行进行贷款偿还，因此购房(fáng)者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推(tuī)部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金(jīn)若(ruò)遇到下行周期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风险，进行影响自身信用和(hé)购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行(xíng)作为按揭(jiē)贷(dài)款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营不(bù)善，出(chū)现资金链断裂等一(yī)系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签(qiān)订的预售(shòu)合同和按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购房(fáng)者丧失还款能力或短期不(bù)能还款等，则风(fēng)险(xiǎn)完全由银(yín)行承担，银行(xíng)将(jiāng)面临较(jiào)大的坏(huài)账压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看，购房(fáng)者的预售监管资(zī)金去哪了(le)？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工(gōng)程款(kuǎn)。在(zài)2004版(bǎn)的(de)《城市(shì)商品房预售管(guǎn)理办(bàn)法》中明确规定了开(kāi)发(fā)企(qǐ)业预售商品房(fáng)所得款项应(yīng)当用于有关(guān)的工程(chéng)建(jiàn)设，商(shāng)品房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以来(lái)全国并没有统一(yī)的预售(shòu)资金监(jiān)管规定，各地(dì)实(shí)行(xíng)“一城(chéng)一策”。例如(rú)，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的(de)建(jiàn)安成本乘(chéng)以建筑面积或者项(xiàng)目工(gōng)程(chéng)总额报价计算重点资金。而(ér)事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管账户(hù)、或(huò)进入监管(guǎn)账户后被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没(méi)有资金(jīn)继续建设。收楼(lóu)遥遥(yáo)无(wú)期，月(yuè)供却被(bèi)迫继续还(hái)款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代(dài)的高周转背景下，抽调预(yù)售款监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工(gōng)程总承包方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将资(zī)金转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进度所(suǒ)需。通过这些方式套(tào)取的(de)资金(jīn)，在房企(qǐ)各地项目(mù)间流(liú)动(dòng)，变相(xiāng)加杠杆，这样(yàng)做提(tí)供了资(zī)金流动性，房企(qǐ)抽调资(zī)金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一(yī)种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上(shàng)把风险甩(shuǎi)给了(le)购房者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体来(lái)说(shuō)，国外商品(pǐn)房预售(shòu)制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金，一般设(shè)有(yǒu)定金或预(yù)付款保护机制(zhì)，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付(fù)款一般以(yǐ)定(dìng)金方式支付，或按工(gōng)程进度分(fēn)期支付(fù)，或二(èr)者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式(shì)发放按揭贷款，一是(shì)按工程进度付款，按(àn)揭(jiē)贷(dài)款按照工(gōng)程(chéng)进度逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交付后(hòu)发放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预售(shòu)商品(pǐn)房(fáng)提供(gōng)期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房出现重大延(yán)期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付(fù)质量的保障有两种方式，一是期(qī)房由政府(fǔ)或第三方验收合(hé)格并提供验收(shōu)凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取得购房者支(zhī)付的房款。二是开发商为购房者提(tí)供(gōng)一定的(de)保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预(yù)售资(zī)金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一定期(qī)限内无条(tiáo)件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付(fù)首付，其余(yú)房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)付(fù)后按揭还款(kuǎn)，交付(fù)前资(zī)金由第三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环(huán)节，定(dìng)金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除(chú)定(dìng)金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美国为防(fáng)止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及首(shǒu)付款由第三(sān)方(fāng)公证行(xíng)或产权保险公司的信托账户(hù)监管。如果开发商(shāng)倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘(pán)烂尾，购(gòu)房(fáng)者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任与损失。而开发(fā)商在房屋建设过程(chéng)中的资金(jīn)全部(bù)来自(zì)银行，银行根据工程进度向开(kāi)发商提(tí)供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行(xíng)利益，银(yín)行有充分动机监管开发商施工进度(dù)。开发(fā)商在房屋交(jiāo)付时(shí)需(xū)取(qǔ)得由政府相(xiāng)关部门经审查(chá)后(hòu)发放的(de)验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零(líng)首付(fù)购(gòu)房，房款按(àn)建造工期进度(dù)支(zhī)付，按揭(jiē)按工期(qī)放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发商或(huò)购(gòu)房(fáng)者可购买期(qī)房烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在项目获(huò)批(pī)后即可(kě)预(yù)售房屋(wū)。签署购房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的(de)定金并进行预约公证，签(qiān)订(dìng)合同后定金退(tuì)还(hái)。如(rú)由(yóu)于任何(hé)原因不能(néng)购(gòu)买，定金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同后，购房者需支付(fù)公证费(fèi)和土(tǔ)地交易(yì)税，分(fēn)别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最(zuì)低首(shǒu)付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面(miàn)，德国(guó)也采取(qǔ)按(àn)工期支付房款(kuǎn)的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节(jié)点、比例因(yīn)项(xiàng)目而异(yì)。一(yī)般来说，支付节点可(kě)分为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完工、内部(bù)水暖电路(lù)完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购房者可在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定(dìng)使用(yòng)期(qī)限，期限结束(shù)后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国(guó)保险公司(sī)针对期(qī)房设(shè)计(jì)了两(liǎng)种保险，保险的功能(néng)是当房屋出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发商赔(péi)偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险(xiǎn)公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房(fáng)时支(zhī)付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前(qián)付款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金(jīn)由(yóu)买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买卖双方均(jūn)有一名律师，负(fù)责沟(gōu)通期(qī)房(fáng)交(jiāo)易中的(de)房(fáng)产、资金、合同等各个环节(jié)，各环(huán)节内(nèi)容确(què)认(rèn)无(wú)误(wù)后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英国设置了(le)10％定(dìng)金保险保护机制，当开发(fā)商出现财务、经营(yíng)问(wèn)题时(shí)，购房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要(yào)在合(hé)同签(qiān)订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余(yú)款支付环节，英国(guó)采(cǎi)取按工程进度付(fù)款的方(fāng)式，但是交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比(bǐ)例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支(zhī)付(fù)。

　　交付环节，英国(guó)规定房(fáng)屋必须经(jīng)过房产公证公(gōng)司(sī)的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资(zī)金监管(guǎn)环节，英(yīng)国期房预售(shòu)资(zī)金监管极为严格，资(zī)金也由律师(shī)监管，在确认(rèn)工程进度、支付相关(guān)款项(xiàng)过(guò)程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖(mài)方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金在进入(rù)开发商账户前经过两道关(guān)口(kǒu)，有(yǒu)利于保(bǎo)障购(gòu)房者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房(fáng)交易立(lì)法，设(shè)置(zhì)期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时，开发(fā)商(shāng)必须(xū)完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前(qián)付款比例不(bù)超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房(fáng)后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由(yóu)于房屋供(gōng)给严重(zhòng)失(shī)衡，叠(dié)加法律空白(bái)，社(shè)会上(shàng)“一房(fáng)二卖”现象普遍(biàn)，为(wèi)此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修(xiū)订(dìng)，目前是唯一(yī)一部规(guī)范(fàn)期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本(běn)《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部(bù)分，法律(lǜ)要求开(kāi)发商(shāng)必须完成定金保全措施才可预(yù)售。什(shén)么(me)是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时(shí)，开(kāi)发商向金融机构或(huò)指定保证机构或保小学学籍号在线查询官网入口，小学生学籍号自助查询险(xiǎn)机构签(qiān)订(dìng)定金(jīn)保证委托合同，设(shè)置(zhì)购(gòu)房者定(dìng)金的保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将相应的保证(zhèng)金证明书交付(fù)给(gěi)购房者(zh小学学籍号在线查询官网入口，小学生学籍号自助查询ě)。除定金外，其他预先支付的购(gòu)房款也受该措施保护(hù)。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书向金(jīn)融机(jī)构(gòu)或保证机构(gòu)或保(bǎo)险公(gōng)司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房者赔付违约金，一般约(yuē)为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才(cái)开始(shǐ)按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款(kuǎn)在交(jiāo)房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购房者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首付比例(lì)20％，余款按(àn)工程进度支(zhī)付，所有资金进银行专(zhuān)门项目资金(jīn)账户(hù)，交(jiāo)房后(hòu)满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商有(yǒu)统一(yī)的选购权合同以(yǐ)及(jí)订金返还机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作(zuò)为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行OTP则进一(yī)步(bù)签订购买合同，不(bù)执行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房(fáng)者向银行(xíng)申请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房(fáng)同样采(cǎi)取按工程进度付款的方式，《发(fā)展商条例》对(duì)期房付款(kuǎn)流(liú)程做了统一详细规(guī)定(dìng)，要(yào)求所有开发(fā)商(shāng)遵(zūn)守，支付节点一般为合同签订后、地基完(wán)工(gōng)、框(kuāng)架完工、管(guǎn)道门窗等(děng)完(wán)工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照(zhào)工程进(jìn)度放(fàng)款(kuǎn)，月供在此过程中随(suí)着放出(chū)贷(dài)款(kuǎn)的(de)增加而增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，购房者(zhě)的订金(jīn)与付款会存入银行专(zhuān)门的(de)项(xiàng)目资(zī)金账户(hù)，账户资(zī)金提取(qǔ)须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来看，当前房(fáng)地(dì)产到了政策出手(shǒu)临界点(diǎn)，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一(yī)方(fāng)面(miàn)，加大对刚需和(hé)改善型需求(qiú)的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重点是保交(jiāo)楼(lóu)保复工保民生，给予强有力(lì)的金融(róng)工具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还(hái)在(zài)正常运转(zhuǎn)的房企包括(kuò)民营企(qǐ)业，加大支持(chí)力(lì)度，由优质房(fáng)企牵头并购(gòu)重组整个行业(yè)，为(wèi)每个房企配(pèi)套AMC和(hé)财(cái)团，给(gěi)予金融工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分(fēn)估计(jì)形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市(shì)场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制(zhì)。长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。定金(jīn)环节(jié)，建立开发商违约后定金保护机(jī)制(zhì)，如(rú)将(jiāng)已支付定(dìng)金冻结至房(fáng)屋交付(fù)阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订(dìng)合(hé)同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房(fáng)屋重大延(yán)期以及重(zhòng)大缺陷等情(qíng)况(kuàng)提供充分(fēn)的保障。余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节(jié)，建立(lì)按工程进度(dù)付款机制或交房后按揭贷(dài)款机制，充(chōng)分(fēn)保(bǎo)护购(gòu)房者的(de)权(quán)益。资金监管环节，引入独立于开(kāi)发商(shāng)、银行的第三方资金监管机(jī)构，或(huò)由政府相关(guān)部门直接监(jiān)管，以此防止资金(jīn)挪用现象(xiàng)。交付环(huán)节，建(jiàn)立商品房保修期制(zhì)度。保修期内(nèi)，开发(fā)商(shāng)应对房(fáng)屋质(zhì)量问题全权负(fù)责、免费(fèi)维(wéi)修(xiū)，购房者在保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消商品房预售制是大(dà)势所趋。一方面(miàn)，98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存(cún)量时(shí)代，对购房民(mín)众不公平的(de)预售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。另一方面(miàn)，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花(huā)八(bā)门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的(de)产品(pǐn)质(zhì)量和(hé)诚信，这(zhè)才是对购房民(mín)众的最根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将(jiāng)极大的提(tí)升开(kāi)发商的(de)建筑质量(liàng)，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。

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