近两年(nián)火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此(cǐ)表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定分红体现出(chū)该类产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值，通过观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者注(zhù)意，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项目在经(jīng)营权到(dào)期(qī)后(hòu)不(bù)再产生现金收益，特许经营权(quán)分(fēn)红(hóng)目前已(yǐ)包(bāo)含了利润分配和本(běn)金的归还，在选择投资标的时应了(le)解(jiě)资(zī)产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可供分(fēn)配金额(é)比例平均为98.89％，且绝(jué)大部(bù)分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分(fēn)红收益(yì)，以及基(jī)金份额交易(yì)价格的(de)变化。基金份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场(chǎng)因素的综合(hé)影响，较易引起波(bō)动。与(yǔ)此相比，基金分红预期(qī)则更(gèng)有规(guī)律(lǜ)可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来(lái)自基(jī)础设施资产的经营现(xiàn)金流(liú)，投(tóu)资人(rén)通过基金募集(jí)材料(liào)和信息披(pī)露文件，结合行业及市(shì)场情况，可以分(fēn)析基础设施项目的经营业绩，作为进行(xíng)投资(zī)决策的(de)重要(yào)参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价(jià)格变化导(dǎo)致的浮盈(yíng)或浮亏，分(fēn)红(hóng)作(zuò)为(wèi)基(jī)金份额持有人(rén)实际获(huò)得(dé)的(de)现(xiàn)金(jīn)收益，对于长期投资(zī)者更(gèng)具(jù)参(cān)考(kǎo)价值。”中金基金(jīn)相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副(fù)总监李(lǐ)华平(píng)也表示(shì)，根据《公开募集基(jī)础设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基(jī)础设(shè)施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年(nián)度可分配金(jīn)额以现金形式(shì)分配给投资者，强制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来(lái)看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二(èr)级市场价格反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了(le)这类产品(pǐn)的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类(lèi)似于债(zhài)券派息(xī)，但不等同于(yú)债券的固定利息(xī)回报，而(ér)是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看(kàn)，一方面是公募(mù)REITs丰(fēng)富了机构投资(zī)者的投资品(pǐn)类(lèi)，为资产配(pèi)置(zhì)多元(yuán)化(huà)提供抓手，具(jù)有较(jiào)强(qiáng)的配置(zhì)价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机(jī)构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债(zhài)券(quàn)相对高的收益性，在有(yǒu)效控制(zhì)风险(xiǎn)的(de)前提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到(dào)投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分(fēn)红(hóng)除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于未来分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基(jī)金(jīn)二级市(shì)场价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级(jí)市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股(gǔ)票和债(zhài)券(quàn)宽(kuān)基指数(shù)。

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　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发布了2022年年(nián)报，部分产(chǎn)品(pǐn)受(shòu)宏(hóng)观经济的影响，可(kě)分配金(jīn)额完成率不达预(yù)期，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的(de)价格波(bō)动受多(duō)重因(yīn)素的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价格的主要因(yīn)素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负责(zé)人也表示，近期(qī)经济预期恢复，一(yī)方面(miàn)市场(chǎng)热点呈(chéng)现向股票和债券(quàn)回归的过(guò)程；另一方面，基础设施项目的经营业绩(jì)相对经济活力的改善有(yǒu)一定的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价(jià)做调减(jiǎn)处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根据单位基(jī)金份(fèn)额的分(fēn)红金额进行(xíng)计算。除权操作是(shì)对分红前后基(jī)金份额净(jìng)值(zhí)变(biàn)化(huà)的修正，使投资人(rén)在基金分红前后均可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投(tóu)资者长期投资的信心，同时需结(jié)合持有产(chǎn)品的(de)特(tè)性，关注二(èr)级市场扰动(dòng)对整体收(shōu)益(yì)的(de)影响程度。”中(zhōng)航基金(jīn)相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润分配(pèi)和本(běn)金(jīn)归还

　　普通投(tóu)资者应了(le)解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还(hái)提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的(de)增值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期(qī)间的(de)“分红(hóng)”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值(zhí)两个部分，两(liǎng)个(gè)部分之间(jiān)的比例是(shì)变动的，与现有公募(mù)基金分红差(chà)异(yì)很大(dà)，大多数普通投资者可能(néng)把“分派”金额(é)误(wù)认为是(shì)持(chí)续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等(děng)合同(tóng)年限到期后(hòu)基金(jīn)价值面临极大不确(què)定(dìng)性(xìng)，这是该类(lèi)投资者应该注(zhù)意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要(yào)有特许(xǔ)经营权类和产权类两大资产类型，持有产权(quán)类产品的收益主要包括每年的现金(jīn)分红及资产增值(zhí)的收益，而(ér)持有特(tè)许经营类产(chǎn)品的收益主要(yào)来自项(xiàng)目(mù)每(měi)年的现金(jīn)分红。其中，特许(xǔ)经营权类资(zī)产的分红包(bāo)括了(le)利润分配和(hé)本金的归还(hái)，两(liǎng)者的比(bǐ)率也是(shì)变动的，对(duì)特(tè)许经营权类资产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资(zī)收益。普通投(tóu)资者(zhě)在选(xuǎn)择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基(jī)金也表示，从(cóng)细分(fēn)来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属性不同而形(xíng)成(chéng)区(qū)别。特(tè)许经(jīng)营权(quán)类(lèi)的公(gōng)募REITs产品因(yīn)其(qí)分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红(hóng)主要为“收益(yì)”，更(gèng)看(kàn)重底(dǐ)层资产的价值(zhí)增值，所以相对股性偏(piān)强。普通投资(zī)者在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资(zī)产(chǎn)属性，对所选择产(chǎn)品的二级市场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也认(rèn)为(wèi)，与产权类项(xiàng)目(mù)相(xiāng)比，特许经营项目在经营(yíng)权到期后(hòu)不再能产生现金收益(yì)，因此将(jiāng)可供分配金额的(de)分(fēn)配理解(jiě)为(wèi)“分派(pài)”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准确。基(jī)于这(zhè)个特点，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经营项目，通常具备更(gèng)高的分派率(lǜ)水平。对于(yú)剩余期限较长的(de)特许经营权项(xiàng)目，即(jí)使分(fēn)派率相对较低(dī)，也有(yǒu)足(zú)够(gòu)年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基(jī)金该负责人(rén)提(tí)醒投(tóu)资者(zhě)注意，特(tè)许经营(yíng)权项目的(de)分派金额包含(hán)了(le)投资(zī)本金(jīn)，在不进行扩募(mù)的情况下，基金份额(é)单价网络语言牛马是什么意思，什么牛马是什么意思网络语言随着(zhe)分派进度逐年下(xià)降(jiàng)是正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限(xiàn)产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类项目的土地(dì)或建筑(zhù)的剩余(yú)使用(yòng)年限(xiàn)一般较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期后(hòu)通过对建筑的更新(xīn)改造或补缴土地出(chū)让金等(děng)追加(jiā)投资，有机会进一步延长经营期限。这种类(lèi)似永续(xù)经(jīng)营的假设反映(yìng)在基础资产(chǎn)的估(gū)值上，使产(chǎn)权类REITs具(jù)备更显著的资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金(jīn)分红的时点，多位(wèi)业内人士还表示(shì)，在(zài)产(chǎn)品分红期(qī)，投资(zī)者(zhě)可以观(guān)测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金、内(nèi)部收益率等(děng)指标，来观(guān)察和(hé)评估项目底(dǐ)层资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报网络语言牛马是什么意思，什么牛马是什么意思网络语言中披(pī)露的经营活动(dòng)现金流，二(èr)是(shì)可(kě)供分配现(xiàn)金，二(èr)者存在本质性区别。经营活动(dòng)产生的现金净流量是指企业经(jīng)营(yíng)、筹资、投资(zī)产生的现金(jīn)流(liú)，基于企业本身经营活动(dòng)产生；可供(gōng)分(fēn)配的现金实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出(chū)发，对(duì)非现金(jīn)影响利润(rùn)表的项目(mù)进行(xíng)调整，加(jiā)期初现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择(zé)，投资(zī)价值体现在相(xiāng)对股债市场独立的资产配(pèi)置(zhì)功(gōng)能，比较适合长(zhǎng)期持有(yǒu)。建议投资者对经(jīng)营权类的资(zī)产可以更多(duō)关注内部(bù)收益率(lǜ)的高低，对产权(quán)类的资(zī)产(chǎn)更多(duō)关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分(fēn)配收益主要(yào)来自(zì)底层资(zī)产的经营净现(xiàn)金流，所(suǒ)以(yǐ)底层(céng)资产运营情况直接(jiē)影响投资回报，投资(zī)者可综合考虑原始权(quán)益人综合实(shí)力、运(yùn)营管理(lǐ)机构实力、公募基金管理人实力(lì)等多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入(rù)密(mì)集分红(hóng)期，由于分红交易带来(lái)的(de)短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前(qián)市场接连回调，建议投资者(zhě)关注(zhù)有基本面支撑(chēng)、填权(quán)效(xiào)应相(xiāng)对明显、同时(shí)分红规模(mó)较为可观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明(míng)REITs在发(fā)行首年及次(cì)年的可供(gōng)分配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分(fēn)红(hóng)金额(é)与募集材料中披露预测进行比较(jiào)分析，结合经济及市场的实际环境，对基础(chǔ)设施项(xiàng)目的运营(yíng)业绩及(jí)REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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