5月以来(lái)，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一(yī)板块已经在悄然布局。数(shù)据显示，以(yǐ)南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金(jīn)一季报(bào)统计，龙头(tóu)与(yǔ)地(dì)方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占流通(tōng)股比(bǐ)重增(zēng)幅五(wǔ)只个(gè)股(gǔ)分别为(wèi)华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房(fáng)地(dì)产或“底部(bù)回升”

　　行(xíng)业红利(lì)时代(dài)已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募(mù)基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有(yǒu)的(de)房地产行业(yè)标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所持房地产公司(sī)市值(zhí)在股票资产中的(de)占(zhàn)比(bǐ)却断崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的(de)首次回升，年(nián)底(dǐ殖民地和半殖民地区别通俗易懂，中国7个殖民地)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业的持(chí)股(gǔ)比例(lì)也同(tóng)步回(huí)升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似乎在今年(nián)一季度(dù)得以延续(xù)。数(shù)据统(tǒng)计显示(shì)，公募重仓持有房(fáng)地产板(bǎn)块一季度市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五个股(gǔ)分别(bié)为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房地产的(de)投(tóu)资愈发有集(jí)中于龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基金一季报汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板(bǎn)块排(pái)名最高(gāo)的是(shì)保利发展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓第33位。排(pái)名第二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌(pái)龙头(tóu)股(gǔ)万科A排在第96位。对(duì)比去年四季(jì)报，变(biàn)化(huà)之处首先在于几只房地产龙(lóng)头股从(cóng)排(pái)位(wèi)上(shàng)看均有退步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是金地集团(tuán)退出百大之列。但(dàn)考虑(lǜ)到(dào)房地产是复苏链(liàn)上最后(hòu)一环，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃(nǎi)至机构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断(duàn)房地(dì)产已经进入大分化(huà)时(shí)代(dài)，一二(èr)线(xiàn)城市(shì)好于三四线(xiàn)城(chéng)市。而映射到(dào)二级市场投资上，配置房(fáng)地产行(xíng)业轻松(sōng)收获(huò)行业(yè)贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如(rú)果按照产业周期(qī)来分类，包(bāo)括房(fáng)地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟(shú)期或者(zhě)衰退(tuì)期的行业，传统认知(zhī)上没有什么投资机会的。但在(zài)这几年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也(yě)出(chū)现了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给侧发生(shēng)了更大的变化。”一(yī)不(bù)愿具名的上海(hǎi)公(gōng)募基金(jīn)经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿(yì)平方米的年销售面积很(hěn)难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积(jī)，考虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平(píng)方米。需(xū)求端还需(xū)要有一定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功(gōng)绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的(de)进程，还是人均(jūn)住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺(quē)时代，而(ér)目前居民的杠杆(gān)率(lǜ)和房价(jià)收入也不支撑(chēng)每年(nián)18万亿(yì)元的销售额，以及过(guò)快上行的房价，因而行业高增的时代已经(jīng)过(guò)去，未来行业(yè)的需求或将回(huí)落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很容易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年(nián)的民营地产爆(bào)雷(léi)），行业进入(rù)到供给侧出清的(de)过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获(huò)得市(shì)占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回落(luò)时，行业的贝(bèi)塔已经过去(qù)了，但不代表没有(yǒu)投资(zī)机(jī)会(huì)，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投(tóu)资，就是强竞(jìng)争力(lì)公(gōng)司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕(gēng)细作个股(gǔ)成为(wèi)公募乃至整体机构(gòu)的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个(gè)股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个(gè)股，在(zài)纳入统计的124只房地产类标的股中，本月(yuè)以来实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名(míng)前五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一(yī)假期归来后日成(chéng)交(jiāo)量明显(xiǎn)放大，4日、5日连(lián)续(xù)两个交易日收(shōu)出涨停。从该股的基本面(miàn)来(lái)看，上实发(fā)展的(de)主营业务为房地产开(kāi)发与经(jīng)营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地产(chǎn)销售、房(fáng)地(dì)产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业(yè)绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净(jìng)利(lì)润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大流通股(gǔ)股东来看，各类机(jī)构都有(yǒu)对其布局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公(gōng)募的上银基(jī)金、私募的迎(yíng)水文龙(lóng)、中央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产管(guǎn)理公司(sī)等(děng)都跻(jī)身前十的(de)行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也是上(shàng)海本地房企，其第一季度的收(shōu)入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是该公司后疫情时代出(chū)租率复(fù)苏(sū)至近(jìn)年来最高，另一方(fāng)面(miàn)则是公(gōng)司拿地结算(suàn)持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩势头向好背景下，自然也吸(xī)引了知名机构在其中持续(xù)驻(zhù)足。从第一季度十大流通(tōng)股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第三(sān)个(gè)季度(dù)他(tā)有(yǒu)的两只产品杀入前(qián)十。同时榜单(dān)中还(hái)有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深殖民地和半殖民地区别通俗易懂，中国7个殖民地(shēn)圳(zhèn)的地(dì)产公(gōng)司，一季报(bào)交(jiāo)出的也(yě)是一份(fèn)报(bào)喜的(de)成绩单：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀(shā)入十大流通(tōng)股股东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外联袂出现的机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国际和(hé)私募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全球基金相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌(pái)和兼并(bìng)重组后(hòu)，龙头(tóu)的价值更为笃(dǔ)定突(tū)出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房(fáng)企的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝大多数(shù)房企(qǐ)受限于信用问(wèn)题或者资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本(běn)土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金(jīn)额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负债(zhài)率基本在(zài)70％以下，而其(qí)他房企的净负(fù)债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资(zī)成本看，龙(lóng)头房企的融资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢(yíng)行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是(shì)，在当前中特估(gū)的浪(làng)潮(cháo)下，央国企地(dì)产股(gǔ)或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业(yè)的结(jié)构性机会依然存在，少部分公司尤(yóu)其是(shì)央(yāng)企占据(jù)显著优势，其主要又体(tǐ)现为库存(cún)的优势。央(yāng)企地产(chǎn)公(gōng)司，现阶段(duàn)表(biǎo)现(xiàn)出较低的融资成(chéng)本(běn)，优质的开发资源和良好的(de)不动产资产运营能(néng)力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地(dì)产公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地资源债(zhài)权(quán)债务关系(xì)等问题，市场对民(mín)营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出(chū)清的(de)过程中，央国企相较于民企来(lái)说估(gū)值的修复更(gèng)明显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业(yè)进入高(gāo)质量(liàng)发展阶段(duàn)，具备较快(kuài)速发展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利(lì)和现(xiàn)金(jīn)流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较(jiào)低，企业自身(shēn)资产(chǎn)的质量好(hǎo)、运(yùn)营能力强(qiáng)、可以(yǐ)创造(zào)持(chí)续现金流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行业普(pǔ)涨的(de)概率比较(jiào)低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业集中度提(tí)升的头部公司。”星石投资首席研(yán)究(jiū)官方磊(lěi)也(yě)表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构这一思路(lù)的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资(zī)背景龙头前途更为光明。不(bù)过国(guó)投(tóu)瑞(ruì)银基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需(xū)要客观(guān)地去持(chí)续(xù)观察国(guó)企央企在(zài)三个(gè)方面(miàn)是(shì)否可以维持，首先是融资成本保持低(dī)位(wèi)，其次(cì)是销售份额(é)持续(xù)提(tí)升(shēng)，再次是拿(ná)地份额(é)持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房(fáng)企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出(chū)现(xiàn)的整体(tǐ)下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明显，保利发(fā)展、滨(bīn)江(jiāng)集团等房企(qǐ)营(yíng)收(shōu)、净利均(jūn)实现了业(yè)绩的回正，甚至是较大(dà)增速的增长(zhǎng)。而这些公司也(yě)是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张宏伟向《红周(zhōu)刊》分(fēn)析表示，业绩出现明(míng)显改善的房(fáng)企(qǐ)，主(zhǔ)要(yào)是因为(wèi)过去(qù)两三年时间，尤其是(shì)在(zài)2021年(nián)下(xià)半(bàn)年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集中在核心城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房(fáng)企销售业(yè)绩的(de)增长，从而(ér)在(zài)2023年一季度市场(chǎng)恢复(fù)但仍处于调整的过程中(zhōng)，能(néng)够保有一个(gè)正增长。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟同时(shí)也提醒表示(shì)，在房地产的(de)复苏过程中(zhōng)，还面(miàn)临着一些不确定性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除(chú)了杭(háng)州、成(chéng)都等极个别城市四月(yuè)环(huán)比三(sān)月(yuè)相对表现较好之外，包括北京、上海在内(nèi)的绝大(dà)多(duō)数城市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而(ér)现在五月的市场表现也不(bù)太乐(lè)观。按照(zhào)现在的经(jīng)济(jì)状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库存(cún)压力(lì)、企(qǐ)业的资金面压(yā)力(lì)，可能会(huì)出现，到六月份(fèn)房企为(wèi)了半年(nián)报(bào)冲业绩出(chū)现(xiàn)市场的(de)短期反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度(dù)增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董(dǒng)事长陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其上(shàng)下(xià)游(yóu)产(chǎn)业链的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很(hěn)多(duō)，我们(men)要多给一些耐心，这个时候，在房地(dì)产(chǎn)以及(jí)上下游就不是(shì)赚快(kuài)钱(qián)的时(shí)候，只能赚他(tā)基(jī)本(běn)面的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为少(shǎo)数的、做得比同行(xíng)好得多的企业，会伴随整个行业的(de)弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地(dì)凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举例分析(xī)，不做买卖(mài)推(tuī)荐(jiàn)。）

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