5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日(rì)收盘(pán)，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为(wèi)代(dài)表的(de)机构对于这(zhè)一板块已经(jīng)在悄然布局(jú)。数据显示(shì)，以(yǐ)南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所(suǒ)公布的总份额(é)均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金(jīn)一季(jì)报统计，龙头与地方国企央企获(huò)得增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增(zēng)幅(fú)五只个股分(fēn)别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地(dì)产或(huò)“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已(yǐ)过 精耕(gēng)细作成共识

　　从(cóng)公募基金对(duì)房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业(yè)标(biāo)的市值约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公(gōng)司市值在股票资(zī)产中的占比却断崖(yá)式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的(de)首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行(xíng)业(yè)的持股比(bǐ)例也(yě)同步回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季度得(dé)以延凸面镜和凹面镜成像的特点是什么呢，凸面镜与凹面镜成像特点续(xù)。数(shù)据统计显示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五个(gè)股分别为保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市(shì)值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公(gōng)募(mù)对于房地产的投资(zī)愈发有集中于龙(lóng)头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示，在公募(mù)基金(jīn)一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产(chǎn)板块(kuài)排(pái)名最(zuì)高(gāo)的是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去(qù)年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙(lóng)头(tóu)股(gǔ)从排位(wèi)上看均有退步，尤其是(shì)万科(kē)最(zuì)为明显；其次是金地集团(tuán)退出(chū)百(bǎi)大之列(liè)。但考虑(lǜ)到(dào)房地产(chǎn)是复苏链上(shàng)最后一环，且(qiě)首季并非行业(yè)销售(shòu)旺季，其传导到二级市场乃至机构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识(shí)的是，经(jīng)济圈判断(duàn)房地产(chǎn)已经进(jìn)入(rù)大(dà)分化(huà)时代(dài)，一二线城市好于三四线(xiàn)城市。而映射到二(èr)级市场投(tóu)资上，配置房(fáng)地产行业轻松收获行(xíng)业(yè)贝塔的红利期一去不返了(le)。“如果按照产业周期来(lái)分(fēn)类，包括房地产等几类行业在(zài)盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者(zhě)衰退期(qī)的(de)行业，传统认知上(shàng)没(méi)有(yǒu)什么(me)投(tóu)资机会的(de)。但在这(zhè)几年特殊的行情里包(bāo)括(kuò)煤炭、电解(jiě)铝等类似的(de)行(xíng)业也出现(xiàn)了一些(xiē)机会，背(bèi)后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿具名的上海(hǎi)公募(mù)基金(jīn)经理指出。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募人士持(chí)谨(jǐn)慎乐观(guān)态(tài)度：“行业前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平方米的(de)年销售(shòu)面积很难(nán)再出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量(liàng)有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要有一定的政(zhèng)策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地(dì)产研究(jiū)员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论(lùn)从城镇化的进程(chéng)，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人(rén)），我国(guó)均(jūn)已(yǐ)告别住房短(duǎn)缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿(yì)元的(de)销售(shòu)额，以及过快上行的房(fáng)价，因而行业高增的时(shí)代已经过去，未来行业的需求(qiú)或(huò)将回落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的(de)高(gāo)杠杆属性，就很容易(yì)出现信用风险(xiǎn)问题（类(lèi)似2022年的民(mín)营(yíng)地产爆雷），行业进入(rù)到(dào)供给侧出清(qīng)的(de)过程(chéng)。这个过程中(zhōng)，综合(hé)竞争(zhēng)力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式(shì)，获得市占率的提升。当行(xíng)业需求见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经(jīng)过(guò)去(qù)了(le)，但不代(dài)表没有投(tóu)资机会，机会(huì)在(zài)于城(chéng)市、位置、产品的(de)阿尔法，而(ér)对应到股票投资，就(jiù)是(shì)强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基于这样的(de)认识转变，精耕细(xì)作个股成为公募乃至整(zhěng)体机构的(de)务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产(chǎn)指(zhǐ)数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。从(cóng)具体的(de)个股(gǔ)来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板(bǎn)块个股，在纳(nà)入统(tǒng)计的124只房地(dì)产类(lèi)标的股中，本月(yuè)以来实(shí)现股价上(shàng)涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其(qí)中，上述(shù)时间(jiān)段(duàn)恰好排名前五(wǔ)的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上实发(fā)展，五一(yī)假期归来后日成交量(liàng)明(míng)显放大，4日(rì)、5日连(lián)续两个交易(yì)日收(shōu)出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实发展的主营业务为房地产开发与经营。公司(sī)的主要产品(pǐn)及服务(wù)为房地(dì)产销(xiāo)售、房地产(chǎn)租赁、物(wù)业管(guǎn)理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从(cóng)业(yè)绩数(shù)据来(lái)看，2022年(nián)，其实现营业收入(rù)52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日(rì)时(shí)的首季十(shí)大流通股(gǔ)股东来看， 具(jù)体包括公募的上银基(jī)金、私募的(de)迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金(jīn)、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十的(de)行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名(míng)第二(èr)的(de)浦东金(jīn)桥也是上(shàng)海本地(dì)房企，其第一(yī)季度的收(shōu)入利润规模大幅度(dù)复苏。究其原因，一(yī)方面(miàn)是该公司后疫情时代(dài)出(chū)租率复苏至近年来最高(gāo)，另一方(fāng)面则是公司(sī)拿(ná)地(dì)结(jié)算持续性向好，从数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建筑面(miàn)积(jī)约54万平方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩势头向好背(bèi)景下，自然(rán)也吸(xī)引了知名(míng)机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)，知名私(sī)募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前(qián)十中，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀入(rù)前十(shí)。同时榜单中(zhōng)还有(yǒu)一支(zhī)大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上(shàng)述两家上海区(qū)域(yù)性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深(shēn)圳的(de)地产(chǎn)公司，一季报(bào)交(jiāo)出的也是一份报喜的(de)成绩(jì)单：首季公司实现营业(yè)收(shōu)入(rù)51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来(lái)看，《红周刊》注意(yì)到两只公募指基首季新杀入(rù)十大流通股股东(dōng)行列(liè)。具(jù)体说来(lái)， 南方(fāng)中证全指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七位，富国(guó)中证指数(shù)1000增强则排名(míng)第九位(wèi)，此(cǐ)外联袂出现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和(hé)兼(jiān)并(bìng)重组(zǔ)后，龙头的(de)价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土地供给(gěi)较多(duō)（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的(de)利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问题(tí)或者资金紧张没法拿地(dì)，龙(lóng)头房企趁机(jī)获(huò)取低成(chéng)本土(tǔ)地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地(dì)金(jīn)额/销售金(jīn)额）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他房(fáng)企的净(jìng)负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从(cóng)融(róng)资成本看，龙头(tóu)房企的融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头房企明显跑(pǎo)赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估的(de)浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在(zài)发(fā)展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构(gòu)性机(jī)会依然存在(zài)，少部分(fēn)公司尤(yóu)其是央企占据显著优势，其主要(yào)又体现为库存(cún)的优势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较(jiào)低的(de)融(róng)资成本，优(yōu)质的开发资(zī)源和(hé)良好的不动(dòng)产资(zī)产(chǎn)运营能力的(de)多重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营(yíng)地产公(gōng)司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减(jiǎn)值、土地(dì)资源债权债务关系(xì)等(děng)问题，市场对民营房开企业的资产会有更多(duō)担忧和质疑(yí)，所(suǒ)以在这一轮行(xíng)业出清(qīng)的过(guò)程中，央(yāng)国企相较于民企来(lái)说(shuō)估值的修复更明显。中特估的(de)角度(dù)从(cóng)中长(zhǎng)期的(de)维(wéi)度看(kàn)，行业的逻(luó)辑在于集中度提(tí)升后，行业进入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段，具(jù)备(bèi)较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和(h凸面镜和凹面镜成像的特点是什么呢，凸面镜与凹面镜成像特点é)现金(jīn)流创造能力(lì)，以此带来估值中枢(shū)的(de)提(tí)升(shēng)，应该(gāi)关注估(gū)值(zhí)相对较低，企业自身资产的质量好、运(yùn)营能力强(qiáng)、可以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率(lǜ)比较低，行(xíng)业内(nèi)部(bù)将出现分化，要关注(zhù)将受益于(yú)行(xíng)业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构(gòu)这一思路的(de)话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更(gèng)为(wèi)光明。不(bù)过国(guó)投瑞银基金(jīn)投资部(bù)副总监(jiān)綦(qí)傅鹏表示：“需要(yào)客观(guān)地(dì)去持续观察国企央企在(zài)三个方面(miàn)是否可以(yǐ)维(wéi)持，首(shǒu)先是融资(zī)成本保持低位，其次(cì)是销售份(fèn)额持续提(tí)升(shēng)，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏(sū)速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需要多(duō)给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据(jù)房(fáng)企(qǐ)一季报(bào)梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度(dù)的业绩(jì)分(fēn)化(huà)更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等(děng)房(fáng)企营收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这些公司也是机(jī)构(gòu)的(de)重(zhòng)仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明(míng)显(xiǎn)改善的房企，主要(yào)是因为过去两三年时(shí)间，尤其(qí)是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎(zěn)么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够(gòu)推动房(fáng)企销售业绩(jì)的增(zēng)长，从而(ér)在(zài)2023年一季度市(shì)场恢复但(dàn)仍(réng)处于调(diào)整(zhěng)的过(guò)程中，能够(gòu)保(bǎo)有一(yī)个(gè)正(zhèng)增长。

　　不过(guò)张宏伟(wěi)同(tóng)时(shí)也(yě)提醒表示(shì)，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临着一(yī)些不确定性。其实整个市场(chǎng)从四月份开始又(yòu)在往下掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成都等(děng)极(jí)个别城市(shì)四月环比三月相对表现较好(hǎo)之外，包括北(běi)京、上海在内(nèi)的绝(jué)大多数城(chéng)市都出现环比(bǐ)下滑(huá)的情况。而现在五月的市场(chǎng)表现(xiàn)也不太(tài)乐(lè)观。按照现(xiàn)在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库(kù)存压(yā)力、企(qǐ)业的资金面压(yā)力，可能会出现，到六月份(fèn)房企为了半年报冲业(yè)绩(jì)出现市场的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力(lì)现象。也就是说，第二季度、第(dì)三季(jì)度增(zēng)长(zhǎng)不确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长(zhǎng)陈(chén)昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业(yè)链的(de)复苏速(sù)度都比想象的(de)要慢(màn)很(hěn)多，我们要(yào)多给一些(xiē)耐心(xīn)，这个时候，在房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的(de)时候(hòu)，只能赚他基(凸面镜和凹面镜成像的特点是什么呢，凸面镜与凹面镜成像特点jī)本(běn)面的钱。但(dàn)这(zhè)也意(yì)味着，只有极为少数的、做得比同行好(hǎo)得多的(de)企业，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体(tǐ)现出来(lái)。所(suǒ)以只能耐心地去(qù)等待它(tā)的(de)基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月(yuè)13日《红周刊》，文中提(tí)及个(gè)股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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