文：任(rèn)泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全(quán)国住房(fáng)和城乡建设工作会议(yì)提出“有条件(jiàn)的可以进行现(xiàn纵有万般不舍的下一句是什么成语，纵有万般不舍啥意思)房销售”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安(ān)徽、河南(nán)、四川、广(guǎng)东(dōng)等地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售(shòu)制了(le)，用你的(de)钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓和(hé)社会，这是(shì)房地产(chǎn)从(cóng)大(dà)开(kāi)发时代步入(rù)高质量发展阶段的必然趋势(shì)，也是对(duì)购(gòu)房老百姓的最(zuì)大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时(shí)代，对购房民众不公平的(de)预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。以后一手交钱(qián)，一手(shǒu)交房，天(tiān)经地义。当(dāng)然二(èr)次房改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制，长效机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实(shí)现房(fáng)地产软着陆(lù)和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制(zhì)、改为现房销(xiāo)售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买者的(de)单方面不公(gōng)平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不(bù)能交(jiāo)付的(de)风(fēng)险(xiǎn)。从(cóng)个人层面看(kàn)，预(yù)售制对购房者非(fēi)常不公(gōng)平，比(bǐ)如(rú)，交房(fáng)等(děng)待(dài)期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担(dān)银行(xíng)利息，还要承担(dān)延(yán)迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不(bù)能交房的风(fēng)险。从行业层(céng)面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)扩(kuò)张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，这样有助(zhù)于落实中央(yāng)房住(zhù)不(bù)炒(chǎo)精(jīng)神、有(yǒu)助于保障购房老(lǎo)百姓权益(yì)、有助于房(fáng)企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制(zhì)度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么(me)情况(kuàng)？简单科普一下：商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售最早(zǎo)源(yuán)于中国香港(gǎng)，俗称卖楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港，引入了商(shāng)品(pǐn)房预售制度。其实，当(dāng)前(qián)世界(jiè)不少国(guó)家存在预售制。但是(shì)，重点(diǎn)来了(le)！发达(dá)国家一般有严(yán)格的监管保障措施，开发(fā)商(shāng)在项目获得政府(fǔ)批准后才(cái)可(kě)以开(kāi)始销(xiāo)售，买(mǎi)家在购买期房后并非像(xiàng)中国一样在支(zhī)付(fù)完(wán)首付款后从银(yín)行一次(cì)性贷款支付剩余全部房款，而是根据开(kāi)发商(shāng)工程进度在完全交房前进行分期支(zhī)付。所(suǒ)以，预售(shòu)制度是需要严格(gé)的资金监(jiān)管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施作为保障的，如果没有(yǒu)这(zhè)些保障措(cuò)施(shī)，一(yī)定会(huì)触发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不(bù)如借(jiè)机取消(xiāo)预售制(zhì)度，以后改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历(lì)史阶(jiē)段性，现(xiàn)在(zài)中(zhōng)国住房进入存量时代，取消预售制(zhì)度有助于降负(fù)债降杠杆(gān)，不再(zài)把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓和社会，当然(rán)这需要配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机(jī)制。这是个(gè)技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一(yī)定能化解这个难(nán)题，让房地(dì)产回归实体经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民(mín)众的最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升(shēng)开发商(shāng)的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。所有商(shāng)业(yè)的(de)本质是向善，是以客户为中心(xīn)，房地(dì)产也不能例外，老百姓(xìng)买(mǎi)房子是天大的(de)事，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)、实(shí)施现房销售是实现老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐(lè)业、社(shè)会长治久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业健康发(fā)展的(de)重大措施(shī)。在当前的(de)情况下(xià)，取消(xiāo)预售制要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融(róng)支持当期三好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究(jiū)中(zhōng)心参(cān)与财税改革方案研究时，对(duì)预(yù)售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房企杠杆(gān)率(lǜ)等(děng)进行过长期系统的专项研究(jiū)。（参考后来(lái)形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交易立法，设(shè)置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买(mǎi)方(fāng)资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有(yǒu)着(zhe)转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行(xíng)公共房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋(wū)或者其他(tā)临时住宅(zhái)，住房(fáng)的需(xū)求是(shì)相当高，不过大多(duō)数(shù)居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为(wèi)单(dān)位，需要雄厚的(de)资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出(chū)租是中国香港(gǎng)地(dì)产(chǎn)行(xíng)业(yè)盛行(xíng)的(de)方式，但有着转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问(wèn)题，不少地产(chǎn)商开(kāi)始探求新的方式，如(rú)把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层(céng)出售。这模式一(yī)经推(tuī)行，购买楼宇的市民数(shù)量有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出(chū)售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东(dōng)创办立(lì)信(xìn)置业有(yǒu)限公司，凭借商业(yè)直(zhí)觉和多年经(jīng)营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业务的经验，对于商品(pǐn)流通(tōng)、资金周转有着独到的见(jiàn)解，在努(nǔ)力寻(xún)求方法加快自身资金周转。当时其(qí)在(zài)购下九龙的一块(kuài)地盘后，除(chú)了分层(céng)出售、还(hái)印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料(liào)、分层(céng)价格、订购方法等(děng)。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式(shì)，等(děng)新楼落成时，收齐(qí)买(mǎi)家(jiā)的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民(mín)众购房的资(zī)金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和(hé)销售，也解决了制造商(shāng)的资金问题(tí)，降(jiàng)低投(tóu)资(zī)风险，在(zài)当(dāng)时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模式(shì)成(chéng)为当时中(zhōng)国香港房地产市场的一(yī)大特色，纵观中国香港房地产市(shì)场的改革(gé)，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了核心的住房(fáng)供不应求的问题，使(shǐ)房市(shì)发(fā)展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式(shì)推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范化，纵有万般不舍的下一句是什么成语，纵有万般不舍啥意思建立(lì)健全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门(mén)提升了对于预(yù)售楼花制(zhì)度的监(jiān)管，即要求开发(fā)商在预(yù)售前(qián)，确保地价(jià)款已经全部支付(fù)，还(hái)要证明(míng)自身(shēn)有资金等能力把项目完成，资(zī)金需(xū)放入律师(shī)所托(tuō)管，支(zhī)取时(shí)需律(lǜ)所和建(jiàn)筑师的核准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开(kāi)发商、律所(suǒ)、建筑师等(děng)造(zào)假，套取监管(guǎn)账户(hù)资金，中(zhōng)国香港要求律师行(xíng)在银行开设(shè)的信(xìn)托账户(hù)（监管账户）、开发(fā)商操作等采(cǎi)取全透(tòu)明化机制，且银行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后(hòu)续需自身推动项目完工。随着监管体系(xì)逐步(bù)完善(shàn)，出现“烂尾”的现象(xiàng)较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房需求大和供给(gěi)量短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建(jiàn)国(guó)以(yǐ)来(lái)，中国内地优(yōu)先发(fā)展重工业，强调基(jī)础建(jiàn)设(shè)，这一导向使前(qián)期发展工业化(huà)的进程大于城(chéng)市化进(jìn)程，唯有解决住房基础等城(chéng)市化(huà)配套(tào)问题，才能进一步推(tuī)进(jìn)城市化(huà)。但当时(shí)推(tuī)行(xíng)的是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一分配(pèi)，以租养房”的(de)福(fú)利分房制(zhì)度，住(zhù)房市场发(fā)展起步(bù)较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出现了分配(pèi)不公、效率低、配套(tào)差等问题，因此福利分房制度不再(zài)适用于当(dāng)时的国(guó)情。叠加房地产市场(chǎng)面临(lín)商品房的需求量大，而社(shè)会(huì)缺(quē)少(shǎo)大型房地产(chǎn)开发商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此(cǐ)时引(yǐn)入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国(guó)内(nèi)地逐(zhú)步引进(jìn)中(zhōng)国香港预售商品房制(zhì)度(dù)，先后出台多(duō)项文件，大力支持国内房(fáng)地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深(shēn)化城镇住房制度改革，加快住房建设(shè)的通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社(shè)会化的住房(fáng)新(xīn)体制，从计划经济(jì)下的(de)福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商(shāng)品房。房地产市场采用预售制，允许(xǔ)开(kāi)发(fā)商卖期房(fáng)，解决了房企缺少资(zī)金和开发时间周期长的两大难题，开发商以(yǐ)预(yù)售款撬动下一(yī)个项目的开发(fā)，形成滚动开发(fā)模式，住房供应速度(dù)加(jiā)快。自此中国内地开始房改(gǎi)货币(bì)化，中国(guó)人民银行(xíng)等多方(fāng)迅速出台相关的信(xìn)贷政(zhèng)策，支持购(gòu)房(fáng)者，极大作用推动了房地产市场的(de)发展。

　　引入(rù)中国香港“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式(shì)后，经调整(zhěng)形成契合中国内地的商品房预售制度(dù)。预售制的(de)初衷是为了缓解(jiě)房企(qǐ)资(zī)金(jīn)压力，加(jiā)快城镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)建设。具体来说，是指房地(dì)产开发企业(yè)将正在(zài)建设中的(de)房屋(wū)预先出售给购房者(zhě)，由购房者(zhě)支付定(dìng)金或房款(kuǎn)的(de)行为。区(qū)别于(yú)中(zhōng)国香港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品房预售流程为(wèi)：房(fáng)地产开发商办理预售许可(kě)证-签订商品房买卖合同-进行备案(àn)登记和(hé)预告登记-交(jiāo)付房屋(wū)。在(zài)购房(fáng)过程中，购房者需(xū)要一次性付(fù)清首付款，并采用(yòng)银行(xíng)贷款的形式一次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可(kě)能已拿到了全部购房款，这(zhè)点与中国香港的按照(zhào)工程进(jìn)度(dù)付(fù)款(kuǎn)有(yǒu)所不(bù)同。对(duì)中国(guó)内地(dì)的开(kāi)发商而言，预(yù)售制商品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆(gān)的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地(dì)商品房销售的最主要方式，预售(shòu)制极(jí)大缩短(duǎn)房(fáng)企现金回(huí)笼周期，同(tóng)时(shí)增加市(shì)场商品房供应，推动了城镇化发(fā)展进程。预售制在(zài)过去20多年对中国内地房地产市场的(de)稳(wěn)步发展起(qǐ)到了重要作用(yòng)，不(bù)仅解决了房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)快(kuài)速发展阶段(duàn)的资金(jīn)需(xū)求，也提高了居(jū)民居住水平，中国内地(dì)城(chéng)镇居民(mín)从筒子楼(lóu)住到(dào)住宅小区(qū)，从(cóng)全民蜗(wō)居到基本适(shì)居，住(zhù)房事业取得巨大进(jìn)步(bù)，数十(shí)年时间走(zǒu)完发达国家(jiā)几百年城镇化(huà)路程。改(gǎi)革开(kāi)放以来(lái)，城镇化进(jìn)程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方公(gōng)里增长至60721平(píng)方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发(fā)布的《中国住房(fáng)存量报(bào)告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地(dì)城镇住(zhù)宅存量从不(bù)到14亿平增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预售制(zhì)在当前已(yǐ)成为中国(guó)内(nèi)地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销售面积占(zhàn)总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上(shàng)升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房地产行业的(de)发展。中国内地房地产历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积(jī)从(cóng)2.2亿(yì)平增至19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发(fā)投(tóu)资完成额从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面积和(hé)销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中(zhōng)国内地经济(jì)高增长(zhǎng)的(de)火车(chē)头。

　　1）从经济(jì)增长渠道(dào)，房地产带动的(de)上下游产业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)业(yè)增加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动(dòng)产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中房地(dì)产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的(de)投资占全社会固(gù)定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固定(dìng)资产(chǎn)投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地(dì)产贷(dài)款占银行各(gè)项(xiàng)贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通(tōng)道(dào)业务，占比(bǐ)超过三分(fēn)之一。从房地产融(róng)资存量占(zhàn)社(shè)融存量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企大(dà)面积违(wéi)约(yuē)，将(jiāng)导致银行不(bù)良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市(shì)值(zhí)为62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三(sān)国合计(jì)的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值(zhí)占股债房(fáng)市值的比(bǐ)例(lì)看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的(de)64％。中国住房市值与(yǔ)股债(zhài)房市(shì)值的比例较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及中国(guó)资本市(shì)场发(fā)育尚不成(chéng)熟，直(zhí)接融资比(bǐ)例较低(dī)，股(gǔ)票、债券市值较低(dī)，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售(shòu)制背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人(rén)层面看，绝(jué)大部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是(shì)对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要(yào)承担延迟(chí)交(jiāo)房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不(bù)能交房(fáng)等风险(xiǎn)。另外(wài)，购房者和(hé)开发商之间的购房合(hé)同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合(hé)同是两(liǎng)个独(dú)立的合(hé)同关系，如果开(kāi)发商发生违(wéi)约，购(gòu)房者只能根(gēn)据购房合同向(xiàng)开发商主张权力(lì)，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银行进行(xíng)贷款偿还(hái)，因此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过(guò)度举(jǔ)债(zhài)、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)扩张，资金若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风(fēng)险，进行(xíng)影响自身信(xìn)用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层(céng)面看，银行作(zuò)为按揭贷款(kuǎn)的发放(fàng)方，一旦房企因为市场波动或(huò)经营不善，出现资金链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通(tōng)过与购房(fáng)者签订的(de)预售合同和按揭合(hé)同，已经从(cóng)银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧(sàng)失(shī)还款能力或(huò)短期不能还款等，则(zé)风险完全由银行承担(dān)，银行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字(zì)那就(jiù)是“没钱(qián)”，即(jí)没钱付工(gōng)程(chéng)款。在2004版的《城市商(shāng)品(pǐn)房预售管理办法》中(zhōng)明(míng)确规定了开发企(qǐ)业预(yù)售(shòu)商品房所得款项应当用(yòng)于有(yǒu)关的工程(chéng)建设，商品房预售款监管的具体(tǐ)办法(fǎ)，由房地产管理部(bù)门(mén)制定。但多年以(yǐ)来全国并没有统一的预售资金监(jiān)管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重(zhòng)点监(jiān)管资金比(bǐ)例为总预售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市(shì)则按照(zhào)项目的建安成本(běn)乘(chéng)以建筑面积或者项目工(gōng)程总额报价计算重点资金。而事实是(shì)，不少购房款未(wèi)进入监管账(zhàng)户、或进入监(jiān)管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月(yuè)供却(què)被迫继续还(hái)款。那(nà)么，监管账户资金如(rú)何被(bèi)挪走的？实际(jì)上，在(zài)过(guò)去房地产大开发时代(dài)的高周(zhōu)转背(bèi)景下，抽调(diào)预(yù)售款监(jiān)管账户资金，是行业(yè)“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工(gōng)程总承(chéng)包方，以(yǐ)工程建设名(míng)义，获得监管账户拨付资金，再(zài)由工程方将(jiāng)资(zī)金转给房企，而拨付的(de)工程款(kuǎn)，远超工程进度(dù)所需(xū)。通过(guò)这些方式套(tào)取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样(yàng)做提供了(le)资(zī)金流动(dòng)性，房企抽调资(zī)金(jīn)统(tǒng)筹拿地(dì)、还款和(hé)楼盘(pán)建(jiàn)设，形成一种资金循(xún)环高周(zhōu)转模式，但一(yī)定程度上把(bǎ)风险甩给(gěi)了(le)购房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外(wài)商(shāng)品房预售制(zhì)度呈现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付资(zī)金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保护机(jī)制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要求购房者支付的预付款比例相对较(jiào)低，绝大(dà)部分房款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付(fù)款一(yī)般以定金方式支付(fù)，或按(àn)工程进度(dù)分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式(shì)：一(yī)般采(cǎi)用两种(zhǒng)方式(shì)发放按揭贷款，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放(fàng)，购(gòu)房者开(kāi)始月供(gōng)；二(èr)是(shì)房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护(hù)：为预(yù)售商(shāng)品房(fáng)提供期房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商品房出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护：房屋交付质量(liàng)的(de)保障有两种方式，一是期房由政府(fǔ)或(huò)第(dì)三(sān)方验(yàn)收合格(gé)并提供(gōng)验收凭证后，开发商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证取得购房(fáng)者支(zhī)付(fù)的房款。二是开发(fā)商为购房者提(tí)供一(yī)定的保修(xiū)期，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资(zī)金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金一(yī)定期限内无(wú)条件返(fǎn)还，最低(dī)首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支付首付，其余房(fáng)款(kuǎn)交付后按(àn)揭还款，交付前资金(jīn)由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例一般为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可(kě)低(dī)于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方数据，2021年(nián)美国(guó)平均首付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支付方面(miàn)，除定金(jīn)或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金(jīn)，购(gòu)房者的定金及首付(fù)款由(yóu)第三方公证(zhèng)行或产权保险公(gōng)司(sī)的信托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者资金(jīn)可通过申(shēn)请仲裁(cái)取回(huí)，且不承担任何(hé)责(zé)任与损(sǔn)失。而开(kāi)发商在房屋建(jiàn)设过程中的资金全部来自银(yín)行，银行根(gēn)据工(gōng)程进度向(xiàng)开(kāi)发(fā)商提供一定比例(lì)的贷款(kuǎn)，由于开发(fā)商挪用资金直接损害银行(xíng)利益，银行有充分动(dòng)机监管开发商施工进度(dù)。开发商在房(fáng)屋(wū)交付时需取得由政府相关部门(mén)经审查后发放的验收(shōu)凭证(zhèng)，通(tōng)过验收(shōu)凭证向银行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房(fáng)款(kuǎn)按(àn)建造工(gōng)期(qī)进度支付，按(àn)揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利(lì)率，开发商(shāng)或(huò)购(gòu)房者可购(gòu)买(mǎi)期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在项目获批(pī)后即可预(yù)售房屋。签(qiān)署购房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签订合同后定金退还。如由于任何原(yuán)因不能购买，定金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合(hé)同后，购房者需支付公证(zhèng)费和土地交易(yì)税，分别为(wèi)房(fáng)屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含(hán)在购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于(yú)购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定(dìng)最(zuì)低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取(qǔ)按工期支付房款的制(zhì)度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付节(jié)点可分为公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完(wán)工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及(jí)墙(qiáng)面完(wán)工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给(gěi)予(yǔ)购房者一(yī)定使用期限，期限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面(miàn)，德(dé)国(guó)保险公司针(zhēn)对(duì)期房设(shè)计了(le)两种保(bǎo)险，保险的(de)功能(néng)是当房屋出现重大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司保(bǎo)证开发商(shāng)赔(péi)偿或修(xiū)复，开发(fā)商破产(chǎn)，由保(bǎo)险公司(sī)负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英(yīng)国预售制(zhì)设有10％定金保险保护机制(zhì)，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双方律师严(yán)格(gé)监管。

　　订立合同前(qián)，买卖(mài)双方均有一名律师，负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同(tóng)等(děng)各(gè)个环(huán)节，各环(huán)节内容确认无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部(bù)分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面(miàn)，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订(dìng)21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节，英国(guó)采取按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款的方(fāng)式，但是交房前付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，一般会(huì)在合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房(fáng)前付款比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支(zhī)付。

　　交付(fù)环(huán)节，英(yīng)国规定(dìng)房屋(wū)必(bì)须经过房(fáng)产公证公司的检验验收后(hòu)才(cái)能(néng)交付，交(jiāo)付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资(zī)金监管(guǎn)极为严格，资(zī)金也由律(lǜ)师监管(guǎn)，在确认工程进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方(fāng)律师，卖方(fāng)律师(shī)转给开发商，即资金在进入开发商账户(hù)前(qián)经过两道关口(kǒu)，有利于(yú)保障(zhàng)购房者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置(zhì)期(qī)房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或(huò)1000万(wàn)日(rì)元时，开发(fā)商必须完成(chéng)“预售(shòu)房定金(jīn)保全措施”，交(jiāo)房前付款比例(lì)不(bù)超房款的20％，开发商违约需返还(hái)定(dìng)价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战(zhàn)结束后(hòu)由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠(dié)加法律(lǜ)空白(bái)，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅地建筑(zhù)物交易(yì)法(fǎ)》，经多次修订(dìng)，目前(qián)是唯一一部(bù)规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的(de)部分，法(fǎ)律要(yào)求开(kāi)发(fā)商必须完成定金保全措施(shī)才可预售(shòu)。什么是定金保全措(cuò)施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签订购房合(hé)同(tóng)时，开发(fā)商向金融(róng)机构或指定保证机(jī)构或保(bǎo)险机(jī)构签订(dìng)定金保证委托(tuō)合(hé)同，设置(zhì)购房(fáng)者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应的保证金证(zhèng)明书交付给购房(fáng)者。除定金外，其(qí)他预先支付(fù)的购房款也受(shòu)该(gāi)措施保护(hù)。若(ruò)开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融(róng)机构或保(bǎo)证机构或保险公司兑(duì)付，同时，开发商需向购(gòu)房者赔付(fù)违约金，一般约(yuē)为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环节(jié)，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者(zhě)即可向银(yín)行申(shēn)请贷(dài)款，但交房(fáng)后才(cái)开始按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可返还(hái)相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程(chéng)进度支付，所有资金进银行专门(mén)项目(mù)资金账(zhàng)户(hù)，交房后满1年(nián)保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡(pō)开发(fā)商有(yǒu)统(tǒng)一的选购权合(hé)同(tóng)以(yǐ)及订金返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步签订(dìng)购(gòu)买合(hé)同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首(shǒu)付及(jí)印(yìn)花税，同时(shí)购房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样采(cǎi)取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要(yào)求所有(yǒu)开发商(shāng)遵(zūn)守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也(yě)依照工(gōng)程进度放款，月(yuè)供在此过程中随(suí)着放出(chū)贷(dài)款的(de)增(zēng)加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金与付款(kuǎn)会存入(rù)银行专门(mén)的项目资金账户(hù)，账户资(zī)金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期(qī)来看(kàn)，当前(qián)房地(dì)产到了政策出手临界(jiè)点，重点是保交楼和(hé)房(fáng)企重组。一方(fāng)面，加(jiā)大对刚需和改善型需求的支(zhī)持力(lì)度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾(gù)妥善(shàn)应对局(jú)部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保(bǎo)复工(gōng)保民(mín)生，给予强有力的金(jīn)融工具(jù)支持(chí)。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常(cháng)运转的房企包括(kuò)民营企业，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵头并购重组整个行业(yè)，为(wèi)每个(gè)房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分估(gū)计(jì)形势复杂性和(hé)人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以及(jí)长效机制。长效机(jī)制(zhì)四大(dà)关键是(shì)推动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税。定金环(huán)节，建(jiàn)立开发商(shāng)违约(yuē)后定金保(bǎo)护机制，如将(jiāng)已支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期以及重大(dà)缺(quē)陷等情况提供充分的(de)保障。余(yú)款支(zhī)付环节，建立按工程进(jìn)度付款机制(zhì)或交房后按揭贷(dài)款机制(zhì)，充分保护购房者的权益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行的第(dì)三方资金监管机构，或由政(zhèng)府(fǔ)相(xiāng)关部门直接监管，以此防(fáng)止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商(shāng)品房保修期制度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质量(liàng)问题全(quán)权负责、免费(fèi)维修，购(gòu)房(fáng)者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看(kàn)，取消(xiāo)商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是(shì)权(quán)宜之计，现在(zài)全(quán)国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房(fáng)销售。另一方面，取(qǔ)消预(yù)售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现(xiàn)的营(yíng)销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质(zhì)量(liàng)和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民众的最根本(běn)最实质(zhì)的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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