5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代(dài)表的机(jī)构对于这一板块已(yǐ)经在悄然布(bù)局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日(rì)时(shí)所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金(jīn)一(yī)季报统计，龙头(tóu)与地方国企央(yāng)企获(huò)得增持，持仓数量占流通股比重增幅五(wǔ)只个股(gǔ)分别为(wèi)华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房地(dì)产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过(guò) 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对房地(dì)产的(de)配置看，2019年末，公募(mù)所持有的房(fáng)地(dì)产行业标的市值约(yuē)1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房地(dì)产公(gōng)司市值在股科幻小说的三要素是哪三要素，小说的三要素是哪三要素的内容票资(zī)产(chǎn)中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终(zhōng)于出现了(le)三年(nián)来(lái)的首次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数据统计(jì)显示，公募重仓持(chí)有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江集团，持(chí)仓市值(zhí)占板(bǎn)块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现，公募(mù)对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总的(de)重仓(cāng)股中(zhōng)，房地产板块排名最高(gāo)的是保(bǎo)利发(fā)展，在基(jī)金重仓第33位。排(pái)名第二的是招商蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变化之处首先在于几只房(fáng)地产龙头股从(cóng)排(pái)位上看均有退步，尤其是万科最(zuì)为明显(xiǎn)；其次是(shì)金地集团退出百大之列(liè)。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上(shàng)最后一(yī)环，且首季并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级(jí)市场乃至机构持仓(cāng)上(shàng)还需要时间周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是，经济圈判(pàn)断房地产(chǎn)已经(jīng)进入大分化时代，一二线城市(shì)好于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻(qīng)松(sōng)收获行(xíng)业贝(bèi)塔的红(hóng)利期一去(qù)不返了。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业周(zhōu)期来分类(lèi)，包括(kuò)房地产(chǎn)等几类行业在(zài)盖特(tè)纳曲(qū)线里(lǐ)属于成熟期(qī)或者衰退(tuì)期的行业(yè)，传统(tǒng)认知上没有什么投资机(jī)会的。但在这(zhè)几(jǐ)年特殊(shū)的行情(qíng)里(lǐ)包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出现了一(yī)些(xiē)机会，背后的(de)逻辑(jí)是供给侧(cè)发(fā)生了更(gèng)大的变(biàn)化(huà)。”一(yī)不愿具(jù)名的(de)上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿(yì)平(píng)方(fāng)米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存量地产的(de)更新，也(yě)有近10亿平方米。需(xū)求端还需要有一定的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地(dì)产研究(jiū)员(yuán)吕(lǚ)功绩也指出：“时(shí)至今日，无(wú)论从城镇化的进(jìn)程，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国均(jūn)已告别住(zhù)房短缺时代(dài)，而目前居民(mín)的杠(gāng)杆率和房(fáng)价收入(rù)也不支撑(chēng)每(měi)年(nián)18万亿元的销售额，以及过快上行的(de)房(fáng)价，因而行业高增的时代已经过去，未来行业的需求或将回落(luò)，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随(suí)着地(dì)产的(de)高杠杆属性，就很容易出(chū)现信用风险问题(tí)（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进(jìn)入到供给侧(cè)出(chū)清(qīng)的过(guò)程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占(zhàn)率(lǜ)的提升(shēng)。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不(bù)代表没有投资机会，机会在于城(chéng)市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票投资(zī)，就是(shì)强竞争力公(gōng)司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细作个股成为公募乃至整体机构的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地(dì)产指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申万房地产(chǎn)板块个(gè)股，在纳入统计的124只房地产类标的(de)股中(zhōng)，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前五的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们(men)分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的(de)上实发展，五一假(jiǎ)期归来后(hòu)日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨停。从该股的基本(běn)面来看，上(shàng)实发展(zhǎn)的(de)主营业务为(wèi)房地产(chǎn)开发与经营。公(gōng)司的主要产品及服务(wù)为房地产销(xiāo)售(shòu)、房(fáng)地(dì)产租赁、物业管理服(fú)务、工程项(xiàng)目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营业(yè)收入(rù)52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看，各类机(jī)构(gòu)都有对其布(bù)局的例子。以3月31日时的首季十(shí)大(dà)流(liú)通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私(sī)募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦(pǔ)东(dōng)金(jīn)桥也是上海本地房企(qǐ)，其第(dì)一季度(dù)的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面(miàn)是该公司(sī)后疫情时代(dài)出(chū)租率复苏至近年来(lái)最高，另一方面则是(shì)公司拿(ná)地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑(zhù)面积(jī)约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩(jì)势头向(xiàng)好背景下，自(zì)然也吸引(yǐn)了知名机构(gòu)在其(qí)中持续驻足。从第一季度十大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产(chǎn)品依然在(zài)前十中，这也是(shì)连续第(dì)三个季(jì)度他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同(tóng)时榜单(dān)中还(hái)有一支(zhī)大(dà)名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资(zī)局(jú)，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区(qū)域性地产公司(sī)外，荣安(ān)地产则是主要布局在深圳的地(dì)产公司(sī)，一季报交(jiāo)出的(de)也是一份报喜(xǐ)的成绩单(dān)：首季公司(sī)实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意(yì)到两只公募指基首季新杀入(rù)十大流通(tōng)股(gǔ)股东行列。具体说来(lái)， 南(nán)方中证全指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜排名第七位(wèi)，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外联袂(mèi)出(chū)现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和(hé)私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析(xī科幻小说的三要素是哪三要素，小说的三要素是哪三要素的内容)：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙头(tóu)的(de)价值更为笃定突出；从(cóng)拿地(dì)端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给(gěi)较多(duō)（券(quàn)商测算对应潜(qián)在(zài)毛利率在(zài)25％以上，目前(qián)房(fáng)企(qǐ)的(de)利(lì)润率仅20％），绝大多数(shù)房(fáng)企受限于(yú)信(xìn)用问题或者(zhě)资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成本土地，龙(lóng)头房(fáng)企的拿地力度（拿(ná)地金(jīn)额/销(xiāo)售金额）基本(běn)在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头(tóu)房企杠杆(gān)率较低，净负债率(lǜ)基本(běn)在(zài)70％以下，而其他(tā)房企的(de)净负债率普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本(běn)看，龙头(tóu)房(fáng)企的融资(zī)成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或(huò)存(cún)在发展的大好机(jī)会。中信证券(quàn)指出：“房地产行(xíng)业(yè)的结构(gòu)性(xìng)机会依(yī)然存在(zài)，少(shǎo)部分(fēn)公司尤(yóu)其是央(yāng)企(qǐ)占据显著优(yōu)势，其主要又体(tǐ)现为库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成本，优质的(de)开(kāi)发资源(yuán)和良(liáng)好的不(bù)动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估(gū)，国央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕(lǚ科幻小说的三要素是哪三要素，小说的三要素是哪三要素的内容)功绩强(qiáng)调(diào)，“对于减值(zhí)、土地资(zī)源债权债(zhài)务关系等问(wèn)题，市场对民营房开企业的资产会(huì)有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国企相较于民(mín)企来说估值的修复更明(míng)显。中(zhōng)特估的角度(dù)从中长期的(de)维度看，行业的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利和现金流(liú)创(chuàng)造能力，以(yǐ)此带(dài)来估值中(zhōng)枢(shū)的提升，应该关注估值相(xiāng)对(duì)较低(dī)，企业自(zì)身(shēn)资(zī)产的质量(liàng)好、运营(yíng)能力强、可以(yǐ)创造(zào)持续现金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行业(yè)普涨(zhǎng)的概(gài)率(lǜ)比较低，行业(yè)内部将(jiāng)出现(xiàn)分(fēn)化，要关(guān)注将受益(yì)于(yú)行业集中度提升的头部公司。”星(xīng)石投(tóu)资首席(xí)研究(jiū)官(guān)方磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投资部副(fù)总(zǒng)监(jiān)綦(qí)傅鹏表示(shì)：“需(xū)要客(kè)观地去持续(xù)观察国企(qǐ)央(yāng)企(qǐ)在(zài)三个方面是否(fǒu)可以维持，首先(xiān)是融资成本(běn)保持(chí)低位，其次(cì)是(shì)销售(shòu)份额持续提升，再次是拿(ná)地份(fèn)额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机(jī)构(gòu)需(xū)要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一(yī)季报(bào)梳(shū)理发现，对(duì)于2022年的(de)业绩出(chū)现的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这些公司也是机(jī)构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示，业(yè)绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要是(shì)因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国(guó)有企业仍在(zài)持续性地拿地，且主要集中在核心城(chéng)市(shì)，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢(huī)复但仍处于调整的(de)过程中(zhōng)，能够(gòu)保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面(miàn)临着(zhe)一些不(bù)确定性(xìng)。其实整个市(shì)场从四月份开始(shǐ)又在往下掉(diào)。除了杭州、成都(dōu)等(děng)极个别(bié)城(chéng)市四月环(huán)比三月相(xiāng)对(duì)表现较(jiào)好之(zhī)外，包括北(běi)京(jīng)、上(shàng)海(hǎi)在内的绝大(dà)多(duō)数城市(shì)都出(chū)现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月(yuè)的市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)也不太乐观(guān)。按照现在的经济状(zhuàng)况、收(shōu)入情况，以及市(shì)场的去库存压力、企(qǐ)业(yè)的资(zī)金面压力，可能(néng)会出(chū)现(xiàn)，到六月份房企为了半年报冲(chōng)业绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的(de)一个市场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也就(jiù)是说(shuō)，第(dì)二季度、第三季度增长(zhǎng)不确(què)定性(xìng)的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不(bù)是(shì)赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候，只能赚他基(jī)本面(miàn)的钱。但这也意(yì)味着，只有极为少数的、做(zuò)得比同行好(hǎo)得多的企业，会(huì)伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以(yǐ)只能(néng)耐(nài)心地(dì)去等待它的基(jī)本面不断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提及(jí)个股仅(jǐn)为举例分析(xī)，不做买卖推(tuī)荐。）

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 科幻小说的三要素是哪三要素，小说的三要素是哪三要素的内容