OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技，引发了公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市场的(de)影(yǐng)响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开(kāi)盘继续延续(xù)此(cǐ)前几日的下跌走势，午(wǔ)后(hòu)跌幅(fú)一(yī)度扩(kuò)大，尾盘(pán)有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交(jiāo)易(yì)日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大(dà)园REIT曾发布公告(gào)，紧急回应称，哲(zhé)库科技(jì)是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产(chǎn)张润大厦的重要承租方之一，目(mù)前未收到哲(zhé)库科(kē)技及(jí)OPPO方(fāng)面关于停止执行(xíng)已签租赁(lìn)协(xié)议的通(tōng)知。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原(yuán)始权益(yì)人将继续密切(qiè)关(guān)注(zhù)哲库科技后续情况(kuàng)，积(jī)极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购(gòu)入(rù)项(xiàng)目的原始权益人六朝是指哪六朝(rén)相关负责人也表示，近期已同步启动了应(yīng)急预案，排(pái)摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提前退租(zū)的可能事项。由(yóu)于(yú)张润大厦(shà)是全国首(shǒu)批REITs申报扩(kuò)募(mù)项目，公司领导(dǎo)高度重视，浦东新(xīn)区国(guó)资委也高(gāo)度关注。

　　多位业(yè)内人士表(biǎo)示，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT近(jìn)期市场波动较大(dà)，但其(qí)实不(bù)动产公募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期(qī)出租(zū)率下跌并不会从根本上影响其内(nèi)外价值，投资(zī)者应理性看(kàn)待(dài)。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二(èr)级市场价(jià)格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库(kù)科技的事件继续(xù)扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价格小幅低开(kāi)，此(cǐ)后二(èr)级市场价格开始(shǐ)震荡走低，午盘(pán)收跌(diē)6.17％。午后，华安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日(rì)二级市场价格表现欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易(yì)日跌幅(fú)达到9.69％，今年(nián)以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安张江光大园REIT累计涨幅(fú)超过(guò)24％，在(zài)全市场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整体表(biǎo)现上看，目前上市的8只产业园(yuán)区(qū)基础设(shè)施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产业园REIT微幅上(shàng)涨，其(qí)余7只均(jūn)有不同程度下跌，8只产(chǎn)业园区(qū)基(jī)础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中(zhōng)已经披露张(zhāng)江光大园(yuán)项目出(chū)租率有所下降(jiàng)，如今拟扩募(mù)的项目(mù)又遭(zāo)遇突发事(shì)件，因(yīn)此导(dǎo)致二级(jí)市场价格出(chū)现(xiàn)波(bō)动。”一位(wèi)业(yè)内人(rén)士分析(xī)称。

　　不过，在上述人(rén)士看来，尽管出(chū)于风险(xiǎn)规避的原因(yīn)，最近几个交易日(rì)场内资金有所流出，但(dàn)是，不动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目(mù)短期出租(zū)率下跌并不会从根本上影响其内(nèi)外价值。

　　他也(yě)同时表(biǎo)示，目前随着(zhe)二级(jí)市场价格下跌，风险也得(dé)到一定释放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面等(děng)多重因素影响，不好(hǎo)判断价格是不是已经完全(quán)触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还有一(yī)位(wèi)业(yè)内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市场跌幅(fú)较(jiào)大(dà)，其实有些隐含收益率高的产品具备一定(dìng)的投资价值，很(hěn)适合稳健类(lèi)投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产(chǎn)业园区、物(wù)流类等REITs产品具备(bèi)一定(dìng)的投资(zī)价值(zhí)。

　　先(xiān)锋(fēng)瑞驰(chí)私募基金执(zhí)行董事高如星对此(cǐ)表示，若张江园区最终能顺利解决(jué)招商，平稳(wěn)过(guò)度对经营现金(jīn)流没有造成大的影响，“事件性利空(kōng)下调至得这么六朝是指哪六朝(me)急(jí)、这么深，加上前期本身园(yuán)区类资产就(jiù)回调不少了，这就是黄金(jīn)坑。”不过(guò)，他也强调，最终还是落到租金收(shōu)入受不受影(yǐng)响，影响多大，估计园区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上再迎(yíng)接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲库科技。随后5月(yuè)12日(rì)晚，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT发(fā)布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟(nǐ)新购入(rù)基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到(dào)哲库科(kē)技及(jí)OPPO方面关于(yú)停止执(zhí)行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关(guān)注哲库科技后续情况(kuàng)，积极(jí)做好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季(jì)报中披露的张江光大(dà)园项目出租(zū)率下降事项，一度二级市场价格出现回落。在随后召(zhào)开的(de)业绩说明会中(zhōng)管理人就相关事(shì)项(xiàng)进(jìn)行了解释说明，市场信(xìn)心得到(dào)了一(yī)定提振，二级市场价格表(biǎo)现也趋于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线上和线下的(de)扩募说明会上，运(yùn)营团队表示了对张江(jiāng)光大园项目的信心，预计签署(shǔ)意向书和合同谈(tán)判(pàn)中的储(chǔ)备租(zū)户正常(cháng)转化后(hòu)，项目出租(zū)率将(jiāng)得到(dào)回升。没想到(dào)仅过了不到三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之路(lù)又(yòu)迎(yíng)来了新的考验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引起了市场各方的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入(rù)项(xiàng)目的原始权益(yì)人相关负(fù)责(zé)人坦言，事发突然确实始料(liào)未及，在获(huò)悉OPPO关(guān)停哲(zhé)库科(kē)技消(xiāo)息的第(dì)一(yī)时间(jiān)即奔赴现场进行(xíng)了沟(gōu)通(tōng)和核实工作，并同步启动(dòng)了(le)应(yīng)急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前退租的可(kě)能(néng)事(shì)项(xiàng)。由(yóu)于(yú)张润(rùn)大厦是(shì)全国(guó)首批REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目，公司领导高度重(zhòng)视，据悉(xī)新(xīn)区国(guó)资委也高度关(guān)注。

　　当(dāng)谈(tán)及储备租户情况，相(xiāng)关(guān)负责人介绍(shào)说，目前储备(bèi)租户还是比较丰富的，覆(fù)盖了(le)芯片测试、人工智能、航天产业(yè)、信息技(jì)术等产业客户，租赁意向面积超过了2万方。从意向储(chǔ)备(bèi)转化为(wèi)实际租户需要一(yī)些(xiē)时间。

　　“我们正在着手通过(guò)签署(shǔ)租赁意(yì)向(xiàng)书来尽快锁定一(yī)些重(zhòng)要租户(hù)。虽然收了三个月履(lǚ)约保(bǎo)证(zhèng)金(jīn)给(gěi)了我们(men)一些空间(jiān)，但本(běn)着对首(shǒu)批扩募、对(duì)市(shì)场负责的态度，我们(men)肯定要(yào)全力与时间赛跑，把这些面(miàn)积(jī)在(zài)短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持(chí)有的同区域的(de)张江光大(dà)园(yuán)项目(mù)一季度末(mò)也有(yǒu)将(jiāng)近30％的空置率，原始权益人有那(nà)么多储备租户，之前(qián)的(de)空置率(lǜ)为何未能(néng)得到(dào)解决。

　　对此(cǐ)相关负责人解释，张江光大园一(yī)直以来都(dōu)坚持以市(shì)场化运营为(wèi)导向，历史运营表现稳定，租户(hù)的调(diào)租(zū)和换(huàn)租都属于正(zhèng)常情况(kuàng)，而这次项目的大(dà)租户(hù)退租正好发生在(zài)市场活跃度的短期低点，目前市场(chǎng)情况已有所好转(zhuǎn)。在看(kàn)到(dào)出(chū)租率下滑情况没有(yǒu)得到及时修复后，张江这边也作了一(yī)定的(de)资(zī)源调配和(hé)倾斜，引(yǐn)入了一些(xiē)储备(bèi)租户(hù)。

　　另外(wài)，张润大厦和张江光大园项目在给租户的分隔空间、交(jiāo)付标准、租金水平等方面也有一(yī)些差异化(huà)，张(zhāng)润(rùn)大厦多(duō)是两千多平的大平层，楼(lóu)的成新度(dù)高一些，单价也(yě)贵一些，张江(jiāng)光大园单层(céng)以一(yī)千平的面(miàn)积为主，还有(yǒu)一些独栋形态的物业。租户(hù)自身也会有诉求，也会根据自(zì)身需求和预算挑选(xuǎn)区(qū)域内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募(mù)完成以后，新老资产(chǎn)的管理人(rén)都变(biàn)成了一家(jiā)，后(hòu)续我们(men)在资(zī)源(yuán)共(gòng)享(xiǎng)和联(lián)合营(yíng)销方面能更(gèng)加充分发挥协同效应，相信可以做得(dé)更好(hǎo)。”上述(shù)负责(zé)人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负(fù)责人表示，张江(jiāng)集(jí)团和张江高(gāo)科目前在管资产约五百(bǎi)万方，还有(yǒu)一些其他(tā)在开发的储(chǔ)备(bèi)项目，这些都将成为张江REIT实现打(dǎ)造张江园区产业空间资产上市平台目标的坚实后盾和储备(bèi)资源。“我们非常(cháng)重(zhòng)视张(zhāng)江REIT这个(gè)资本平台和(hé)它未来的发展。”相关负责(zé)人表(biǎo)示，“这次扩募是我们实现基金扩(kuò)容的第一步，也是至关(guān)重(zhòng)要的一步(bù)，眼下我(wǒ)们(men)可能面临了一些突(tū)发情况需要解(jiě)决，但是这和(hé)我(wǒ)们在张江(jiāng)科学(xué)城这三(sān)十(shí)年建设发展过程中(zhōng)所(suǒ)经历的相比，只能算是(shì)一(yī)个(gè)非常小的插曲。我们(men)有信心排除万难(nán)，尽(jǐn)一(yī)切(qiè)可(kě)能化解当前突(tū)发事件的所有负(fù)面影响(xiǎng)，维持预期和市场(chǎng)的信心。”

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