5月以来，房地产板块(kuài)个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代表(biǎo)的机(jī)构对于这(zhè)一板块已(yǐ)经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公(gōng)布(bù)的总份额均较4月(yuè)28日时(shí)有小幅增长(zhǎng)。根据基(jī)金一季报统(tǒng)计，龙头(tóu)与地方国企央企获得(dé)增持，持仓数量占流通股比重增幅(fú)五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产(chǎn)或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配(pèi)置看，2019年末(mò)，公募所持(chí)有的房地产行业标的(de)市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公(gōng)募所持(chí)房地产公(gōng)司市值(zhí)在股(gǔ)票资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现(xiàn)了三(sān)年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似乎在今年一季度得以延(yán)续。数据统计(jì)显示，公募(mù)重仓持有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分(fēn)别为(wèi)保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万科(kē)A、华(huá)发股份、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓市值占板块(kuài)比(bǐ)重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于(yú)房(fáng)地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇总的重仓股中(zhōng)，房(fáng)地产板块排名最高的是保利发展，在基(jī)金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招(zhāo)商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科(kē)最(zuì)为(wèi)明显；其(qí)次是金地集团退出(chū)百大之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地产是复苏(sū)链上(shàng)最后一环(huán)，且首季并(bìng)非行业销售旺(wàng)季，其(qí)传导到二(èr)级市场(chǎng)乃(nǎi)至机构(gòu)持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈(quān)判断房地(dì)产(chǎn)已经进入大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到二级(jí)市场投资上，配置房地(dì)产行业(yè)轻松收(shōu)获行业贝(bèi)塔(tǎ)的红利期一去(qù)不返了(le)。“如(rú)果按照产业周(zhōu)期来分类(lèi)，包括房地产等几类行业(yè)在(zài)盖特纳曲(qū)线里属于成熟(shú)期或者衰(shuāi)退(tuì)期的行业，传统认(rèn)知上没(méi)有什么投资机(jī)会的。但在这(zhè)几(jǐ)年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电(diàn)解铝(lǚ)等类似的行(xíng)业也出(chū)现(xiàn)了一(yī)些机会，背(bèi)后的逻辑(jí)是供给侧发(fā)生了更大的变化。”一不(bù)愿具名(míng)的上海公(gōng)募(mù)基金经(jīng)理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也有公募(mù)人士持谨(jǐn)慎(shèn)乐(lè)观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出(chū)现了，2022年光是居(jū)民(mín)存款数量增(zēng)加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量(liàng)地(dì)产(chǎn)的更(gèng)新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需(xū)要有一(yī)定(dìng)的政策出来(lái)去(qù)刺激(jī)购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房(fáng)地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至(zhì)今日，无论从(cóng)城(chéng)镇(zhèn)化的(de)进程，还是人均住(zhù)房面(miàn)积（接近30平/人），我国(guó)均已告(gào)别(bié)住房短缺时代(dài)，而目前居民(mín)的杠(gāng)杆率和(hé)房价收入也不(bù)支(zhī)撑每年18万亿元的(de)销售额(é)，以及(jí)过快上行的房(fáng)价，因(yīn)而行业高(gāo)增的(de)时代已经过去，未来(lái)行业的需求(qiú)或(huò)将回(huí)落，在(zài)此(cǐ)过程(chéng)中(zhōng)，伴随着地(dì)产的高(gāo)杠杆属性，就很(hěn)容易出(chū)现信用风(fēng)险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业(yè)进入到供给(gěi)侧出清的过(guò)程。这个(gè)过程中，综合竞争力(lì)强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业(yè)需求见顶(dǐng)回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但(dàn)不(bù)代表没有(yǒu)投资(zī)机(jī)会，机(jī)会(huì)在于(yú)城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应(yīng)到(dào)股票投资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作个(gè)股成(chéng)为公募乃至整体机构(gòu)的务(wù)实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出(chū)现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产(chǎn)板块个股，在纳入(rù)统计的124只房地(dì)产类标的股中，本月以来实(shí)现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安地产。排(pái)名第(dì)一的上实(shí)发(fā)展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从(cóng)该(gāi)股的(de)基本(běn)面(miàn)来看，上(shàng)实(shí)发展的主营业务(wù)为房地产开(kāi)发(fā)与经营(yíng)。公司的主(zhǔ)要(yào)产品及服务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工程项目(mù)、酒店经营。从(cóng)业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现(xiàn)营(yíng)业总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来(lái)看，各类(lèi)机构(gòu)都(dōu)有对其布局的(de)例子。以3月31日(rì)时的首季十(shí)大流通股股东来看， 具体包括公(gōng)募的(de)上银(yín)基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长(zhǎng)城资产管理(lǐ)公司等(děng)都(dōu)跻身前十的(de)行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名(míng)第二的(de)浦东金(jīn)桥(qiáo)也(yě)是上海本地房企，其(qí)第(dì)一季(jì)度的收(shōu)入利润(rùn)规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公(gōng)司后疫情时代出租率复(fù)苏至(zhì)近年来最高，另(lìng)一方面则是公司bno护照是什么意思 bno护照是英国国籍吗(sī)拿地(dì)结算持(chí)续(xù)性(xìng)向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑面(miàn)积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十(shí)大(dà)流通股股东来看，知(zhī)名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品依然在(zài)前十中(zhōng)，这也(yě)是连续第(dì)三个季度他(tā)有的(de)两(liǎng)只产品杀入前十(shí)。同时榜单中(zhōng)还(hái)有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家(jiā)上海区域(yù)性地产公司(sī)外，荣安地产(chǎn)则是(shì)主要布局在深圳的地产公司，一(yī)季报交出的也(yě)是(shì)一(yī)份报喜(xǐ)的(de)成绩(jì)单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来(lái)看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季(jì)新杀(shā)入十大流通股股东(dōng)行列。具体(tǐ)说来(lái)， 南方中证(zhèng)全(quán)指房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则(zé)排名(míng)第九位，此外(wài)联(lián)袂出现的机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际(jì)和私(sī)募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全(quán)球基(jī)金(jīn)相(xiāng)关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价(jià)值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年(nián)土(tǔ)地(dì)市场大幅(fú)降温，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前(qián)房企(qǐ)的利润率仅20％），绝(jué)大(dà)多数房企(qǐ)受限于信(xìn)用问题(tí)或者资金紧张没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房企趁(chèn)机获取(qǔ)低(dī)成本土地(dì)，龙头房企的拿地(dì)力度(dù)（拿地金额/销售金(jīn)额(é)）基本在30％以上(shàng)；从(cóng)融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负(fù)债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空间有(yǒu)限，从融(róng)资(zī)成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企(qǐ)的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当(dāng)前中特(tè)估(gū)的浪潮下，央国企地(dì)产股或(huò)存在发展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结(jié)构性机会依然存在，少部分公司尤(yóu)其是(shì)央企占据显著优势(shì)，其(qí)主要又(yòu)体现为库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成本，优质的开发资源和良(liáng)好的不(bù)动产资产运营能力的多(duō)重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较(jiào)于(yú)民营(yíng)地(dì)产公司也是(shì)更有优势(shì)的(de)。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源债权债务(wù)关(guān)系等(děng)问题，市场对(duì)民(mín)营房开(kāi)企业的(de)资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行(xíng)业出清(qīng)的过程中(zhōng)，央(yāng)国(guó)企相较于民企(qǐ)来(lái)说估值的修复(fù)更明(míng)显。中(zhōng)特估的(de)角度从中长(zhǎng)期(qī)的维(wéi)度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业(yè)进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定(dìng)且可预(yù)期的盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估值中枢的提(tí)升，应该关注估值相对较(jiào)低，企(qǐ)业自身资产的(de)质(zhì)量好、运营(yíng)能力强、可以(yǐ)创造持续现金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存量时代中(zhōng)行业(yè)普涨的(de)概(gài)率(lǜ)比较低(dī)，行(xíng)业内部(bù)将出现(xiàn)分(fēn)化，要关注(zhù)将受益于行业集中度提升(shēng)的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示bno护照是什么意思 bno护照是英国国籍吗。

　　顺应机构这一(yī)思路的(de)话(huà)，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国(guó)资(zī)背景龙(lóng)头前途更(gèng)为(wèi)光明(míng)。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地(dì)去(qù)持续观察国企央企在三个方面是否(fǒu)可(kě)以维持，首先是融资(zī)成(chéng)本保持低位，其次是(shì)销(xiāo)售份额持续(xù)提升，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构需要多(duō)给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一(yī)季报(bào)梳(shū)理发现，对于(yú)2022年的业绩(jì)出现的整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一季度(dù)的(de)业(yè)绩分化(huà)更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房企营收、净(jìng)利均实现了(le)业(yè)绩的回(huí)正，甚至是较大(dà)增速的增长。而这(zhè)些公(gōng)司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知(zhī)名房地产(chǎn)业内人(rén)士张宏(hóng)伟(wěi)向《红(hóng)周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善的(de)房企，主(zhǔ)要是因(yīn)为过去两三(sān)年时间(jiān)，尤其(qí)是(shì)在2021年下(xià)半年(nián)民营房企不怎么投资(zī)拿地之(zhī)后，国有企业(yè)仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集中(zhōng)在(zài)核心城(chéng)市，投资力(lì)度(dù)较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于(yú)调整的过程中，能够保(bǎo)有(yǒu)一个正增长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同时也提醒(xǐng)表示(shì)，在房(fáng)地产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其实整个(gè)市场从(cóng)四月份(fèn)开始又在(zài)往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城市(shì)四月环比三月相(xiāng)对表现较(jiào)好之外，包(bāo)括北京、上海在内(nèi)的绝大多数城市都出现环(huán)比下滑的情况。而现在(zài)五月的市(shì)场(chǎng)表现也不太乐(lè)观。按(àn)照现在的经济状况(kuàng)、收(shōu)入情况，以及市场的去(qù)库(kù)存(cún)压力、企业的资金面(miàn)压力，可(kě)能会出现，到六月(yuè)份房企为了(le)半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的一个(gè)市(shì)场(chǎng)乏(fá)力现象。也(yě)就(jiù)是说，第(dì)二(èr)季(jì)度、第三(sān)季度增长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个房(fáng)地产以(yǐ)及其上(shàng)下游(yóu)产业链(liàn)的(de)复(fù)苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多(duō)，我(wǒ)们要(yào)多(duō)给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以(yǐ)及上下游(yóu)就不是赚快钱的(de)时(shí)候，只(zhǐ)能(néng)赚他(tā)基本面(miàn)的钱。但这(zhè)也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行(xíng)好(hǎo)得多的企业(yè)，会伴随(suí)整个行(xíng)业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去(qù)等待(dài)它的基本面不断地(dì)凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月(yuè)13日《红周刊》，文(wén)中提(tí)及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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