文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预(yù)售制了。 1月17日召(zhào)开的全(quán)国住房和城(chéng)乡建(jiàn)设工作会议提出(chū)“有条件的可以进(jìn)行现房销售(shòu)”，不足一个(gè)月时间(jiān)，已(yǐ)有山东、安(ān)徽、河南(nán)、四川、广东(dōng)等(děng)地明确表态(tài)，试点现房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品房预(yù)售(shòu)制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了(le)，这是对购房者的不公(gōng)平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别建(jiàn)了，不能把(bǎ)包袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓和(hé)社会，这(zhè)是房地产从大开发(fā)时代(dài)步入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房(fáng)改(gǎi)时(shí)，全国(guó)缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现在全国套户(hù)比超过(guò)1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时代，对购(gòu)房民众不公平(píng)的预售制(zhì)已(yǐ)经过(guò)时(shí)了(le)，该取消了，改为现房销售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技(jì)术(shù)活(huó)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长效机制(zhì)，长效机(jī)制四大(dà)关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。如果按照经济规律办事(shì)，中国一定(dìng)能(néng)实现房地(dì)产软着陆和长期平稳(wěn)健康发(fā)展，跨过(guò)这道关(guān)，解好这(zhè)道世界(jiè)难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改(gǎi)为现房销售(shòu)？大(dà)家想想，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买(mǎi)者的(de)单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付的(de)风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购(gòu)房者(zhě)非常不公(gōng)平，比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚(shèn)至(zhì)不能交(jiāo)房的风险。从行业(yè)层(céng)面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风险。取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售，这样有助(zhù)于(yú)落实中央房住不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益、有助于(yú)房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科(kē)普(pǔ)一下：商(shāng)品房预售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商(shāng)放(fàng)杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商(shāng)品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，引入了商(shāng)品房预售制度。其实，当前(qián)世界(jiè)不少国家存在(zài)预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得(dé)政府批(pī)准后才(cái)可以(yǐ)开(kāi)始销售，买家(jiā)在(zài)购买期房后并非像(xiàng)中国一样在支付(fù)完首付款(kuǎn)后从(cóng)银(yín)行一次性贷款支付剩余全(quán)部(bù)房款，而(ér)是根(gēn)据(jù)开发商(shāng)工程进度在(zài)完全交房前进行分期吴亦凡资产多少亿支付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制(zhì)度是需要严格(gé)的资金监管、分期支付以及违约处罚措施(shī)作为保障(zhàng)的，如果没有这(zhè)些保障措施，一定(dìng)会(huì)触发风险(xiǎn)，对购房民(mín)众不公平，所以不如借机取(qǔ)消预售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客(kè)观讲(jiǎng)预售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现(xiàn)在中国(guó)住房进(jìn)入存(cún)量时(shí)代，取消预售制度有助于降负(fù)债(zhài)降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，当(dāng)然这需要配套房企债务重组、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢复市场信(xìn)心和(hé)房地产长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制。这是个技术活，只要(yào)坚(jiān)持市场化改革，中国一(yī)定能化解(jiě)这个难题，让房地产回(huí)归(guī)实体经(jīng)济和(hé)居住(zhù)属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的(de)不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的(de)营销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所得(dé)的过(guò)硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的(de)保障(zhàng)，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。所有商业的本质是向善(shàn)，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐(lè)业(yè)、社会长治久(jiǔ)安、行业企业(yè)健(jiàn)康发展的重大措(cuò)施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支(zhī)持当期(qī)三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十(shí)年前(qián)在(zài)国(guó)务(wù)院发(fā)展研究中心参与(yǔ)财税改革方案(àn)研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆(gān)率等进行过长期系统(tǒng)的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参(cān)考后来形成的(de)专著《房(fáng)地(dì)产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有(yǒu)着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题，分(fēn)层(céng)销售(shòu)孕育而生。20世(shì)纪50年(nián)代，中(zhōng)国香港还未推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于木(mù)屋(wū)或者其(qí)他临(lín)时住(zhù)宅，住(zhù)房的需求是相当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数(shù)以(yǐ)一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金(jīn)实(shí)力(lì)才能(néng)购(gòu)买。虽(suī)然(rán)楼宇出租是(shì)中国香港地产行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等问(wèn)题。针对(duì)这一(yī)系列问题(tí)，不少地产商(shāng)开始(shǐ)探求(qiú)新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切(qiè)开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模式一(yī)经推行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年底霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)办立信置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭借商(shāng)业直觉和多年(nián)经营(yíng)杂货(huò)铺(pù)、海上驳(bó)运业务的经验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有(yǒu)着(zhe)独到的(de)见解(jiě)，在努力寻求方法加快自身资金(jīn)周(zhōu)转。当时其在购(gòu)下九(jiǔ)龙的一(yī)块地盘后，除(chú)了分层出(chū)售、还印(yìn)发售楼(lóu)说明(míng)书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的(de)地(dì)势环境、建(jiàn)筑材料(liào)、分层价格、订(dìng)购(gòu)方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买(mǎi)家的订金，采用(yòng)类(lèi)似租金的分期付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这(zhè)种方式减轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加(jiā)速了(le)房(fáng)屋的(de)建造和销售(shòu)，也(yě)解决了(le)制造商的资金问(wèn)题，降低投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售(shòu)模式(shì)成(chéng)为(wèi)当时中国(guó)香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的一大(dà)特色，纵(zòng)观中国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效(xiào)率(lǜ)地解(jiě)决了核心(xīn)的住房供不应求的问题，使(shǐ)房市发(fā)展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断(duàn)完善(shàn)、规(guī)范化，建立健全的监管(guǎn)机(jī)制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的(de)一(yī)个楼盘因建筑(zhù)费(fèi)用(yòng)超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部(bù)门(mén)提(tí)升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商(shāng)在预售前，确保地价款已经全部支付(fù)，还要(yào)证明自身有资金等(děng)能力把项目完成(chéng)，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取时(shí)需(xū)律所和建筑(zhù)师的核(hé)准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国(guó)香港要求(qiú)律师行(xíng)在银行开设的信托账(zhàng)户（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发商(shāng)操作(zuò)等采(cǎi)取全透(tòu)明化机制，且银行的(de)责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行将成最(zuì)大风(fēng)险方，后续需自身(shēn)推动项目(mù)完(wán)工。随着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售(shòu)制”吴亦凡资产多少亿ong>

　　二(èr)十世纪九十年(nián)代，中国内地面临住房需求大和供给量(liàng)短缺(quē)问题，引入“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内(nèi)地优先(xiān)发(fā)展重工业，强(qiáng)调基(jī)础建设，这一导向使(shǐ)前期(qī)发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住房基础等(děng)城市(shì)化配套问题(tí)，才能(néng)进(jìn)一步(bù)推进(jìn)城市(shì)化。但当时推行(xíng)的是(shì)“统(tǒng)一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福(fú)利分房(fáng)制度，住房市(shì)场(chǎng)发(fā)展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房制(zhì)度也出现了分(fēn)配不公、效率低(dī)、配套差等(děng)问题，因(yīn)此福利分(fēn)房制度不再(zài)适(shì)用于当时(shí)的国情(qíng)。叠加房(fáng)地(dì)产市(shì)场面临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺少大型房地(dì)产开(kāi)发商，商(shāng)品房(fáng)供应量小的困(kùn)境，此时引入中国香港的(de)“卖楼花”模式(shì)无疑是对(duì)内地房地产市场的(de)一针强心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国内地逐(zhú)步引(yǐn)进中国香港(gǎng)预售商(shāng)品房制度，先后出台多项文件，大力(lì)支持国内房地产市场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深化(huà)城镇住房制(zhì)度改(gǎi)革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件(jiàn)，决定停(tíng)止住房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分配货币化、住(zhù)房供给商品化、社(shè)会化的住房新体制，从(cóng)计划经济(jì)下的福(fú)利分房(fáng)转向市(shì)场经济的商品房(fáng)。房地产(chǎn)市场采用预售制，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖(mài)期房，解决了(le)房企缺少资金和开发时间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一(yī)个项目的(de)开发(fā)，形成滚动开(kāi)发(fā)模式，住房供应速度(dù)加快(kuài)。自(zì)此(cǐ)中国内地开始房(fáng)改(gǎi)货币化，中国人民银行等多方(fāng)迅速出(chū)台相关(guān)的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整(zhěng)形(xíng)成(chéng)契(qì)合(hé)中国内地的商品(pǐn)房预售制度。预(yù)售(shòu)制的初衷是为了缓解房企资(zī)金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具(jù)体来(lái)说(shuō)，是指房地产(chǎn)开发企业将(jiāng)正在建设(shè)中的房屋预先出售给购房者，由购(gòu)房者支(zhī)付定金或房款的行为。区别于中国(guó)香港，在中国内地实(shí)践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预(yù)售许可证-签订商(shāng)品房买(mǎi)卖合同-进行(xíng)备案登记和预告登记-交付房(fáng)屋(wū)。在(zài)购房过程中，购房(fáng)者需要一次性付清首付款，并(bìng)采用银行贷(dài)款的形式一次性付清剩余(yú)房(fáng)款，换言之(zhī)，房屋未建(jiàn)成，开发商可(kě)能已拿(ná)到了(le)全部购房款，这点与(yǔ)中国香(xiāng)港的按(àn)照工程进度(dù)付款有所不同(tóng)。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也(yě)开启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制(zhì)推动(dòng)城市(shì)化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国内(nèi)地(dì)商品房销售(shòu)的最主要(yào)方式(shì)，预售(shòu)制极大缩短房企现(xiàn)金回笼(lóng)周期，同(tóng)时(shí)增(zēng)加市场商品房供应，推动(dòng)了(le)城镇(zhèn)化发展进程(chéng)。预售(shòu)制(zhì)在过去(qù)20多年对中国(guó)内地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到(dào)了重(zhòng)要作(zuò)用(yòng)，不仅解(jiě)决了房地产市(shì)场快速发展阶段的资金需求，也(yě)提高了居民居(jū)住水平，中国内地城(chéng)镇居民从(cóng)筒子楼住到住(zhù)宅小区(qū)，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十(shí)年时(shí)间(jiān)走完发(fā)达国家几百年城镇(zhèn)化路(lù)程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由(yóu)7438平(píng)方公里增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发布(bù)的《中国住(zhù)房存量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿(yì)平，城镇人(rén)均(jūn)住(zhù)房建筑面(miàn)积(jī)从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇(zhèn)住房套数从约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商品住宅期房销售面积占(zhàn)总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销(xiāo)售(shòu)面积(jī)达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中国内地房地(dì)产历经二(èr)十多年(nián)长(zhǎng)周期繁荣，行业各(gè)项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿(yì)平增(zēng)至(zhì)19.9亿(yì)平，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投资完成(chéng)额(é)从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品(pǐn)房销售(shòu)面积和销售金(jīn)额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产(chǎn)业的快速发展(zhǎn)，房(fáng)地产企业从无到有、从(cóng)国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地(dì)经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的(de)上(shàng)下游产业链特别长，高达(dá)50多个行(xíng)业。2020年(nián)房地产及其(qí)产业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地(dì)产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会(huì)固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道(dào)，从房地(dì)产(chǎn)贷(dài)款占银(yín)行各(gè)项(xiàng)贷款余额(é)的(de)比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道(dào)业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地(dì)产融资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居民财富(fù)效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房市(shì)值测(cè)算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿(yì)美元(yuán)，大于美国的33.6万亿(yì)美(měi)元、日本的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英(yīng)法(fǎ)德三国(guó)合(hé)计的31.5万(wàn)亿美元。从住(zhù)房(fáng)市(shì)值占(zhàn)股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值的比例较(jiào)高(gāo)，主(zhǔ)要是因为(wèi)住(zhù)房市值高(gāo)，以(yǐ)及中国资(zī)本市(shì)场(chǎng)发育尚(shàng)不(bù)成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的风险确实存(cún)在(zài)，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方(fāng)面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商(shāng)品不(bù)能交付(fù)的风(fēng)险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行利息，还要承(chéng)担(dān)延迟(chí)交(jiāo)房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚(shèn)至不(bù)能交房等风险。另外，购房者(zhě)和开发商之间(jiān)的购房合同、购(gòu)房者和银行(xíng)的按揭(jiē)贷(dài)款合同是两个独立的合同(tóng)关系，如(rú)果开发(fā)商发(fā)生违(wéi)约，购房者只(zhǐ)能根据(jù)购房合同(tóng)向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同(tóng)按时(shí)向(xiàng)银行进行贷(dài)款偿(cháng)还(hái)，因此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资(zī)金(jīn)若遇(yù)到下行周期(qī)，会引发(fā)资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一(yī)旦房企因为市场波(bō)动或经营(yíng)不善，出现资金链断(duàn)裂等一系列(liè)问题(tí)，导(dǎo)致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过(guò)与(yǔ)购房者(zhě)签订(dìng)的预(yù)售(shòu)合同和按揭合同(tóng)，已经从银行获(huò)得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则(zé)风险完全由银行承(chéng)担，银行(xíng)将面临(lín)较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预(yù)售(shòu)监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根(gēn)结底两个字那(nà)就是“没钱”，即(jí)没钱(qián)付(fù)工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规(guī)定了开发企业预售商品房所得(dé)款(kuǎn)项应当用于有关的工程(chéng)建设，商品房预(yù)售款监(jiān)管的具体办法，由房地产管理部(bù)门制定(dìng)。但多年以(yǐ)来全国并没有统一的预(yù)售(shòu)资金监管规定，各地(dì)实行(xíng)“一城(chéng)一(yī)策(cè)”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城市重(zhòng)点监(jiān)管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等(děng)城(chéng)市则按照项目(mù)的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或(huò)者项目工(gōng)程总额报价计算重点资金(jīn)。而事实(shí)是(shì)，不少购房款(kuǎn)未进(jìn)入(rù)监(jiān)管账户(hù)、或(huò)进入(rù)监(jiān)管账户后(hòu)被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金(jīn)继续建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥无期，月(yuè)供却(què)被迫继续(xù)还款。那(nà)么，监(jiān)管账户资(zī)金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过(guò)去房地产大开发时代(dài)的高周(zhōu)转背景下，抽调(diào)预售(shòu)款监管(guǎn)账户资金(jīn)，是行(xíng)业“潜规(guī)则”。比如工程总承包(bāo)方，以工(gōng)程建设名(míng)义，获得监管账户拨付(fù)资金(jīn)，再由工程方将(jiāng)资(zī)金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程(chéng)进度(dù)所需。通过这些方(fāng)式(shì)套取的资金，在房企(qǐ)各地项目间流(liú)动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资(zī)金流(liú)动性(xìng)，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘(pán)建设(shè)，形成一种资金循(xún)环(huán)高周转模(mó)式，但一定(dìng)程度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外(wài)商品房预售制度呈(chéng)现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付(fù)款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付(fù)方式：预付款一般以定金方(fāng)式支付(fù)，或按(àn)工程(chéng)进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式(shì)：一(yī)般采(cǎi)用两种方式发(fā)放按(àn)揭贷款，一是(shì)按工(gōng)程进度付款，按(àn)揭(jiē)贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交付(fù)后发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品(pǐn)房提供期(qī)房(fáng)烂尾保(bǎo)险，在商品房出现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护(hù)：房屋交(jiāo)付(fù)质(zhì)量的(de)保障有两种(zhǒng)方(fāng)式(shì)，一是期房由(yóu)政府或(huò)第三方验(yàn)收合格并(bìng)提(tí)供验收凭证(zhèng)后，开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得购(gòu)房者支付的(de)房款(kuǎn)。二是开发商为购房者(zhě)提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资(zī)金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一定期(qī)限内无条(tiáo)件返还(hái)，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付(fù)后按揭还(hái)款，交付前资金由第三(sān)方(fāng)全(quán)程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金(jīn)或(huò)首付(fù)外，购房者在房(fáng)屋(wū)交付(fù)后通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，美国为防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的定金及首(shǒu)付款由第(dì)三方公(gōng)证行或产权保(bǎo)险公司的信托账(zhàng)户监管(guǎn)。如(rú)果(guǒ)开发商(shāng)倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承(chéng)担(dān)任何(hé)责任与(yǔ)损(sǔn)失。而开发(fā)商在房屋建设过(guò)程中(zhōng)的资金全部来自银行，银(yín)行根据工(gōng)程(chéng)进度向(xiàng)开发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由(yóu)于开(kāi)发商(shāng)挪用(yòng)资金直接损害(hài)银行(xíng)利益，银行有(yǒu)充分(fēn)动机监管(guǎn)开发商施工进(jìn)度。开发商(shāng)在房屋交付(fù)时(shí)需取得(dé)由政府(fǔ)相(xiāng)关部(bù)门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行(xíng)得到购房(fáng)者(zhě)支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购(gòu)房，房款按建造工期进度支付(fù)，按揭按工(gōng)期放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房贷利(lì)率采用固定利率(lǜ)，开(kāi)发(fā)商或购房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商(shāng)在项目获批后即可(kě)预售房屋(wū)。签署购房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签订合同后(hòu)定金(jīn)退(tuì)还。如(rú)由于(yú)任何原因不能购买，定(dìng)金按照德国法(fǎ)律全部退还(hái)。

　　签署购(gòu)房合(hé)同后，购房(fáng)者(zhě)需支付公证费(fèi)和土地交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德(dé)国(guó)没有规(guī)定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支付(fù)房款的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支(zhī)付节点(diǎn)可分为公(gōng)证(zhèng)后、主体完工、内部(bù)水(shuǐ)暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及(jí)墙(qiáng)面完工、地(dì)板完工、全(quán)部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利(lì)率，银行按(àn)施工(gōng)节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款(kuǎn)给予购房(fáng)者一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房(fáng)者开(kāi)始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司(sī)针对期房设计了两种保险，保险的(de)功能是当房屋出现重大延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相应(yīng)赔偿(cháng)。保险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖(mài)双方均有一(yī)名律(lǜ)师，负责(zé)沟通期房(fáng)交易中的房产、资金、合(hé)同等各个环节，各环节内容确认无(wú)误后签订(dìng)首付交(jiāo)换(huàn)合(hé)同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商出现(xiàn)财务、经(jīng)营(yíng)问(wèn)题(tí)时(shí)，购房者10％的定金由保(bǎo)险公(gōng)司赔付，而(ér)超出(chū)10％的(de)部分(fēn)较难追回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首(shǒu)付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，但是交(jiāo)房前付(fù)款比例相对较低，一般(bān)会在合同签订(dìng)6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须经过房产(chǎn)公证公(gōng)司的检验验(yàn)收后才能(néng)交付，交付后方可(kě)按(àn)揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售资金监(jiān)管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进(jìn)度、支(zhī)付相关款项过程中，由买房律师(shī)将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给开发商，即(jí)资金在进入开发商账户前经(jīng)过两道关(guān)口，有利于保障购房者(zhě)资金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日元时，开发(fā)商必须完成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比例不超房(fáng)款的(de)20％，开发(fā)商违约需(xū)返(fǎn)还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按揭还款。

　　立(lì)法方(fāng)面，日本(běn)二战结束后由于房屋供给严重(zhòng)失(shī)衡(héng)，叠加法律(lǜ)空(kōng)白(bái)，社会上“一(yī)房二卖(mài)”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本(běn)《宅地建物(wù)取引(yǐn)业法》，对购房者支(zhī)付定(dìng)金超(chāo)过(guò)5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发(fā)商必须完成定金保全(quán)措施(shī)才可预售。什(shén)么是定金(jīn)保全措施(shī)？即买卖(mài)双方签订购房合同时，开发商向金(jīn)融机(jī)构或指(zhǐ)定(dìng)保证机构或保险机构签订定金保(bǎo)证(zhèng)委托合同，设(shè)置购(gòu)房者定金(jīn)的保(bǎo)证或保(bǎo)险，并将相应的保证金证明书交(jiāo)付给购(gòu)房者。除定金外(wài)，其他预(yù)先支付(fù)的购房款也受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保证机构或保险公(gōng)司兑(duì)付，同时，开(kāi)发商(shāng)需(xū)向购房者赔付(fù)违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环(huán)节(jié)，交房(fáng)前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房者即可向银(yín)行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩(shèng)余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购(gòu)房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首(shǒu)付比例(lì)20％，余(yú)款按(àn)工(gōng)程进度支付，所有资金进银行(xíng)专(zhuān)门项目资金账户(hù)，交(jiāo)房后满1年保(bǎo)修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开(kāi)发商(shāng)有统一的选购权合(hé)同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则进一步(bù)签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方面，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者需(xū)支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新(xīn)加(jiā)坡(pō)期房同样(yàng)采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的(de)方(fāng)式，《发(fā)展商(shāng)条例》对期房付(fù)款流(liú)程(chéng)做(zuò)了(le)统一详(xiáng)细规定(dìng)，要求所有开发(fā)商遵守，支付节点一般为合同签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款也依照(zhào)工(gōng)程进度(dù)放款，月供在(zài)此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而(ér)增(zēng)加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款(kuǎn)会存(cún)入银行专门的(de)项目(mù)资金账户(hù)，账户资金提取须与房屋(wū)建设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋保修(xiū)期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前(qián)房地产到了政策出手临界(jiè)点，重点(diǎn)是保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)和(hé)房(fáng)企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和改善型需(xū)求(qiú)的(de)支持力(lì)度(dù)，长短兼(jiān)顾(gù)妥善(shàn)应对局部停(tíng)贷现象(xiàng)，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼保复工保民生(shēng)，给予强有力的(de)金融工具支持。另一方面(miàn)，从现在(zài)起，对还(hái)在正(zhèng)常运转的(de)房企包括(kuò)民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每(měi)个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计(jì)形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以及长效机制。长效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定金环节(jié)，建立开发商违约(yuē)后定(dìng)金保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，如(rú)将已支付定金冻(dòng)结(jié)至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合(hé)同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重大延期以及(jí)重大缺陷(xiàn)等情况提(tí)供充(chōng)分的保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)机制(zhì)或交(jiāo)房后(hòu)按揭贷(dài)吴亦凡资产多少亿款机制，充分(fēn)保护(hù)购(gòu)房者的权(quán)益。资(zī)金监管(guǎn)环节，引入独立(lì)于开发商、银(yín)行的(de)第三(sān)方资金监管机构，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付环节(jié)，建立(lì)商品房保修期制度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质量问题全权负(fù)责、免(miǎn)费维修(xiū)，购房者在(zài)保修期结束(shù)后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时(shí)代，对购(gòu)房民众不公(gōng)平的预售制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售。另一(yī)方面，取消预(yù)售(shòu)制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花(huā)缭(liáo)乱(luàn)、不(bù)知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬(yìng)的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民众的最(zuì)根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。