近两(liǎng)年(nián)火爆(bào)的创新产(chǎn)品公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表(biǎo)示，强制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体现出(chū)该(gāi)类产(chǎn)品(pǐn)长期(qī)投资价值(zhí)，通过观测(cè)经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可供分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目底层(céng)资产(chǎn)运营情况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提醒普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)注意，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权到期(qī)后不再产生(shēng)现金(jīn)收益，特许经营权分红(hóng)目(mù)前已(yǐ)包含了利润分(fēn)配和本金(jīn)的归还，在选择(zé)投(tóu)资标的时应了(le)解资(zī)产(chǎn)类型(xíng)和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产品分(fēn)红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际(jì)分配情况尚(shàng)未公布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年(nián)分(fēn)配金(jīn)额占可供(gōng)分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分红(hóng)收(shōu)益，以及基金份(fèn)额交易价格的(de)变化。基金份额二级(jí)市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市(shì)场因(yīn)素的综合(hé)影响，较易引(yǐn)起波(bō)动(dòng)。与此(cǐ)相(xiāng)比(bǐ)，基金(jīn)分(fēn)红预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基(jī)础设施(shī)资产(chǎn)的经营现金流，投资人通过基金募集材料和信(xìn)息(xī)披(pī)露文件，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分析(xī)基础设施项目的经营(yíng)业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市(shì)场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮(fú)亏，分红(hóng)作(zuò)为基金份额持有人实际获得的现金收益，对于(yú)长期投(tóu)资(zī)者更(gèng)具参考价值。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资(zī)中(zhōng)心运营高级副总监李华平也(yě)表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投(tóu)资基(jī)金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基(jī)础(chǔ)设施基金应(yīng)当(dāng)将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金(jīn)形式分配给投资者(zhě)，强制分红机制是(shì)公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红机(jī)制体现出REITs产品长期投(tóu)资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为(wèi)，从投资角(jiǎo)度来看，基(jī)础设(shè)施(shī)公(gōng)募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场(chǎng)价格反映这类产品“股(gǔ)性”的(de)一面，分(fēn)红体现了(le)这类产品的“债(zhài)性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于债(zhài)券(quàn)派(pài)息，但不等同于(yú)债券的固定(dìng)利息回报，而是由(yóu)可供分(fēn)配现金(jīn)决(jué)定。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一方面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机(jī)构投资(zī)者的投(tóu)资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配(pèi)置价值(zhí)。另(lìng)一方(fāng)面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者(zhě)稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于投资(zī)债(zhài)券相对高的(de)收益性，在有效控(kòng)制风险的前提(tí)下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资(zī)暧昧期一般多久，暧昧期一般多久可以在一起了“压(yā)舱石”的作用。

　　分红(hóng)除(chú)了投资收益(yì)“落(luò)袋为安”外，市场(chǎng)对(duì)于(yú)未来分红(hóng)水平的(de)预期，也(yě)是影响REITs基金二级(jí)市场价格走(zǒu)势(shì)的关键因素(sù)之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要股(gǔ)票(piào)和债券(quàn)宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的(de)影响，可(kě)分配(pèi)金(jīn)额完成率不(bù)达预(yù)期，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重(zhòng)因素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因(yīn)素之一，而稳定的(de)分红有利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市(shì)场热点(diǎn)呈(chéng)现(xiàn)向(xiàng)股票和债券回归(guī)的过程；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设施(shī)项目的经营(yíng)业绩相对(duì)经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分(fēn)红除权日，将(jiāng)对基金份额的开盘(pán)指(zhǐ)导(dǎo)价做调减处理(lǐ)，调减金额根据单位基(jī)金份额的分红金额进行计(jì)算(suàn)。除权(quán)操作是(shì)对分(fēn)红前后(hòu)基金份额净值(zhí)变化的(de)修(xiū)正，使投资人在基金分红前后均可(kě)以获(huò)得公平的投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可增强投资(zī)者长期投(tóu)资的信心(xīn)，同时需结合持有产品的特性，关注二级市(shì)场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权(quán)分红包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层(céng)资产情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有公募基(jī)金分红前提是本金之上的增值(zhí)部(bù)分不同，特许经(jīng)营权REITs基金(jīn)运作(zuò)期间(jiān)的“分红”界定为“分(fēn)派”更为(wèi)准确，分派的(de)是(shì)本金与增(zēng)值两个(gè)部分，两个(gè)部分之间的比例是变动的，与现有公(gōng)募(mù)基(jī)金(jīn)分红差异很大，大多(duō)数普通投(tóu)资者(zhě)可能把(bǎ)“分(fēn)派”金额误认为是(shì)持续分红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等(děng)合同年限到期(qī)后基金价值面临极大不确定性，这是该(gāi)类投(tóu)资(zī)者(zhě)应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示，目(mù)前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有(yǒu)产权类产(chǎn)品(pǐn)的(de)收益主(zhǔ)要(yào)包括每年的现金分(fēn)红及(jí)资产增值的收益(yì)，而持(chí)有特许经营类产品的收益(yì)主要来自项目每年的现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括了(le)利润分配和本金的归还，两者的比率(lǜ)也(yě)是变(biàn)动(dòng)的，对特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择投资标的(de)时(shí)，应(yīng)了解公募REITs底层资(zī)产的类(lèi)型(xíng)。

　　中航基(jī)金也表示(shì)，从细(xì)分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产属性不(bù)同而形成区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层资产的价值增值，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏强(qiáng)。普通投资者在(zài)选择公募(mù)REIT时(shí)，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择产(chǎn)品(pǐn)的二级市场(chǎng)价格和分(fēn)红有合理(lǐ)预期。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人(rén)也认为(wèi)，与产权类项目相比，特许经(jīng)营项目(mù)在经(jīng)营权到(dào)期后不(bù)再(zài)能产生现金收益(yì)，因此(cǐ)将可(kě)供分配金额的分(fēn)配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余(yú)经营(yíng)期限较(jiào)短的特许经营(yíng)项(xiàng)目，通(tōng)常具备更(gèng)高的(de)分派率水平。对(duì)于剩余期限较长(zhǎng)的特(tè)许经营权项目(mù)，即使(shǐ)分派率相对(duì)较低(dī)，也有足够年限收回(huí)本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意(yì)，特许经营权项目的分派金额包含了投资(zī)本金，在不(bù)进(jìn)行扩募的(de)情况下，基金份额单价(jià)随着(zhe)分派进度逐年(nián)下降是正常(cháng)现象，投资特许(xǔ)经营权(quán)REITs的收益(yì)来自项目剩余期(qī)限产生(shēng)的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类(lèi)项目(mù)的土地(dì)或建筑的剩余使用年限一般较长，再(zài)加上到(dào)期后通过(guò)对建(jiàn)筑(zhù)的更新改造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地(dì)出让金等追加投资，有机会进一步延长经营期(qī)限。这种类似(shì)永续经(jīng)营的假设反(fǎn)映在基(jī)础(chǔ)资产的估值上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著的资产(chǎn)投(tóu)资属性(xìng)。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项(xiàng)目(mù)底层资产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在(zài)基(jī)金(jīn)分红的(de)时点，多位业内人(rén)士还表示，在产品分红期(qī)，投资者可以(yǐ)观(guān)测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金(jīn)、内部(bù)收益率(lǜ)等(děng)指(zhǐ)标，来观察(chá)和评估(gū)项目底(dǐ)层(céng)资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指(zhǐ)标有(yǒu)两(liǎng)个(gè)：一是年(nián)报(bào)中(zhōng)披露的经营活动现金(jīn)流，二是(shì)可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)，二者存在(zài)本质性区别(bié)。经营活(huó)动产生的(de)现金净流量(liàng)是指企业经营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活动产生；可供(gōng)分(暧昧期一般多久，暧昧期一般多久可以在一起了fēn)配的(de)现金(jīn)实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润(rùn)表(biǎo)的(de)项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择(zé)，投资价值(zhí)体现在相对(duì)股(gǔ)债市场独(dú)立的资(zī)产配置功能，比较(jiào)适合长期持有。建议投资(zī)者对(duì)经营(yíng)权类的资产可(kě)以更多关注内部收益率的高低，对产权类的资产更多关(guān)注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可(kě)分配收益主要来自(zì)底层资产的经营净现金(jīn)流，所以底层资产运(yùn)营情况直(zhí)接(jiē)影响投(tóu)资回报(bào)，投资者可综合考虑(lǜ)原始(shǐ)权益人综合实力、运(yùn)营管(guǎn)理机构实力、公募基金管理人(rén)实力(lì)等多重因(yīn)素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红(hóng)交易(yì)带来(lái)的短期博弈(yì)机会仍在，叠(dié)加此前市场接连回调，建议投资者关(guān)注有基本(běn)面支撑、填(tián)权效应(yīng)相对明显、同时分(fēn)红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载(zài)明(míng)REITs在(zài)发行首年(nián)及次年的可供(gōng)分配金额预(yù)测(cè)。投(tóu)资者可(kě)以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材料中披露预(yù)测进行比(bǐ)较分析，结(jié)合经(jīng)济及市场的实际(jì)环(huán)境(jìng)，对基础设(shè)施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基金上(shàng)述负责人(rén)也称。

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