导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代(dài)而(ér)非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十(shí)年(nián)。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关中国地产是(shì)否(fǒu)过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)存量住(zhù)宅真实情况，据此(cǐ)判(pàn)断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量极度(dù)过剩，事(shì)实(shí)是否如此？

　　住建部披(pī)露(lù)全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调(diào)查数据(jù)显示(shì)城镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人均一间(jiān)房所(suǒ)能(néng)满足，它(tā)与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等(děng)因素密切相关。中国的(de)人均(jūn)住宅间数较发(fā)达国家还(hái)有(yǒu)很大差距(jù)。人均住宅(zhái)间数大于1同样(yàng)不意(yì)味着(zhe)中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户均1套(tào)房，其(qí)中(zhōng)每户持有商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布(bù)中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据商品住(zhù)宅套(tào)数、商品住(zhù)宅占比和(hé)城镇家庭户(hù)数(shù)，计10亿人民币在日本算有钱吗，日本10亿等于人民币多少钱(jì)算出(chū)城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比。

　　测算(suàn)结果显示，目前(qián)城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味(wèi)着户户有房，然而事实上中国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示(shì)，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅(zhái)套(tào)户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的租赁和(hé)置业(yè)需求(qiú)。全国总(zǒng)人口(kǒu)的近三(sān)成都是流(liú)动人(rén)口(kǒu)，流动人(rén)口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家买房(fáng)，从(cóng)而产(chǎn)生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房(fáng)，中国(guó)未来地(dì)产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一(yī)人(rén)户(hù)、两人户占比(bǐ)不断(duàn)增(zēng)加(jiā)，导致家(jiā)庭户数(shù)增(zēng)多。小家庭化趋势将延续(xù)，带来(lái)新(xīn)户购房需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板块的分(fēn)化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流(liú)入，人口(kǒu)净(jìng)迁入城市的新增住宅需(xū)求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家庭住在2000年以前(qián)建成(chéng)的(de)住宅中，涉及(jí)超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平方(fāng)米的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数与人均住宅建(jiàn)筑面积均(jūn)较发(fā)达(dá)国家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)正(zhèng)在(zài)不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地(dì)产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是中国(guó)地产黄(huáng)金发(fā)展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅供给(gěi)存(cún)在不足，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么当下(xià)房地产大分化时(shí)代已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不(bù)同能级城市(shì)之(zhī)间，不同区(qū)域(yù)板块之间，不(bù)同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方(fāng)披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发热议。从(cóng)2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二(èr)手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房(fáng)子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)到底是供(gōng)给(gěi)过剩(10亿人民币在日本算有钱吗，日本10亿等于人民币多少钱shèng)，还是供需平(píng)衡(héng)，或是仍(réng)然存在不足？可惜由(yóu)于住宅存(cún)量数据并(bìng)未公布，我们(men)无法(fǎ)直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我(wǒ)们测算出中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有住宅套数，回(huí)答当(dāng)前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场(chǎng)会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数量(liàng)过剩的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然(rán)灾害(hài)综合风险普查工作(zuò)情况为主题的新闻发布会(huì)上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建(jiàn)设(shè)行业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万(wàn)处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，平(píng)均每(měi)栋(dòng)建筑住(zhù)不到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校、医院等非(fēi)住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并不(bù)大(dà)。

　　第七次(cì)人(rén)口普查数据(jù)公布(bù)了(le)中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅(zhái)间数大(dà)于1，看似(shì)意(yì)味着人人(rén)都有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与(yǔ)房间数(shù)量有关，更(gèng)与房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套(tào)设施等因素(sù)密切相(xiāng)关(guān)。单单从人均住宅间(jiān)数不能(néng)完全(quán)反映(yìng)出城(chéng)镇居民的居(jū)住水平。

　　中国(guó)主要(yào)是以家庭(tíng)为单位购(gòu)买成套住宅，一(yī)套设施齐全的(de)住宅才(cái)是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测(cè)算(suàn)思路、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇居民(mín)住宅(zhái)主(zhǔ)要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等(děng)非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据(jù)，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可以直接(jiē)公布，一是每年商品住宅销售套(tào)数(shù)（统(tǒng)计(jì)局(jú)）；二是(shì)居(jū)民住宅(zhái)来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要(yào)用到上述(shù)两组数(shù)据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数(shù)量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来(lái)每年(nián)商品住宅销售套数(shù)相加(jiā)，我们就能(néng)够得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步，根据城镇(zhèn)居民拥有的(de)商(shāng)品住宅和非商(shāng)品住宅(zhái)比例，推(tuī)算得到(dào)居(jū)民住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三(sān)步，将城镇(zhèn)居民拥有的(de)商品住宅总数除(chú)以(yǐ)家庭户数，我们就能(néng)够得到城(chéng)镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比=住宅总套(tào)数/家(jiā)庭户数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户比/商品住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存量到底(dǐ)有多(duō)少，目(mù)前缺乏一(yī)个准确统计。我(wǒ)们(men)利用(yòng)既有统计(jì)数据，大致测(cè)算得到中国存量房地(dì)产套(tào)数，并进一步(bù)推算中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和(hé)期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新(xīn)房销售(shòu)中期房(fáng)占比(bǐ)近9成(chéng)。本文(wén)去除商品住宅累计(jì)销售套数里的(de)期房销售(shòu)，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套数(shù)计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅(zhái)累(lèi)计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣工周期在(zài)2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到交房后(hòu)装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推算(suàn)中国城镇居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居民的住宅结(jié)构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他(tā)住(zhù)宅和购买(mǎi)二手房(fáng)都是商品住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与(yǔ)购买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居民所有(yǒu)住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商(shāng)品(pǐn)住宅增幅(fú)为(wèi)过(guò)去十(shí)年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例，从而我(wǒ)们估算出(chū)2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年(nián)末(mò)，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅(zhái)。但(dàn)考虑已购(gòu)期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利(lì)，已购期(qī)房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭都(dōu)会(huì)拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房(fáng)的三点含义(yì)

　　既然(rán)城镇(zhèn)居民已经达到了户均一套房的(de)程度，“户户有房”是否意味着(zhe)中国城镇(zhèn)化进展终(zhōng)结，甚(shèn)至意味着中国地(dì)产(chǎn)存(cún)量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味(wèi)着住(zhù)宅市(shì)场供需平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多余住宅来满足(zú)因人口流动、居民换房(fáng)等(děng)因(yīn)素(sù)产生(shēng)的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会造成人口净(jìng)流入地的(de)住(zhù)宅市场供(gōng)不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中国的流动人(rén)口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查数据显示(shì)，在(zài)上海(hǎi)、杭州以及南(nán)京(jīng)工作的(de)流(liú)动(dòng)人口在老家拥有住(zhù)宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市(shì)的高工(gōng)资吸(xī)引打工(gōng)人，但高房价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实(shí)际上会占据(jù)两(liǎng)套房(fáng)，在高房价的大(dà)城市租赁一套(tào)房，在房价较(jiào)低的县城购买一套房。所以(yǐ)说户均一套(tào)房无法满足(zú)庞大流动(dòng)人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭(tíng)住宅品质(zhì)仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中国的城(chéng)镇(zhèn)住宅中依然有(yǒu)不少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建(jiàn)成，其(qí)中又有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松(sōng)散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问(wèn)题(tí)，如电线老化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住户的生活带来(lái)了很(hěn)大(dà)的不便和安(ān)全(quán)隐(yǐn)患，并且(qiě)居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的老旧小区很难满(mǎn)足现(xiàn)代(dài)生(shēng)活需(xū)求(qiú)，在未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住(zhù)宅为一(yī)居室(shì)和二(èr)居室，户(hù)型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居(jū)室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城市土地资源(yuán)紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地(dì)产的需求驱动(dòng)力(lì)

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年(nián)间农民带(dài)房(fáng)进城和老旧(jiù)小区拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年(nián)和2022年商品住(zhù)宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积在30平米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不(bù)足19平方米，不及全国人均水平(píng)的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存(cún)在(zài)困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅(zhái)面积为40平，即(jí)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需(xū)要住宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面积后，中国(guó)的人(rén)均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变得(dé)明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户(hù)人(rén)口，所(suǒ)需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来(lái)地产还会有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测算得到(dào)中国(guó)城镇家庭户(hù)均1套房，看(kàn)似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国人口静态(tài)结构和动态(tài)趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍有需求释(shì)放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来(lái)城镇住(zhù)宅需求主要来自(zì)于四个(gè)方(fāng)面。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)缩小，家庭(tíng)户数(shù)增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭(tíng)户均人口数不断(duàn)下(xià)降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二(èr)人(rén)户的占比明(míng)显上(shàng)升，人口小家庭(tíng)化趋势将继续延续，导致户(hù)数会(huì)因户均(jūn)人口(kǒu)规模的缩小而增多(duō)。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移(yí)导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济(jì)带、都市圈中心城(chéng)市流(liú)入，区域经济资源(yuán)分配(pèi)的再集(jí)中吸引着人(rén)口流入(rù)。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租(zū)房，给迁入地住宅市(shì)场(chǎng)带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增(zēng)量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改(gǎi)善性需求依(yī)然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅的(de)家庭(tíng)拆(chāi)迁(qiān)改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅(zhái)家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅(zhái)建造(zào)时间为(wèi)2000年以前(qián)的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭(tíng)户，自(zì)建住(zhù)宅和(hé)原公有住宅减少了1282万户(hù)，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭(tíng)购买了商品住(zhù)宅。租房、购(gòu)买经济适用(yòng)房和其(qí)他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来(lái)随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占(zhàn)比(bǐ)势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积还有约(yuē)81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的(de)城(chéng)中村、老公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差(chà)、没(méi)有或(huò)少有物业管理(lǐ)，居民(mín)追求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的(de)改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金(jīn)，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大(dà)、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工作会(huì)议明确指(zhǐ)出支(zhī)持(chí)住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住宅间数为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村(cūn)住宅因素(sù)，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较其(qí)他国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与(yǔ)经济水平有着密(mì)切正向(xiàng)联(lián)系。随着(zhe)经济发展水(shuǐ)平(píng)的提(tí)高，中国的人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积将(jiāng)随之增长。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛10亿人民币在日本算有钱吗，日本10亿等于人民币多少钱(máo)盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给(gěi)存在不足，供(gōng)需出现错(cuò)配，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住(zhù)宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大分化(huà)时代已至，这种分化不(bù)单局限于(yú)城市能级之间差(chà)异(yì)，优质小区(qū)和老旧二手(shǒu)房之间的差异也将越发(fā)扩(kuò)大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示

　　人(rén)口普查数据调查的是(shì)人，并(bìng)不是针(zhēn)对住宅，因此可(kě)能存在统计(jì)偏差。商品住宅占比实际值可(kě)能偏低，其增速可能(néng)超预期(qī)。

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