导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是(shì)中国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售(shòu)面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产(chǎn)持续(xù)低景气，有(yǒu)关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘(lí)清中国(guó)城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，第(dì)七次人口普(pǔ)查调(diào)查数据(jù)显示城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿(yì)栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房(fáng)屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示(shì)中国城镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密(mì)切相关。中(zhōng)国的人均住宅间数较(jiào)发达国(guó)家(jiā)还有(yǒu)很大(dà)差距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意味着(zhe)中国住宅市(shì)场已经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现中国(guó)城镇(zhèn)居民户均1套房(fáng)，其中每户(hù)持有商品住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直接(jiē)公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们(men)根据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比(bǐ)和(hé)城镇(zhèn)家庭户(hù)数(shù)，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付(fù)，直至2024年(nián)，中国每(měi)户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中(zhōng)商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户有房(fáng)，然而(ér)事实上中国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市场的(de)住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不(bù)平衡，是因为户均一(yī)套房无(wú)法(fǎ)满足(zú)流(liú)动人口的租赁(lìn)和置业需求。全国总人(rén)口的近(jìn)三成都是流动人(rén)口，流动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从(cóng)而产生了(le)额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房(fáng)，中国未来地产仍有四大(dà)新增需求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户占比不(bù)断增加(jiā)，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新(xīn)户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化日益明(míng)显，区域经(jīng)济资源(yuán)分配的(de)再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流入，人(rén)口净迁(qiān)入城市的新增住(zhù)宅需(xū)求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿(yì)平(píng)方米的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)。促(cù)成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在(zài)必(bì)行。

　　第四(sì)，中国的(de)人均(jūn)住宅间数(shù)与人均住宅建筑面(miàn)积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求正在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下(xià)中国地产步入大(dà)分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为住宅供给(gěi)存在(zài)不足，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基(jī)石(shí)。那么当下房地产大分(fēn)化时代已至(zhì)，大分化时代(dài)下地产矛盾(dùn)则更多体现在(zài)住宅质量供美国总统奥巴马几岁需冲(chōng)突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在(zài)不同能级城市之间，不同区域板块之(zhī)间，不同(tóng)品(pǐn)质住宅之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月(yuè)以(yǐ)来，各(gè)大城市二手房(fáng)挂牌量突(tū)然激增，引发一(yī)阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未(wèi)公布(bù)，我们(men)无(wú)法直接(jiē)知晓(xiǎo)具(jù)体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测(cè)算出中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有住(zhù)宅套数(shù)，回答当前(qián)的(de)房子是否真的(de)过剩了？据此判断未来房地产市场(chǎng)会(huì)如何(hé)发展。

　　一、如何(hé)有效观(guān)察(chá)中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量(liàng)过剩的直观判断(duàn)站不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工(gōng)作情况(kuàng)为主题的新闻发布会上(shàng)，负(fù)责人对外披(pī)露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每(měi)栋建筑(zhù)住不到(dào)3人，住宅(zhái)市场看(kàn)似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑(zhù)中(zhōng)，农村(cūn)房(fáng)屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算(suàn)的城(chéng)镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还(hái)包括了大量(liàng)商(shāng)业楼(lóu)、写字(zì)楼、学校(xiào)、医院等非住(zhù)宅(zhái)。总的算下(xià)来，住宅(zhái)占比(bǐ)并不大。

　　第七次(cì)人口普查数据公布了中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似(shì)意味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不仅与房间数量(liàng)有关，更与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。单(dān)单(dān)从(cóng)人均住宅间数(shù)不能完全反(fǎn)映出城镇居民(mín)的居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以家庭为单位购买(mǎi)成套住(zhù)宅(zhái)，一(yī)套(tào)设施齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇居民(mín)住宅(zhái)主(zhǔ)要分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类(lèi)是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等(děng)非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数美国总统奥巴马几岁(shù)据，并没有直接(jiē)公布城镇住(zhù)宅(zhái)数(shù)量(liàng)。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我(wǒ)们主要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品住(zhù)宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年(nián)以来每(měi)年(nián)商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就(jiù)能(néng)够得到(dào)当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算(suàn)得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数(shù)除以家庭户数，我们就能(néng)够得到城(chéng)镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)数/家庭(tíng)户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存量到底有(yǒu)多(duō)少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计(jì)数据，大致(zhì)测算得到中国存量房地产套数，并进一步推算中国(guó)城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我(wǒ)们计(jì)算(suàn)得到(dào)：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以(yǐ)期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销(xiāo)售(shòu)中(zhōng)期房占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销售套(tào)数(shù)里的(de)期(qī)房销(xiāo)售(shòu)，得(dé)到商品住宅现房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅现房(fáng)套数=截(jié)止到(dào)2022年(nián)商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年(niá美国总统奥巴马几岁n)，并考虑到交房(fáng)后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家(jiā)庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接下来我(wǒ)们需要进一(yī)步推算(suàn)中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇(zhèn)居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥(yōng)有住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或(huò)赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他(tā)住宅和购买二(èr)手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商(shāng)品住宅占居(jū)民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅(fú)度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例，从(cóng)而(ér)我们估算(suàn)出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房(fáng)，中国平均(jūn)每(měi)户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年(nián)，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭都会(huì)拥(yōng)有(yǒu)一(yī)套住(zhù)宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一(yī)套房(fáng)的(de)三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已(yǐ)经(jīng)达到了户均一套(tào)房的程度，“户户有房”是(shì)否意味着中国(guó)城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人口流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的(de)住(zhù)宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国(guó)分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会造成(chéng)人口净流(liú)入地的住宅市场供不(bù)应(yīng)求，造成房价或房租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中(zhōng)国的(de)流动人口(kǒu)3.76亿，省内流(liú)动人口和省(shěng)际(jì)流(liú)动(dòng)人(rén)口分别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国(guó)城乡人口(kǒu)流动调查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京(jīng)工(gōng)作的流动人口(kǒu)在老(lǎo)家拥(yōng)有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工人(rén)，但(dàn)高房(fáng)价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流(liú)动(dòng)人(rén)口实际上会占据两套(tào)房，在(zài)高(gāo)房(fáng)价的大城市租赁一套房，在房价较低的(de)县城购买一套房(fáng)。所以说户均一套(tào)房无(wú)法满(mǎn)足庞大流动人(rén)口的(de)租赁与置业(yè)需(xū)求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万(wàn)户城(chéng)镇居民住宅(zhái)是2000年以(yǐ)前建(jiàn)成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散(sàn)、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给(gěi)住(zhù)户的生活带来了很大的(de)不便和安全隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的(de)老旧住宅面积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭户(hù)数拥有的(de)住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独(dú)立卫浴和厨房。这类(lèi)上世(shì)纪(jì)修建的老旧(jiù)小区(qū)很(hěn)难满足现代生活需求，在未来(lái)大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的(de)家庭住(zhù)宅为一(yī)居室和二(èr)居(jū)室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土(tǔ)地资(zī)源紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张(zhāng)是未(wèi)来(lái)地(dì)产的需求(qiú)驱(qū)动(dòng)力

　　根据(jù)七普(pǔ)数据测(cè)算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭户住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)总面积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不考(kǎo)虑两年间农民(mín)带房进城和老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过一(yī)半的(de)家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积小(xiǎo)于(yú)均值，近4成家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)在30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全国人均水平的(de)一半。若去除20％的公(gōng)摊，可(kě)使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑面积(jī)低于15平方米的家庭界定为住宅存(cún)在(zài)困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问(wèn)题。

　　若(ruò)人均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户人(rén)数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家(jiā)人(rén)均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊(tān)面积后，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人口(kǒu)，所需(xū)要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户(hù)有(yǒu)房(fáng)。即便如此，中国人(rén)口静(jìng)态结构和动态(tài)趋势演绎，决定了中国(guó)未来(lái)地产仍有(yǒu)需求释放(fàng)。户(hù)均1套住(zhù)宅(zhái)现实之下(xià)，中国(guó)未来城(chéng)镇住宅需求(qiú)主要(yào)来自(zì)于四个(gè)方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增多，新户(hù)购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户(hù)，而七(qī)普显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口(kǒu)小家(jiā)庭化(huà)趋(qū)势将继续延(yán)续，导致户数会因户均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移导致(zhì)经济发(fā)展带来(lái)的(de)新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板(bǎn)块(kuài)的分化日益(yì)明显，资源和生产要素逐步向经(jīng)济带、都市圈中心城市(shì)流入，区域经(jīng)济(jì)资源(yuán)分配的再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流入。人口(kǒu)迁移势(shì)必涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住(zhù)宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙(zhè)江省为例(lì)，2021年(nián)常住人(rén)口增量(liàng)为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万(wàn)人(rén)，自(zì)然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的(de)家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公有住(zhù)宅(zhái)家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建造时间(jiān)为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增(zēng)8473万(wàn)家庭户(hù)，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅减少(shǎo)了(le)1282万户，住(zhù)宅净需求增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家庭购买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭(tíng)购买二手房。在(zài)新增住宅需(xū)求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房(fáng)和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城(chéng)中(zhōng)村和旧城(chéng)改造，商(shāng)品住宅的占(zhàn)比(bǐ)势(shì)必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造的住宅建筑(zhù)面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万户(hù)。破(pò)旧的城中(zhōng)村(cūn)、老公有住宅(zhái)，建筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量低(dī)、基础设施配套差、没(méi)有或少有物业(yè)管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活的环(huán)境(jìng)，背后的改善性需(xū)求有待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受(shòu)限(xiàn)于资金，倾向于中小户型(xíng)。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以小(xiǎo)换(huàn)大(dà)、以旧换新。2022年(nián)底的中(zhōng)央(yāng)经(jīng)济工作(zuò)会议明(míng)确指出支(zhī)持住宅(zhái)改(gǎi)善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)较其(qí)他国家(jiā)依旧存(cún)在不小差(chà)距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平(píng)有(yǒu)着密切正向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的(de)提高(gāo)，中国(guó)的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积将随(suí)之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，供(gōng)需出现(xiàn)错(cuò)配，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大(dà)分化时代(dài)已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化不单(dān)局(jú)限于城(chéng)市能级之间差异，优质小区(qū)和老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数(shù)据调查的是人(rén)，并不是针(zhēn)对住宅，因此(cǐ)可能(néng)存在统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值(zhí)可(kě)能偏(piān)低，其增速可能超预期。

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