文：任泽平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消(xiāo)预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住(zhù)房(fáng)和城乡建设工作会议提(tí)出“有条件(jiàn)的可(kě)以进行现房(fáng)销售”，不(bù)足一个(gè)月时间，已(yǐ)有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态(tài)，试(shì)点(diǎn)现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的(de)别(bié)建了，不能(néng)把(bǎ)包袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓(xìng)和社会(huì)，这是(shì)房(fáng)地产(chǎn)从大开发时代步入高(gāo)质(zhì)量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对(duì)购房(fáng)老百姓的最大(dà)保护。98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房(fáng)民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技术(shù)活，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长效机(jī)制(zhì)，长效机制四大关键是推动(dòng)城市群(qún)战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税。如果按照(zhào)经济(jì)规律办事，中国(guó)一定能实现(xiàn)房(fáng)地产软着陆和(hé)长(zhǎng)期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关(guān)，解好这(zhè)道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大(dà)家(jiā)想想(xiǎng)，绝(jué顶的速度越来越快越叫的原因)大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预(yù)售(shòu)制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商品不能(néng)交付的(de)风险。从个人(rén)层(céng)面看，预售(shòu)制对购房者非常不公(gōng)平，比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利(lì)息(xī)，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至(zhì)不(bù)能交房的风险。从行业层面(miàn)看，预售制助推部分(fēn)房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风险。取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，这样有助(zhù)于落实中(zhōng)央(yāng)房住不炒精神、有助(zhù)于保(bǎo)障购房老百(bǎi)姓权(quán)益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售(shòu)制度(dù)？预(yù)售制度怎么来(lái)的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期(qī)房，是(shì)一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港(gǎng)，引入了商品房预售制(zhì)度(dù)。其实，当前世界不少国家(jiā)存(cún)在预(yù)售制。但是，重点来(lái)了！发达(dá)国家一般有严(yán)格的监管保障(zhàng)措施，开(kāi)发商在项目获得(dé)政府(fǔ)批准后(hòu)才可以(yǐ)开(kāi)始销(xiāo)售，买家(jiā)在购买期房(fáng)后(hòu)并非像中国一样(yàng)在支付完首(shǒu)付款后从银行一次性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商(shāng)工程进度在完(wán)全交房前进行分期支付(fù)。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度(dù)是需要严格的资(zī)金监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措施(shī)作为保(bǎo)障的(de)，如果没(méi)有这些(xiē)保障措施，一(yī)定会触发风(fēng)险，对购房民(mín)众不公平，所以不如借(jiè)机取消预售制度，以后改为现房(fáng)销(xiāo)售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段性，现在(zài)中国住房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会，当然这需要配(pèi)套(tào)房企(qǐ)债务重组、复工(gōng)保交楼、恢(huī)复市场信心和房(fáng)地产长效(xiào)机(jī)制。这是个技术活，只要(yào)坚持(chí)市场化(huà)改革(gé)，中国一定(dìng)能化(huà)解这个(gè)难题，让房地产回归实体经济(jì)和居住(zhù)属(shǔ)性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即所得的过(guò)硬的(de)产品(pǐn)质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购房民众的(de)最根(gēn)本(běn)最(zuì)实质的(de)保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不(bù)能(néng)例外，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一(yī)家(jiā)人。从这(zhè)个角度，取(qǔ)消预售制(zhì)、实施现房(fáng)销售是(shì)实(shí)现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发(fā)展的重大(dà)措施。在当前的情(qíng)况下，取消(xiāo)预(yù)售制要结合稳楼(lóu)市(shì)、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通(tōng)金融支持当期三好生、新模式等综合(hé)施策(cè)。

　　作者十年前在国(guó)务院(yuàn)发(fā)展研(yán)究中心(xīn)参与财税改革方案研(yán)究(jiū)时，对预售制、房地产税(shuì)、人(rén)地挂钩、金融稳定(dìng)、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等进行过长期系统的(de)专项研究。（参(cān)考后(hòu)来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成(chéng)“中国内(nèi)地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供(gōng)期(qī)房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租(zū)是(shì)地产行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难(nán)、出(chū)租资(zī)金周转期长等问题，分(fēn)层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)还未(wèi)推行公共房(fáng)屋(wū)制(zhì)度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过大多数(shù)居(jū)民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇(yǔ)买卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需(xū)要(yào)雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地(dì)产(chǎn)行业盛行(xíng)的(de)方式(shì)，但有着(zhe)转(zhuǎn)让(ràng)难(nán)、出租资金周转期长等(děng)问题(tí)。针对这一(yī)系列问题，不少地产商(shāng)开(kāi)始探求新的方(fāng)式，如把楼(lóu)宇契(qì)约切(qiè)开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开发商资金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分层出(chū)售(shòu)的基础上，将“按(àn)揭”模式引(yǐn)入房(fáng)地产(chǎn)销(xiāo)售，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英东(dōng)创办立信置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多(duō)年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业(yè)务的经验，对(duì)于商品(pǐn)流通、资(zī)金周转有着独到的见解，在(zài顶的速度越来越快越叫的原因)努力寻求方法加快自身资金周转。当时其在(zài)购下九龙的一块地盘(pán)后，除了(le)分层出售、还印发售楼说明书，上有文字(zì)详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价(jià)格(gé)、订购方法等(děng)。此外，“卖(mài)楼(lóu)花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采用(yòng)类(lèi)似(shì)租金的分期(qī)付款(kuǎn)形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这种方式减轻(qīng)了民众购(gòu)房(fáng)的资金(jīn)压力(lì)，加速了(le)房(fáng)屋的建(jiàn)造和(hé)销售，也解决了制(zhì)造商的(de)资金问题，降低投资风险，在当时可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举措。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时(shí)中(zhōng)国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国(guó)香(xiāng)港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式(shì)高效率地解决(jué)了核心的(de)住房(fáng)供不应(yīng)求的(de)问题(tí)，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动(dòng)了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但(dàn)监(jiān)管部门不断完善(shàn)、规范化，建立健全的监管机(jī)制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一(yī)个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部(bù)门提升(shēng)了对于(yú)预售楼花制(zhì)度的监管，即(jí)要(yào)求开发商在预售前，确保(bǎo)地(dì)价款已经全部支付，还要证明自身有(yǒu)资金等能力把(bǎ)项(xiàng)目完(wán)成，资金需放入(rù)律师(shī)所托管，支取时(shí)需(xū)律所和建筑(zhù)师的核(hé)准(zhǔn)。为了防(fáng)止开发(fā)商、律所、建(jiàn)筑师等造假(jiǎ)，套取(qǔ)监管(guǎn)账户资金，中(zhōng)国(guó)香港要求(qiú)律(lǜ)师行(xíng)在银行开设(shè)的信托账户(hù)（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取(qǔ)全透明化(huà)机制，且银行的责任(rèn)上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风(fēng)险方，后续需自(zì)身(shēn)推动项目完(wán)工。随着(zhe)监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的(de)现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十(shí)世纪九(jiǔ)十年代，中国内(nèi)地面(miàn)临住房需(xū)求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来(lái)，中国内地优先发(fā)展重(zhòng)工业，强(qiáng)调(diào)基(jī)础建(jiàn)设，这一导向使前(qián)期发展工业化的进程大于(yú)城市(shì)化进程(chéng)，唯有解(jiě)决(jué)住房基础等城(chéng)市(shì)化配套问(wèn)题，才能(néng)进(jìn)一步推(tuī)进城(chéng)市化(huà)。但当时(shí)推(tuī)行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租(zū)养房(fáng)”的福利分房(fáng)制(zhì)度，住(zhù)房市场发展起步(bù)较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配(pèi)套差等(děng)问题(tí)，因此福利(lì)分房制度(dù)不再(zài)适(shì)用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房的(de)需求量(liàng)大(dà)，而社会缺少大(dà)型房地产开发商(shāng)，商品房供应量(liàng)小的困(kùn)境，此时引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无(wú)疑是对内地房地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出台多(duō)项文(wén)件(jiàn)，大力(lì)支持国内房地产(chǎn)市(shì)场改革(gé)。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一(yī)步深(shēn)化城镇住(zhù)房(fáng)制度改革(gé)，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实物(wù)分配，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划(huà)经济下(xià)的福(fú)利(lì)分房转向市场经(jīng)济的商(shāng)品房。房地产(chǎn)市(shì)场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解(jiě)决了房企(qǐ)缺少资金和开发时间周(zhōu)期长的两大(dà)难题，开(kāi)发商(shāng)以预售(shòu)款撬动下一(yī)个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应速度加快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币(bì)化，中国人民(mín)银行(xíng)等多(duō)方迅(xùn)速(sù)出台相关的信贷政策(cè)，支持购房者，极大作用推动(dòng)了房地产市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合中国内地的商品(pǐn)房预售制度。预(yù)售制的初(chū)衷是为(wèi)了(le)缓(huǎn)解(jiě)房企资金压(yā)力，加(jiā)快城镇(zhèn)住房(fáng)建设(shè)。具(jù)体来说，是指房地产(chǎn)开发企(qǐ)业将正在建设(shè)中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者(zhě)支付定金(jīn)或房款(kuǎn)的行为。区别于中国(guó)香港(gǎng)，在中国内地实(shí)践(jiàn)过程中，商品房(fáng)预售流(liú)程为：房地产开发(fā)商(shāng)办理(lǐ)预售许(xǔ)可(kě)证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备案登记(jì)和预告登记-交(jiāo)付(fù)房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一(yī)次(cì)性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的(de)形式一次性付清剩(shèng)余房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿到了全部购(gòu)房款，这点与(yǔ)中国香港的按(àn)照工程进度付款有(yǒu)所不(bù)同。对中国内地的(de)开(kāi)发商(shāng)而言，预(yù)售制商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作为中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房销售的最(zuì)主(zhǔ)要方式，预售(shòu)制极大(dà)缩短房企现(xiàn)金(jīn)回笼周期(qī)，同时增(zēng)加(jiā)市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳(wěn)步发展起(qǐ)到了重要作用，不(bù)仅(jǐn)解决了房地产市场快速(sù)发展阶(jiē)段的资金需求(qiú)，也提高了居民(mín)居住水平，中国内地(dì)城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适(shì)居，住房事业(yè)取得(dé)巨大(dà)进(jìn)步(bù)，数十年时间(jiān)走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路(lù)程。改革(gé)开(kāi)放以来(lái)，城(chéng)镇(zhèn)化进程进入(rù)快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量(liàng)从不到14亿平(píng)增(zēng)至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑(zhù)面积(jī)从(cóng)8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已(yǐ)成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅(zhái)期房(fáng)销售(shòu)面积(jī)占总销售面积(jī)的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动(dòng)了(le)中国内地房地产行(xíng)业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地(dì)房地(dì)产(chǎn)历经二十多年长周期繁(fán)荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房地产开发(fā)投资完成额(é)从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售(shòu)面(miàn)积和(hé)销售(shòu)金额分别从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地产(chǎn)企业(yè)从无到(dào)有、从国企先行到民(mín)企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房地产也成为拉动中国内地经济高(gāo)增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产(chǎn)带动的上(shàng)下(xià)游产(chǎn)业链(liàn)特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加(jiā)值(zhí)占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房地(dì)产(chǎn)带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建(jiàn)材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完(wán)全拉(lā)动的(de)投资占(zhàn)全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定(dìng)资产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从房地产贷款占(zhàn)银行各(gè)项贷款(kuǎn)余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产融资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致银行不良(liáng)率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道(dào)，根(gēn)据我们的《中国住房市(shì)值测算(suàn)报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住(zhù)房市(shì)值占股债房市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住房市(shì)值与(yǔ)股债(zhài)房(fáng)市值的(de)比例较高(gāo)，主要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市(shì)场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票(piào)、债券市值(zhí)较低，居民投资渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售(shòu)制(zhì)背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在，当前(qián)的负(fù)面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付(fù)的风(fēng)险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交(jiāo)房(fáng)等风险。另(lìng)外，购房者和(hé)开发商之间的购房合(hé)同(tóng)、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同(tóng)是两个独立的(de)合同关系，如果开发商发生违约，购房者(zhě)只能根据(jù)购(gòu)房合同向(xiàng)开发商(shāng)主张(zhāng)权力，但依旧(jiù)需(xū)要根据按揭贷款合同按时向银行进(jìn)行(xíng)贷款偿还(hái)，因此(cǐ)购房者(zhě)承担(dān)的风(fēng)险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业层(céng)面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者对行业的信(xìn)心(xīn)。

　　从金融(róng)层面看(kàn)，银行作为按(àn)揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或(huò)经营(yíng)不善(shàn)，出现资金链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情况，而房(fáng)企(qǐ)通过(guò)与购房者签订的预售合同和(hé)按揭合同，已经从银行(xíng)获(huò)得房款，如果购(gòu)房者(zhě)丧(sàng)失还款能(néng)力(lì)或短期不能(néng)还款(kuǎn)等，则(zé)风险完全(quán)由银行承担，银行将面临较大的坏(huài)账压(yā)力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者(zhě)的(de)预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的(de)《城市(shì)商品房预售(shòu)管理办法》中明确(què)规(guī)定了开发企业预售(shòu)商(shāng)品房所得款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设，商(shāng)品房预售款(kuǎn)监(jiān)管的具体办法，由房地产(chǎn)管理部门制(zhì)定。但多年以(yǐ)来(lái)全(quán)国并(bìng)没有统一的预售资金监管(guǎn)规(guī)定，各(gè)地实行“一城(chéng)一策”。例如(rú)，太原、昆明(míng)、重庆、长沙(shā)等(děng)城市重(zhòng)点(diǎn)监管资金比(bǐ)例为(wèi)总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥(féi)等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程总额报价(jià)计算重点资(zī)金。而(ér)事实是，不少(shǎo)购房款未进入(rù)监管账户、或进入监(jiān)管(guǎn)账户后被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没有资(zī)金继续建设(shè)。收楼遥(yáo)遥无期，月(yuè)供却被(bèi)迫继(jì)续还款。那么，监管账户资金(jīn)如(rú)何(hé)被(bèi)挪走(zǒu)的？实际(jì)上，在(zài)过去房地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调预售款监管账户(hù)资金，是行(xíng)业“潜(qián)规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账(zhàng)户拨付资金，再由工(gōng)程(chéng)方将资(zī)金转给房企，而拨(bō)付的工程款，远超工程(chéng)进度(dù)所需。通过这些方式套取的资(zī)金，在房企各地项目间流动(dòng)，变相加(jiā)杠杆(gān)，这样做提供了资金流动(dòng)性，房企抽(chōu)调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资(zī)金(jīn)循环(huán)高周转模式，但一(yī)定程度上(shàng)把风(fēng)险甩给了(le)购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金(jīn)或预付款保(bǎo)护(hù)机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重(zhòng)：要求购房(fáng)者(zhě)支付的预付款(kuǎn)比例(lì)相对较低(dī)，绝大部分房(fáng)款在房屋(wū)交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付方式：预付款一般(bān)以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般(bān)采用两(liǎng)种方式发放按(àn)揭贷款，一是按工程进度付(fù)款，按揭(jiē)贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开(kāi)始月供(gōng)；二是房屋(wū)交(jiāo)付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护(hù)：为预售商(shāng)品房提(tí)供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出(chū)现重大延期或重大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付(fù)质量的保(bǎo)障有(yǒu)两种方式，一是(shì)期房由政府或(huò)第三方验收合格并提供验收凭(píng)证后(hòu)，开发(fā)商凭验收凭证取得购房者支付(fù)的房款。二是开发商(shāng)为购房者(zhě)提供一定的(de)保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年，保修(xiū)期(qī)满(mǎn)，购(gòu)房者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定(dìng)金一定期限内无条(tiáo)件返还，最低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支(zhī)付首付，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定(dìng)金或首付外，购房者在房(fáng)屋交付(fù)后通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房(fáng)者(zhě)的定金及首付款(kuǎn)由第三(sān)方公证行或产权保险公司(sī)的信托账户(hù)监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通(tōng)过申请仲裁(cái)取回，且不承担(dān)任何责(zé)任与损失。而开发商在房屋(wū)建设过程中的资金全部(bù)来自(zì)银行，银行(xíng)根据工程进度向开发商提供一定比例的贷(dài)款，由于开发(fā)商挪用(yòng)资金(jīn)直接(jiē)损害银行利益，银行有充(chōng)分动机监(jiān)管开发商施工进度(dù)。开发商在房屋(wū)交付时需取(qǔ)得由政府相关部门经(jīng)审查后发放的验收凭(píng)证，通过(guò)验收凭证向银(yín)行得到购房者(zhě)支付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房，房款按建造工期进度支付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房贷利(lì)率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，开(kāi)发商或购房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在项目获批后即可预售房(fáng)屋。签署购房(fáng)合(hé)同前(qián)，购房(fáng)者需支(zhī)付(fù)约2000欧的定金(jīn)并(bìng)进行预约公证，签(qiān)订合同后(hòu)定(dìng)金退还。如由于任何(hé)原(yuán)因不能购买，定金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签(qiān)署购房合同(tóng)后，购房(fáng)者(zhě)需支付(fù)公(gōng)证费(fèi)和土地交易税，分别(bié)为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不(bù)包(bāo)含在购房(fáng)款(kuǎn)中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定最(zuì)低首付比例(lì)，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的制(zhì)度，一般分(fēn)7笔进行支(zhī)付，具体(tǐ)支付节(jié)点、比例(lì)因项(xiàng)目而异。一(yī)般来(lái)说，支付节点可分(fēn)为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路(lù)完(wán)工、窗户(hù)玻(bō)璃完工、室内清洁(jié)及墙(qiáng)面完工(gōng)、地(dì)板(bǎn)完(wán)工、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房款前申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使用期限，期(qī)限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保险公司针对(duì)期(qī)房设计(jì)了两种保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能(néng)是当(dāng)房屋出现(xiàn)重大延(yán)期(qī)或重大缺陷时，保险公司(sī)保证开发商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国(guó)预(yù)售(shòu)制设有10％定金保险保护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有一(yī)名(míng)律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各(gè)环节内容确认无误(wù)后(hòu)签订(dìng)首付(fù)交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的(de)定金由保险(xiǎn)公司赔(péi)付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合同(tóng)签订21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余款支付(fù)环节(jié)，英(yīng)国采取(qǔ)按工(gōng)程进度(dù)付款的(de)方(fāng)式，但是交房前付款比例相对(duì)较低，一般会在合(hé)同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国(guó)规定房屋必(bì)须经过(guò)房产公证公司(sī)的检验验收后才能(néng)交付，交付后方可(kě)按揭还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环节，英(yīng)国(guó)期(qī)房预售(shòu)资(zī)金(jīn)监管极为(wèi)严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工(gōng)程进度、支付相关(guān)款项过程(chéng)中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖方律(lǜ)师(shī)，卖方律师转给开发(fā)商，即资(zī)金在进(jìn)入开(kāi)发商账(zhàng)户前经过两道关口，有利(lì)于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期(qī)房预付款保全措施(shī)

　　日(rì)本期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开发(fā)商必须(xū)完成“预售(shòu)房(fáng)定金保全(quán)措施”，交房(fáng)前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违(wéi)约需返(fǎn)还定价并(bìng)赔偿约(yuē)10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空白(bái)，社会上“一房(fáng)二卖(mài)”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为(wèi)此，日本政(zhèng)府1952年出(chū)台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经(jīng)多次修订(dìng)，目前是唯一一部(bù)规范期房交易的(de)法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日(rì)本《宅地(dì)建物取(qǔ)引业法》，对购房者支(zhī)付定金(jīn)超过5％或超(chāo)1000万日(rì)元的部分(fēn)，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可预售。什么是定金保全措施(shī)？即买卖双(shuāng)方(fāng)签订(dìng)购(gòu)房合同时，开发(fā)商向金融机构或指定保证(zhèng)机(jī)构或(huò)保险机构签订定金保(bǎo)证委(wěi)托合同，设置购房(fáng)者定金(jīn)的保证或保险，并将相应(yīng)的保证金证明书(shū)交付给购房者。除定金外(wài)，其他预先支付的购房款也受该措施(shī)保护(hù)。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明(míng)书向金融机构或保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时(shí)，开发商(shāng)需向购房(fáng)者赔付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只(zhǐ)需支付最多不超20％的(de)定(dìng)金，签订购房合同后，购(gòu)房者(zhě)即(jí)可向银行申请贷(dài)款，但交房(fáng)后才开始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交房后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年(nián)保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返还相(xiāng)当(dāng)于(yú)3.75％房款的订金(jīn)，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有资金进银行专门项目资金账户，交房顶的速度越来越快越叫的原因后满1年保(bǎo)修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开(kāi)发商(shāng)有统一的选购权合(hé)同(tóng)以及订(dìng)金(jīn)返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面(miàn)，签订购房合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时(shí)购房(fáng)者向(xiàng)银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同样采取按工程进(jìn)度付款的方式，《发展商条例(lì)》对(duì)期房付款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求所(suǒ)有开发商(shāng)遵守(shǒu)，支付节(jié)点(diǎn)一般为(wèi)合(hé)同签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支(zhī)付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷(dài)款也依照工(gōng)程进度放款，月(yuè)供(gōng)在此过(guò)程(chéng)中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放(fàng)款(kuǎn)部分(fēn)无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入银行(xíng)专门的项目(mù)资金账户，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了政策出手(shǒu)临界点，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼和(hé)房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局(jú)部停贷现(xiàn)象，重点是(shì)保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力(lì)的金融工(gōng)具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房(fáng)企包(bāo)括民(mín)营企业，加(jiā)大支持力度，由优(yōu)质房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为(wèi)每(měi)个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充(chōng)分(fēn)估计形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市(shì)场信心以及长效机(jī)制。长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是推动(dòng)城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。定金环节，建(jiàn)立(lì)开发商违(wéi)约后定金保护机制，如将已支(zhī)付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签(qiān)订合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大(dà)延期以及(jí)重大缺陷等情况(kuàng)提供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房后按(àn)揭贷款机(jī)制(zhì)，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立(lì)于开发商、银行的第三方资(zī)金监管机构，或由政府相关(guān)部门直接监(jiān)管，以此防(fáng)止资金挪用(yòng)现象。交付环节(jié)，建立(lì)商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应对(duì)房(fáng)屋质量问题全权负责、免费维修(xiū)，购(gòu)房者(zhě)在(zài)保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所(suǒ)趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不(bù)公平的预(yù)售制已经过(guò)时了(le)，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能(néng)不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即(jí)所得的过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的(de)保障(zhàng)，这样将极(jí)大(dà)的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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