5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代(dài)表的机构对于这(zhè)一板(bǎn)块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的(de)总份(fèn)额均较4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅(fú)增长(zhǎng)。根据基金一季报统计(jì)，龙头与地(dì)方国(guó)企央企获得增持，持仓数(shù)量占流(liú)通股比重增(zēng)幅五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代已过 精耕细作成杨震四知的文言文翻译及注释及翻译，杨震四知文言文原文及翻译共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色(sè)，但(dàn)公(gōng)募(mù)所(suǒ)持(chí)房地(dì)产公司(sī)市值在(zài)股票资产中的占比(bǐ)却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业的持股(gǔ)比例也(yě)同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的(de)势头似(shì)乎在今年一季度(dù)得以延续。数(shù)据统计显(xiǎn)示，公募(mù)重(zhòng)仓持(chí)有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前(qián)五个股分别为保利(lì)发展、招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口、万科(kē)A、华(huá)发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重(zhòng)合(hé)计(jì)达47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难(nán)发现(xiàn)，公募对(duì)于房地产的投资愈发有(yǒu)集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募(mù)基金一季报汇(huì)总的(de)重仓股中，房(fáng)地产板块(kuài)排(pái)名最高(gāo)的是保利发展，在(zài)基金(jīn)重仓(cāng)第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对(duì)比(bǐ)去年四季报，变化之处首先在于几只房(fáng)地产龙头(tóu)股从排位上看均有退步，尤其是(shì)万科最为明显；其(qí)次是金地集团(tuán)退(tuì)出百(bǎi)大之列。但考虑到房地(dì)产是复苏(sū)链上最后(hòu)一环，且(qiě)首季并非行(xíng)业(yè)销(xiāo)售旺季(jì)，其传导到二(èr)级市场乃至机构持(chí)仓上还需(xū)要时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共识的是(shì)，经济(jì)圈(quān)判断房(fáng)地产已(yǐ)经进入(rù)大分化时代，一二线城市(shì)好于三(sān)四(sì)线城市。而映射到二级市场投资上，配置房(fáng)地产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红(hóng)利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分类，包(bāo)括(kuò)房地产等几类行业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或(huò)者衰(shuāi)退(tuì)期的行业，传(chuán)统认知上没有什么(me)投资机会的。但在这几年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝(lǚ)等(děng)类(lèi)似的行业(yè)也出现了(le)一些(xiē)机(jī)会，背(bèi)后的逻辑是供给侧(cè)发(fā)生了更大的(de)变(biàn)化(huà)。”一不愿具(jù)名的(de)上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也(yě)有公募人士持谨慎(shèn)乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积(jī)很(hěn)难再(zài)出现(xiàn)了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量(liàng)增(zēng)加了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存量(liàng)有(yǒu)400亿平方米建筑面(miàn)积(jī)，考(kǎo)虑存量地(dì)产的更新，也有近(jìn)10亿平(píng)方米。需求端(duān)还需(xū)要有(yǒu)一定的政策(cè)出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地产研究员吕(lǚ)功(gōng)绩(jì)也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进(jìn)程，还(hái)是人均住房面积（接(jiē)近(jìn)30平/人），我国(guó)均已告(gào)别住房(fáng)短缺时代(dài)，而(ér)目前(qián)居民的杠杆率和房价收(shōu)入也不支(zhī)撑每(měi)年(nián)18万亿元的销售额(é)，以(yǐ)及过快上(shàng)行的(de)房价，因而(ér)行业高增(zēng)的时(shí)代已经过(guò)去，未来行业的需(xū)求(qiú)或将回(huí)落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的(de)高(gāo)杠(gāng)杆属性，就很(hěn)容易出现(xiàn)信用风险问题（类似(shì)2022年(nián)的(de)民营地(dì)产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清(qīng)的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大(dà)鱼(yú)吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经(jīng)过去了，但不(bù)代(dài)表(biǎo)没有投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的(de)阿尔(ěr)法，而对应到(dào)股票投(tóu)资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整体机构(gòu)的务实(shí)之(zhī)举。

　　机构(gòu)配(pèi)置房(fáng)地(dì)产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个(gè)股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块个(gè)股，在(zài)纳入统计的124只房地产(chǎn)类标(biāo)的股中，本月以来实现股价上涨的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时间段(duàn)恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别(bié)是上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产(chǎn)。排名第一(yī)的上(shàng)实发展，五一假期归来后日成杨震四知的文言文翻译及注释及翻译，杨震四知文言文原文及翻译交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交(jiāo)易(yì)日收出涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上实(shí)发展的(de)主营业(yè)务为(wèi)房地产开发与(yǔ)经营。公司的主要产(chǎn)品(pǐn)及服务为房地产销售、房地产租(zū)赁(lìn)、物业管理服务(wù)、工程(chéng)项目(mù)、酒店(diàn)经营。从业绩数据(jù)来看(kàn)，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东来看， 具体包括公(gōng)募(mù)的(de)上(shàng)银(yín)基(jī)金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资(zī)产管理公司等都跻身前(qián)十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦(pǔ)东金(jīn)桥也是上(shàng)海本地房企，其(qí)第(dì)一季度的收(shōu)入利润规(guī)模(mó)大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司后疫情时代出租率复(fù)苏至(zhì)近年来最(zuì)高(gāo)，另一方面则(zé)是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总(zǒng)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩(jì)势(shì)头向好(hǎo)背景(jǐng)下，自然(rán)也吸引了(le)知名机(jī)构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大流通股股(gǔ)东来看，知(zhī)名(míng)私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产(chǎn)品(pǐn)依然在前十中，这也是(shì)连续第三个季(jì)度(dù)他(tā)有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还(hái)有(yǒu)一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小幅增(zēng)加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去上述两家上(shàng)海(hǎi)区域性地产公司外，荣安(ān)地产则是主要布局在(zài)深(shēn)圳的地(dì)产(chǎn)公司，一季(jì)报交出(chū)的也是(shì)一(yī)份报(bào)喜的(de)成绩单(dān)：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市公司股东(dōng)的净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意到两只公(gōng)募指基首季(jì)新(xīn)杀入十大流(liú)通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名(míng)第九位(wèi)，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人(rén)士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙(lóng)头(tóu)的(de)价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大(dà)幅降温(wēn)，优质(zhì)土地供给较多（券商测算对应潜在(zài)毛利(lì)率在25％以上(shàng)，目前房企(qǐ)的利(lì)润率仅20％），绝(jué)大多(duō)数(shù)房企受限于信用(yòng)问题或(huò)者(zhě)资金(jīn)紧张(zhāng)没法拿地，龙(lóng)头房企趁(chèn)机获取低(dī)成本(běn)土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基(jī)本(běn)在30％以上(shàng)；从(cóng)融资上看(kàn)，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆率较低，净(jìng)负债率基(jī)本在(zài)70％以下，而(ér)其他房(fáng)企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆(gān)空间有限，从融(róng)资成(chéng)本(běn)看，龙头房企的融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销(xiāo)售额(é)增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增(zēng)速为29％。”

　　需要(yào)强调的是(shì)，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企地(dì)产股或(huò)存在(zài)发展的大好机会。中(zhōng)信证(zhèng)券指出(chū)：“房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的结构性机会依(yī)然(rán)存在，少部分公司尤其(qí)是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现(xiàn)出较低的融资成(chéng)本，优质的开发资源和良(liáng)好的不(bù)动产(chǎn)资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特(tè)估(gū)，国央企相较于民营地(dì)产公司也是更(gèng)有优(yōu)势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权(quán)债务(wù)关系等问(wèn)题，市场对(duì)民(mín)营房开(kāi)企(qǐ)业的资产会有更多担忧(yōu)和(hé)质疑(yí)，所以在这一轮行业(yè)出清的过程(chéng)中，央国企相(xiāng)较于民企(qǐ)来说(shuō)估值的修(xiū)复更明显。中(zhōng)特估(gū)的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行(xíng)业(yè)的逻辑在于集中(zhōng)度提升(shēng)后，行业进(jìn)入高(gāo)质量发展阶(jiē)段，具备较快速(sù)发展阶段更稳定(dìng)且可预期(qī)的盈利(lì)和现金流创造能力，以此带来估值(zhí)中枢(shū)的提升，应(yīng)该关注估值相对较低，企业自身资产(chǎn)的质量好(hǎo)、运(yùn)营能力强、可以创(chuàng)造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业(yè)内部杨震四知的文言文翻译及注释及翻译，杨震四知文言文原文及翻译将出现分化(huà)，要关注将受益于行业集中度(dù)提升的头部公司。”星石投资首(shǒu)席研究官方(fāng)磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机构这一(yī)思(sī)路的话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更为(wèi)光明(míng)。不过国投(tóu)瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观(guān)地去持续(xù)观(guān)察国(guó)企央企(qǐ)在三个方面是否可以维持，首先(xiān)是融(róng)资成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次(cì)是(shì)拿地(dì)份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现(xiàn)的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季度的(de)业(yè)绩分化(huà)更趋明(míng)显(xiǎn)，保利(lì)发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大(dà)增速的增(zēng)长。而这些(xiē)公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张宏伟(wěi)向《红周刊》分(fēn)析(xī)表示，业(yè)绩出现明显改善的(de)房企，主(zhǔ)要(yào)是因为过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民(mín)营房企不(bù)怎(zěn)么投资拿地之后(hòu)，国有企业仍在持续性地(dì)拿地，且(qiě)主要集(jí)中在核心(xīn)城市，投资力度较大(dà)。投资的(de)驱动能够推动房(fáng)企(qǐ)销售业绩的增长，从(cóng)而在(zài)2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于调(diào)整的过程中，能(néng)够(gòu)保有一个(gè)正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房地(dì)产(chǎn)的复苏过程中，还面临(lín)着(zhe)一些不确(què)定性。其实(shí)整个市场从四月份开始又在往下掉(diào)。除(chú)了(le)杭州、成都等极个(gè)别城(chéng)市四月环比三月相对表现较好(hǎo)之外，包(bāo)括北京(jīng)、上海在(zài)内的绝(jué)大多数城市都出现环比下(xià)滑的情况(kuàng)。而现在(zài)五月的(de)市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库(kù)存压力、企业的资(zī)金(jīn)面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为了半年报冲业(yè)绩出现市场(chǎng)的短期反弹外(wài)的一(yī)个(gè)市场乏(fá)力现(xiàn)象。也就(jiù)是说，第二季度、第(dì)三季度增长不(bù)确定性(xìng)的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资(zī)董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在(zài)整个房地产以(yǐ)及(jí)其上(shàng)下游产(chǎn)业链(liàn)的复苏速度都比想象的(de)要慢(màn)很多(duō)，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地(dì)产以(yǐ)及上下(xià)游就(jiù)不是(shì)赚快钱的时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也(yě)意味(wèi)着，只有极(jí)为少数(shù)的、做得(dé)比同(tóng)行好得多的企(qǐ)业，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地(dì)去等(děng)待(dài)它的(de)基本面(miàn)不(bù)断地(dì)凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文(wén)中提(tí)及个(gè)股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 杨震四知的文言文翻译及注释及翻译，杨震四知文言文原文及翻译