万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外(wài)走(zǒu)红，让(ràng)这个位于北京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背(bèi)后曾宣(xuān)称要(yào)做地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到舆论关注，起因中赫(hè)集团成了(le)共同债务(wù)人被中国信达追(zhuī)债，中国(guó)信(xìn)达为了收回钱款不得(dé)不(bù)将中赫抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖(mài)。可问题(tí)是，这些房(fáng)子(zi)早已售出，业(yè)主并(bìng)非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房子现(xiàn)在(zài)莫名(míng)奇妙地(dì)被拍卖，算是(shì)被割了(le)！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的(de)维权(quán)信(xìn)息(xī)，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭(jiǔ)菜(cài)的时候(hòu)，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能(néng)没你想象的那么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收(shōu)割(gē)？

　　最惨的可能(néng)还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到(dào)，这(zhè)个位(wèi)于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京东拍(pāi)卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司不(bù)良债权转让项目(mù)”，债权总额(é)高(gāo)达近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍卖(mài)显示，上述不良债(zhài)权转让项目的处(chù)置主体(tǐ)是(shì)中国(guó)信达资产管理(lǐ)股份有限公司北(běi)京市分(fēn)公司（下称(chēng)中国信达(dá)北分(fēn)），处(chù)置的(de)是对北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不(bù)良(liáng)债(zhài)权。截至2023年1月31日(rì)，债(zhài)权(quán)金额约为46.95亿元人民币(bì)，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有(yǒu)限公司是共同债务人(rén)。目前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名(míng)意(yì)向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中国(guó)信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际(jì)上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据(jù)此前媒体报道，万(wàn)柳书院(yuàn)总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果该报(bào)道属实，说(shuō)明这些房子实(shí)际上(shàng)都是卖(mài)出去了的，是有(yǒu)人住(zhù)的(de)。

　　那为什么(me)中国信达的拍卖页面上(shàng)又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能(néng)说明这些房子根本没(méi)有(yǒu)网签(qiān)，也没有房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财经的报道证实了上述内容(róng)。有豪宅中介透露(lù)，中(zhōng)赫集团早就(jiù)把这75套房(fáng)子抵押出(chū)去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最(zuì)强学区房(fáng)，万柳(liǔ)书院的(de)业主基本都是北京的高端人(rén)士(shì)，柳(liǔ)传(chuán)志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大佬也是万柳书院(yuàn)的(de)业主(zhǔ)。另据(jù)地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少(shǎo)中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准(zhǔn)收(shōu)割了(le)！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确(què)实已经支付价款并实际占有，那么，中国(guó)信达转让这笔不(bù)良(liáng)债权(quán)回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大(dà)的，没准还是债主中国信达。

　　根据(jù)相关法(fǎ)律规定，民(mín)事执行中，业主已经支付价款并(bìng)实际占有，但未(wèi)办(bàn)理过户手续的(de)，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可(kě)以(yǐ)向法院提(tí)出执行异议(yì)申请，请求法院解(jiě)除查封(fēng)，同时可以联合(hé)起诉(sù)开发(fā)商，要求退(tuì)还购房款或办理房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公(gōng)布《最(zuì)高人(rén)民法院关于商(shāng)品房消费者权利保(bǎo)护问(wèn)题(tí)的批复》，以司法解释的(de)方(fāng)式明确了购房人的优先权：

　　商品房(fáng)消费者(zhě)以居住(zhù)为目的购(gòu)买房屋(wū)并已支付全(quán)部价款，主(zhǔ)张其房屋交(jiāo)付(fù)请求权优(yōu)先于建设工程(chéng)价款优先(xiān)受偿(cháng)权、抵押权以及其他(tā)债(zhài)权(quán)的，人(rén)民法院(yuàn)应当予以支持。只支付了部分(fēn)价款的(de)商(shāng)品房消(xiāo)费者，在一审(shěn)法庭辩论终结前已实际支(zhī)付剩余价款的，可以适用前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售(shòu)未网签”，那么这笔不良(liáng)债(zhài)权，实(shí)际(jì)上是个烫手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本(běn)，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权(quán)公司中国信达申请不良债权(quán)转让，可以追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国(guó)信达已经成(chéng)为赫华恒(héng)瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团(tuán)、中赫置(zhì)地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国(guó)金谷国际信托有限责任公司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份(fèn)有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其他房企，中赫集团既没有(yǒu)很(hěn)大规模，也没有很高的国民知名度(dù)，但却(què)在北京豪宅圈(quān)留下一(yī)个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为(wèi)中赫集团进入北(běi)京的第一(yī)个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米(mǐ)的天价，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发(fā)了(le)市场强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随(suí)后(hòu)开发(fā)的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知名房企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块(kuài)，成为北京当年的“双料(liào)地王”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书院就以神(shén)秘高端的(de)姿态(tài)杀(shā)入市(shì)场，无(wú)论是(shì)一(yī)块块从荷兰运回(huí)来的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿(ér)、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府的(de)院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就(jiù)可看出(chū)其在北(běi)京豪宅圈(quān)的地位。2014年(nián)末(mò)上市的(de)它，对(duì)手是当时(shí)有名的融创观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远(yuǎn)超过这(zhè)些(xiē)对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍(pāi)房(fáng)，最终成交(jiāo)价1.09亿、单(dān)价达(dá)到惊人的(de)36万(wàn)元/平米(mǐ)，说明(míng)万(wàn)柳书院虽然已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪(háo)宅，也吸引了不少知名(míng)人士，如知名(míng)演员宋丹(dān)丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业大佬(lǎo)则居住在(zài)万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫(hè)集(jí)团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城(chéng)最贵的房，拿北京城(chéng)最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环(huán)的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却(què)多次(cì)成为被执行(xíng)人，被(bèi)执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义(yì)务，中赫(hè)集团正式成(chéng)了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦(lún)落到这个(gè)地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在今年(nián)年初“万柳书(shū)院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾(céng)深挖出(chū)背后(hòu)的(de)中赫(hè)集团，发现其深陷财务(wù)危(wēi)机。

　　从知(zhī)名豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转(zhuǎn)直下(xià)。而追根(gēn)溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购(gòu)北京国(guó)安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开(kāi)始了(le)多元化转型，但转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过多元化业务，先后进军(jūn)能源市场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型的(de)目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资(zī)本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国(guó)安足球俱乐(lè)部(bù)64％股权，成为国安的新(xīn)东家(jiā)。接着(zhe)在2021年(nián)6月，中赫(hè)集团从中信集团手中(zhōng)拿下(xià)北京国安俱乐部(bù)36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部(bù)全部股权。如果(guǒ)北(běi)京国安的估值一直没变(biàn)，那么中赫集团拿下(xià)北京国(guó)安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感(gǎn)叹：卖(mài)豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉(huī)夫妇将其手中的中赫(hè)集团股份(fèn)质押陆续(xù)质押(yā)，据(jù)企查查(chá)显示，目(mù)前(qián)中(zhōng)赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括海(hǎi)金商业保(bǎo)理、北京建(jiàn)工、山东(dōng)国际(jì)信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北京国(guó)安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没(méi)有得到改善(shàn)，中(zhōng)赫集团(tuán)也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网(wǎng)信息显示，2020年(nián)，北京国安足(zú)球俱乐部实现(xiàn)营业收入(rù)1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该(gāi)俱乐(lè)部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓解资金(jīn)压力，中赫集(jí)团(tuán)和(hé)周金(jīn)辉夫妇还在持续(xù)质押(yā)手中的中赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫(hè)的(de)经营状况(kuàng)却持续(xù)没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团(tuán)被5次列被执行(xíng)人(rén)，执行标的高达11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行(xíng)人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行(xíng)生(shēng)效法(fǎ)律文书确(què)定义务，上述被执行人成(chéng)为(wèi)“老(lǎo)赖(lài)”。只有北京(jīng)国安，目前(qián)幸免于难。不过在(zài)实控(kòng)人都成(chéng)为老赖(lài)的情况(kuàng)下，被执行10个(gè)多亿的北(běi)京(jīng)国安，又如何能(néng)独善其身？

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