5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个(gè)股多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信(xìn)房(fáng)地(dì)产指数(shù)本月涨幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公募基金为代表的机构对于这一板块已经在(zài)悄然布局(jú)。数(shù)据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日时所公布的总(zǒng)份(fèn)额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据基金一季(jì)报统(tǒng)计，龙头与(yǔ)地方(fāng)国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流(liú)通(tōng)股(gǔ)比重增幅五只个股分别(bié)为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基(jī)金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持有的房(fáng)地(dì)产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表现出色，但公募(mù)所(suǒ)持房地产公司市值在股票资产中的占比(bǐ)却断(duàn)崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更是(shì)进(jìn)一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的(de)首次回(huí)升，年底(dǐ)这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募对(duì)房地产行(xíng)业(yè)的持股(gǔ)比(bǐ)例也同步(bù)回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似(shì)乎在今(jīn)年(nián)一季度得以延续。数据统计(jì)显示，公募重仓(cāng)持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五(wǔ)个股(gǔ)分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科A、华发股份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持仓(cāng)市值(zhí)占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募(mù)对于房地产的(de)投资愈发(fā)有集中(zhōng)于龙头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基金一(yī)季报(bào)汇总的重仓股中(zhōng)，房地(dì)产板(bǎn)块排名最高的(de)是保利发展(zhǎn)，在基(jī)金重仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而(ér)老牌(pái)龙头股(gǔ)万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处(chù)首先在(zài)于几只房地产龙头股从(cóng)排位(wèi)上(shàng)看均有(yǒu)退步(bù)，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是金地(dì)集团退(tuì)出百大(dà)之(zhī)列。但考虑(lǜ)到房地产是复(fù)苏链上最(zuì)后一环，且首季(jì)并非(fēi)行业销售旺(wàng)季，其传导(dǎo)到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的(de)是，经济圈判断房地产已经进(jìn)入大分化时代(dài)，一二线城市好于(yú)三四线城市。而映射到二(èr)级市场投资上，配置房地产行(xíng)业轻松(sōng)收获行业贝(bèi)塔的红利(lì)期一去不(bù)返了(le)。“如果(guǒ)按照产业周期来分(fēn)类(lèi)，包(bāo)括房地产等几类行业在(zài)盖特(tè)纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退期(qī)的行业，传统认知上(shàng)没有什么投资(zī)机会的(de)。但在这几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等类似的行业(yè)也出现了一(yī)些(xiē)机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过(guò)也有公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方米的年(nián)销售(shòu)面积很难再出(chū)现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地(dì)产(chǎn)的(de)更(gèng)新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平(píng)方米。需求端还需要有(yǒu)一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的(de)进(jìn)程，还是人均住(zhù)房(fáng)面积(jī)（接近30平/人(rén)），我国(guó)均(jūn)已告别住房短(duǎn)缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑(chēng)每(měi)年18万(wàn)亿元的销售(shòu)额(é)，以及过快上行(xíng)的房(fáng)价，因而行业高增的时代(dài)已(yǐ)经(jīng)过去，未(wèi)来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产(chǎn)的(de)高杠杆属性，就很容易(yì)出现信用(yòng)风险问题(tí)（类(lèi)似2022年的民营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行业进入到(dào)供(gōng)给侧出清的过(guò)程。这个过程(chéng)中，综合竞争力(lì)强的公司就(jiù)能够(gòu)通过大(dà)鱼(yú)吃(chī)小鱼的方式(shì)，获得(dé)市(shì)占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已(yǐ)经过去了，但不(bù)代表没有投资机(jī)会(huì)，机会(huì)在于(yú)城(chéng)市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于(yú)这样的认识转变，精(jīng)耕(gēng)细作个股成为公募乃至整(zhěng)体机构(gòu)的(de)务实之举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块(kuài)个(gè)股(gǔ)，在纳入统计(jì)的(de)124只房地(dì)产类标(biāo)的股中，本月以来实(shí)现股价上涨(zhǎng)的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上述时间(jiān)段(duàn)恰好排名(míng)前五(wǔ)的公(gōng)司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分(fēn)别(bié)是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第(dì)一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来(lái)后日成(chéng)交量明(míng)显放大，4日(rì)、5日连续(xù)两个交(jiāo)易日收出涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上实发展的(de)主(zhǔ)营业务为房地产开发(fā)与(yǔ)经(jīng)营(yíng)。公(gōng)司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及服务为房地产销售(shòu)、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看，各(gè)类(lèi)机(jī)构(gòu)都(dōu)有对其布(bù)局的(de)例(lì)子。以(yǐ)3月31日时的首季十(shí)大流(liú)通股股(gǔ)东来看， 具体包括公募的上银基金、私(sī)募的迎水文(wén)龙、中(zhōng)央(yāng)汇金、长城资产管理公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一季(jì)度的(de)收入利(lì)润规模大(dà)幅度复苏。究其原因(yīn)，一(yī)方面(miàn)是(shì)该公司后疫情(qíng)时代出租(zū)率复苏至(zhì)近年来(lái)最(zuì)高，另一(yī)方面(miàn)则是(shì)公(gōng)司拿地结算(suàn)持(chí)续(xù)性向好，从(cóng)数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向(xiàng)好背景下(xià)，自然也(yě)吸引(yǐn)了知(zhī)名(míng)机构在其中持续驻(zhù)足。从第一(yī)季度(dù)十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然(rán)在前十中，这也是连续(xù)第三个季度他有的两只产品杀(shā)入前十。同时(shí)榜(bǎng)单中(zhōng)还有一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小(xiǎo)幅(fú)增加(jiā)了持股。

　　除(chú)去上述两家(jiā)上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是(shì)主要(yào)布局在深圳的地产公司(sī)，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季(jì)公(gōng)司(sī)实(shí)现营业(yè)收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属于上市公(gōng)司股东(dōng)的(de)净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基首季新杀入(rù)十大流通股股东(dōng)行列。具(jù)体说(shuō)来， 南方(fāng)中证全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名(míng)第(dì)九位，此外联袂出现的(de)机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国际和私募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基(jī)金相关人(rén)士分(fēn)析(xī)：“经(jīng)历过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿(ná)地(dì)端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温(wēn)，优(yōu)质土地供(gōng)给较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目(mù)前(qián)房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数(shù)房(fáng)企受限(xiàn)于(yú)信用问(wèn)题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机(jī)获取(qǔ)低成本(běn)土地，龙头房企的(de)拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额(é)）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净secx的不定积分推导过程，secx的不定积分推导过程图片负债率基本在70％以下，而其他房企的(de)净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的(de)融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强房(fáng)企的(de)销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的(de)大好(hǎo)机会。中(zhōng)信证券指出：“房地(dì)产行(xíng)业的结构性机(jī)会依然(rán)存在，少(shǎo)部分公司尤(yóu)其是(shì)央企占(zhàn)据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资源和良好的不动(dòng)产资产运营(yíng)能(néng)力的多(duō)重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使没有中特(tè)估(gū)，国央企相(xiāng)较于民营地产公(gōng)司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对(duì)于减值、土地资源债权债务关(guān)系(xì)等问题，市场(chǎng)对民营房开企(qǐ)业的资产会有更多担(dān)忧和(hé)质疑，所(suǒ)以在这一轮(lún)行业出(chū)清(qīng)的过程中，央国企相较(jiào)于民企(qǐ)来说估(gū)值的修复更明显。中特(tè)估的(de)角度(dù)从中长期(qī)的维度看，行业(yè)的逻辑在于集中度提(tí)升后(hòu)，行业进入(rù)高质量发展阶段，具备较快速(sù)发展阶(jiē)段更稳定(dìng)且可预期的盈(yíng)利和现金流创造能(néng)力(lì)，以此带来估(gū)值中枢的提升(shēng)，应(yīng)该关注(zhù)估值(zhí)相(xiāng)对(duì)较低(dī)，企业(yè)自身资产的质量好、运营能(néng)力强、可以创(chuàng)造持续(xù)现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨(zhǎng)的概率比(bǐ)较低(dī)，行业(yè)内部将出(chū)现分化，要关注将(jiāng)受益于行业(yè)集中度提升的头部(bù)公司。”星石投资(zī)首席研(yán)究(jiū)官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口(kǒu)等(děng)国资(zī)背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需(xū)要客观(guān)地去持续观察国企央企在三个方面(misecx的不定积分推导过程，secx的不定积分推导过程图片àn)是否(fǒu)可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其次是销(xiāo)售(shòu)份(fèn)额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的(de)整体(tǐ)下(xià)滑，2023年(nián)一季度(dù)的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至(zhì)是较大增速的增(zēng)长。而这些公司也是(shì)机构的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房地产业内(nèi)人士(shì)张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表(biǎo)示(shì)，业(yè)绩出(chū)现明显改(gǎi)善的房企(qǐ)，主要是因为(wèi)过去两(liǎng)三(sān)年时间，尤(yóu)其是在2021年下(xià)半年民营房企不(bù)怎(zěn)么(me)投(tóu)资(zī)拿地之后，国(guó)有企业仍(réng)在持(chí)续性地拿地，且主要集(jí)中(zhōng)在(zài)核心城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能够推动(dòng)房(fáng)企(qǐ)销售业(yè)绩的增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处(chù)于(yú)调整的过程中(zhōng)，能(néng)够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的(de)复苏过程中，还面临着一些(xiē)不确定(dìng)性。其实整个市场从四月份开始又在往(wǎng)下(xià)掉。除(chú)了杭州、成都等极个(gè)别(bié)城市(shì)四(sì)月环比(bǐ)三月相对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都出现环比下(xià)滑的情况。而现在五月(yuè)的市场(chǎng)表现也(yě)不太(tài)乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的(de)资金面(miàn)压力，可(kě)能会出现(xiàn)，到六(liù)月份(fèn)房(fáng)企为(wèi)了半年报冲业(yè)绩出(chū)现市(shì)场(chǎng)的短期(qī)反(fǎn)弹外的一个(gè)市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季度(dù)、第三季度增长不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀(tán)投资董事长陈昊(hào)扬也(yě)向《红(hóng)周刊(kān)》指出，现(xiàn)在(zài)整个房地(dì)产以及(jí)其上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢(màn)很多，我们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地产以(yǐ)及上下游就不是(shì)赚快(kuài)钱(qián)的(de)时(shí)候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基本面的(de)钱。但(dàn)这也意味(wèi)着(zhe)，只有(yǒu)极(jí)为(wèi)少数的、做(zuò)得比同行好得多的企业，会伴(bàn)随整(zhěng)个(gè)行业的弱(ruò)复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能(néng)耐心地去等待它(tā)的基本面不断地凸显出来(lái)，这需要时(shí)间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个(gè)股(gǔ)仅(jǐn)为举(jǔ)例分(fēn)析，不(bù)做买卖推荐。）

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