文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了(le)。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡建(jiàn)设工作会议提出“有条件的可以(yǐ)进(jìn)行(xíng)现房(fáng)销售”，不足一个月时间(jiān)，已(yǐ)有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确表态(tài)，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公(gōng)平。以后(hòu)谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地产从(cóng)大开(kāi)发时代(dài)步入(rù)高质量(liàng)发展(zhǎn)阶(jiē)段的必然趋势，也是对购(gòu)房老百姓(xìng)的(de)最大保护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权(quán)宜(yí)之计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房(fáng)民(mín)众不公平的(de)预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然(rán)二(èr)次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机(jī)制四大关键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地产税。如果(guǒ)按照(zhào)经济规律办事，中(zhōng)国一(yī)定(dìng)能实现房地产软着陆(lù)和长期平(píng)稳健康发展(zhǎn)，跨过(guò)这道关(guān)，解好这(zhè)道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改(gǎi)为现房(fáng)销售？大家想想，绝大(dà)部(bù)分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购(gòu)买者的(de)单方面不公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的(de)风(fēng)险。从个人层面看(kàn)，预(yù)售制对购房者非常不公平，比如(rú)，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅承担银行利(lì)息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房的风险。从行业(yè)层(céng)面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险。取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售(shòu)，这样有助(zhù)于落实中央房住不(bù)炒(chǎo)精神、有助(zhù)于保障(zhàng)购房老(lǎo)百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么(me)建议取消预售(shòu)制(zhì)度(dù)？预售制度怎么(me)来的？国(guó)外(wài)什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品(pǐn)房(fáng)预售最早源(yuán)于中国(guó)香港(gǎng)，俗(sú)称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世(shì)界不少国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严格的监(jiān)管保(bǎo)障(zhàng)措施，开发商在项目(mù)获得政府(fǔ)批准后才可以开始销售，买家在购买期(qī)房后并非(fēi)像中国一(yī)样在(zài)支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余(yú)全部房款，而是根据开发(fā)商工程进度在完全交房前(qián)进行分(fēn)期支付。所以，预售制度是需要(yào)严格的资金监管、分期支付(fù)以及(jí)违(wéi)约处罚(fá)措施(shī)作为(wèi)保障的，如果没(méi)有(yǒu)这些保障措施，一定会触(chù)发(fā)风险，对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)不公平(píng)，所以不如借机取消预售制度，以后(hòu)改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性(xìng)，现(xiàn)在(zài)中国住房进(jìn)入存量时(shí)代，取消预售制度(dù)有助于降负债(zhài)降杠杆(gān)，不再把(bǎ)烂尾(wěi)风(fēng)险甩给(gěi)老百姓(xìng)和社(shè)会，当然这(zhè)需(xū)要配(pèi)套房企债务(wù)重组、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市场信北京银行营业时间，北京银行营业时间周六周日心和(hé)房地(dì)产长效(xiào)机制。这(zhè)是个技术活(huó)，只要坚持市场化改革，中国一定能化解(jiě)这个难(nán)题，让房(fáng)地产回(huí)归实(shí)体经济(jì)和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现(xiàn)的营销(xiāo)手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得的(de)过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众的最(zuì)根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有商业(yè)的本质(zhì)是(shì)向(xiàng)善，是(shì)以客户为中心，房地产也不能例(lì)外，老百姓买(mǎi)房(fáng)子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)、实施(shī)现房销售是(shì)实现老百姓安居乐业、社会(huì)长治久安(ān)、行(xíng)业企业健康发展的重大(dà)措施。在(zài)当前的情况(kuàng)下，取消预售(shòu)制(zhì)要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆(lù)、打通(tōng)金(jīn)融支持当期三(sān)好生、新模(mó)式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国(guó)务院发展研究中心参与财税(shuì)改(gǎi)革(gé)方案研究时，对(duì)预(yù)售(shòu)制(zhì)、房地(dì)产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系(xì)统(tǒng)的专项研(yán)究。（参考(kǎo)后来(lái)形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全(quán)程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易(yì)立(lì)法，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代(dài)在(zài)中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是(shì)地产行业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题(tí)，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未(wèi)推行公共房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是(shì)相(xiāng)当高(gāo)，不过大多数(shù)居民的(de)储(chǔ)蓄很少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买(mǎi)卖多数(shù)以一整栋楼为(wèi)单位，需要(yào)雄厚的资金实力(lì)才(cái)能购(gòu)买(mǎi)。虽然楼宇出租是(shì)中(zhōng)国(guó)香港地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出租(zū)资金(jīn)周(zhōu)转期(qī)长等(děng)问题。针对(duì)这一系列问题，不少地(dì)产(chǎn)商开(kāi)始探(tàn)求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这(zhè)模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的(de)基础上，将“按(àn)揭”模(mó)式引入房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创(chuàng)办(bàn)立信置业(yè)有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的(de)经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着(zhe)独到(dào)的见解，在努力寻(xún)求方(fāng)法加(jiā)快自身(shēn)资金周转。当时其(qí)在购下九(jiǔ)龙的一块地(dì)盘(pán)后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地(dì)势环(huán)境、建(jiàn)筑材料(liào)、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即(jí)先收取(qǔ)买家(jiā)的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付(fù)款形式，等(děng)新楼落(luò)成(chéng)时，收齐买家的钱(qián)，买(mǎi)家就拥有(yǒu)了自己(jǐ)的(de)房产。这种(zhǒng)方式(shì)减轻了民众(zhòng)购房的(de)资(zī)金压力(lì)，加速了房屋的(de)建(jiàn)造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资(zī)风险(xiǎn)，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花(huā)+分期付款”的销售(shòu)模式(shì)成为(wèi)当(dāng)时中国香港房地产市场的一大特色，纵(zòng)观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核(hé)心(xīn)的住房(fáng)供不(bù)应求的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模式推动了(le)中国香港(gǎng)楼市几(jǐ)十年(nián)繁荣，但(dàn)期间也(yě)出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断(duàn)完善(shàn)、规(guī)范(fàn)化，建立健全(quán)的(de)监管机制(zhì)，促进市场(chǎng)健(jiàn)康(kāng)发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国(guó)香(xiāng)港管理部门(mén)提升了对于预(yù)售(shòu)楼花制度的监(jiān)管，即(jí)要求开发(fā)商(shāng)在预售前(qián)，确保地价款已经全部支付，还要证明(míng)自身有资金等能力把项(xiàng)目完(wán)成，资(zī)金需放入律(lǜ)师所托管，支(zhī)取(qǔ)时(shí)需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商(shāng)操(cāo)作(zuò)等采(cǎi)取全透明化机制，且银行的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地(dì)面临住房(fáng)需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地优先发(fā)展重(zhòng)工业(yè)，强(qiáng)调(diào)基(jī)础建设，这一(yī)导向使前期发展(zhǎn)工(gōng)业化的进程大(dà)于(yú)城市化进(jìn)程(chéng)，唯有解决住房基(jī)础等(děng)城市(shì)化(huà)配套问题，才(cái)能进一步推进城(chéng)市化。但当(dāng)时(shí)推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发(fā)展起步较晚、增速较慢(màn)，福利(lì)分房(fáng)制度也出(chū)现(xiàn)了(le)分配不公、效率低(dī)、配套差等问题，因此福利(lì)分房制度不再适用(yòng)于当(dāng)时(shí)的国情。叠(dié)加房地产市场面临商品房的(de)需求量大，而社(shè)会缺少大(dà)型房地产开发商(shāng)，商品房供应量(liàng)小的困境(jìng)，此时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进(jìn)中国香港预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房制度，先后出台多项文件，大力支持(chí)国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务(wù)院出(chū)台《关(guān)于进一步深化城(chéng)镇住房制度改革，加(jiā)快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房(fáng)无偿实(shí)物分(fēn)配(pèi)，逐(zhú)步(bù)实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制(zhì)，从计划经济下(xià)的福利分房(fáng)转向(xiàng)市场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房(fáng)企(qǐ)缺少资金和(hé)开发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目的(de)开(kāi)发(fā)，形成(chéng)滚动开发模(mó)式，住房供应速(sù)度加快。自此中国内地开(kāi)始房改货(huò)币化(huà)，中国人民(mín)银行等多(duō)方迅速出台相关的(de)信贷政策，支(zhī)持购房(fáng)者，极大作用(yòng)推动了房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合(hé)中国内地的(de)商品房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具(jù)体来说，是(shì)指(zhǐ)房地产开(kāi)发企业将正(zhèng)在建设中的(de)房屋预先(xiān)出售给购房者，由购(gòu)房者支付(fù)定金或房(fáng)款的行为。区别于中国(guó)香港(gǎng)，在中国(guó)内地实践(jiàn)过(guò)程中，商品房预(yù)售流(liú)程为：房地产(chǎn)开发商(shāng)办理预售许(xǔ)可证-签订商品(pǐn)房买(mǎi)卖(mài)合同-进行(xíng)备案(àn)登记和(hé)预告登记-交付房屋。在(zài)购(gòu)房(fáng)过程中，购(gòu)房者需要一次性(xìng)付清(qīng)首付款，并(bìng)采(cǎi)用银(yín)行贷(dài)款的(de)形式一次性付(fù)清(qīng)剩余(yú)房款，换言之(zhī)，房屋未(wèi)建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全部购(gòu)房款，这(zhè)点与(yǔ)中国香港(gǎng)的按照工程(chéng)进度付款有(yǒu)所(suǒ)不同。对中国内地的开发商而言(yán)，预售制商品房也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的最主要方式，预(yù)售制(zhì)极大(dà)缩短房企(qǐ)现金回(huí)笼周期，同时增加市场商(shāng)品房(fáng)供应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售制(zhì)在(zài)过去20多年对(duì)中国内地房地产市场的(de)稳(wěn)步发展起到(dào)了重要作(zuò)用，不仅解(jiě)决了房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场快速发展阶段的资(zī)金需(xū)求，也(yě)提高了居民(mín)居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适(shì)居(jū)，住房事(shì)业取得巨(jù)大(dà)进步，数十(shí)年(nián)时间走完发达(dá)国家几百年城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化(huà)进程进入快速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均住(zhù)房建筑(zhù)面积(jī)从8.1平方米增至(zhì)34.7平(píng)方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国(guó)内地(dì)商品房销(xiāo)售最主要(yào)方式，2005年中(zhōng)国(guó)内地商品住宅期房(fáng)销售面积占总销售(shòu)面积的(de)比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房地(dì)产行业的发展(zhǎn)。中国内地房(fáng)地产历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售金额分(fēn)北京银行营业时间，北京银行营业时间周六周日别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动中国内(nèi)地经济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房(fáng)地产带动的上下游产业链特别(bié)长，高达(dá)50多个行(xíng)业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产业(yè)增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对(duì)金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉(lā)动的投资占全社(shè)会(huì)固(gù)定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占银(yín)行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上(shàng)信托(tuō)等通道业务，占比超过(guò)三分之一。从(cóng)房地产(chǎn)融资(zī)存量(liàng)占社融存(cún)量比(bǐ)重看，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面积违(wéi)约，将导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富效(xiào)应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市(shì)值测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿美元(yuán)、英法德(dé)三(sān)国合计的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住(zhù)房市值占股债(zhài)房市值的(de)比例(lì)看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的(de)64％。中国住房市值与股(gǔ)债房(fáng)市值(zhí)的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国(guó)资(zī)本(běn)市场发(fā)育尚不成(chéng)熟，直接(jiē)融资比例较低，股票(piào)、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售(shòu)制背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存(cún)在，当前(qián)的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部(bù)分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制(zhì)是(shì)对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能(néng)交付的风(fēng)险。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息(xī)，还要承担延(yán)迟(chí)交房、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不能交房等风险。另外，购(gòu)房者和开发商之间的购房合同、购房者和银(yín)行(xíng)的按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)合(hé)同是两个独立的合同关(guān)系，如(rú)果(guǒ)开发(fā)商发生违(wéi)约，购房(fáng)者只能根据购(gòu)房合同向开发(fā)商(shāng)主张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按时向银行进(jìn)行贷(dài)款偿还，因此购房者承(chéng)担的风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层(céng)面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行(xíng)影响自身(shēn)信用(yòng)和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融(róng)层(céng)面看，银行(xíng)作为按揭贷(dài)款(kuǎn)的发放(fàng)方，一(yī)旦房(fáng)企因为市场波动或经营不(bù)善，出现资金(jīn)链(liàn)断裂等一(yī)系(xì)列(liè)问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过(guò)与购房者签(qiān)订的预售合(hé)同和按(àn)揭合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果(guǒ)购房(fáng)者丧失还款能力或短期不能(néng)还(hái)款等，则风险完全由银(yín)行承(chéng)担，银行将面临较大(dà)的坏账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房(fáng)者的(de)预售(shòu)监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没(méi)钱”，即没(méi)钱(qián)付工程(chéng)款。在2004版的(de)《城(chéng)市商品房预售管理办法》中明确(què)规(guī)定了开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的(de)工程建(jiàn)设(shè)，商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售款监管的具(jù)体(tǐ)办法，由房地产管理部门制定。但(dàn)多年(nián)以来全国并没有统一的(de)预售资金监管规定，各(gè)地实行“一城(chéng)一策(cè)”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市重点监管(guǎn)资(zī)金比例(lì)为总预售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则(zé)按照项目的建安(ān)成本乘以建筑面积或者项目(mù)工程总额报价计算重(zhòng)点资金。而事实是(shì)，不(bù)少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入(rù)监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继续建设(shè)。收(shōu)楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监管账户资金如何被挪走的？实(shí)际上，在过去房地产大开发时代的高(gāo)周转背景下，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工(gōng)程建设名义，获(huò)得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨(bō)付的工(gōng)程款，远(yuǎn)超工程进度(dù)所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金流动(dòng)性(xìng)，房企抽(chōu)调资金(jīn)统筹(chóu)拿(ná)地、还(hái)款和楼盘建设，形成一(yī)种资金循(xún)环高(gāo)周(zhōu)转模式，但一定程度上(shàng)把风险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对于购(gòu)房(fáng)者预付资金，一般(bān)设(shè)有定金或预付(fù)款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预(yù)付款比(bǐ)例相对较低，绝(jué)大部分(fēn)房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方式：预付款(kuǎn)一般(bān)以定金方式(shì)支付(fù)，或按工程进度分期支付，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式(shì)发放(fàng)按揭(jiē)贷款，一是按工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款，按(àn)揭贷(dài)款按照工程进度(dù)逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在(zài)商品房出现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式(shì)，一是期(qī)房(fáng)由政府或(huò)第(dì)三方验收合格并提供(gōng)验收凭证(zhèng)后(hòu)，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付(fù)的房款。二是(shì)开发商为购房者提供一(yī)定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满(mǎn)，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第(dì)三方全程监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内无条件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支付首(shǒu)付，其余房(fáng)款(kuǎn)交付后(hòu)按揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金(jīn)比例一(yī)般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可(kě)低(dī)于3.5％，根据美(měi)国(guó)官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付(fù)外，购房者(zhě)在(zài)房屋交付后通过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开(kāi)发商挪用资金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第三方公证行或产(chǎn)权保(bǎo)险公司的信托账户监管。如(rú)果(guǒ)开发商倒(dào)闭导致楼盘(pán)烂(làn)尾，购房者资金(jīn)可通过(guò)申请仲裁取回，且不(bù)承担任何责(zé)任(rèn)与损失。而开发商(shāng)在房屋建设过程中的(de)资(zī)金全部来自银行(xíng)，银行根据工程(chéng)进度向(xiàng)开发商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发(fā)商(shāng)挪用资(zī)金直接(jiē)损害银行利(lì)益，银(yín)行有(yǒu)充分(fēn)动机(jī)监(jiān)管开发商(shāng)施(shī)工进度。开发商在(zài)房屋(wū)交付时(shí)需取得由政府相关部门经审查后发(fā)放(fàng)的(de)验(yàn)收凭证，通过验收凭证向银(yín)行得到购(gòu)房者支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国期(qī)房可零首(shǒu)付购房，房款按建造工期进度支付，按(àn)揭按工期放款(kuǎn)后(hòu)还(hái)贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商或(huò)购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商(shāng)在(zài)项目获批后即(jí)可预售房屋。签署购房合同前(qián)，购(gòu)房者需支付约(yuē)2000欧的定金并(bìng)进行(xíng)预约(yuē)公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不(bù)能购买，定金按(àn)照德(dé)国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支付公证费和土地交(jiāo)易(yì)税(shuì)，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款(kuǎn)中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低(dī)首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国也采取按工期(qī)支付房款的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节(jié)点、比(bǐ)例因项(xiàng)目而(ér)异。一般来说，支付节(jié)点可分为公证(zhèng)后(hòu)、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面(miàn)完工、地(dì)板完工、全(quán)部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房(fáng)者(zhě)可在支付房(fáng)款(kuǎn)前申请房(fáng)贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银(yín)行按施工节奏分多次(cì)发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房(fáng)者一定使用期限，期(qī)限结束后，购房者(zhě)开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针对期(qī)房设计了两种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由(yóu)保险公司负责相应赔偿。保险由开发(fā)商(shāng)或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时(shí)支(zhī)付

　　英(yīng)国预售(shòu)制设有10％定金保险保护机制，交房前付(fù)款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖(mài)双方(fāng)律师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的(de)房产、资金、合同(tóng)等各(gè)个环节(jié)，各环节内容(róng)确(què)认无误(wù)后签(qiān)订(dìng)首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金保险保护(hù)机(jī)制(zhì)，当开发商出(chū)现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，但是交房(fáng)前付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，一般会在(zài)合同(tóng)签订6-24个月(yuè)分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环(huán)节，英(yīng)国规定房屋(wū)必须经过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付后(hòu)方可按揭还(hái)贷(dài)。

　　资(zī)金(jīn)监管(guǎn)环节，英国期房预(yù)售资(zī)金(jīn)监管极为严格，资金也由律师监管，在确(què)认工程进(jìn)度、支付相关款项过程中(zhōng)，由(yóu)买房律师将资金转给(gěi)卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金(jīn)在进入开发商账户前(qián)经(jīng)过两道关口，有(yǒu)利于(yú)保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易(yì)立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日(rì)本(běn)期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商(shāng)必须(xū)完(wán)成(chéng)“预(yù)售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法(fǎ)》，经多次(cì)修订(dìng)，目前(qián)是唯一一(yī)部规范期(qī)房交(jiāo)易(yì)的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方面(miàn)，根据日本(běn)《宅(zhái)地(dì)建物(wù)取引业法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超(chāo)1000万日(rì)元的部分，法律要求(qiú)开发商必须(xū)完成定金保全措施才可(kě)预售(shòu)。什么是定金保(bǎo)全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同时，开发(fā)商向金(jīn)融机构(gòu)或北京银行营业时间，北京银行营业时间周六周日指定保证机构或保险机(jī)构签订定金保证委托合同(tóng)，设(shè)置购房(fáng)者定金的(de)保(bǎo)证(zhèng)或(huò)保(bǎo)险，并将相应的保证金证明书交(jiāo)付给购房者。除定(dìng)金外，其他预先支付的购房款也(yě)受该措施保护。若(ruò)开(kāi)发(fā)商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书向(xiàng)金融机构或(huò)保证机构或保险(xiǎn)公司兑付(fù)，同时(shí)，开发商需(xū)向(xiàng)购房者(zhě)赔付违约金，一(yī)般约为房价(jià)的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节，交(jiāo)房前只需支付最多不超(chāo)20％的定金(jīn)，签订购房合同后(hòu)，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后才开始按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)，除定金外的剩余(yú)房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付(fù)尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违(wéi)约(yuē)可返还相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支(zhī)付(fù)，所有资金进(jìn)银行专门项(xiàng)目资金账户(hù)，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者需支付15％的首付及印花税，同时(shí)购房者向(xiàng)银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡(pō)期房同样采取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展商条例》对期房付款流程做了统一(yī)详细规定，要求所有开(kāi)发(fā)商遵守(shǒu)，支付节(jié)点一般(bān)为合(hé)同签订(dìng)后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款(kuǎn)也依照工(gōng)程进度(dù)放款，月供在此过程中随(suí)着放出贷(dài)款的增(zēng)加而增(zēng)加，未放(fàng)款部(bù)分(fēn)无需月供。

　　资(zī)金(jīn)监管(guǎn)方面，购房者的(de)订金与付款会存入银行专门的(de)项目资金(jīn)账户，账户资(zī)金提取须(xū)与房屋建设有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期(qī)来(lái)看，当前房地(dì)产到了政策出手临(lín)界点，重点是保交楼(lóu)和(hé)房企重组。一方(fāng)面，加(jiā)大对刚需和改善(shàn)型(xíng)需求的(de)支持(chí)力(lì)度(dù)，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善应对局部停(tíng)贷现象，重(zhòng)点是保交楼(lóu)保复工(gōng)保(bǎo)民生，给予强有力的金融工(gōng)具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对还在正常(cháng)运转的房企包括民营(yíng)企业，加大支(zhī)持力(lì)度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整(zhěng)个行(xíng)业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势(shì)复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及(jí)长效机制。长效机制四(sì)大关键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。定金环节，建(jiàn)立(lì)开发商违约后(hòu)定金(jīn)保(bǎo)护机制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障购房者定(dìng)金(jīn)安(ān)全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司(sī)介(jiè)入(rù)，为(wèi)房屋重大延(yán)期以及重大(dà)缺陷等情况提供充分的保障。余款支付(fù)环节(jié)，建立(lì)按工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护(hù)购房(fáng)者的(de)权益。资金监管环节，引入(rù)独立于(yú)开发(fā)商、银行的第三方资金监(jiān)管机构(gòu)，或(huò)由(yóu)政府相关部门(mén)直(zhí)接(jiē)监管(guǎn)，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商(shāng)品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开(kāi)发(fā)商应对(duì)房屋(wū)质量(liàng)问题全权负(fù)责、免(miǎn)费维修，购房者(zhě)在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看(kàn)，取消商品房预售制是大势(shì)所趋。一方(fāng)面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不(bù)公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最(zuì)根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升(shēng)开(kāi)发商(shāng)的建筑质(zhì)量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币(bì)。

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