万柳书(shū)院，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年年初“万柳少(shǎo)爷(yé)”的意外走(zǒu)红(hóng)，让这(zhè)个位于北京海淀(diàn)的(de)豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的(de)神(shén)秘开发商(shāng)——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫(hè)集团(tuán)成了共同债务人被中国信达追债，中国信达为了收(shōu)回钱款不得不(bù)将中赫(hè)抵押(yā)的75套万柳书院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖。可(kě)问题是，这些房(fáng)子(zi)早已(yǐ)售出，业主并(bìng)非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房(fáng)子(zi)现在莫名奇妙(miào)地被(bèi)拍卖(mài)，算是被割(gē)了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维权(quán)信息，难怪(guài)有(yǒu)网友调侃(kǎn)：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可(kě)能(néng)没你想象的(de)那么简(jiǎn)单(dān)。

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　　富人(rén)被精准收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的(de)可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有(yǒu)网友(yǒu)发现，中(zhōng)国信(xìn)达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京(jīng)赫(hè)华恒瑞(ruì)房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)有限公司不良(liáng)债权转让项(xiàng)目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵押(yā)物中(zhōng)，包括75套(tào)万柳书院住(zhù)宅。

　　据(jù)京东拍卖显示(shì)，上述(shù)不(bù)良(liáng)债(zhài)权(quán)转让项目的(de)处置主(zhǔ)体是中(zhōng)国信(xìn)达资产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司北京(jīng)市分公司（下称(chēng)中国信达北分），处置的是对北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民(mín)币，其中债权本(běn)金(jīn)37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公(gōng)司(sī)是共同债(zhài)务人(rén)。目前(qián)，该项目已有1万次围观(guān)，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上(shàng)看，这(zhè)就是(shì)一(yī)起(qǐ)中国信达(dá伊拉克是不是被灭国了)北(běi)分讨(tǎo)债的故事，但(dàn)实际(jì)上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道(dào)，万柳书院总(zǒng)共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该报(bào)道属实，说明(míng)这(zhè)些房(fáng)子实际上都是(shì)卖(mài)出去了(le)的，是有人住(zhù)的。

　　那(nà)为什(shén)么(me)中国信达的拍卖页(yè)面上又注明这75套房(fáng)子是(shì)“未出售”的状态呢？只能说明这些房子(zi)根本(běn)没有(yǒu)网(wǎng)签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财经的(de)报道证实了上述(shù)内容。有豪宅中介透(tòu)露(lù)，中赫集团早就把这75套房子抵押(yā)出去(qù)，现在还没资(zī)金解抵押，所以不(bù)能网签、没办(bàn)房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万(wàn)柳书院的业主基本(běn)都(dōu)是北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料(liào)，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)中，还有(yǒu)不少中赫集(jí)团(tuán)的(de)高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网友感叹，“富人也被(bèi)精准收割了(le)！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已经支付价(jià)款(kuǎn)并(bìng)实(sh伊拉克是不是被灭国了í)际(jì)占有，那么，中国信达转让这笔不良(liáng)债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没(méi)准还(hái)是(shì)债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执行中(zhōng)，业主已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际占有，但未办理过户手续的(de)，如果业主没有(yǒu)过(guò)错，人(rén)民(mín)法院(yuàn)不得查(chá)封、扣(kòu)押(yā)、冻结，已(yǐ)经查封的可以向法院(yuàn)提出执行(xíng)异议申请，请求法院解除查封，同(tóng)时可以联(lián)合(hé)起诉开发商，要求退还购房款或办理房产证(zhèng)，并承(chéng)担违(wéi)约(yuē)责任(rèn)。

　　此外，今(jīn)年4月，人(rén)民法院报公布(bù)《最高人民法院关(guān)于商品房消费(fèi)者权(quán)利保护问(wèn)题的批复》，以司(sī)法解释的方式明确了购房人的(de)优先(xiān)权：

　　商(shāng)品房(fáng)消费者以居(jū)住(zhù)为目(mù)的(de)购(gòu)买房(fáng)屋并(bìng)已(yǐ)支付全部价(jià)款，主张其房屋交付(fù)请(qǐng)求权优(yōu)先于建(jiàn)设工程(chéng)价款优先(xiān)受(shòu)偿权(quán)、抵押权以及其他债(zhài)权的，人民法院应当予以(yǐ)支持。只支(zhī)付了部分价款的商品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费者，在一审法庭辩(biàn)论终结(jié)前已实际支付剩(shèng)余价(jià)款的，可以(yǐ)适用前款规(guī)定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子均为“已售(shòu)未(wèi)网签”，那么这笔不(bù)良债(zhài)权，实(shí)际上是(shì)个烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵押的这75套房子，还会(huì)被(bèi)业主讨回去。

　　中国(guó)信(xìn)达，将会赔了夫(fū)人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次(cì)债权公司中国信(xìn)达申请不良(liáng)债(zhài)权(quán)转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达已经成为赫(hè)华恒(héng)瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫(hè)置(zhì)地等选择退(tuì)出了(le)赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任(rèn)公(gōng)司成为(wèi)了唯(wéi)一股(gǔ)东，后者由中国信达资产(chǎn)管理股份(fèn)有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫(hè)集(jí)团既没有很大(dà)规模，也没(méi)有很高的国(guó)民知名度，但却在北京(jīng)豪宅(zhái)圈留下一个(gè)个(gè)传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作(zuò)为(wèi)中赫集(jí)团进入(rù)北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价(jià)，成为当时(shí)京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发(fā)的(de)万柳书院，更是(shì)被(bèi)誉为(wèi)“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房(fáng)企手中，抢下了(le)北京(jīng)万柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料(liào)地王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高端的姿态杀入市场，无(wú)论是一块(kuài)块从荷兰运回来(lái)的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超(chāo)6万的成年银杏树，还是每(měi)平(píng)米20万元的价格(gé)，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺(shùn)口溜(liū)中，就可看(kàn)出其在北(běi)京(jīng)豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华(huá)府等，现如(rú)今(jīn)，它远(yuǎn)远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之(zhī)久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸引了不少(shǎo)知(zhī)名人(rén)士，如知(zhī)名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也(yě)因此(cǐ)，它被外(wài)界贴上(shàng)了，“卖(mài)北京城最(zuì)贵的(de)房，拿北京城最贵的(de)地(dì)”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯(sī)”却多次(cì)成为被(bèi)执(zhí)行人(rén)，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行(xíng)能力而拒不履行生(shēng)效法律文(wén)书(shū)确定(dìng)义(yì)务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集(jí)团如今沦落(luò)到这(zhè)个地步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖出(chū)背后(hòu)的中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪(háo)宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉的人(rén)生轨迹跟着急(jí)转(zhuǎn)直下。而追根(gēn)溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于(yú)收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房(fáng)企纷纷开(kāi)始了(le)多(duō)元化转型，但转型之(zhī)路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试(shì)过多元化业务(wù)，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金(jīn)辉(huī)将转型(xíng)的目光(guāng)，放到了(le)体(tǐ)育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中(zhōng)赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐部(bù)64％股权(quán)，成为国安(ān)的(de)新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中(zhōng)拿下北京国安(ān)俱(jù)乐部36％股权(quán)，至(zhì)此拿下北(běi)京国(guó)安俱乐部(bù)全部(bù)股权(quán)。如果北京国安(ān)的估值(zhí)一直没变，那么(me)中赫(hè)集团(tuán)拿下北京国(guó)安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什么又要质(zhì)押股权呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的(de)中(zhōng)赫集团(tuán)股份质(zhì)押(yā)陆续质(zhì)押(yā)，据企查(chá)查(chá)显示，目前中赫集团共有11条股权出(chū)质(zhì)记录。质权人包括(kuò)海金商业保理、北京建工、山(shān)东国际信(xìn)托、中融信托(tuō)、中(zhōng)信建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入(rù)主北(běi)京(jīng)国(guó)安的(de)时间(jiān)完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅(jǐn)国安的经营状况没有(yǒu)得到改(gǎi)善，中(zhōng)赫(hè)集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京(jīng)产权(quán)交易所官(guān)网信息显示，2020年(nián)，北京(jīng)国安足球(qiú)俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末(mò)，该俱乐(lè)部资产总(zǒng)计(jì)5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇(fù)还在(zài)持续质(zhì)押手中的中赫集团(tuán)股份，但(dàn)国安和(hé)中赫(hè)的经营状况(kuàng)却持续没(méi)有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集团被(bèi)5次列被执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也(yě)3次(cì)与中赫(hè)集(jí)团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团(tuán)股(gǔ)东(dōng)周金辉、李彩霞等(děng)共(gòng)同成为被执行人，执(zhí)行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免于(yú)难。不过在实控人都(dōu)成为(wèi)老赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿的(de)北京国安，又如何能独(dú)善其(qí)身？

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