万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个(gè)位(wèi)于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾(céng)宣称要做地(dì)产界“劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)”的(de)神(shén)秘开发(fā)商——中赫集团(tuán)，也(yě)被拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而(ér)如今，万柳书(shū)院(yuàn)再次受到舆(yú)论(lùn)关注(zhù)，起因中赫(hè)集团成了共同债务人(rén)被中国信达追(zhuī)债，中(zhōng)国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅(zhái)拍卖(mài)。可问题(tí)是，这些房子早已售出，业(yè)主并非中赫集(jí)团，那些(xiē)真正(zhèng)斥巨(jù)资(zī)购入房产的有钱人(rén)，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些(xiē)业主的维权(quán)信息(xī)，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们的(de)姿势都(dōu)那么优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事(shì)件(jiàn)背后，可(kě)能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于(yú)海淀核心区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发(fā)现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公(gōng)司不(bù)良债权转让项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目的(de)抵押物中，包(bāo)括(kuò)75套万(wàn)柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖(mài)显示，上述不良(liáng)债权转(zhuǎn)让(ràng)项目的(de)处置(zhì)主体是中国(guó)信达资产管理(lǐ)股份(fèn)有(yǒu)限(xiàn)公司北(běi)京(jīng)市(shì)分公司（下称中国信达(dá)北(běi)分），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司（下称赫华(huá)恒瑞(ruì)）的不(bù)良(liáng)债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权(quán)本(běn)金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是共同债务人。目前，该项目(mù)已有(yǒu)1万次围观，35名(míng)意向人(rén)。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一(yī)起中国(guó)信达北分讨债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而(ér)且(qiě)早(zǎo)已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖出(chū)去了的(de)，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是(shì)“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能(néng)说(shuō)明这些房(fáng)子根本没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容(róng)。有豪宅中介透(tòu)露(lù)，中赫集团早就把这75套(tào)房子抵押出去，现在(zài)还没资金解抵押，所以(yǐ)不能网(wǎng)签、没(méi)办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区(qū)房(fáng)，万柳书院的(de)业主基本都(dōu)是北(běi)京的高(gāo)端(duān)人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大(dà)佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地(dì)产八卦(guà)女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还有不(bù)少中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并实际占有，那么，中国信达(dá)转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不良债权回本(běn)的愿望，或(huò)将泡汤(tāng)。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经支(zhī)付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，但未办理过户(hù)手续的，如果业(yè)主(zhǔ)没有过错，人民法院不(bù)得(dé)查封(fēng)、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可(kě)以向法院提出执行异议申请，请求法院(yuàn)解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉(sù)开(kāi)发商(shāng)，要求(qiú)退还购房款(kuǎn)或(huò)办理房产证(zhèng)，并承担违约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外(wài)，今年4月，人(rén)民法院报公(gōng)布(bù)《最高人(rén)民法(fǎ)院关于商品房消费者(zhě)权利保护问(wèn)题的批复》，以司法解释(shì)的(de)方(fāng)式明确(què)了(le)购房人的优先(xiān)权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付(fù)请求(qiú)权优(yōu)先(xiān)于建设(shè)工(gōng)程价(jià)款优先受偿权、抵押权以及(jí)其他债(zhài)权的，人民(mín)法院应当予以支持。只支付了部分价(jià)款的商品房消费(fèi)者，在一(yī)审法(fǎ)庭辩论(lùn)终(zhōng)结(jié)前已实际支付(fù)剩余价款的，可以适用(yòng)前款规定(dìng)。

　　也就是(shì)说，如(rú)果这75套房子(zi)均为“已售未网签”，那么这笔不良债权(quán)，实际上是个烫(tàng)手山芋(yù)。可(kě)能(néng)不仅(jǐn)不能卖出(chū)去(qù)回本，抵(dǐ)押的(de)这75套房(fáng)子(zi)，还(hái)会被业主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人(rén)又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中(zhōng)国信达申请不良债(zhài)权(quán)转让，可(kě)以追溯到金谷信(xìn)托踩雷(léi)赫华(huá)恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目(mù)前中国信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选择(zé)退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国际(jì)信(xìn)托有限责任(rèn)公司成为(wèi)了(le)唯一股东，后(hòu)者由中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较(jiào)其(qí)他房(fáng)企(qǐ)，中赫集团既没有很大规模(mó)，也(yě)没有很(hěn)高的(de)国民知名(míng)度，但却(què)在北京豪宅圈留下一(yī)个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京(jīng)的(de)第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七(qī)号(hào)院3号(hào)楼，高(gāo)达30万/平米(mǐ)的天(tiān)价(jià)，成(chéng)为(wèi)当(dāng)时京城最贵的楼盘(pán)，引(yǐn)发了市(shì)场强烈震(zhèn)惊。

　　随后(hòu)开发的万(wàn)柳书(shū)院，更是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万(wàn)科(kē)等大型知名房企手中(zhōng)，抢下了北(běi)京万柳地块，成为北京(jīng)当年的“双(shuāng)料地王(wáng)”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘(mì)高端的姿态杀入市场，无(wú)论是(shì)一块块从荷(hé)兰运回来(lái)的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成(chéng)本(běn)超6万的成年银(yín)杏(xìng)树(shù)，还是每平米20万元(yuán)的价(jià)格，都(dōu)令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京(jīng)豪宅(zhái)圈的地(dì)位。2014年末上(shàng)市的它(tā)，对手(shǒu)是当时有名的(de)融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆(zhào)业(yè)广场、恒大华府等(děng)，现如今(jīn)，它远远超(chāo)过(guò)这(zhè)些对(duì)手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的(de)法拍房，最终(zhōng)成交价(jià)1.09亿、单价达(dá)到惊人的(de)36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽(suī)然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备(bèi)受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了(le)不少知名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪宅(zhái)的(de)成(chéng)功奠定了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的房(fáng)，拿北(běi)京城最(zuì)贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商(shāng)光环(huán)的背后，这个地(dì)产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”却(què)多次成(chéng)为被执行人(rén)，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履(lǚ)行能力(lì)而拒不(bù)履行生效法律文(wén)书(shū)确定(dìng)义务(wù)，中(zhōng)赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个地步，其(qí)实是有迹(jì)可(kě)循的。

　　事(shì)实上(shàng)，早在今年(nián)年初“万柳书院少爷”走(俄罗斯语乌拉是什么意思 中国人可以说乌拉吗zǒu)红之时，深蓝(lán)财经就曾深(shēn)挖出背(bèi)后的(de)中赫集团，发现其(qí)深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发(fā)商(shāng)到(dào)沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的人(rén)生轨迹跟(gēn)着急(jí)转(zhuǎn)直下(xià)。而追(zhuī)根溯源，这(zhè)个转折点，就(jiù)在于(yú)收(shōu)购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转型，但(dàn)转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开(kāi)始(shǐ)，中(zhōng)赫集团就(jiù)尝(cháng)试过多元化业务(wù)，先后进(jìn)军能(néng)源(yuán)俄罗斯语乌拉是什么意思 中国人可以说乌拉吗市场、团(tuán)购(gòu)网站，但(dàn)最(zuì)终(zhōng)都惨淡(dàn)收(shōu)场。最终，周(zhōu)金辉将转(zhuǎn)型的目(mù)光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与(yǔ)IDG资(zī)本(běn)退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团(tuán)从中信(xìn)集团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全(quán)部股权。如(rú)果北京国安的估值一直(zhí)没变，那么中赫集团拿(ná)下(xià)北京(jīng)国安(ān)，总计花(huā)费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中(zhōng)赫为什(shén)么又(yòu)要(yào)质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其(qí)实控人周金辉(huī)夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股(gǔ)份质押陆续质押(yā)，据(jù)企查查显示，目前中赫集团(tuán)共有11条(tiáo)股权出质记(jì)录。质权(quán)人包括海金商业保(bǎo)理(lǐ)、北京(jīng)建工(gōng)、山东(dōng)国(guó)际信托、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完(wán)全(quán)吻合(hé)。

　　然(rán)而，入主北京(jīng)国安(ān)后(hòu)，不仅国安的(de)经营状况没有得到改(gǎi)善，中赫集团(tuán)也被(bèi)拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿(yì)元(yuán)，净利(lì)润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中的中(zhōng)赫集团股份(fèn)，但国(guó)安和中赫的经营(yíng)状(zhuàng)况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫集(jí)团被(bèi)5次列被执行人，执行标的高(gāo)达11亿(yì)，北京国(guó)安(ān)也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉(huī)、李彩(cǎi)霞等(děng)共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因(yīn)为(wèi)履行能力(lì)而拒不履行生效法(fǎ)律文书(shū)确定义务，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于(yú)难。不(bù)过(guò)在实控人(rén)都成为老赖的情况(kuàng)下，被执(zhí)行10个多亿(yì)的(de)北京(jīng)国安，又(yòu)如何能独善其身？

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