万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了。

　　今(jīn)年年初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个位(wèi)于(yú)北京(jīng)海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣称要做地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫(hè)集(jí)团，也被拉向台前(qián)。

　　而如(rú)今，万柳书(shū)院再(zài)次受到舆论关(guān)注，起因中赫集团成了共同债务人(rén)被(bèi)中国信达追债，中国信达为了收回钱款不(bù)得不将(jiāng)中赫抵押的(de)75套万柳书(shū)院豪宅(zhái)拍卖。可问题是(shì)，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的(de)有钱人(rén)，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的(de)维(wéi)权(quán)信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜(cài)的(de)时候，他们的姿势都那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事(shì)件(jiàn)背后，可能没(méi)你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北(běi)京豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日，有网友发(fā)现，中国(guó)信达(dá)在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目”，债(zhài)权(quán)总额高达近47亿(yì)，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住十五夜望月古诗意思是什么呢，十五夜望月 诗意思(zhù)宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良债权转让(ràng)项目的处置主体是中(zhōng)国信达资(zī)产管(guǎn)理股份有限公司北(běi)京市分公(gōng)司（下称中(zhōng)国信(xìn)达(dá)北分），处置(zhì)的是对北(běi)京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司（下(xià)称赫华恒瑞(ruì)）的(de)不良债权。截(jié)至2023年(nián)1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公(gōng)司(sī)是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看(kàn)，这就是一起中国信(xìn)达北分(fēn)讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报(bào)道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说(shuō)明这些房子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注(zhù)明这75套房子是(shì)“未出售(shòu)”的状态呢(ne)？只(zhǐ)能说明这(zhè)些房(fáng)子根本没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财(cái)经(jīng)的(de)报道证实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押(yā)出去，现(xiàn)在还没资金(jīn)解(jiě)抵押(yā)，所以不能(néng)网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最(zuì)强学区(qū)房(fáng)，万柳书院的业主(zhǔ)基本(běn)都是北(běi)京(jīng)的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬也是万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主。另据地(dì)产自媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业(yè)主中，还有不少中赫集团(tuán)的(de)高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人(rén)也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已经支(zhī)付价(jià)款(kuǎn)并(bìng)实际(jì)占(zhàn)有，那(nà)么，中国信达转让(ràng)这笔(bǐ)不良债(zhài)权(quán)回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍(pāi)卖损(sǔn)失最大的，没准还是(shì)债主(zhǔ)中国信达。

　　根据(jù)相关法律规定(dìng)，民事执行中(zhōng)，业(yè)主已经支付(fù)价款(kuǎn)并实际(jì)占有，但未办理过户手(shǒu)续的(de)，如果业主没(méi)有过(guò)错(cuò)，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结(jié)，已(yǐ)经查封的(de)可以向法院(yuàn)提出执行(xíng)异议申请，请求法院解除查封，同时(shí)可以联(lián)合起诉(sù)开发商，要求退(tuì)还购房款或办(bàn)理(lǐ)房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布(bù)《最(zuì)高(gāo)人(rén)民(mín)法院关于商品房消(xiāo)费(fèi)者权利(lì)保护问题的(de)批复》，以司法解释的方式明确(què)了(le)购房人的优先(xiān)权(quán)：

　　商品房消费(fèi)者(zhě)以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建(jiàn)设工程(chéng)价(jià)款优先(xiān)受偿权、抵押权以及(jí)其他债权的，人(rén)民法院应当予以支持。只支付了部(bù)分价(jià)款的商品(pǐn)房消费者，在一(yī)审法(fǎ)庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如(rú)果这(zhè)75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔(bǐ)不(bù)良债(zhài)权，实(shí)际(jì)上(shàng)是个烫(tàng)手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖(mài)出去(qù)回本，抵押的这75套(tào)房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了(le)夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中国信(xìn)达(dá)申(shēn)请不(bù)良(liáng)债(zhài)权(quán)转让，可(kě)以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显示(shì)，目前中(zhōng)国信达已(yǐ)经成(chéng)为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团(tuán)旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列(liè)，中国金谷国际信托(tuō)有限责(zé)任公(gōng)司成为了(le)唯(wéi)一股东，后者(zhě)由中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产(chǎn)开(kāi)发商(shāng)，相较其他房企，中赫集团既没有(yǒu)很大规模，也没有很高的国民知名度，但却(què)在(zài)北京豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团进(jìn)入北(běi)京的第一个(gè)豪(háo)宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓(diào)鱼岛(dǎo)七(qī)号院3号楼(lóu)，高(gāo)达30万(wàn)/平米的天(tiān)价(jià)，成为当时(shí)京城(chéng)最(zuì)贵(guì)的楼盘(pán)，引发(fā)了市(shì)场强(qiáng)烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉(yù)为“北(běi)京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融创(chuàng)、保利、万(wàn)科等(děng)大(dà)型知名房企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了北京万柳(liǔ)地(dì)块，成(chéng)为北京当(dāng)年的(de)“双料地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘(mì)高端的姿态杀入市场，无论是一块块从(cóng)荷兰运回来的(de)灰(huī)砖垒起来的五米(mǐ)高(gāo)墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都(dōu)令业内外震(zhèn)撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西宸的缸、霄(xiāo)八的(de)顶(dǐng)儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平(píng)府(fǔ)的(de)院儿(ér)。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的(de)它(tā)，对手(shǒu)是当时有名的融(róng)创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超过(guò)这(zhè)些(xiē)对(duì)手。

　　去年，万(wàn)柳书院(yuàn)一套(tào)300平米的法拍房，最终成(chéng)交价(jià)1.09亿(yì)、单(dān)价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出了(le)8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的(de)豪(háo)宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则居住(zhù)在万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠(diàn)定了中赫集(jí)团(tuán)的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最(zuì)贵(guì)的(de)房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的(de)背(bèi)后，这个地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”却多次成为(wèi)被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒(jù)不履行生(shēng)效法律文(wén)书确定义务，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个地步(bù)，其实是有(yǒu)迹可循(xún)的。

　　事(shì)实(shí)上，早(zǎo)在今年年初“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的中赫集团，发现其深(shēn)陷(xiàn)财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集(jí)团实控人周(zhōu)金辉的人(rén)生轨(guǐ)迹跟着急(jí)转直下。而追根溯(sù)源，这个转折点，就在(zài)于收购(gòu)北京国安(ān)。

　　近(jìn)十年(nián)来，房企纷纷(fēn)开始(shǐ)了多元化转型(xíng)，但转型之路并不(bù)好走。早在(zài)2008年开(kāi)始，中赫集(jí)团(tuán)就尝(cháng)试过(guò)多(duō)元化业(yè)务(wù)，先后进军能源市(shì)场、团购网站，但最(zuì)终都惨(cǎn)淡收场(chǎng)。最终(zhōng)，周金辉将转型的目(mù)光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以(yǐ)35.5亿(yì)元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)从中信(xìn)集团手中拿(ná)下北(běi)京国安(ān)俱(jù)乐部36％股(gǔ)权(quán)，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如(rú)果北京国安的估值一直没变(biàn)，那么中赫集团(tuán)拿下北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是这样，中赫为什么又要质(zhì)押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其(qí)实控人周金辉夫妇将其(qí)手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份质押陆续(xù)质押，据企(qǐ)查查显示，目前(qián)中赫集团共有(yǒu)11条股权出质记录。质权人包括海(hǎi)金商业(yè)保理、北京(jīng)建工、山东国际信(xìn)托、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入(rù)主北京国安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京国安后，不(bù)仅国安的经(jīng)营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据(jù)北(běi)京(jīng)产(chǎn)权交易所(suǒ)官网信息(xī)显(xiǎn)示，2020年(nián)，北京(jīng)国安(ān)足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中(zhōng)赫集团和周(zhōu)金辉(huī)夫(fū)妇还在(zài)持续质(zhì)押手中的中赫集团(tuán)股份(fèn)，但国安(ān)和中赫(hè)的经营(yíng)状况(kuàng)却持(chí)续(xù)没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被(bèi)5次列被执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国(guó)安(ān)也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集团股东周金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞等共(gòng)同成为被执行人，执行标(biāo)的(de)约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因为履行能(néng)力(lì)而拒(jù)不履行生效法律文书确定义务(wù)，上述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京(jīng)国安，目前幸免于(yú)难(nán)。不过在(zài)实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国(guó)安，又(yòu)如(rú)何能独善其身？

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