近两年火爆(bào)的创(chuàng)新产品公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平(píng)均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示(shì)，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现出(chū)该类产品长(zhǎng)期投资价(jià)值，通过观测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投(tóu)资者注意(yì)，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营(yíng)权到期(qī)后不再产生现金(jīn)收(shōu)益，特许经营权分(fēn)红(hóng)目前已包含了利润(rùn)分配和本(běn)金的归还，在选择投资标的时应了解(jiě)资产类型和(hé)分红(hóng)的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分(fēn)红(hóng)

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况(kuàng)尚(shàng)未(wèi)公布(bù)。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了高(gāo)比(bǐ)例的稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额的公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配金额比(bǐ)例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来(lái)源为(wèi)持有期分红收益(yì)，以及基金份额交易价格的变化(huà)。基(jī)金份额二级市场价格受到(dào)公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的综(zōng)合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更(gèng)有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主(zhǔ)要来(lái)自基(jī)础设施资产的经营现(xiàn)金(jīn)流，投资人通(t麻雀养大了认主吗，麻雀智商相当于几岁ōng)过基(jī)金募集材料和信息披露文件(jiàn)，结合行(xíng)业及市场情况(kuàng)，可(kě)以分析(xī)基础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业绩，作为进(jìn)行投(tóu)资(zī)决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于(yú)基金份额二(èr)级市场价格变(biàn)化导致的(de)浮(fú)盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份额持有(yǒu)人实际获得的(de)现金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监(jiān)李华平(píng)也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设(shè)施(shī)证券(quàn)投(tóu)资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规(guī)要求(qiú)，基础(chǔ)设(shè)施基(jī)金应当将90％以上合并后基(jī)金年度可(kě)分配(pèi)金(jīn)额以现金形式分配给投资者，强制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs的(de)主要特征之一，稳定的分(fēn)红(hóng)机制体现出REITs产品(pǐn)长期(qī)投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度来看，基础设施(shī)公募(mù)REITs同时(shí)具备“股性(xìng)”和(hé)“债性”双重特点。二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)反映这类产品(pǐn)“股(gǔ)性”的一面(miàn)，分(fēn)红(hóng)体现(xiàn)了这类产品(pǐn)的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要(yào)求，分(fēn)红类似(shì)于债券派息，但不等同于(yú)债(zhài)券的(de)固定(dìng)利(lì)息回报(bào)，而是(shì)由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投(tóu)资者的投(tóu)资品类(lèi)，为资产配置(zhì)多元化提供抓手，具有较强的配(pèi)置(zhì)价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者稳定收(shōu)益。机构投(tóu)资(zī)者公募REITs能(néng)够通过(guò)分红获(huò)取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制(zhì)风(fēng)险的前提下(xià)，增(zēng)厚资产包收(shōu)益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为安”外(wài)，市场(chǎng)对于(yú)未来分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格走势的关键因素(sù)之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募(mù)REITs发布(bù)了2022年(nián)年(nián)报，部(bù)分产品受宏观经济(jì)的影响，可(kě)分配金额(é)完成率不达(dá)预期，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要(yào)因(yīn)素之一，而(ér)稳定的分红有利(lì)于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复(fù)，一方面市场热(rè)点(diǎn)呈现向股票和债(zhài)券回归的(de)过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活力的改善有(yǒu)一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对(duì)基(jī)金份额的开盘指导价做调减处(chù)理，调减金额根据单位基金份额(é)的分红金(jīn)额进(jìn)行计算。除权操作是对分红前后基金份(fèn)额净值变化的修(xiū)正(zhèng)，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红(hóng)可增强投(tóu)资者长期(qī)投资的信心，同(tóng)时需(xū)结合(hé)持有产品的(de)特性，关注(zhù)二级市场(chǎng)扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分(fēn)红包括利(lì)润(rùn)分配(pèi)和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位(wèi)业内人(rén)士还(hái)提(tí)醒，与现有公募基(jī)金(jīn)分红前提是本金之上的增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基(jī)金(jīn)运(yùn)作期(qī)间的(de)“分红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更为准确，分(fēn)派的是(shì)本金(jīn)与(yǔ)增(zēng)值(zhí)两个部(bù)分(fēn)，两个部(bù)分之间(jiān)的比例是变动的，与现有公募基金分红(hóng)差异很大(dà)，大多数普(pǔ)通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年(nián)限(xiàn)到(dào)期后基金(jīn)价值面临极大(dà)不(bù)确(què)定性，这是该类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华(huá)平表示，目(mù)前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和(hé)产权类两大资(zī)产类(lèi)型，持有产(chǎn)权类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要(yào)包(bāo)括每年的现金分红及资产增(zēng)值的收益，而持(chí)有特许(xǔ)经营类(lèi)产品的(de)收益(yì)主要来自(zì)项目每年的(de)现金分红。其中，特许经(jīng)营权(quán)类(lèi)资(zī)产的分红包(bāo)括了利润分(fēn)配和本金的归(guī)还，两者(zhě)的比率也是变动的，对特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者在选择(zé)投(tóu)资标的时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示(shì)，从细分来(lái)看(kàn)，各类公募REITs分(fēn)红因(yīn)底层资产(chǎn)属性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含(hán)“本金+收益”，分(fēn)红相对(duì)较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看(kàn)重底层资(zī)产的价(jià)值增值，所以相(xiāng)对(duì)股性(xìng)偏强(qiáng)。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选择产品的二级(jí)市场价格和(hé)分红有合理预(yù)期(qī)。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人也认为，与产权(quán)类项目相比，特许经营项目在经营(yíng)权到期后不再能产(chǎn)生现金收益，因(yīn)此将可供分(fēn)配金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经(jīng)营期限较短的特许经营项目，通常具备更高(gāo)的分派(pài)率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特许经(jīng)营权项目，即使分派率相对较低，也有足够(gòu)年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营(yíng)权项(xiàng)目的分派金额包含了投资本金，在(zài)不(bù)进行扩募的情况下，基金(jīn)份额(é)单价随着分派进度逐(zhú)年(nián)下降是(shì)正常现象，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限(xiàn)产生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类项目的土地(dì)或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较(jiào)长，再加上到(dào)期后通过对建筑(zhù)的(de)更新改造或补缴土地出让金等(děng)追(zhuī)加投资，有机会进一(yī)步延长经营期限。这种类似(shì)永续经营(yíng)的假设反(fǎn)映在(zài)基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资属性(xìng)。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内人(rén)士(shì)还(hái)表示，在产品(pǐn)分红期，投资者可(kě)以(yǐ)观测经营活动现金(jīn)流(liú)、可供分配现金、内部(bù)收益率等指标，来观察(chá)和(hé)评估项目(mù)底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个(gè)：一是年报中披露的(de)经营活动(dòng)现金流(liú)，二是可供分配现金，二(èr)者存(cún)在本质性区别。经营(yíng)活动产生的(de)现金(jīn)净流量是(shì)指企业(yè)经营、筹资、投资产生的(de)现(xiàn)金(jīn)流(liú)，基于企业本(běn)身(shēn)经营活动产生；可供(gōng)分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的项目(mù)进行调整(zhěng)，加期初现金，最终(zhōng)得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新(xīn)选择，投资价值体现在相对股(gǔ)债市(shì)场独(dú)立的资产(chǎn)配置功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投资者对经营权类的资产可以(yǐ)更多关注内部收益(yì)率的高(gāo)低，对产权类(lèi)的资产更多关注分(fēn)派率高低(dī)。因为公(gōng)募REITs可分配收(shōu)益主要来(lái)自底层资产的经(jīng)营净现金流(liú)，所以底层资产运营情(qíng)况直接影(yǐng)响投资回报，投资者可(kě)综合考虑原始(shǐ)权益(yì)人综合(hé)实力、运(yùn)营管理机构实力、公募基金(麻雀养大了认主吗，麻雀智商相当于几岁jīn)管理(lǐ)人实力等多重因素来(lái)选择投资标的(de)。

　　中(zhōng)信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红(hóng)期，由于分红(hóng)交易带来的(de)短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接(jiē)连回(huí)调，建议(yì)投资者关注有基本面支撑、填(tián)权效应相对(duì)明(míng)显、同(tóng)时分红(hóng)规模较为(wèi)可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发行首年及次年的(de)可供分(fēn)配金额预测(cè)。投资者可(kě)以将RE麻雀养大了认主吗，麻雀智商相当于几岁ITs的实际分红金(jīn)额(é)与募集材(cái)料中(zhōng)披露预测进行比(bǐ)较(jiào)分(fēn)析，结(jié)合经济及市场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力(lì)进(jìn)行判(pàn)断。”中金(jīn)基金上述负责(zé)人也称(chēng)。

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