5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这(zhè)一(yī)板块已经在(zài)悄然(rán)布局(jú)。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额(é)均较4月(yuè)28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅(fú)增(zēng)长。根(gēn)据基金一季报统计(jì)，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅五只个股分别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作成(chéng)共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募(mù)所(suǒ)持(chí)房地(dì)产(chǎn)公司市值(zhí)在股票(piào)资产中的(de)占比却断崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于出(chū)现了(le)三年来(lái)的首次回升(shēng)，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对(duì)房(fáng)地产行业的持(chí)股比例也同步回(huí)升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今(jīn)年一(yī)季度(dù)得以延续。数(shù)据(jù)统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房(fáng)地(dì)产板块一季(jì)度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四(sì)季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分(fēn)别为(wèi)保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江集团(tuán)，持(chí)仓市值占(zhàn)板块(kuài)比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地产(chǎn)的投资(zī)愈(yù)发有(yǒu)集中于(yú)龙头的(de)趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇总的(de)重仓股中，房地(dì)产板块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的是招(zhāo)商蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位(wèi)。对比(bǐ)去(qù)年四(sì)季报，变化之处首先在于几(jǐ)只房地产龙(lóng)头(tóu)股从排位(wèi)上(shàng)看均有退(tuì)步(bù)，尤其是万科最为明(míng)显；其次是金地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首季并(bìng)非行业(yè)销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场(chǎng)乃至(zhì)机构持仓(cāng)上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判(pàn)断房(fáng)地产已经进入(rù)大分化时代，一二线城市(shì)好于三四线城市。而映射(shè)到(dào)二级市(shì)场投资上，配置房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期(qī)一去不(bù)返了。“如果按照产业(yè)周期来(lái)分类，包(bāo)括(kuò)房地产等(děng)几类行业(yè)在盖特纳曲线里属(shǔ)于成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统认知上没有(yǒu)什么投(tóu)资机会的。但在(zài)这(zhè)几年特殊(shū)的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出现了(le)一些(xiē)机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更大(dà)的变化(huà)。”一不愿(yuàn)具(jù)名的上海公(gōng)募基金(jīn)经理指出(chū)。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售(shòu)面积很难再(zài)出现了，2022年(nián)光是居民(mín)存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一定(dìng)的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房地产研究员吕(lǚyue是什么意思网络用语，乐是什么意思网络用语)功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从(cóng)城镇化的进程，还(hái)是人均(jūn)住房面(miàn)积（接近30平/人），我(wǒ)国均(jūn)已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的(de)杠杆率(lǜ)和房价收入也不支(zhī)撑(chēng)每(měi)年18万亿元的(de)销售额(é)，以及过快上(shàng)行的(de)房价(jià)，因而行业高增(zēng)的(de)时代(dài)已经过去(qù)，未来行(xíng)业的需求(qiú)或将回落，在(zài)此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出(chū)现(xiàn)信(xìn)用(yòng)风险问题（类似(shì)2022年(nián)的(de)民营地产爆雷(léi)），行业进(jìn)入到供给侧出清的(de)过(guò)程(chéng)。这个过(guò)程中，综合(hé)竞争力强的公司(sī)就能够通(tōng)过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当(dāng)行业需求(qiú)见顶回落时(shí)，行(xíng)业(yyue是什么意思网络用语，乐是什么意思网络用语è)的贝(bèi)塔已经过去了，但不代(dài)表没有投资机会，机(jī)会在于城市(shì)、位置、产品的(de)阿尔法，而(ér)对应(yīng)到股票投资，就是(shì)强竞(jìng)争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整体机构的务(wù)实(shí)之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区(qū)域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产(chǎn)类标的股中，本月以来实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前(qián)五的公司月内涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上(shàng)实发展，五一假期(qī)归来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上(shàng)实(shí)发展的(de)主营业务(wù)为房地产开发与经(jīng)营。公司的主要产品(pǐn)及服务为房地产销售、房地(dì)产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项(xiàng)目(mù)、酒店经(jīng)营。从业绩数据(jù)来看(kàn)，2022年，其实现营业收(shōu)入(rù)52.48亿元(yuán)，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现(xiàn)营业总收入(rù)27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看(kàn)，各类机(jī)构都有对(duì)其布(bù)局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大(dà)流(liú)通股股东来看(kàn)， 具体包括公募的(de)上银基(jī)金(jīn)、私募的迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长城资产管理(lǐ)公司(sī)等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本(běn)地房企，其(qí)第一季度的收入(rù)利润规模大幅度(dù)复苏。究其原因(yīn)，一方面(miàn)是该公司后疫情时代出租率复苏(sū)至(zhì)近年来最高，另(lìng)一方面则是公(gōng)司(sī)拿地结(jié)算持(chí)续(xù)性向好，从(cóng)数(shù)字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑(zhù)面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩(jì)势头(tóu)向(xiàng)好背景下(xià)，自然也吸引了(le)知名机构在其中持续驻足。从第(dì)一季度十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在(zài)前(qián)十(shí)中(zhōng)，这也是连(lián)续(xù)第(dì)三个季度(dù)他有的两只产品杀入前(qián)十。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资(zī)局，其当(dāng)季还小幅增加(jiā)了持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域性地(dì)产公司外，荣安地(dì)产则是主要布(bù)局(jú)在深圳的地(dì)产公司，一季报交出的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公(gōng)司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来看，《红周刊》注意(yì)到两(liǎng)只公募指基首(shǒu)季新杀入十大(dà)流通股股(gǔ)东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第(dì)七位(wèi)，富(fù)国中证指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访时(shí)，兴证全球(qiú)基金(jīn)相关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值更为笃定突(tū)出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降(jiàng)温，优质(zhì)土地供给较(jiào)多(duō)（券商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以(yǐ)上(shàng)，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房(fáng)企受限(xiàn)于信用(yòng)问(wèn)题或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头(tóu)房企趁机获(huò)取低成本土地，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)的拿地力度（拿地(dì)金(jīn)额(é)/销售(shòu)金额）基本在(zài)30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠(gāng)杆(gān)率较(jiào)低(dī)，净负债率基本在(zài)70％以下(xià)，而(ér)其他房企的净(jìng)负(fù)债(zhài)率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆(gān)空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的(de)销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估(gū)的浪(làng)潮下，央国(guó)企地(dì)产股(gǔ)或存在发(fā)展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会依(yī)然存在，少部(bù)分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其(qí)主要(yào)又体现(xiàn)为库存的优势。央企地(dì)产公(gōng)司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发(fā)资源和良(liáng)好的不动产资产运营(yíng)能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营地(dì)产公司也(yě)是更(gèng)有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债(zhài)务关系等问题，市场对民营房开企业的资产会有更多担(dān)忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业(yè)出清的过程中(zhōng)，央国(guó)企相(xiāng)较于(yú)民企来说估(gū)值(zhí)的(de)修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的维(wéi)度看，行(xíng)业的逻(luó)辑在于(yú)集中(zhōng)度提升后，行(xíng)业(yè)进入高质量发展阶段，具(jù)备较快速发展阶段更(gèng)稳定(dìng)且(qiě)可预期的盈(yíng)利(lì)和现金流(liú)创造能(néng)力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应该关注估(gū)值相对较低，企业自身资产(chǎn)的(de)质量(liàng)好、运营(yíng)能力强、可以创造持(chí)续现金流(liú)的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概(gài)率比较(jiào)低，行业内部将出现分化，要关注将受(shòu)益于行(xíng)业集中(zhōng)度提升(shēng)的头部(bù)公(gōng)司(sī)。”星石投资首席(xí)研究官(guān)方磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机(jī)构这一思路(lù)的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需(xū)要客观地去(qù)持续观察(chá)国(guó)企(qǐ)央企在三个(gè)方面是否可以维持，首先是融资成本保持低位(wèi)，其次是(shì)销售份额持续提升(shēng)，再次是(shì)拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

yue是什么意思网络用语，乐是什么意思网络用语　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年(nián)一季(jì)度的业绩分化更趋(qū)明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营收(shōu)、净利均实现了(le)业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而这些公(gōng)司(sī)也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房地产业(yè)内人(rén)士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改(gǎi)善的房企，主要是(shì)因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民(mín)营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍(réng)在持续(xù)性地拿(ná)地，且(qiě)主要集(jí)中在核(hé)心城(chéng)市，投资(zī)力度(dù)较大。投资的驱动能(néng)够(gòu)推动房企销(xiāo)售业(yè)绩的增长，从(cóng)而在(zài)2023年一(yī)季度市场恢复(fù)但仍(réng)处于(yú)调整的过(guò)程(chéng)中(zhōng)，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同(tóng)时也提醒表示，在房(fáng)地产(chǎn)的(de)复苏过程(chéng)中(zhōng)，还(hái)面临着一(yī)些不确定性。其实整个市场从四(sì)月份开(kāi)始又在(zài)往下掉。除(chú)了(le)杭州、成(chéng)都(dōu)等极个别(bié)城市四(sì)月环比三月相对表现较(jiào)好之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环(huán)比下滑的情况。而(ér)现在(zài)五月的(de)市场表现也(yě)不太(tài)乐观。按照现(xiàn)在的(de)经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去(qù)库存压力、企业(yè)的(de)资金(jīn)面压力(lì)，可能会出现，到六月份(fèn)房企为了半年报(bào)冲业绩(jì)出现市场的短期反弹外的(de)一个市场乏力(lì)现(xiàn)象(xiàng)。也(yě)就是说，第二(èr)季度、第三季度增长(zhǎng)不确定(dìng)性(xìng)的(de)压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红(hóng)周刊(kān)》指出，现在(zài)整(zhěng)个房地(dì)产以及(jí)其上下(xià)游(yóu)产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这(zhè)个(gè)时候(hòu)，在(zài)房地产以及上下游(yóu)就不是(shì)赚快钱(qián)的时候，只能(néng)赚他基本面的钱(qián)。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多(duō)的企业，会伴(bàn)随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会(huì)逐步(bù)体现出(chū)来(lái)。所以只(zhǐ)能耐心(xīn)地去等待它的基本面不断(duàn)地凸显出(chū)来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提(tí)及个股仅为举(jǔ)例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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