饱受争议的二(èr)手(shǒu)房交易中介(jiè)费(fèi)问题，正逐(zhú)渐得到监(jiān)管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市(shì)场监管总局联合发布了(le)关(guān)于规(guī)范房地产(chǎn)经纪服(fú)务的意(yì)见。意见提(tí)及，近(jìn)年来，部(bù)分房(fáng)地产经纪机构存在利(lì)用(yòng)房源客源(yuán)优势收取过(guò)高(gāo)费(fèi)用(yòng)、未明(míng)码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问(wèn)题，加重交易当事(shì)人负担、侵(qīn)害其合法权(quán)益。

　　基于上述背景，两部门(mén)从加强从业主体管理、明确经(jīng)纪(jì)服(fú)务内(nèi)容(róng)、合(hé)理(lǐ)确定经纪服务收(shōu)费、严格实行明码标价等十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中(zhōng)原地产(chǎn)首席分析(xī)师张大伟称，随(suí)着城市发展，一二(èr)线城(chéng)市二手(shǒu)房(fáng)交易(yì)占(zhàn)比逐(zhú)渐增加。以北京、上海为例，二手房占(zhàn)市(shì)场(chǎng)成交比例超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成交，房地产调控(kòng)重心(xīn)逐(zhú)渐(jiàn)从开发商过(guò)渡到中介公(gōng)司。

　　广(guǎng)东省城规院(yuàn)住房政策研究中(zhōng)心首席研究员李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民(mín)来说属于金额不(bù)低的(de)大宗交易，由于二手房(fáng)交易成本(běn)较高(gāo)、交易周期卡西欧手表是名牌吗，卡西欧手表很掉档次吗较长(zhǎng)，具有非常强(qiáng)的专业性，居民往(wǎng)往通过中介来(lái)完成。但很多中介利用信息不(bù)对称等问题，将非必(bì)要的收费(fèi)夹带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成额(é)外的负担，而且这些(xiē)服务(wù)事项并未明码标价。

　　对于二(èr)手(shǒu)房市(shì)场交易过(guò)程(chéng)中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经纪服(fú)务在内的(de)相关市场交易行为及其(qí)主体进行(xíng)规范和秩序整顿，是房地(dì)产(chǎn)市(shì)场管理(lǐ)和调控的主题。“当下，推进这项工作的意义更大，也(yě)更急(jí)迫。”

　　中介收(shōu)费问题(tí)成监管重点

　　二手房市场中，历(lì)来对房(fáng)地产经纪(jì)服务行业关注最多的一(yī)个(gè)话题，便是房地产经纪服务费的问题(tí)。

　　张大伟认为(wèi)，未(wèi)来(lái)相(xiāng)关部门主要监管的重点，将(jiāng)是(shì)对房地产经纪服(fú)务(wù)收费及中介交易(yì)进行规(guī)范。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋(wū)交易过程中，部分价值不(bù)菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中(zhōng)介费(fèi)。以北京某房地产经纪(jì)服务机构2.7％的(de)服务费率计算(suàn)，一套1000万元的卡西欧手表是名牌吗，卡西欧手表很掉档次吗房屋(wū)，中介(jiè)费约为(wèi)27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务(wù)收费上(shàng)，两部(bù)门在(zài)此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机(jī)构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励(lì)按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的(de)原则实行分档定价(jià)。引导由交易双方共同承担经(jīng)纪服(fú)务费用。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房地产(chǎn)经纪服(fú)务收费标准的最早(zǎo)依据是1995年国家计委建设部下(xià)发的《关于房地(dì)产中介服务收(shōu)费的通知》（971号文），其中第六条规定(dìng)：房屋买卖(mài)代理收费，按成交价格(gé)总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京(jīng)市(shì)执行的2014年更新(xīn)后的收费标准，即根据这样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务(wù)，经交易各方(fāng)协商(shāng)同意，可(kě)在规定的收费(fèi)标准基础(chǔ)上适当(dāng)上浮，上浮幅度最高不得超(chāo)过10％。”这意味着，当前(qián)北京(jīng)二手房(fáng)中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的(de)精神，北京2015年(nián)取(qǔ)消了房地产中介服务(wù)等57个政府(fǔ)定价，房地产经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费(fèi)多(duō)少由各(gè)中(zhōng)介机构(gòu)自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机(jī)构在实际收取费(fèi)用过程中，相关监管部(bù)门当前并未明确具体(tǐ)的中介费率，中(zhōng)介机(jī)构仅需在服务(wù)过程中对收费标准进行明码标价(jià)即可。而房地产经纪(jì)服务机构在具(jù)体收取过程中，会结合房屋(wū)价值及工资(zī)标(biāo)准，综合(hé)计算出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问(wèn)题，两部门(mén)在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机构应当在经(jīng)营门店、网站、客(kè)户端等场所或(huò)渠道，公示服务(wù)项(xiàng)目(mù)、服务内(nèi)容和收费标准，不得混合标价和捆(kǔn)绑收费。房地(dì)产经纪机构(gòu)提供的基(jī)本服务和延伸服务，应当(dāng)分别明(míng)确服务项目和(hé)收(shōu)费标准。房地产经(jīng)纪机构收费前应当(dāng)向交易(yì)当事人(rén)出具卡西欧手表是名牌吗，卡西欧手表很掉档次吗收费清单(dān)，列明收费标准、收(shōu)费(fèi)金额，由当事人签字确(què)认。

　　另外，对收费明显高(gāo)于市场(chǎng)平均水平的房地产经纪机构，住房和城(chéng)乡建设部(bù)门(mén)将会同市(shì)场监(jiān)管等部门采(cǎi)取约谈等综(zōng)合措施进行重点监管。市场监(jiān)管部门会(huì)同(tóng)有关(guān)部(bù)门依法查(chá)处不按规定明码标价、操(cāo)纵经纪服务(wù)收费等违反价格和反垄断法律法规的行为。对房地产经纪机(jī)构相关违法违(wéi)规信息，市场监(jiān)管部门要(yào)依法(fǎ)依规纳入(rù)国家(jiā)企业信用信息(xī)公示系(xì)统(tǒng)。

　　房屋中(zhōng)介(jiè)费(fèi)要降了？

　　鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格(gé)越高、服务(wù)费率越低的原则实行分档定价，是否意(yì)味着，未来豪宅的中介费有(yǒu)望大幅降低(dī)？

　　中原地(dì)产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔(shū)伦(lún)称，住建部发文鼓励按照成交价(jià)格越高、服(fú)务费率越低(dī)的原则实行分(fēn)档定价，合理降低(dī)住房(fáng)买卖(mài)和(hé)租赁经纪服务费用，主要还(hái)是规范行(xíng)业，打击收(shōu)费(fèi)过高(gāo)的(de)经纪(jì)机构，但(dàn)对市场影(yǐng)响有限，“以(yǐ)深(shēn)圳为(wèi)例，深(shēn)圳市场豪宅(zhái)和普宅本来收费就不同(tóng)，各(gè)家收费普遍在合(hé)理(lǐ)范围内，加上经纪服务费(fèi)用对市场的(de)影响不大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前两部门(mén)提出(chū)的意见仅为鼓励(lì)性(xìng)质(zhì)，即(jí)只是纲(gāng)领性文件而(ér)非规定(dìng)，未来如何具体认(rèn)定(dìng)其中的细则(zé)，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目前市场看，经纪服(fú)务领(lǐng)域(yù)的(de)调整改善、规范化，有(yǒu)利(lì)于行业健康发展。同(tóng)时，由于二(èr)手(shǒu)房很多房源在产权(quán)方面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同税(shuì)费(fèi)等都可能对交易产生影响(xiǎng)，这对房地产(chǎn)经纪服务(wù)行业(yè)的(de)专业性提(tí)出(chū)更高(gāo)的(de)要(yào)求。”

　　58安居客研究(jiū)院研(yán)究总监陆(lù)骑麟指出，在二手房买卖过(guò)程(chéng)中(zhōng)，原本(běn)应该由(yóu)上下家(jiā)各支付一半的(de)中介费，但在一些热(rè)点城市(shì)的二手房(fáng)交易过(guò)程中，往往会有这(zhè)样的情(qíng)形，因部分(fēn)购房者处于弱势地位，从而会出现中介费(fèi)及税费均由购房者来承担。即使一些房东愿(yuàn)意承担中介费，这部分费(fèi)用也可能通过转嫁的(de)方式，在房价中(zhōng)有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些房产中介公司将其(qí)视为向购(gòu)房(fáng)者单边收费的行为。部分中(zhōng)介公司可能会利(lì)用其支(zhī)配地(dì)位，在(zài)原先经纪服务收费的基(jī)础上，再次向房东收(shōu)取费用(yòng)，而这部分费用(yòng)，房东往往(wǎng)会将其(qí)转再次转嫁给购(gòu)房者(zhě)，这实(shí)际(jì)上相当于变相推高了房价(jià)。两部门提出严禁操纵(zòng)经纪服务收费，不仅有利于(yú)提高交易中操(cāo)作的透明度(dù)，也有利于房价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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