5月以来，房地产板块个(gè)股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代流量是gb大还是mb大，gb和mb谁大一点(dài)表的机构(gòu)对于这一板块已经在悄然布局。数据(jù)显(xiǎn)示，以(yǐ)南方(fāng)和华夏(xià)的两只老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日时所公布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获(huò)得(dé)增(zēng)持，持仓数量占(zhàn)流通股(gǔ)比重(zhòng)增幅五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的(de)配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地(dì)产(chǎn)行业(yè)标的市值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表(biǎo)现出色，但公募所持房地产公司市值在股票资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更(gèng)是(shì)进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三(sān)年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募(mù)对房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的持股比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的(de)势头似(shì)乎在今年一季度得以延续。数(shù)据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房(fáng)地产(chǎn)板块一(yī)季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股(gǔ)分别(bié)为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不(bù)难发(fā)现，公(gōng)募(mù)对于(yú)房(fáng)地产的(de)投资愈(yù)发有集中(zhōng)于(yú)龙(lóng)头的趋势。Win流量是gb大还是mb大，gb和mb谁大一点d显示，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓股中，房地(dì)产板(bǎn)块排名最高的是保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地(dì)产龙头股从排位上(shàng)看(kàn)均(jūn)有退步，尤其(qí)是万科最为明显(xiǎn)；其(qí)次是金(jīn)地(dì)集团退出百大之列。但考虑到房地产是(shì)复(fù)苏链上(shàng)最后一环，且(qiě)首季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈(quān)判断房地产已经进(jìn)入(rù)大分化(huà)时(shí)代，一二线城市(shì)好于三四(sì)线城(chéng)市。而映射(shè)到二(èr)级市场(chǎng)投(tóu)资上，配(pèi)置(zhì)房地(dì)产行业(yè)轻(qīng)松收获(huò)行业贝(bèi)塔(tǎ)的红利(lì)期(qī)一(yī)去(qù)不返了。“如(rú)果按照产(chǎn)业周期(qī)来(lái)分类(lèi)，包括房地产(chǎn)等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机会(huì)的(de)。但在这几年(nián)特殊的行(xíng)情里包括煤炭(tàn)、电解铝等(děng)类似的行业也出现了(le)一些机会，背(bèi)后的(de)逻辑是供给侧(cè)发生了(le)更大(dà)的变化。”一不(bù)愿具(jù)名的(de)上海公募基金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需求(qiú)端还需要有(yǒu)一定的政(zhèng)策出来(lái)去(qù)刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日(rì)，无论(lùn)从城镇化的(de)进程，还(hái)是人均(jūn)住房(fáng)面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别(bié)住房短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率和房价(jià)收入(rù)也不支撑每年(nián)18万亿元的(de)销售(shòu)额，以及过快(kuài)上行(xíng)的房(fáng)价(jià)，因而(ér)行业(yè)高增的时代已(yǐ)经过去，未来行业的需求或将回(huí)落，在此过程(chéng)中，伴随(suí)着(zhe)地(dì)产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营(yíng)地(dì)产(chǎn)爆雷(léi)），行业进入到供给侧出清的过(guò)程。这个(gè)过程(chéng)中(zhōng)，综合竞争力强的(de)公司就能(néng)够(gòu)通(tōng)过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当(dāng)行业需求见顶回落(luò)时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有投(tóu)资(zī)机会，机(jī)会在于城市、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿尔法，而(ér)对(duì)应到股(gǔ)票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基(jī)于这样的认(rèn)识转变，精耕(gēng)细作个(gè)股成为(wèi)公募乃(nǎi)至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房(fáng)地产(chǎn)“风物(wù)长宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体的(de)个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块个(gè)股(gǔ)，在纳(nà)入统计(jì)的(de)124只(zhǐ)房地产类标的(de)股中，本月(yuè)以来实(shí)现股(gǔ)价(jià)上涨的达(dá)到了81家。

　　其(qí)中，上述时间(jiān)段恰好排名(míng)前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上实发展，五一(yī)假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续(xù)两个(gè)交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营(yíng)业务为房(fáng)地产开发与(yǔ)经(jīng)营。公司的主要产品及服(fú)务为(wèi)房地产销售、房地(dì)产(chǎn)租赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经(jīng)营。从业绩(jì)数据来(lái)看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流通(tōng)股股东(dōng)来看，各类机构都有对(duì)其(qí)布局(jú)的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流(liú)通股(gǔ)股东来看(kàn)， 具体包括公募(mù)的(de)上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产(chǎn)管理公司等(děng)都跻(jī)身前十的(de)行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥也是上海本(běn)地(dì)房企，其(qí)第一季度的(de)收入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司后疫情(qíng)时代出租率复苏至近年来最高，另一(yī)方面则是公司(sī)拿(ná)地结(jié)算持续性向好，从(cóng)数(shù)字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业(yè)绩势(shì)头向(xiàng)好(hǎo)背景下，自然也吸引了知(zhī)名(míng)机构在其中持续驻足。从第(dì)一季度十大流通股股东来看，知(zhī)名(míng)私募高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两只产(chǎn)品依然在前十(shí)中，这(zhè)也是连(lián)续第(dì)三个季度他有的(de)两(liǎng)只产品杀入(rù)前十(shí)。同时榜(bǎng)单(dān)中(zhōng)还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家(jiā)上(shàng)海区域性地产公司外，荣(róng)安地产则是(shì)主要布局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的也是一份报喜(xǐ)的(de)成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态度来(lái)看(kàn)，《红周刊》注意到(dào)两只(zhǐ)公募指基(jī)首季(jì)新(xīn)杀入十(shí)大流通股股东行列。具体说(shuō)来， 南(nán)方中证全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名(míng)第九位，此(cǐ)外联(lián)袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴证全球基金(jīn)相关人士(shì)分析(xī)：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出(chū)；从拿(ná)地端看，2022年土(tǔ)地市场(chǎng)大(dà)幅(fú)降温，优质土(tǔ)地供给(gěi)较多(duō)（券商测(cè)算(suàn)对应潜(qián)在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企(qǐ)的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问(wèn)题或者资金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿(ná)地，龙(lóng)头房(fáng)企趁(chèn)机获(huò)取(qǔ)低成本(běn)土地(dì)，龙头房企的(de)拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债(zhài)率基本(běn)在70％以下，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从(cóng)融资成本看，龙头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房(fáng)企(qǐ)的销售额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央(yāng)国(guó)企(qǐ)地产(chǎn)股(gǔ)或(huò)存在发展的大好机会。中信证券指出(chū)：“房(fáng)地产行业(yè)的(de)结构(gòu)性机会依然存(cún)在，少部分(fēn)公(gōng)司尤其是央(yāng)企(qǐ)占(zhàn)据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为(wèi)库存的优势(shì)。央企地产公司，现阶段表现出(chū)较低的融资成(chéng)本，优(yōu)质的开发资源(yuán)和良好的(de)不动产资(zī)产运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较(jiào)于(yú)民营地产公司(sī)也是更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土(tǔ)地资源债权债务关系等问题，市场对民营房开企业的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出(chū)清的过程中，央(yāng)国企(qǐ)相较于民企来说估值(zhí)的修复更(gèng)明显。中特估的角度从中长期的维(wéi)度(dù)看(kàn)，行业的逻(luó)辑(jí)在于(yú)集中度提升后，行(xíng)业进入高质量(liàng)发(fā)展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更(gèng)稳定且可(kě)预期(qī)的(de)盈利(lì)和现金流创造(zào)能力，以此带(dài)来(lái)估(gū)值中枢(shū)的提升(shēng)，应该关注估(gū)值相对较(jiào)低，企(qǐ)业自身资产(chǎn)的(de)质量好、运营能力强、可以创造持(chí)续(xù)现(xiàn)金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行业普涨的概率比(bǐ)较低，行(xíng)业内部将出(chū)现分化，要(yào)关(guān)注将受益于行(xíng)业集(jí)中度提(tí)升的(de)头部公司。”星石投资首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是(shì)保利(lì)发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资背景龙头(tóu)前途更为光明。不过国投瑞银基(jī)金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去(qù)持续观察国企(qǐ)央企在三(sān)个方面是(shì)否(fǒu)可以维持，首先是融资(zī)成本保持低(dī)位，其次是销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿地份额(é)持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季报梳理发(fā)现，对于2022年(nián)的(de)业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利(lì)发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均(jūn)实(shí)现了业绩的回正，甚至是较大增速的(de)增长。而(ér)这些公(gōng)司(sī)也是机(jī)构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟(wěi)向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出(chū)现明显(xiǎn)改善的房(fáng)企，主要是因(yīn)为过去两(liǎng)三年时间，尤(yóu)其(qí)是在2021年下半年民(mín)营房企(qǐ)不怎么(me)投资拿地(dì)之(zhī)后，国(guó)有企业仍在持(chí)续性地拿地，且主要(yào)集中在核(hé)心城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能够推动(dòng)房企(qǐ)销售(shòu)业(yè)绩的(de)增(zēng)长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处(chù)于调整的过(guò)程(chéng)中，能够保有(yǒu)一个(gè)正增(zēng)长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确(què)定性。其(qí)实(shí)整个(gè)市场从四月份开始又(yòu)在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都(dōu)等极个(gè)别城市四月(yuè)环比(bǐ)三月相对(duì)表(biǎo)现较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的(de)绝大多(duō)数城(chéng)市(shì)都出(chū)现环(huán)比下滑的情况(kuàng)。而现(xiàn)在五(wǔ)月的市场(chǎng)表(biǎo)现也(yě)不太乐观。按照(zhào)现在的经济状况、收入(rù)情况，以及(jí)市场(chǎng)的去库存(cún)压(yā)力、企业的(de)资金面(miàn)压力，可能会(huì)出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的(de)短期反弹外(wài)的一个(gè)市场乏力现(xiàn)象。也就(jiù)是(shì)说，第(dì)二(èr)季度、第三季(jì)度增长不确定性的压力仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资董事长陈昊(hào)扬也(yě)向《红(hóng)周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在整个房(fáng)地产以及(jí)其上下游产业链(liàn)的复苏速度都比(bǐ)想象(xiàng)的要慢很多，我们要(yào)多给一些耐(nài)心，这(zhè)个(gè)时候，在房地产(chǎn)以及上下游(yóu)就不是(shì)赚快钱(qián)的(de)时候(hòu)，只能(néng)赚(zhuàn)他(tā)基本面的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得多(duō)的企(qǐ)业，会伴随整个(gè)行业的(de)弱复(fù)苏(sū)，业绩会逐(zhú)步体现出来(lái)。所(suǒ)以(yǐ)只(zhǐ)能耐(nài)心地去(qù)等(děng)待它的基本面不断地凸显(xiǎn)出来(lái)，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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