万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年(nián)年(nián)初“万柳少爷”的意外(wài)走(zǒu)红，让这个(gè)位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论(lùn)关注(zhù)，起(qǐ)因中(zhōng)赫集团(tuán)成了共(gòng)同债(zhài)务人被中国信达追债，中(zhōng)国信达为了收回(huí)钱款不得(dé)不(bù)将中赫抵押的(de)75套(tào)万柳(liǔ)书院豪(háo)宅(zhái)拍卖(mài)。可问题是(shì)，这(zhè)些房子早已售出，业主并(bìng)非中赫(hè)集团，那些真正斥巨资购入(rù)房产的(de)有钱人，房子现在莫(mò)名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看(kàn)到(dào)这些业主的维权信息，难怪有网友调(diào)侃：“富(fù)人被割韭(jiǔ)菜的时(shí)候，他们(men)的姿势(shì)都(dōu)那么优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背后，可能没(méi)你(nǐ)想象的那(nà)么简单。

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　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万(wàn)柳(liǔ)书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于(yú)海(hǎi)淀(diàn)核心区位，名校(xiào)环绕的(de)顶级(jí)豪(háo)宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国(guó)信达(dá)在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地(dì)产开发有限公司不良债权转让项目(mù)”，债(zhài)权总额高(gāo)达近47亿，该项目的(de)抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不(bù)良债权转让项目的处置主(zhǔ)体是中国(guó)信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限(xiàn)公司北京市(shì)分公司（下称中国(guó)信达北(běi)分），处置的是(shì)对(duì)北(běi)京赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)房地产(chǎn)开(kāi)发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债(zhài)权(quán)金额(é)约(yuē)为46.95亿元人民币，其(qí)中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是共(gòng)同债(zhài)务人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上(shàng)看，这就是一起(qǐ)中国信(xìn)达北(běi)分讨债的故事(shì)，但实际(jì)上，75套裤子175是几个x豪宅(zhái)的背后暗藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报道属实，说明这些房(fáng)子(zi)实际(jì)上(shàng)都是卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖页面上又注明这75套房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只能说明(míng)这些房子根本没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第(dì)一财经(jīng)的(de)报(bào)道证(zhèng)实(shí)了上述内容。有豪宅中介透(tòu)露(lù)，中赫(hè)集(jí)团早(zǎo)就把这(zhè)75套房子抵押出去(qù)，现在还没(méi)资金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的(de)顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业主基本都是北京的(de)高端人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳书院(yuàn)的业(yè)主。另据(jù)地产自媒体(tǐ)“地产八卦(guà)女”爆(bào)料，万(wàn)柳书院的业主中(zhōng)，还有不少(shǎo)中赫集团(tuán)的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网友感叹，“富人也(yě)被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已经支付价(jià)款并实际占有，那(nà)么，中国(guó)信达转让这笔不良债权回本(běn)的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的(de)，没准(zhǔn)还是债主中国(guó)信达。

　　根据(jù)相关法律(lǜ)规定(dìng)，民事执行(xíng)中，业主已经支付价款并实际占(zhàn)有，但未办理过户手续的，如果(guǒ)业主(zhǔ)没有过错，人民(mín)法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提(tí)出执行(xíng)异议申请，请求法院解除查封，同时(shí)可以联合起诉(sù)开发商，要求(qiú)退还(hái)购房款(kuǎn)或办理房产证(zhèng)，并承(chéng)担违约(yuē)责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公布(bù)《最(zuì)高人民法院关于(yú)商(shāng)品房消费(fèi)者权(quán)利保护问(wèn)题的批复(fù)》，以司法解释的(de)方式(shì)明确(què)了购房(fáng)人的优(yōu)先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房(fáng)消费者以居住为目(mù)的(de)购(gòu)买房屋并(bìng)已支付全(quán)部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权优(yōu)先于建(jiàn)设工程价款(kuǎn)优先受偿权(quán)、抵押权(quán)以及(jí)其(qí)他(tā)债权的，人(rén)民法院应(yīng)当(dāng)予以支持。只支付了部分价(jià)款的商品房消费(fèi)者，在(zài)一审法庭辩论终结前已实(shí)际支付剩余价款(kuǎn)的，可以(yǐ)适用(yòng)前款规定。

　　也(yě)就是说，如(rú)果(guǒ)这75套房子均为“已售未网签”，那么(me)这笔不良(liáng)债权(quán)，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的(de)这(zhè)75套房子，还会被(bèi)业主讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国信达，将(jiāng)会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这次债权公(gōng)司(sī)中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前(qián)中国(guó)信达已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东(dōng)行列(liè)，中(zhōng)国金谷国际(jì)信托有(yǒu)限责任公司(sī)成为了唯(wéi)一(yī)股(gǔ)东，后(hòu)者由中国信(xìn)达资(zī)产(chǎn)管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其他房(fáng)企，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也没有很(hěn)高的国民知名度，但却在(zài)北京豪宅圈留下一个个(gè)传(chuán)说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中(zhōng)赫集团进入北京的第一个豪宅(zhái)项目(mù)，2011年(nián)，中赫置(zhì)地推出钓(diào)鱼岛七号院3号(hào)楼，高(gāo)达30万/平米的(de)天(tiān)价，成(chéng)为当时(shí)京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等(děng)大型知(zhī)名房企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为(wèi)北京当年的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高端的(de)姿态杀入市场，无论是一(yī)块块从荷兰运回来的灰(huī)砖(zhuān)垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵成本超6万的(de)成年(nián)银杏树(shù)，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫(zǐ)辰(chén)院(yuàn)的树(shù)、北平府的院儿。”从这(zhè)句(jù)顺(shùn)口溜(liū)中(zhōng)，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的(de)它，对(duì)手(shǒu)是当时有名(míng)的融创观(guān)澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆业(yè)广场、恒大(dà)华(huá)府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这(zhè)些对手。

　　去(qù)年(nián)，万柳书(shū)院(yuàn)一套300平米的(de)法拍房，最终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价达(dá)到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸(xī)引了不(bù)少知名人士，如知(zhī)名(míng)演(yǎn)员(yuán)宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬则居住在(zài)万柳(liǔ)裤子175是几个x书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫(hè)集团的“高端路(lù)线(xiàn)”，也因此，它被(bèi)外(wài)界贴上了(le)，“卖北(běi)京城最(zuì)贵(guì)的房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成(chéng)为被执行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确(què)定义务(wù)，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如(rú)今沦落到这个地步，其实(shí)是有(yǒu)迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳书(shū)院少爷(yé)”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背(bèi)后的中赫(hè)集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开(kāi)发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控(kòng)人周金辉(huī)的人生(shēng)轨迹跟(gēn)着急转直(zhí)下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房企纷(fēn)纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型(xíng)之路并不(bù)好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集(jí)团就(jiù)尝试(shì)过多元化业务，先(xiān)后进军(jūn)能(néng)源市场(chǎng)、团购网站，但(dàn)最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周(zhōu)金(jīn)辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资(zī)本退出后，中赫集(jí)团(tuán)以35.5亿元参股(gǔ)国(guó)安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国(guó)安(ān)的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团手中拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐部(bù)36％股(gǔ)权(quán)，至此拿下北京国安俱乐部(bù)全(quán)部股(gǔ)权。如果(guǒ)北(běi)京国安的估值一直没变，那么中赫集团(tuán)拿(ná)下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人(rén)也(yě)许会(huì)感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是(shì)这(zhè)样，中赫(hè)为(wèi)什(shén)么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控人周金辉夫(fū)妇将(jiāng)其(qí)手中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份质(zhì)押陆续(xù)质押(yā)，据(jù)企查查显示，目前(qián)中赫集(jí)团(tuán)共有11条股权出质记录(lù)。质权人包括海金商业保理、北京(jīng)建(jiàn)工、山东国(guó)际信(xìn)托、中融(róng)信托(tuō)、中信建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的(de)时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的(de)经营(yíng)状况没有得到改(gǎi)善，中赫集(jí)团也被拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据北京产权交易所官(guān)网信(xìn)息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元(yuán)，净利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压(yā)力(lì)，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇(fù)还(hái)在持(chí)续质押手中的(de)中(zhōng)赫集团股份，但国安和中赫(hè)的经营(yíng)状况(kuàng)却(què)持续没有(yǒu)好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿(yì)，北(běi)京(jīng)国安(ān)也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地(dì)、及中(zhōng)赫集(jí)团股东周金辉(huī)、李彩霞(xiá)等共同(tóng)成为(wèi)被执(zhí)行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力(lì)而拒不(bù)履行(xíng)生效(xiào)法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务，上述被执(zhí)行人成为(wèi)“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于难(nán)。不(bù)过在实控人都成为老赖(lài)的情况下(xià)，被执行(xíng)10个(gè)多(duō)亿的北京国安(ān)，又(yòu)如何能独善其身？

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